Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 11051070 \ CV EXPL 24-1272
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
[de supermarkt] V.O.F.,
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: de Supermarkt,
gemachtigde: mr. J.F.H. Teunissen,
tegen
[het vakantiepark] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [het vakantiepark] ,
gemachtigde: mr. D.B. Dubach.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juli 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties van [het vakantiepark] ,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte van eiswijziging met producties van de Supermarkt,
- de akte overlegging productie van [het vakantiepark] ,
- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte overlegging productie van [het vakantiepark] ,
- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van mr. J.F.H. Teunissen,
- de spreekaantekeningen van mr. D.B. Dubach.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 april 2017 huurt de Supermarkt van [het vakantiepark] bedrijfsruimte bestaande uit een supermarkt met buitenterrein aan de [adres] te [plaats] (hierna: de winkel). De huurovereenkomst loopt tot en met 31 maart 2027. De supermarkt is gelegen op het vakantiepark van [het vakantiepark] .
2.2.
De huurprijs voor de winkel bedraagt 4,0% van de jaaromzet van de Supermarkt. Het voorschot op de huurprijs moet door de Supermarkt betaald worden in vier termijnen van ieder € 4.000,- exclusief btw, te weten voor 1 mei, 1 juni, 1 juli en 1 augustus van het betreffende jaar. Bij ieder van de termijnen is de Supermarkt daarnaast ook een voorschot verschuldigd voor de nutskosten. Daarnaast dient de Supermarkt op jaarbasis € 1.125,00 exclusief btw voor afvoer van vuil en papier te betalen.
2.3.
In de huurovereenkomst is verder bepaald dat de Supermarkt op het vakantiepark van [het vakantiepark] ook een jaarplaats huurt voor een huurprijs van in totaal € 3.200,00 per seizoen.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing (hierna: algemene bepalingen). In deze bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
“(…)
Aansprakelijkheid
(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
(…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)”
2.5.
In april 2023 heeft de Supermarkt de huur van de jaarplaats opgezegd. Op het moment van opzegging stond er een bedrag van € 11.950,60 aan huur en nutsgelden voor de jaarplaats open.
2.6.
Op 20 april 2023 was er voor de winkel een huurachterstand van
€ 35.274,83 over de periode 2019 tot en met 2022. Hiervoor hebben partijen op 23 april 2023 afgesproken dat de achterstand betaald wordt in 30 maandelijkse termijnen. De Supermarkt heeft in totaal € 15.066,10 betaald. Per e-mail van 2 april 2024 heeft de Supermarkt aan [het vakantiepark] bericht haar betalingsverplichting uit de betalingsregeling op te schorten omdat lekkages aan de winkel niet deugdelijk zijn verholpen.
€ 35.274,83 over de periode 2019 tot en met 2022. Hiervoor hebben partijen op 23 april 2023 afgesproken dat de achterstand betaald wordt in 30 maandelijkse termijnen. De Supermarkt heeft in totaal € 15.066,10 betaald. Per e-mail van 2 april 2024 heeft de Supermarkt aan [het vakantiepark] bericht haar betalingsverplichting uit de betalingsregeling op te schorten omdat lekkages aan de winkel niet deugdelijk zijn verholpen.
2.7.
