Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 11358859 VV EXPL 24-60
Vonnis in kort geding van 9 december 2024
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. P.A. Westerhout,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. S.J. Nijssen .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 oktober 2024 met producties 1 t/m 11;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4;
de tijdens de mondelinge behandeling overgelegde pleitnota van [verhuurder] met daarbij de vermindering van eis en aanvullende productie 12.
1.2.
Op 25 november 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Tijdens de mondelinge behandeling zijn beide partijen met hun gemachtigde verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.3.
Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
[verhuurder] vordert in kort geding [huurder] te veroordelen:
tot ontruiming van de woning aan het [adres] , binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met afgifte van de sleutels en met machtiging van [verhuurder] om deze ontruiming eventueel zelf op kosten van [huurder] uit te voeren;
tot betaling van € 10.492,78 aan achterstallige huurpenningen en bijkomende kosten, te vermeerderen met de wettelijke of met de contractuele rente van 1% over € 11.555,13 vanaf 21 oktober 2024 tot de dag der algehele voldoening;
tot betaling van de maandelijkse huur van € 857,53 vanaf december 2024 tot de datum van ontruiming steeds bij vooruitbetaling van de eerste maand waarop de huur betrekking heeft. Wanneer [huurder] dit nalaat, moet hij een dwangsom van € 500,00 per dag betalen totdat hij de maandelijkse huur heeft betaald.
om binnen acht dagen schriftelijke stukken te delen waaruit blijkt dat de door [huurder] aangelegde gasleiding door een daartoe bevoegde instantie is aangelegd. Wanneer [huurder] dit nalaat, moet hij een dwangsom van € 500,00 per dag betalen.
[verhuurder] vordert ook dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente. [verhuurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
2.2.
[verhuurder] baseert zijn vordering – samengevat - op het volgende. [verhuurder] stelt dat [huurder] zich niet houdt aan de afspraken uit de huurovereenkomst. [huurder] betaalt de huur te laat, grillig en niet volledig. In augustus 2024 had hij een jaar huurachterstand.
Ook heeft [huurder] onbevoegd een gasleiding aangelegd in de woning en heeft hij, ondanks herhaaldelijk vragen en zijn toezegging, geen stukken gestuurd waaruit volgt wie de gasleiding heeft aangelegd.
[verhuurder] heeft een spoedeisend belang bij de vorderingen, omdat de inkomsten van de huur zijn pensioen zijn. Ook is de huurrelatie onhoudbaar geworden.
2.3.
[huurder] voert verweer.
3.De beoordeling
De voorwaarden voor toewijzing in kort geding
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [verhuurder] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
3.2.
Het spoedeisend belang blijkt uit de aard van de vorderingen.
De huurachterstand
3.3.
[huurder] moet € 2.356,86 aan achterstallige huurpenningen betalen aan [verhuurder] . De kantonrechter legt hieronder uit hoe dit bedrag tot stand komt.
3.4.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen het eens zijn over de hoogte van de kale huur (op dit moment € 669,53). Verder gaat de kantonrechter er vanuit dat [huurder] een voorschot van € 125,00 voor energiekosten is verschuldigd aan [verhuurder] . Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij aanvankelijk een voorschot voor energiekosten van € 125,00 zijn overeengekomen. [verhuurder] stelt dat dit voorschot vanaf september 2021 is opgehoogd naar € 188,00 vanwege de stijgende energieprijzen. Dat partijen deze verhoging zijn overeengekomen is echter niet aannemelijk geworden. [huurder] betwist dat zij hebben afgesproken dat het voorschot op de energiekosten zou worden verhoogd en [verhuurder] heeft geen verdere onderbouwing gegevenvoor deze stelling.
3.5.
[huurder] stelt dat hij over de maanden maart en april 2022 geen huur is verschuldigd en verwijst daarbij naar het volgende WhatsApp-bericht van [verhuurder] op 24 maart 2022:
“ [huurder] , na een prettig gesprek van de week denk ik dat we het netjes op kunnen lossen. Als je de huur van maart en april niet betaald dan is het volgens mij netjes opgelost. Ik denk dat ik je dan ruim tegemoet komt, Vanaf 28 april beginnen we dan weer met nette betaling van de huur.”
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] de context geschetst waarin hij het WhatsApp-bericht op 24 maart 2022 naar [huurder] heeft gestuurd: er was sprake van een lekkage van de CV-ketel in de woonkamer en het voorstel was dat [huurder] de schade zou herstellen en dan twee maanden – maart en april 2022 – geen huur zou hoeven betalen. Ook heeft [verhuurder] aangevoerd dat [huurder] op het WhatsApp-bericht had gereageerd met daarin dat hij erop zou terugkomen:
“Heb vanmorgen een afspraak met [naam] deze was vrijdag maar kwam te vervallen kom der op terug.”
Deze context en deze reactie is door [huurder] niet weersproken. Daarmee is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat door [verhuurder] voldoende aannemelijk is gemaakt dat zijn WhatsApp-bericht een voorstel was en dat [huurder] niet is ingegaan op dit voorstel. Op grond van dit WhatsApp-bericht kan dan ook niet worden geconcludeerd dat partijen hebben afgesproken dat [huurder] de huur over maart en april 2022 niet hoeft te betalen. Daarom moet [huurder] de huur over deze maanden betalen.
