Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11037399 \ CV EXPL 24-1768
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap AUTISMEWOON.NL B.V.,
gevestigd te Helmond,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Autismewoon.nl,
gemachtigde: mr. R. Janssen, advocaat te Helmond,
tegen
[de huurder],
wonende te [adres] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de huurder] ,
gemachtigde: mr. J.T.J. Gijsbers, werkzaam ten kantore van Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2024 met de daarin genoemde stukken;
- het e-mailbericht van de zijde van Autismewoon.nl van 15 augustus 2024 met bijgevoegd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
- de mondelinge behandeling van 2 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter mondelinge behandeling door Autismewoon.nl overgelegde woonbegeleidingsovereenkomst, gesloten tussen [de huurder] en Autismebegeleiding.nl.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Autismewoon.nl komt op tegen een uitspraak van de Huurcommissie. De met [de huurder] gesloten overeenkomsten zien op huur met zorg. De bepalingen over zorg dienen, volgens Autismewoon.nl, voor te gaan op de bepalingen over huur, zodat de Huurcommissie niet bevoegd was op het geschil tussen partijen te oordelen. [de huurder] voert aan dat er dermate weinig zorg wordt afgenomen dat juist de bepalingen van de huurovereenkomst dienen voor te gaan. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de bepalingen uit de huurovereenkomst over de huurprijs de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst niet bijten, zodat deze naast elkaar kunnen blijven bestaan en de Huurcommissie bevoegd was op het geschil tussen partijen te oordelen. Autismewoon.nl heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de beslissing van de Huurcommissie, zodat de kantonrechter aansluit bij die beslissing. Hieronder wordt deze beslissing nader toegelicht.
3.De feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:
- Autismewoon.nl verhuurt woningen aan de [adres] te [plaats] aan personen met autisme, die begeleiding ontvangen van Autismebegeleiding.nl;
- [de huurder] huurt één van de woningen van Autismewoon.nl via de op 1 maart 2022 tussen partijen gesloten huurovereenkomst. In de overeenkomst is onder andere opgenomen:
“(…)NEMEN HET VOLGENDE IN OVERWEGING:(…)
Huurder zal behalve een schriftelijke huurovereenkomst met verhuurder eveneens een woonbegeleidingsovereenkomst met Autismebegeleiding.nl sluiten, waarin huurder zich verplicht begeleiding af te nemen van Autismebegeleiding.nl;
Huurder zal behalve een schriftelijke huurovereenkomst met verhuurder eveneens een woonbegeleidingsovereenkomst met Autismebegeleiding.nl sluiten, waarin huurder zich verplicht begeleiding af te nemen van Autismebegeleiding.nl;
De huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden in dier voege, dat beëindiging van de ene overeenkomst niet mogelijk is zonder beëindiging van de andere overeenkomst;
De huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden in dier voege, dat beëindiging van de ene overeenkomst niet mogelijk is zonder beëindiging van de andere overeenkomst;
Huurder is bekend met het karakter van de huurovereenkomst en de bijzondere vorm van huur. Hij is zich tevens bewust van de verknochtheid van de overeenkomsten en zal bij beëindiging van de begeleiding – en daarmee van de woonbegeleidingsovereenkomst – zijn volle medewerking geven aan de beëindiging van de huurovereenkomst en teruggaaf van het gehuurde aan verhuurder;
Huurder is bekend met het karakter van de huurovereenkomst en de bijzondere vorm van huur. Hij is zich tevens bewust van de verknochtheid van de overeenkomsten en zal bij beëindiging van de begeleiding – en daarmee van de woonbegeleidingsovereenkomst – zijn volle medewerking geven aan de beëindiging van de huurovereenkomst en teruggaaf van het gehuurde aan verhuurder;
