Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1191
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Dongen), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) vastgesteld op € 347.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag ‘onroerendezaakbelastingen eigenaar niet-woning’ van de gemeente Dongen voor het jaar 2021 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021 (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft hierop gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 november 2023 op zitting behandeld. Dit betrof een hybride zitting. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende (via beeldverbinding aanwezig) en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] (ter zitting verschenen).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een café/restaurant met bovenwoning (bouwjaar 1968) en twee bijgebouwen. Het geheel bestaat uit twee kadastrale percelen, welke (behalve als ondergrond voor de opstal) in gebruik is als terras, parkeerplaats en speel-/recreatieveld. De totale oppervlakte van de beide percelen is 4.039m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 347.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4.1.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
6. Kort voor de zitting heeft belanghebbende aanvullende stukken aan de rechtbank aangeboden ter onderbouwing van zijn gronden. Deze stukken kunnen alleen dan worden toegelaten als de wederpartij niet in zijn procespositie wordt geschaad. Gelet op het verhandelde ter zitting moet de rechtbank een oordeel geven over de toelaatbaarheid van de processtukken. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de betreffende stukken redelijkerwijs niet eerder dan tien dagen voor de zitting ingediend hadden kunnen worden. Aanvaarding van de stukken zou daarom in strijd komen met de goede procesorde. De rechtbank laat deze stukken met het oog op bescherming van de rechtspositie van de heffingsambtenaar daarom buiten beschouwing. De stukken zullen feitelijk wel aan het dossier toegevoegd ten behoeve van eventuele toetsing in hoger beroep. Bij de beoordeling van het geschil is het document buiten beschouwing gebleven.
7. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet. De waarde van het object is niet te hoog vastgesteld. Wel bestaat er aanleiding tot het veroordelen van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
8.2.
Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
8.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 juli 2022 door [taxateur 2] over het object is opgemaakt. Het taxatierapport bestaat uit een woordelijke beschrijving van zowel het object zelf als van de referentieobjecten en is aangevuld met beeldmateriaal, kadastrale gegevens en gegevens over het bestemmingsplan.
9.1.
In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 444.000 vermeld.
9.2.
Het taxatierapport is een bewijsmiddel in beroep. Het komt in de plaats van de onderbouwing die de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft opgenomen. Dat is op zichzelf toegestaan. De stelling die de heffingsambtenaar op basis van die bewijsmiddelen inneemt, is dat de waarde van € 347.000 niet te hoog is. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.
9.3.
De rechtbank constateert dat enkele onderdelen van het taxatierapport inconsequenties en slordigheden bevatten. De slordigheden (zoals onjuiste nummering van de bijlagen) zijn voor verbeterde lezing vatbaar. Echter, de inconsequenties niet. De objectkenmerken van de referentie-objecten zijn in de matrix anders weergegeven dan in de tekstuele passages. De tellingen van de totale oppervlakten van de verschillende onderdelen zijn niet sluitend ten opzichte van de perceelgroottes. De kapitalisatiefactor in het overzicht ‘waardeopbouw’ [2] is anders dan in het overzicht ‘Matrix referentie objecten verkooptransacties’ [3] . Tot slot stelt de rechtbank vast dat de gekozen taxatietechniek een combinatie is van de vergelijkingsmethode (voor het woningdeel, het parkeerterrein en het speel-/recreatieveld) en de huurwaardekapitalisatiemethode (bedrijfsdeel). Hoe dit doorwerkt in de berekeningen is op niet-navolgbare wijze verwerkt in het rapport. Immers, de referentieobjecten zijn alle gecombineerde onroerende zaken (horeca met bovenwoning). Hoe uit de betreffende verkoopcijfers dan zowel een huurwaarde voor het bedrijfsdeel als een prijs per vierkante meter voor onder meer het woningdeel kan worden herleid, is niet inzichtelijk gemaakt. In zoverre is de door belanghebbende ter zitting geuite kritiek ook terecht.
9.4.
De rechtbank verbindt daaraan echter niet de consequentie dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt. Immers, er zijn drie verkooptransacties beschikbaar van vergelijkbare objecten die in de nabije omgeving gelegen zijn en zijn verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De ter zitting aanwezige taxateur heeft uit hoofde van haar expertise verklaard dat zij de waarde onderschrijft. Deze verklaring brengt niet mee dat de aangeleverde cijfermatige onderbouwing als voldoende dragend voor de vastgestelde waarde kan gelden. De verklaring ter zitting is, afgezet tegen hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, wel relevant in de beoordeling van de waarde. Ook weegt de rechtbank mee dat de matrix slechts een onderdeel is van een voor het overige ruimschoots woordelijk ingekleed taxatierapport is. Het taxatierapport bevat onder meer fotomateriaal van de objectonderdelen van het onroerend goed, fotomateriaal van de referentieobjecten.
9.5.
De rechtbank acht referentie-object [adres 2] het best vergelijkbaar. Het object is eveneens in [plaats] , op slechts 3,2 kilometer van de onroerende zaak gelegen. Zowel het bedrijfsgedeelte als de bedrijfswoning zijn qua oppervlakte zeer vergelijkbaar. Dat sprake is van object-specifieke verschillen waarmee rekening gehouden zou moeten worden, is niet aannemelijk gemaakt. Wel relevant is dat de verkoopdatum 3 maart 2019 is, dus vóór de Corona-crisis.
9.6.
De rechtbank kent ook bewijskracht toe aan de verkopen van de twee andere referentie-objecten, omdat deze gedurende de Corona-crisis zijn verkocht.
9.7.
Ook weegt mee dat in het taxatierapport is beschreven dat bij het opmaken van het taxatierapport in beroep is vastgesteld dat het object uit twee kadastrale percelen bestaat en dat daar in eerdere stadia van de waardebepaling geen rekening mee zou zijn gehouden. De elementen in het taxatierapport omtrent de waarde van het perceel áchter de onderneming (en waarop het parkeerterrein en het speel-/recreatieterrein zijn gelegen) zijn niet voldoende met redenen omkleed weersproken. Immers, de klachten van belanghebbende hadden in overgrote mate betrekking op het bedrijfsgedeelte en de woning.
9.8.
Tot slot is relevant dat de heffingsambtenaar met het oog op de Corona-crisis is uitgegaan van de toestandsdatum van het object zodat de waardedruk van deze bijzondere omstandigheid is meegenomen in de totale waardering.
9.9.
Alles tegen elkaar afwegend is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat de vastgestelde waarde van het object van € 347.000 niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Gelet echter op de onduidelijkheid die is ontstaan als gevolg van de inconsequenties en onzorgvuldigheden in de bewijsvoering door de heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding tot het uitspreken van een proceskostenveroordeling voor de beroepsfase. Voor een veroordeling van de kosten van de bezwaarfase bestaat geen aanleiding, omdat het primaire besluit in stand blijft.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 april 2021. De beschikking dateert van 30 juni 2021, zodat er sprake was van een prematuur bezwaarschrift. Voor de ontvankelijkheid van het bezwaar heeft dat in casu geen gevolgen. Voor de aanvang van de redelijke termijn is het wel van invloed. De rechtbank zal voor de redelijke behandeltermijn rekenen vanaf de datum van de beschikking, 30 juni 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 8 maanden.
9.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen vormt geen aanleiding om van een ander standpunt uit te gaan.
9.3
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 21 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang.
9.4.
Dit brengt mee dat 2/8e deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 75) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
11.1.
De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
11.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten in beroep. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling thans een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal 1.750.
11.3.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 75;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.