3.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het eens zijn dat [huurder] de huur over de maanden oktober en november 2024 vooraf heeft betaald. De stelling van [huurder] dat de maand november 2024 nog niet was verschuldigd, volgt de kantonrechter niet. Uit de huurovereenkomst volgt dat de huur voorafgaand aan de eerste van de maand moet worden betaald. Nergens blijkt uit dat partijen na het sluiten van de huurovereenkomst andere afspraken hebben gemaakt over het moment van betalen van de huur. De omstandigheid dat [huurder] meermaals in de maand (en dus te laat) heeft betaald, betekent niet dat partijen dit ook zo hebben afgesproken. Uit het dossier blijkt niet dat [verhuurder] op enig moment heeft ingestemd met een dergelijke wijziging.
3.7.
Gelet op het bovenstaande, is de hoogte van de huurachterstand tot en met november 2024 daarom als volgt:
te betalen aan huur (t/m november ’24)
€
36.982,56
totaal betaald aan huur (t/m november ’24)
-
€
28.164,08
betalingen van 7 en 8 augustus ’24
-
€
4.447,72
betaling van 20 november ‘24
-
€
2.013,90
openstaand bedrag
€
2.356,86
De wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
3.8.
De kantonrechter wijst de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten af.
3.9.
In deze zaak zijn partijen een professionele verhuurder en een consument-huurder. Hoewel [verhuurder] geen onderneming drijft in de verhuur, is hij volgens Europese rechtspraak [1] aan te merken als ‘handelaar’ omdat de verhuuractiviteiten een (groot) deel van zijn inkomen vormen.
3.10.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument op basis van de Richtlijn 93/13/EEG. Een beding dat oneerlijk is, is vernietigbaar. [2]
3.11.
In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over contractuele rente. Deze bedraagt volgens het beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. De bedongen rente is hoger dan de wettelijke rente voor handelstransacties was op het moment dat
de overeenkomst werd gesloten. Door die hoge bedongen rente wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook op niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,- per dag verschuldigd is. Afgezien van het feit dat in het beding de boetes oneindig kunnen oplopen, levert (de mogelijkheid van) het in rekening brengen van een boete naast rente een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding is in combinatie met het boetebeding, maar ook op zichzelf oneerlijk en ook onredelijk
bezwarend als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW en zal worden vernietigd.
3.12.
Ook het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is oneerlijk. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarmee wordt in het nadeel van de consument afgeweken van wat wettelijk is bepaald. [3] Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkt kosten voor rekening van de consument kunnen komen. Dat kan tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Bovendien is in dit geval de bepaalde vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Deze bepalingen worden daarom ook vernietigd.
3.13.
[verhuurder] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat er geen consequenties aan deze bedingen verbonden moeten worden, omdat [verhuurder] geen beroep op deze bedingen heeft gedaan en het gaat om oude algemene voorwaarden uit 2003. Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling evenwel niet toegestaan (zie HvJ EU 27 januari 2021, C-229/19 en C-289/19, ECLI:EU:2021:C:68). Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen.
Ontruiming
3.14.
Een vordering tot ontruiming in kort geding moet met terughoudendheid worden toegepast. De vraag moet worden beantwoord of het hoogst waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en een vordering tot ontruiming zal toewijzen en of, daarop vooruitlopend, in deze kort gedingprocedure ontruiming gerechtvaardigd is. De huurachterstand is op dit moment minder dan drie maanden. En hoewel de huurachterstand in een eerder stadium hoger is geweest, is die omstandigheid niet zodanig dat om die reden de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Ook de omstandigheid dat het contact tussen huurder en verhuurder zodanig is dat de huurrelatie volgens verhuurder onhoudbaar is geworden, kan niet leiden tot ontruiming van het gehuurde. Dat [huurder] - anders dan met de betaling van de huur, zoals hiervoor is overwogen - tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, is niet gesteld of gebleken. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming dan ook afwijzen.
Toekomstige huurtermijnen
3.15.
De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de gevorderde toekomstige huurtermijnen en de daarbij gevorderde dwangsom af. [verhuurder] heeft niet onderbouwd op welke juridische grondslag hij deze vordering baseert.
Het delen van schriftelijke stukken
3.16.
[verhuurder] stelt dat [huurder] heeft toegezegd dat hij stukken naar hem zou sturen waaruit volgt wie de gasleiding heeft aangelegd. [huurder] heeft dit nagelaten. [huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij heeft afgesproken dat hij deze informatie zou verstrekken, maar dat hij nog wacht op de werkbon. Hij heeft hier al meermaals om gevraagd, maar deze tot op heden niet ontvangen.
3.17.
Als je iets afspreekt, dan moet je die afspraak ook nakomen. [huurder] zal daarom de informatie moeten verstrekken waaruit blijkt wie de gasleiding in het gehuurde heeft aangelegd. Omdat deze kwestie al langer speelt, ziet de kantonrechter daarbij aanleiding om een dwangsom op te leggen voor het geval [huurder] niet aan deze veroordeling voldoet. De kantonrechter ziet daarbij wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen tot € 25,00 per dag met een maximum van € 2.500,00.
Proceskosten
3.18.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
893,00
3.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter als voorzieningenrechter
4.1.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 2.356,86 aan achterstallige huurpenningen, berekend tot en met november 2024;
4.2.
veroordeelt [huurder] om binnen acht dagen na de datum van het gewezen vonnis schriftelijke stukken aan [verhuurder] te overhandigen, waaruit blijkt wie de gasleiding die in opdracht van [huurder] is aangelegd, heeft aangelegd. Wanneer [huurder] dit nalaat, is hij aan [verhuurder] een dwangsom van € 25,00 per dag verschuldigd met een maximum van € 2.500,00.
4.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 893,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2024.