Bij factuur van 4 juli 2024 heeft [het vakantiepark] € 21.326,25 inclusief btw aan voorschotten huur en nutskosten voor de maanden mei, juni en juli 2024 en de bijdrage voor afvoer van vuil en papier over 2024 bij de Supermarkt in rekening gebracht. Bij factuur van 23 september 2024 is € 6.655,00 inclusief btw aan voorschot aan huur en nutskosten voor augustus 2024 in rekening gebracht. De Supermarkt heeft deze facturen niet betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De Supermarkt vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
I. ontbinding van de huurovereenkomst,
II. vermindering van de huurprijs met € 12.000,- per jaar vanaf april 2021 tot aan de dag dat de gebreken zijn verholpen of huurovereenkomst is ontbonden,
III. [het vakantiepark] te veroordelen tot terugbetaling van de na huurprijsvermindering te veel betaalde huur,
IV. te verklaren voor recht dat [het vakantiepark] ernstige toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen aan de Supermarkt,
V. [het vakantiepark] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat,
VI. [het vakantiepark] te veroordelen tot betaling van de juridische en buitengerechtelijke kosten met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding,
VII. [het vakantiepark] te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
De Supermarkt legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. [het vakantiepark] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen zodat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Al jaren is er bij herhaling sprake van lekkages aan het dak van de winkel waardoor er vocht en schimmel is in de winkel en de Supermarkt schade lijdt. [het vakantiepark] heeft ondanks herhaald verzoek het dak niet deugdelijk hersteld of laten herstellen. Daarnaast is het vakantiepark verwaarloosd en schiet [het vakantiepark] ook daarin te kort jegens de Supermarkt. De faciliteiten op het vakantiepark worden niet goed onderhouden of zijn inmiddels gesloten. Ook zijn er negatieve berichten over het vakantiepark in de media. Vanwege de verwaarloosde staat van het vakantiepark lopen de aantallen vakantiegangers terug. De Supermarkt is voor haar voortbestaan afhankelijk van de komst van gasten naar het vakantiepark en als gevolg van teruglopende aantallen gasten is ook de omzet van de Supermarkt fors teruggelopen. Sinds april 2021 is vanwege de gebreken vermindering van het huurgenot opgetreden. Ook lijdt de Supermarkt door de slechte staat van de winkel en de verwaarlozing van het vakantiepark omzetschade en is er schade door de lekkages.
3.3.
[het vakantiepark] voert verweer. [het vakantiepark] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Supermarkt, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Supermarkt, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Supermarkt in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[het vakantiepark] vordert na vermeerdering van eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. ten aanzien van de betaalafspraak over de achterstallige huur van de winkel:
primair,
- de betaalafspraak te ontbinden,
- de Supermarkt te veroordelen tot betaling van € 20.208,73,
- de Supermarkt te veroordelen tot betaling van de wettelijke handelsrente over het factuurbedrag vanaf de dag na de vervaldatum per factuur tot en met de dag van betaling,
- de Supermarkt te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten conform de wettelijke staffel,
subsidiair,
- de Supermarkt te veroordelen tot nakoming van de betaalafspraak vanaf maart 2024,
- de Supermarkt te veroordelen tot betaling van wettelijke handelsrente over het hiervoor bedoelde bedrag over de periode dat de Supermarkt met betaling daarvan in verzuim verkeert,
II. ten aanzien van de jaarplaats de Supermarkt te veroordelen tot betaling van:
- € 11.777,65,
- de wettelijke handelsrente over € 11.777,65 vanaf 1 januari 2024,
- de buitengerechtelijke kosten conform de wettelijke staffel,
III. ten aanzien van de voorschotten huur, nuts en afvoerkosten over 2024 de Supermarkt te veroordelen tot betaling van:
primair,
- € 27.981,25,
- de wettelijke handelsrente over € 21.326,25 vanaf 26 juli 2024 en over
€ 6.655,00 vanaf 8 oktober 2024,
€ 6.655,00 vanaf 8 oktober 2024,
subsidiair,
- € 10.521,05 inclusief btw met de wettelijke handelsrente vanaf 26 juli 2024 of 8 oktober 2024,
IV. de Supermarkt te veroordelen om binnen 14 dagen na vonnis aan [het vakantiepark] inzage te verschaffen in de polis, de polisvoorwaarden en de premiekwitanties van de brandverzekering van de Supermarkt en toe te staan dat [het vakantiepark] daarvan een kopie maakt, op straffe van een dwangsom,
V. de Supermarkt te veroordelen om binnen 14 dagen na vonnis aan [het vakantiepark] inzage te verschaffen van de door de Supermarkt ingediende schadeclaim bij de verzekeraar en het afwijzende dekkingstandpunt van de verzekeraar en te bepalen dat [het vakantiepark] daar een kopie van mag maken, op straffe van een dwangsom,
VI. de Supermarkt te veroordelen in proces- en nakosten.
3.6.