Indien er geen sprake meer is van begeleiding door Autismebegeleiding.nl en huurder geen medewerking verleent aan de beëindiging van de huurovereenkomst en teruggaaf van het gehuurde, zal verhuurder bevoegd zijn de huurovereenkomst met huurder te ontbinden of op te zeggen op grond dat verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik
Indien er geen sprake meer is van begeleiding door Autismebegeleiding.nl en huurder geen medewerking verleent aan de beëindiging van de huurovereenkomst en teruggaaf van het gehuurde, zal verhuurder bevoegd zijn de huurovereenkomst met huurder te ontbinden of op te zeggen op grond dat verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik
(…)Artikel 7: Huurrecht
7.1
Beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van huurder – om welke reden dan ook leidt – indien van toepassing – automatisch tot beëindiging van de huurrechten voor medehuurder/medebewoner, om redenen dat het appartement exclusief bedoeld is voor personen die een woonbegeleidingsovereenkomst hebben ondertekend met Autismebegeleiding.nl (…)”;
- naast voornoemde overeenkomst is op 1 maart 2022 ook een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten tussen [de huurder] en Autismebegeleiding.nl. In die overeenkomst is onder andere opgenomen:
“(…) 1. Bewoner heeft aan Autismebegeleiding.nl te kennen gegeven zelfstandig de woning, gelegen aan de[adres] [plaats]van Autismewoon.nl te willen huren, maar dat hij vanwege zijn huidige leef- en woonomstandigheden beseft en erkent dat hij daarbij begeleiding en ondersteuning behoeft van Autismebegeleiding.nl;
2. Autismewoon.nl heeft aan bewoner te kennen gegeven dat zij in beginsel bereid is om een tijdelijke huurovereenkomst met bewoner aan te gaan, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat bewoner met Autismebegeleiding.nl een woonbegeleidingsovereenkomst sluit.
3. Het wonen binnen een wooninitiatief is in principe een tijdelijke woonsituatie, hetgeen betekent dat huurder verplicht is te verhuizen wanneer de indicatie voor begeleiding niet meer toereikend is. De woningen behorende bij het wooninitiatief zijn exclusief bedoeld voor bewoners met een passende indicatie. (…)
1.3
De begeleiding door Autismebegeleiding.nl en de huurovereenkomst met Autismewoon.nl zijn middels deze woonbegeleidingsovereenkomst onlosmakelijk aan elkaar verbonden. (…)
2.3
Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst en daarmee van de huurovereenkomst (…)
3.1
Bewoner is verplicht tot het navolgende: (…)
e. Bewoner kan bij onvoldoende indicatie niet in het wooninitiatief blijven
wonen vanwege dringend eigen gebruik door verhuurder; de woningen in het wooninitiatief zijn exclusief bedoeld voor bewoners die (meer) begeleiding behoeven. (…)
4.1
De woonbegeleidingsovereenkomst met zorgaanbieder Autismebegeleiding.nl en de huurovereenkomst met Autismewoon.nl zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. (…)
4.3
Beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van huurder – om welke reden dan ook – leidt automatisch tot beëindiging van de huurrechten voor medehuurder/medebewoner, om redenen dat de woning exclusief bedoeld is voor personen die een woonbegeleidingsovereenkomst hebben ondertekend met Autismebegeleiding.nl. (…)”;
- [de huurder] heeft op 10 augustus 2023 een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie naar € 610,07 per maand per 1 juli 2023;
- de Huurcommissie heeft bij uitspraak van 29 december 2023 geoordeeld dat een huurprijs van € 664,78 per maand vanaf 1 juli 2023 redelijk is.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
Autismewoon.nl vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat het huurregime niet van toepassing is in de relatie tussen partijen en dat de Huurcommissie niet bevoegd is kennis te nemen van huurrechtelijke geschillen tussen partijen, met veroordeling van [de huurder] in de proces- en nakosten.
4.2.
