Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer / rekestnummer: 11030042 \ OV VERZ 24-2365
Beschikking van 20 december 2024
1.[verhuurder 1],
te [plaats 1],
2.
[verhuurder 2],
2.
[verhuurder 2],
te [plaats 2],
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurders],
gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen,
tegen
[huurder] H.O.D.N. [bedrijf van huurder],
te [plaats 2],
verwerende partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- het verweerschrift;
- de mondelinge behandeling van 23 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[verhuurders] verhuurt met ingang van 1 januari 2019 de bedrijfsruimte aan het [adres].
2.2.
Het gehuurde is in gebruik als een horecabedrijfsruimte (restaurant).
2.3.
De huurprijs bedraagt op dit moment € 5.636,25 exclusief btw per maand. De totale huurprijs per maand, inclusief € 1.183,61 btw, bedraagt € 6.819,86.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verhuurders] verzoekt de kantonrechter om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, een deskundige te benoemen voor het opstellen en uitbrengen van een advies over de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, gerekend per de dag van indiening van zijn verzoek, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. [verhuurder 1] baseert zijn verzoek op artikel 7:304 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Hij voert aan dat [huurder] niet akkoord is gegaan met een door [verhuurders] voorgestelde huurprijs en ook niet wenst over te gaan tot een gezamenlijke aanstelling van een deskundige.
3.2.
[huurder] voert primair aan dat het verzoek van [verhuurders] niet-ontvankelijk is, omdat er geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden over de persoon van de deskundige en dat is wel vereist. Subsidiair doet [huurder] een voorstel voor twee deskundigen.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens artikel 7:303 lid 1 BW Pro kunnen zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte vorderen dat de rechter de huurprijs, als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen.
4.2.
In artikel 7:304 lid 1 BW Pro staat dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
4.3.
Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, kan de rechter op grond van artikel 7:304 lid 2 BW Pro op verzoek van de huurder of de verhuurder een deskundige benoemen.
4.4.
Voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige is vereist dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg hebben gepleegd en geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. [1] De verzoeker moet in het verzoekschrift stellen dat daarvan sprake is. Aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen moet plaatsvinden, moeten geen hoge eisen worden gesteld. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging, als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen een redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW Pro.
4.5.
Uit een e-mailbericht van 8 maart 2024 volgt dat de adviseur van [verhuurders] (de heer [adviseur]) aan de adviseur van [huurder] (de heer [huurder]) heeft gevraagd of er draagvlak is om gezamenlijk een derde deskundige te kiezen en te benoemen. Ter zitting hebben partijen toegelicht dat er daarna telefonisch overleg heeft plaatsgevonden. Volgens [huurder] is tijdens dit telefoongesprek alleen over de huurprijs gesproken, maar [adviseur] heeft ter zitting toegelicht dat tijdens het telefoongesprek ook is besproken dat er aan de zijde van [huurder] geen draagvlak was voor het vinden van een derde deskundige. De kantonrechter is van oordeel dat er geen reden is om te twijfelen aan de inhoud van de
e-mailcorrespondentie en wat op zitting is gezegd. De kantonrechter acht het aannemelijk dat er overleg is geweest tussen partijen over het benoemen van een deskundige. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee voldaan aan het vereiste dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg hebben gehad en geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijke te benoemen deskundige. [verhuurder 1] is daarom ontvankelijk in zijn verzoek.
4.6.
Tijdens de gehouden mondelinge behandeling op 23 augustus 2024 hebben partijen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige voor een nadere vaststelling van de huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte. De kantonrechter zal daarom het verzoek van [verhuurders] toewijzen.
4.7.
De griffier heeft na de mondelinge behandeling contact opgenomen met De Huurprijsdeskundigen (Coöperatie voor onafhankelijk huurprijsadvies bedrijfsruimten) te Rijswijk. Voor de opdracht tot nadere vaststelling van de huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte zijn de volgende drie deskundigen bereid gevonden om als gezamenlijke deskundige op te treden: de heer [deskundige 1], de heer [deskundige 2] en de heer [deskundige 3]. De kosten bestaan uit een vast tarief van € 6.500,00, zijnde de kosten voor het onderzoek naar de huurprijs conform artikel 7:303 BW Pro. Indien er na het verstrekken van de conceptrapportage meer dan 4 uur besteed moet worden aan het opmaken van de definitieve rapportage en het geven van een toelichting bij de rechtbank in geval van een eventuele procedure, dan zal hiervoor een aanvullend honorarium verschuldigd zijn op basis van een uurtarief van € 250,00. De genoemde bedragen worden vermeerderd met btw en verschotten. Partijen hebben na afloop van de mondelinge behandeling overeenstemming bereikt over de benoeming van deze deskundige.
4.8.
De kantonrechter neemt aan dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en hem opdracht zal geven tot het uitbrengen van het advies over de nadere huurprijs conform artikel 7:303 BW Pro. Voor wat betreft de kosten van het advies van de deskundige oordeelt de kantonrechter als volgt. In artikel 7:304 lid 3 BW Pro is bepaald dat deze kosten proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. Kort gezegd houdt deze bepaling in dat de kosten voor de deskundige – uiteindelijk – voor rekening komen van de partij die in de procedure tot huurprijsvaststelling in het ongelijk wordt gesteld. Op dit moment is zo’n procedure niet aanhangig en eveneens is niet duidelijk wie in die procedure in het ongelijk zal worden gesteld. Gelet op het feit dat het aan [verhuurders] zal zijn om te beslissen of de procedure tot huurprijsvaststelling ook daadwerkelijk gevoerd zal worden, gaat de kantonrechter ervan uit dat hij, bij wijze van voorschot, het in 4.7. bedoelde bedrag zal betalen aan de deskundige. [verhuurders] kan van het door hem betaalde voorschot aan de deskundige opgave doen in de – zo nodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW Pro, in welke procedure ook over de proceskosten (inclusief de deskundigenkosten) een beslissing zal worden genomen.
4.9.
Gelet op de aard van het verzoek in deze procedure bestaat aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.2.
bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.A. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 20 december 2024.