Tijdens de zitting heeft [het vakantiepark] haar vorderingen verminderd door haar vorderingen onder IV en V in te trekken. Verder heeft zij tijdens de zitting haar vordering onder III aangevuld met de subsidiaire vordering.
3.7.
[het vakantiepark] legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Partijen hebben op 23 april 2023 een betalingsregeling afgesproken voor de huurachterstand van € 35.274,83 over de periode 2019 tot en met 2022 ten aanzien van de winkel. Deze betalingsregeling komt de Supermarkt vanaf maart 2024 niet meer na. De Supermarkt kan deze betalingsverplichting niet opschorten, zodat zij tekortschiet in de nakoming van de betaalafspraak en ontbinding van de betaalafspraak is gerechtvaardigd. Nu de Supermarkt in totaal € 15.066,10 heeft afbetaald, resteert nog € 20.208,73 aan huurachterstand waarvan [het vakantiepark] betaling vordert. Verder heeft de Supermarkt de huur en nutskosten voor de jaarplaats, een bedrag van € 11.777,65, niet betaald. De Supermarkt heeft in de e-mail van 23 april 2023 toegezegd dat alle achterstallige jaarplaatsgelden en nutskosten in seizoen 2023 volledig zou worden betaald. Dit heeft de Supermarkt niet gedaan. Daarnaast heeft de Supermarkt de voorschotten voor de huur en de nutskosten en de bijdrage voor het afvoeren van afval voor het seizoen 2024 een totaalbedrag van € 27.981,25 niet betaald. Voor zover de primaire vordering onder III niet wordt toegewezen, stelt [het vakantiepark] dat in ieder geval een bedrag van € 10.521,05 inclusief btw voor toewijzing gereed ligt. Daarbij is door [het vakantiepark] uitgegaan van de omzetcijfers over 2024 tot week 39, een nutsvoorschot van € 2.000,00 en de vaste bijdrage voor afval.
3.8.
De Supermarkt voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [het vakantiepark] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [het vakantiepark] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.10.
[het vakantiepark] vordert in voorwaardelijke reconventie, onder de voorwaarde dat de door de Supermarkt gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, dat de Supermarkt wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na het vonnis de winkel te ontruimen en op te leveren conform artikel 23 algemene bepalingen, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de Supermarkt in de proceskosten.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Gelet op de meldingen van 27 februari 2023, 31 juli 2023, 8 en 27 mei 2024, 12 juni 2024 en 25 augustus 2024 is er sprake van steeds terugkerende lekkages in de winkel. Hoewel er in september 2023, in maart 2024 en in juni 2024 herstelwerkzaamheden aan het dak hebben plaatsgevonden is er nog steeds sprake van lekkage. Dit volgt uit de melding van 25 augustus 2024 die niet is weersproken. Daarnaast volgt uit de bevindingen van Dakdekkersland BV van 27 februari 2024 dat de dakbedekking in zeer slechte staat verkeert en volgt uit het rapport van Eurofins Bureau de Wit van 25 april 2024 dat er meerdere plafondplaten in de winkel- en bereidingsruimte vochtplekken en schimmelvorming bevatten. Bovendien is tijdens de zitting namens [het vakantiepark] erkend dat niet alle plafondplaten met vocht- en schimmelplekken zijn vervangen en er schimmel is achter de plafondplaten. Dit betekent dat de gebreken aan het dak, waaronder de schimmelvorming, ondanks alle verzoeken tot herstel en herstelpogingen, niet afdoende zijn verholpen.
4.2.
