Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11116049 \ CV EXPL 24-1802
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats 1] , [land] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.P. Hoegee.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het onder meer om de vraag of [gedaagde] in persoon (als verkoopmakelaar) bij de verkoop van het chalet van eiseres heeft opgetreden. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juli 2024
- de brief van 31 oktober 2024 met bijlagen 1 en 2 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 11 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. [gedaagde] is de recreatiemakelaar van [recreatiepark] . Ook is hij mede-eigenaar van [bedrijf] .
b. [eiseres] was eigenaar van een chalet in [recreatiepark] te [plaats 3] .
c. [recreatiepark] is eigendom van en wordt geëxploiteerd door [bungalowpark] . [vakantiepark] is een handelsnaam van [bungalowpark] .
d. [gedaagde] was betrokken bij de aankoop van het chalet.
e. [eiseres] wilde haar chalet verkopen en heeft hiervoor [gedaagde] benaderd.
f. [gedaagde] heeft op 25 augustus 2023 om 11:32 uur via zijn e-mailadres [e-mailadres 2] een pdf document aan [eiseres] gemaild.
g. [eiseres] schrijft in haar e-mail van 25 augustus 2023 om 14:16 uur aan [gedaagde] (vertaald in het Nederlands):
“Geachte heer [gedaagde] .
Bedankt voor uw tijd en het document. Ik ben nog steeds een beetje teleurgesteld een heb nogmaals erover nagedacht. Eigenlijk is mijn pijngrens 44.000 €. Daaronder zou er duidelijk verlies maken. U bent toch een zeer goede verkoper. Ik vertrouw erop dat u het voor de prijs bereikt.
Beste groeten
[eiseres] ”
h. [gedaagde] antwoordt [eiseres] op haar e-mail van 25 augustus 2023 om 14:25 uur (vertaald in het Nederlands) als volgt:
“Ik zal mijn best doen. Meer kan ik niet doen.
Met vriendelijke groet,
[gedaagde]
Mede eigenaar [bedrijf]
Tel: [telefoonnummer]
(E) [e-mailadres 2] ”
i. In het parkreglement [recreatiepark] staat onder het kopje “verkoop” vermeld:
“De heer [gedaagde] is de recreatiemakelaar van [recreatiepark] .(…)”
j. Op 25 augustus 2023 is de volgende overeenkomst getekend:
[afbeelding geanonimiseerd]
k. Op 11 oktober 2023 is de volgende inkoopverklaring ondertekend tussen [eiseres] en [bungalowpark] :
[afbeelding geanonimiseerd]
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, na eisvermindering ter zitting, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.700,00, vermeerderd met rente en kosten. [eiseres] vordert ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. [eiseres] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eiseres] het volgende. Primair is haar standpunt dat [gedaagde] de makelaarsovereenkomst heeft geschonden. Zij heeft op 25 augustus 2023 een overeenkomst gesloten met verkoopmakelaar [gedaagde] om haar chalet in [bungalowpark] te verkopen. Een mogelijke koper, genaamd [naam] , toonde interesse in haar chalet die hij via haar advertentie had gevonden. [eiseres] heeft [naam] naar [gedaagde] verwezen. [naam] kocht het chalet voor € 43.000,00 van [bungalowpark] . [eiseres] heeft een inkoopverklaring ondertekend waarin zij akkoord ging met de verkoop van het chalet voor € 36.000,00 aan [bungalowpark] . [eiseres] stelt dat zij schade heeft geleden omdat [gedaagde] als verkoopmakelaar geen contract tussen haar en [naam] tot stand heeft gebracht. [eiseres] is van mening dat [gedaagde] als haar verkoopmakelaar heeft gedragen. Zij verwijst hiertoe naar de e-mailwisseling tussen partijen op 25 augustus 2023 waarbij [gedaagde] het e-mailadres van zijn bedrijf [bedrijf] heeft gebruikt. Subsidiair voert [eiseres] ter zitting aan dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld, aangezien hij bij [eiseres] heeft doen voorkomen dat er slechts een bedrag van € 36.000,00 voor het chalet is ontvangen, terwijl het chalet voor € 43.000,00 aan [naam] is verkocht. [eiseres] vorderde in eerste instantie het verschil van € 7.000,00 van [gedaagde] . Ter zitting heeft zij haar vordering verminderd tot een bedrag van € 2.700,00.
4.3.
[gedaagde] vindt dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen en wil dat [eiseres] in de werkelijke proceskosten en nakosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.4.
