Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11124057 \ CV EXPL 24-2744
Vonnis van 11 december 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[huurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven.
1.De zaak in het kort
[verhuurder] heeft woonruimte verhuurd aan [huurder] . [huurder] heeft de woonruimte onderverhuurd. [verhuurder] vordert dat [huurder] de (restant) huur over de maanden juli tot en met oktober 2023 betaalt, te verminderen met de borg. [huurder] vindt dat hij de huur over september en oktober 2023 niet hoeft te betalen, omdat de huurovereenkomst toen al was beëindigd en de onderhuurders de huur rechtstreeks aan [verhuurder] hebben betaald. Hij heeft ook een tegenvordering ingesteld. De kantonrechter oordeelt dat [verhuurder] gelijk heeft, wijst haar vordering toe en wijst de tegenvordering van [huurder] af. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 augustus 2024
- de mondelinge behandeling van 12 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op of omstreeks 1 december 2022 is tussen [B.V.] en [huurder] een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte gelegen aan het [adres] . Op 21 december 2022 is [verhuurder] eigenaar geworden van de woonruimte, waarna de huurovereenkomst ongewijzigd is voortgezet tussen haar en [huurder] . De laatstelijk geldende huur was € 2.810,70 per maand inclusief servicekosten.
3.2.
[huurder] verhuurde de woonruimte aan derden (hierna ook aangeduid als de onderhuurders). Eind augustus 2023 hebben de onderhuurders het slot van de woonruimte vervangen.
3.3.
In een namens [verhuurder] aan [huurder] gestuurde e-mail van 31 augustus 2023 is onder meer het volgende vermeld:
“The landlord is on the side of the tenants in the house and wants to make a contract directly with them. Attached is, on behalf of the landlord, a letter concerning the termination of the property at [adres] because there are several things not going the right way.”Als bijlage bij deze e-mail is een brief gevoegd, waarin - kort gezegd - is vermeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en dat de huurovereenkomst daarom eindigt op 31 oktober 2023.
“The landlord is on the side of the tenants in the house and wants to make a contract directly with them. Attached is, on behalf of the landlord, a letter concerning the termination of the property at [adres] because there are several things not going the right way.”Als bijlage bij deze e-mail is een brief gevoegd, waarin - kort gezegd - is vermeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en dat de huurovereenkomst daarom eindigt op 31 oktober 2023.
3.4.
[huurder] heeft over de maanden augustus, september en oktober 2023 geen huur betaald.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[verhuurder] vordert - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van € 6.542,80, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] op grond van de huurovereenkomst verplicht is de huur te betalen tot het moment waarop de huurovereenkomst is beëindigd.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[huurder] vordert na vermindering van eis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, om [verhuurder] te veroordelen tot betaling van € 4.740,00, rente en kosten.
4.6.
[huurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [verhuurder] moet hem op grond van de huurovereenkomst de borg terugbetalen. Voor de maanden september en oktober 2023 hebben de onderhuurders de huur niet aan hem maar aan [verhuurder] betaald. Hij heeft daarom winst gederfd. Daarnaast heeft hij schade geleden in de vorm van de kosten die hij heeft gemaakt om de woonruimte in te verhuren staat te brengen.
4.7.
[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze vorderingen samen bespreken.
Achterstallige huur, borg en gederfde winst
5.2.
[huurder] heeft erkend dat hij voor de maand juli nog een bedrag van € 110,70 een huur is verschuldigd. Ook heeft hij tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij niet langer betwist dat hij de huur over de maand augustus 2023 van € 2.810,70 nog moet betalen. De kantonrechter zal deze bedragen daarom toewijzen.
5.3.
Voor de maanden september en oktober 2023 heeft [huurder] gesteld dat hij geen huur meer verschuldigd is. Uit de e-mail van 31 augustus 2023 met bijgevoegde brief in combinatie met het feit dat het slot eind augustus 2023 was veranderd, heeft hij mogen afleiden dat de huurovereenkomst per direct werd beëindigd. De kantonrechter oordeelt dat [huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurovereenkomst eind augustus 2023 per direct is beëindigd. In de e-mail van 31 augustus 2023 is vermeld dat de verhuurder rechtstreeks een huurovereenkomst met de onderhuurders wil afsluiten en dat bij de e-mail een brief met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst is gevoegd. De brief vermeldt dat de huurovereenkomst met gebruikmaking van een opzegtermijn van twee maanden wordt opgezegd en dat de huurovereenkomst daarom eindigt op 31 oktober 2023. Dit is in tegenspraak met de stelling van [huurder] dat de huurovereenkomst per direct is beëindigd. Het feit dat het slot eind augustus 2023 is veranderd wil ook niet zeggen dat de huurovereenkomst is beëindigd. Indien [huurder] hierover twijfelde, dan had hij contact kunnen opnemen met de beheerder of [verhuurder] .