Autismewoon.nl stelt dat de Huurcommissie ten onrechte op het verzoek van [de huurder] heeft beslist, nu zij daartoe niet bevoegd was. De huurovereenkomst is via een koppelbeding in de overeenkomst gekoppeld aan de met [de huurder] gesloten woonbegeleidingsovereenkomst, zodat sprake is van een gemengde overeenkomst. Het uitgangspunt bij een gemengde overeenkomst is dat de voor beide overeenkomsten geldende bepalingen naast elkaar van toepassing zijn, behalve als deze niet te verenigen zijn. In dat geval dient te worden bepaald welke bepalingen voor moeten gaan. In de onderhavige rechtsverhouding dienen de bepalingen van de woonbegeleidingsovereenkomst voor te gaan. Partijen hadden bij het sluiten van de overeenkomsten immers de bedoeling om [de huurder] de zorg en begeleiding te kunnen bieden, die hij nodig heeft. Er is 24 uurs zorg (op maat) beschikbaar voor [de huurder] en hij kan zelf ervoor kiezen hoeveel hij daarvan afneemt. Als [de huurder] geen zorg of begeleiding meer heeft of zijn WLZ-indicatie niet meer toereikend is, kan hij niet meer op de woongroep verblijven. Autismewoon.nl verwijst daarbij naar de bepalingen uit de overeenkomsten die zien op de beëindiging van de overeenkomsten. Hieruit volgt dat de bepalingen omtrent de zorgovereenkomst dienen voor te gaan. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst zij naar diverse uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven, waarin is bepaald dat het zorgelement van de rechtsverhouding tussen de desbetreffende partijen voorgaat op het huurelement.
4.3.
[de huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Autismewoon.nl, met veroordeling van Autismewoon.nl in de kosten van deze procedure. Het is juist dat [de huurder] met Autismewoon.nl een huurovereenkomst is aangegaan en dat hij met Autismebegeleiding.nl een woonbegeleidingsovereenkomst is aangegaan. De bedoeling van partijen bij de overeenkomsten is dat [de huurder] zelfstandig kan wonen onder begeleiding van Autismebegeleiding.nl, voor zover hij dit nodig heeft. [de huurder] heeft daarmee echter niet bedoeld afstand te doen van zijn huurbescherming. Daarbij is de begeleiding, die [de huurder] afneemt, minimaal. Deze bestaat hooguit uit wekelijkse of tweewekelijkse gesprekken tussen hem en de begeleiding. Er is zelfs een periode geweest, waarin geen gesprekken zijn gevoerd. De begeleiding, die [de huurder] ontvangt, is dus ondergeschikt aan de huur van de woning. Daarbij is ook tijdens de periode zonder begeleiding de woonruimte ter beschikking gesteld aan [de huurder] , zodat het afnemen van begeleiding geen doorslaggevende factor is voor Autismewoon.nl. [de huurder] is dan ook van mening dat de huurbepalingen moeten voorgaan. Tot slot voert [de huurder] aan dat Autismewoon.nl geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de beslissing van de Huurcommissie, zodat [de huurder] vraagt te bepalen dat de huurprijs van de woning van [de huurder] per 1 juli 2023 € 664,78 per maand bedraagt (gelijk aan de beslissing van de Huurcommissie).
In reconventie
4.4.
[de huurder] vraagt de kantonrechter te verklaren voor recht dat de bepalingen uit de wet met betrekking tot de huur van (sociale) woonruimte op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is.
4.5.
Autismewoon.nl voert verweer en verwijst daarbij naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd.
5.De beoordeling
In conventie
Uitspraak huurcommissie:
5.1.
Volgens artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder heeft besloten, tenzij één van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Niet is gesteld of gebleken dat Autismewoon.nl te laat een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, zodat met de door Autismewoon.nl ingestelde vordering de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen.
Samenstel van overeenkomsten:
5.2.
Tussen partijen staat vast dat [de huurder] tegelijkertijd een huurovereenkomst heeft gesloten met Autismewoon.nl en een woonbegeleidingsovereenkomst met Autismebegeleiding.nl. Ook staat tussen partijen vast dat in beide overeenkomsten koppelbedingen zijn opgenomen, die verwijzen naar de andere overeenkomst.
5.3.