[gedaagde] betwist de vordering van [eiseres] en voert aan dat [eiseres] de verkeerde persoon heeft gedagvaard. Tussen [gedaagde] en [eiseres] bestaat geen contractuele relatie. [gedaagde] heeft niet in persoon een overeenkomst gesloten met [eiseres] . Ook heeft hij niet voor zichzelf gehandeld. [gedaagde] heeft in opdracht van [bungalowpark] werkzaamheden verricht en [bungalowpark] heeft [gedaagde] daarvoor betaald en niet [eiseres] . [gedaagde] werkt in opdracht van [bungalowpark] . [gedaagde] heeft een contract met [bungalowpark] en niet met [eiseres] . [gedaagde] erkent dat bij het verzenden van een e-mail het systeem per ongeluk zijn e-mailadres heeft gepakt en niet van [vakantiepark] . Alles wijst echter op een contract tussen [eiseres] en [bungalowpark] en niet tussen [eiseres] en [gedaagde] . [eiseres] wist dat er een hoger bedrag voor het chalet was betaald. Zij heeft geen verkoopkosten (10% + € 1.000,00) aan [bungalowpark] betaald en hiervoor ook geen factuur ontvangen. [gedaagde] heeft de belangen van [bungalowpark] in het verkoopproces behartigt, niet die van [eiseres] . [eiseres] heeft het chalet aan [bungalowpark] verkocht en [bungalowpark] heeft het chalet met een winstmarge doorverkocht aan [naam] . [eiseres] heeft haar grondslag voor onrechtmatig handelen van [gedaagde] niet in de dagvaarding genoemd, maar pas op zitting aangevoerd. De kantonrechter dient aan deze grondslag voorbij te gaan. Voorts heeft [eiseres] onvoldoende gesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten en dat hij een bedrag van € 2.700,00 dient te betalen. [eiseres] heeft [gedaagde] niet in gebreke gesteld. Daarnaast blijkt uit de inkoopverklaring dat [eiseres] akkoord is gegaan met de verkoop van het chalet voor € 36.000,00 aan [bungalowpark] . Hoewel [gedaagde] reeds eerder heeft aangegeven dat hij geen partij is bij de overeenkomst, heeft [eiseres] hem toch gedagvaard. Daarom wenst [gedaagde] dat [eiseres] in de werkelijke proceskosten wordt veroordeeld.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijke recht
5.1.
Nu partijen hun woonplaats hebben op het grondgebied van verschillende staten heeft deze zaak een internationaal karakter. Alvorens de kantonrechter een oordeel kan vormen over de rechtsmacht en het toepasselijke recht dient eerst te worden geoordeeld hoe de rechtsverhouding tussen beide partijen dient te worden gekwalificeerd. Gelet op de stellingen van partijen en de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat de vermeende handeling tussen partijen kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening, te weten verkoop van het chalet. Deze dienst is in Nederland uitgevoerd.
5.2.
De Nederlandse rechter is op grond van artikel 5 lid 1 van Pro de EEX-Verordening (44/2001) bevoegd om van de vordering kennis te nemen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Nu de dienstverlener in Nederland zijn gewone verblijfplaats heeft, is ingevolge artikel 4 lid 1 sub b van Pro de Rome I-Verordening (593/2008) op de vordering het Nederlandse recht van toepassing.
[gedaagde] trad op als verkoopmakelaar en niet in persoon
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat het verweer van [gedaagde] dat hij niet in persoon een overeenkomst tot verkoop van het chalet met [eiseres] heeft gesloten, slaagt. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] optreedt als verkoopmakelaar voor [recreatiepark] . Uit de getekende overeenkomst van 25 augustus 2023 blijkt duidelijk dat [gedaagde] optreedt als verkoopmakelaar voor [recreatiepark] en dat het recreatiepark exclusief de verkoop van het chalet voor minimaal vier jaar op zich neemt. De e-mailwisseling van [gedaagde] met [eiseres] met zijn e-mailadres [bedrijf] op 25 augustus 2023 maakt dit niet anders. Ook uit de inkoopverklaring van 11 oktober 2023 blijkt dat [eiseres] een overkomst heeft gesloten met [bungalowpark] als wederverkoper, niet met [gedaagde] in persoon. Daarom zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen.
(Werkelijke) proceskosten
5.4.
Een vordering tot vergoeding van werkelijke proceskosten (in afwijking van het liquidatietarief) is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828, NJ 2009/234; Grand Café Duka/Achmea). In dit geval is door [eiseres] niet weersproken dat zij eerder bekend was met het verweer van [gedaagde] dat hij niet als privépersoon een overeenkomst met [eiseres] heeft gesloten. Uit het dossier blijkt echter wel dat [gedaagde] eenmalig zijn e-mailadres van [bedrijf] in de communicatie met [eiseres] heeft gebruikt. Zij had daarom wel enige aanleiding om [gedaagde] te gaan dagvaarden. Hiermee heeft naar het oordeel van de kantonrechter [eiseres] geen misbruik gemaakt van haar procesrecht, dan wel onrechtmatig gehandeld jegens [gedaagde] . De vordering van [gedaagde] tot vergoeding van de werkelijke proceskosten zal daarom worden afgewezen.
5.5.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
745,50
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 745,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.