Daarnaast geldt dat alle omstandigheden die niet aan de Supermarkt zijn toe te rekenen een gebrek vormen als zij het genot beperken dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Naast de materiële staat van de gehuurde winkel, die gebrekkig is zoals overwogen, valt hieronder ook de uitstraling van het vakantiepark (vergelijk HR 27 april 2012, NJ 2012/278). Deze blijft achter bij wat de Supermarkt als huurder mag verwachten. De Supermarkt is voor haar voortbestaan afhankelijk van de komst van gasten naar het vakantiepark. Tijdens de zitting heeft [het vakantiepark] bevestigd dat er na aanvang van de huurovereenkomst voor gasten beschikbare faciliteiten op het park zijn gesloten zoals de restaurants [restaurant 1] en [restaurant 2] . Verder kunnen gasten van het vakantiepark geen gebruik meer maken van het in de buurt gelegen zwembad [zwembad] . De foto’s die partijen hebben overgelegd geven weliswaar geen compleet beeld van het park, maar laten wel zien dat het park ten minste op onderdelen sterk verwaarloosd is. Ook verwaarlozing van onderdelen doet afbreuk aan de uitstraling van het gehele park. Zo is een toiletgebouw niet in gebruik en wordt het duidelijk zichtbaar al langdurig niet onderhouden. Er zijn gaten in de vlonder bij het strand. Verder is tijdens de zitting namens [het vakantiepark] verklaard dat er op het park caravans staan van mensen die niet meer betalen en dat die caravans niet meer onderhouden worden. Ook dit schaadt de uitstraling van het park. Gelet op het voorgaande is zowel de beperking van de voor gasten beschikbare faciliteiten als de verwaarlozing van het vakantiepark een gebrek dat voor rekening van [het vakantiepark] komt. Het verweer dat het park een ‘low budget’ vakantiepark is, gaat niet op. Het park droeg dat karakter ook al bij het aangaan van de huurovereenkomst. Aan het door [het vakantiepark] ter zitting gedane bewijsaanbod wordt niet toegekomen.
4.3.
De verminderde uitstraling van het vakantiepark als gevolg van de beperking van de beschikbare faciliteiten en de verwaarloosde toestand van het park en de steeds terugkerende lekkages zijn eigenschappen van de zaak waardoor deze aan de Supermarkt niet het genot verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De aard, de ernst en de duur van de tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, zodat die overeenkomst wordt ontbonden.
4.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter ook van oordeel dat [het vakantiepark] toerekenbaar ernstig tekort is geschoten in de zin van artikel 11.4 algemene bepalingen. Dit betekent dat [het vakantiepark] aansprakelijk is voor schade als gevolg van de gebreken en de onder IV gevorderde verklaring voor recht wordt uitgesproken. Het is aannemelijk dat de Supermarkt schade heeft geleden door de gebreken zodat de vordering onder V wordt toegewezen.
4.5.
De overige vorderingen van de Supermarkt worden bij gebrek aan onderbouwing afgewezen. Daarnaast geldt voor de gevorderde huurprijsvermindering dat de huur al afhankelijk is van de omzet. Dat grond bestaat voor verdere vermindering van de huurprijs, is onvoldoende begrijpelijk toegelicht.
in reconventie
4.6.
Het beroep van de Supermarkt op opschorting van haar betalingsverplichting slaagt niet. Allereerst is de mogelijkheid om op te schorten in artikel 25.1 algemene bepalingen uitgesloten. Dit geldt ook voor de betalingsregeling nu deze ziet op achterstallige huur. Voor het opschorten van de verplichtingen uit de betalingsregeling geldt verder dat de Supermarkt al bekend was met een belangrijk deel van de gebreken maar zij toch heeft ingestemd met de betalingsregeling en met het betalen van de kosten voor de jaarplaats in seizoen 2023. Gelet op deze omstandigheid is de uitsluiting van de opschortingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
4.7.