Beide partijen gaan er vervolgens vanuit dat sprake is van een gemengde overeenkomst. De kantonrechter zal hierbij aansluiten. Uit de stellingen van partijen en de daarbij overgelegde stukken vloeit immers voort dat partijen bij het sluiten van de overeenkomsten de bedoeling hadden dat [de huurder] zelfstandig kon gaan wonen onder begeleiding van Autismebegeleiding.nl. [de huurder] kwam enkel in aanmerking voor de woonruimte als hij zou worden begeleid door Autismebegeleiding.nl. De begeleiding, voor zover [de huurder] die nodig heeft, zou ook enkel worden verleend op het moment dat [de huurder] zou gaan wonen bij Autismewoon.nl. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien. Dit leidt ertoe dat op het samenstel van de overeenkomsten artikel 6:215 BW van toepassing is.
Toepasselijke bepalingen:
5.4.
In artikel 6:215 BW is opgenomen dat, als een overeenkomst (in dit geval het samenstel van overeenkomsten) voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten (in dit geval een huurovereenkomst en een overeenkomst van opdracht), voor elk van die soorten overeenkomsten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn. Dit is pas anders als deze niet verenigbaar zijn. In dat geval dient te worden beoordeeld welke bepalingen voorrang hebben ten opzichte van de daarmee onverenigbare bepalingen.
5.5.
Autismewoon.nl stelt dat de bepalingen van de woonbegeleidingsovereenkomst voor dienen te gaan, omdat de nadruk van de overeenkomsten ligt op de begeleiding van [de huurder] . Zij wijst daarbij op de beschikbare hoeveelheid begeleiding en de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomsten. [de huurder] stelt dat de bepalingen van de huurovereenkomst voorrang hebben, omdat geen of minimale begeleiding wordt afgenomen.
5.6.
De kantonrechter overweegt dat pas aan de vraag, welke bepalingen voorrang dienen te krijgen, wordt toegekomen als wordt vastgesteld dat de bepalingen uit de ene overeenkomst onverenigbaar zijn met de bepalingen uit de andere overeenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat de bepalingen omtrent de huurprijs niet onverenigbaar zijn met de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst. In de laatstgenoemde overeenkomst is immers niets opgenomen over (de hoogte van) de huurprijs. Dit betekent dat de bepalingen omtrent de huurprijs naast de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst kunnen blijven bestaan. De Huurcommissie was dan ook bevoegd een beslissing te nemen op het verzoek van [de huurder] . Het voorgaande leidt ertoe dat de door Autismewoon.nl gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.
5.7.
Er wordt niet toegekomen aan de vraag welke bepalingen voorrang hebben op de bepalingen uit de andere overeenkomst.
Vaststellen huurprijs:
5.8.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021 (te vinden onder: ECLI:NL:HR:2021:657) volgt dat de kantonrechter, ook als geen vordering daartoe is ingesteld, een beslissing dient te geven op de bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten. De kantonrechter zal de door [de huurder] te betalen huurprijs per 1 juli 2023 dan ook vaststellen op € 664,78 per maand, nu hiertegen door Autismewoon.nl geen inhoudelijk verweer is gevoerd.
In reconventie
5.9.
[de huurder] vordert te verklaren voor recht dat de bepalingen uit de wet met betrekking tot de huur van (sociale) woonruimte op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is.
5.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [de huurder] geen belang heeft bij deze verklaring voor recht. Het huurrecht is op grond van de wet al van toepassing op de huurovereenkomst tussen partijen. Dit (en de begrenzing daarvan) volgt uit artikel 6:215 BW. De vordering van [de huurder] wordt afgewezen.
6.De proceskosen
In conventie
6.1.
Autismewoon.nl is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
In reconventie
6.2.
Gelet op de uitkomst van de procedure in reconventie en het geringe debat tussen partijen in reconventie, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
7.1.
wijst de vorderingen van Autismewoon.nl af,
7.2.
stelt de huurprijs voor de door [de huurder] gehuurde woning, staande en gelegen te [adres] , vast op een bedrag van € 664,78 per maand vanaf 1 juli 2023,
7.3.
veroordeelt Autismewoon.nl in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Autismewoon.nl niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.4.
verklaart de veroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
7.5.
wijst de vordering af,
7.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.