5.4.
Daarnaast heeft [huurder] gesteld dat de onderhuurders de huur over de maanden september en oktober 2023 niet aan hem maar rechtstreeks aan [verhuurder] hebben betaald. [verhuurder] heeft betwist dat de huur rechtstreeks aan haar is betaald. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat de onderhuurders de huur rechtstreeks aan [verhuurder] hebben betaald. De kantonrechter is het niet met [huurder] eens dat dit blijkt uit de e-mail van 31 augustus 2023. In deze e-mail is vermeld dat de verhuurder rechtstreeks een huurovereenkomst met de onderhuurders wil afsluiten, niet dat dit al is gebeurd. Als [huurder] denkt dat de onderhuurders nog huur aan hem moeten betalen, dan kan hij hen daarop aanspreken.
5.5.
De kantonrechter concludeert dat [huurder] ook de huur over de maanden september en oktober 2023 nog moet betalen. Dit betekent dat [huurder] in totaal een bedrag van 8.542,80 aan achterstallige huur is verschuldigd. Op dit bedrag moet, zoals [verhuurder] ook heeft gedaan, nog een bedrag aan borg van € 2.000,00 in mindering worden gebracht. De kantonrechter zal daarom het in conventie gevorderde bedrag aan hoofdsom van € 6.542,80 toewijzen. In reconventie heeft [huurder] het bedrag aan borg gevorderd. Dit bedrag is al verrekend in de vordering in conventie, zodat de kantonrechter de gevorderde borg zal afwijzen.
5.6.
Ook het bedrag aan gederfde winst zal de kantonrechter afwijzen. Zoals hierboven is overwogen is onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst eind augustus 2023 al is geëindigd en dat de onderhuurders vanaf dat moment rechtstreeks huur aan [verhuurder] hebben betaald. Er is daarom geen sprake van gederfde winst als gevolg van handelen van [verhuurder] .
Geïnvesteerde kosten
5.7.
[huurder] heeft gesteld dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst het pand moest renoveren en schoonmaken, waarvoor hij in totaal € 1.560,00 aan kosten heeft gemaakt. Hij vindt dat [verhuurder] deze kosten moet vergoeden, omdat hij door haar toedoen deze kosten niet kan terugverdienen. [verhuurder] is het daar niet mee eens. [huurder] heeft de opzegging van de huurovereenkomst aanvaard. Ook zijn de kosten niet onderbouwd.
5.8.
De kantonrechter overweegt dat [huurder] niet heeft geprotesteerd tegen de opzegging van de huurovereenkomst en [verhuurder] niet heeft gevraagd om de huurovereenkomst alsnog na te komen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij hierover gezegd dat hij zich neergelegd heeft bij de opzegging. [huurder] kan daarom geen aanspraak maken op schadevergoeding vanwege de opzegging van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst ook deze vordering van [huurder] af.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
5.9.
Bij een huurovereenkomst met een consument moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bedingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). In de dagvaarding heeft [verhuurder] gesteld dat [huurder] als consument handelt. Tijdens de mondelinge behandeling is zij daarop terug gekomen. Volgens [verhuurder] was [huurder] bij het afsluiten van de huurovereenkomst geen consument, omdat hij toen ook al via een eigen bedrijf woonruimte verhuurde. [huurder] stelt dat hij wel als consument handelde.
5.10.
De kantonrechter oordeelt dat [huurder] bij het afsluiten van de huurovereenkomst niet als consument heeft gehandeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] gezegd dat hij eerder een pand heeft verhuurd in [plaats 3] . Hij heeft de huurders van dat pand ondergebracht in de van [verhuurder] gehuurde woonruimte nadat de huurovereenkomst van het pand in [plaats 3] was geëindigd. Op dat moment verhuurde hij ook al woonruimte via zijn eigen bedrijf. Hieruit concludeert de kantonrechter dat [huurder] bij het afsluiten van de huurovereenkomst met [verhuurder] in de uitoefening van een bedrijf of beroep heeft gehandeld en dus niet als consument. Dit betekent dat de kantonrechter niet hoeft te onderzoeken of er sprake is van oneerlijke bedingen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
5.11.
[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [verhuurder] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [verhuurder] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 849,59 toegewezen.
5.12.
De wettelijke rente over het toegewezen bedrag aan hoofdsom zal worden toegewezen zoals gevorderd. [huurder] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
Proceskosten
5.13.
[huurder] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.197,72
5.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.15.
[huurder] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
169,50
(1 punt × factor 0,5 x € 339,00)
Totaal
€
169,50
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 7.392,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 6.542,80, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.197,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
6.6.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 169,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.