Omdat het beroep op opschorting niet slaagt, is de Supermarkt onterecht de betalingsregeling niet nagekomen en wordt deze regeling ontbonden. Dit betekent dat de vordering van [het vakantiepark] tot betaling van het resterende bedrag van € 20.208,73 aan achterstallige huur voor de winkel wordt toegewezen. Ook het gevorderde bedrag van
€ 11.777,65 aan kosten voor de jaarplaats wordt toegewezen. De Supermarkt heeft de hoogte en het verschuldigd zijn van deze bedragen niet betwist. De wettelijke handelsrente over deze bedragen wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. De gevorderde buitengerechtelijke kosten conform staffel worden afgewezen nu [het vakantiepark] niet heeft gesteld dat er buitengerechtelijke incasso-werkzaamheden zijn verricht.
€ 11.777,65 aan kosten voor de jaarplaats wordt toegewezen. De Supermarkt heeft de hoogte en het verschuldigd zijn van deze bedragen niet betwist. De wettelijke handelsrente over deze bedragen wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. De gevorderde buitengerechtelijke kosten conform staffel worden afgewezen nu [het vakantiepark] niet heeft gesteld dat er buitengerechtelijke incasso-werkzaamheden zijn verricht.
4.8.
Voor de gevorderde voorschotten voor 2024 geldt het volgende. Gelet op de afrekening over 2023 waaruit volgt dat de Supermarkt € 11.031,63 zou moeten ontvangen van [het vakantiepark] en de door de Supermarkt overgelegde omzetcijfers tot en met week 39 van 2024, zal er in 2024 geen hogere omzet zijn dan in 2023. Daarom wordt niet de vordering onder III primair, maar het subsidiaire gevorderde bedrag van € 10.521,05 inclusief btw aan voorschot toegewezen. De Supermarkt heeft geen verweer tegen de hoogte van dit bedrag gevoerd. De wettelijke handelsrente over € 10.521,05 zal worden toegewezen vanaf 8 oktober 2024. [het vakantiepark] motiveert onvoldoende dat die rente over dit bedrag al toewijsbaar is vanaf 26 juli 2024.
4.9.
Aangezien de huuroverkomst wordt ontbonden, is de voorwaarde waaronder de vordering in voorwaardelijke reconventie is ingesteld, vervuld. De Supermarkt is gehouden om artikel 23 algemene bepalingen na te komen, zij heeft tegen deze vordering ook geen verweer gevoerd. De vordering zal daarom worden toegewezen met uitzondering van de gevorderde dwangsom. Daarvoor geldt dat [het vakantiepark] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf tot gedwongen ontruiming over te gaan en zij niet heeft onderbouwd dat een extra prikkel nodig is.
in conventie en in reconventie
4.10.
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in zowel conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. Nu er geen kostenveroordeling wordt toegewezen zijn gevorderde nakosten niet toewijsbaar.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen,
5.2.
verklaart voor recht dat [het vakantiepark] jegens de Supermarkt ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen aan de Supermarkt,
5.3.
veroordeelt [het vakantiepark] tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart de beslissingen onder 5.1. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
ontbindt de betaalafspraak ten aanzien van de achterstallige huur van de winkel,
5.8.
veroordeelt de Supermarkt tot betaling van:
- € 20.208,73 aan achterstallige huur van de winkel, en
- de wettelijke handelsrente over het factuurbedrag vanaf de dag na de vervaldatum per factuur tot en met de dag van betaling,
- € 11.777,65 aan kosten voor de jaarplaats, met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 1 januari 2024 tot en met de dag van betaling,
- € 10.521,05 inclusief btw aan voorschotten huur, nuts en afvoerkosten over 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 8 oktober 2024 tot en met de dag van betaling,
5.9.
veroordeelt de Supermarkt om het van [het vakantiepark] gehuurde binnen veertien dagen na dit vonnis te ontruimen en op te leveren conform artikel 23 algemene bepalingen,
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.