ECLI:NL:RBZWB:2024:98

• Datum uitspraak: 5 januari 2024
• Publicatiedatum: 10 januari 2024
• Zaaknummer: C/02/416877/KG ZA 23-601 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Poerink; E. Eijssen-Vruwink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming van schriftelijke toezegging in koopovereenkomst met betrekking tot lekkage aan het dak

In deze zaak, die voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant is behandeld, betreft het een kort geding waarin eiseres, een koper van een woning, vordert dat de gedaagden, de verkopers, hun verplichtingen uit de koopovereenkomst nakomen. De koopovereenkomst, gesloten op 30 september 2022, bevatte een bepaling over het herstel van gebreken, waaronder lekkages aan het dak. Eiseres heeft herhaaldelijk gemeld dat het dak lekt, maar ondanks diverse reparaties door gedaagden, blijft het probleem bestaan. Eiseres stelt dat gedaagden hun toezeggingen niet zijn nagekomen en vordert een voorlopige voorziening om de lekkage te laten verhelpen.

De rechtbank oordeelt dat het geschil zich enkel richt op de lekkage aan het dak en niet op andere gebreken. De voorzieningenrechter moet beoordelen of eiseres een spoedeisend belang heeft en of de vorderingen in de bodemprocedure kans van slagen hebben. De rechtbank constateert dat er onvoldoende bewijs is geleverd om te bepalen of de huidige lekkage dezelfde is als die welke ten tijde van de koop aanwezig was. Gedaagden hebben aangeboden om herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar eiseres heeft dit aanbod afgewezen. Uiteindelijk wijst de rechtbank de vorderingen van eiseres af en veroordeelt haar in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/416877 / KG ZA 23-601

Vonnis in kort geding van 5 januari 2024

in de zaak van

[eiseres] ,

te [plaats 1] ,

eiseres,

advocaat: mr. J.A.A. van der Weijst,

tegen

1. [gedaagde 1] B.V.,

gevestigd te [plaats 2] en kantoorhoudende te [plaats 3] ,
2.
[gedaagde 2] B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 2] ,

3.
[gedaagde 3] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 3] .

gedaagden,

advocaat mr. N.A.J. van Heel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 december 2023 met producties 1 t/m 6,

- de productie 1 van de zijde van gedaagden,
- de mondelinge behandeling van 20 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van eiseres,
- de pleitnota van gedaagden.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen staat het volgende vast.

• Op 30 september 2022 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning [adres] te [plaats 1] , met eiseres als koper en gedaagden als verkoper.
• De koopovereenkomst bevat onder artikel 20, met als omschrijving Nadere Gebreken, de navolgende bepaling:

“Herstel gebreken Koper heeft ten tijde van de bezichtiging geconstateerd dat er sprake is
van de volgende gebreken/lekkages; Hemelwaterafvoer/goot lekt; Dak achterzijde woonhuis ter hoogte van dakkapel lekt; Dak voorzijde lekt zichtbaar op de zolderverdieping; Verkoper zal zorgdragen voor herstel van zojuist vermelde lekkages. Ook zal hij zorgdragen voor het repareren van de voordeur. Deze werkzaamheden zullen voor uiterlijk 28 oktober 2022
worden uitgevoerd. Er zal een garantietermijn van 3 maanden van toepassing zijn. Deze termijn gaat in zodra de reparatiewerkzaam-heden voltooid zijn.

• De woning is op 28 oktober 2022 aan eiseres geleverd.
• Eiseres heeft de ruimten in de woning verhuurd aan vier huurders.
• Eiseres heeft op 20 november 2022 voor de eerste keer bij gedaagden, in de persoon van [naam] (hierna: [naam] ), gemeld dat het dak lekt. Naar aanleiding van deze melding heeft [aannemer] in opdracht van gedaagden een reparatie uitgevoerd aan het dak. Op 21 december 2022 heeft eiseres aan [naam] bericht dat het dak nog steeds lekt, waarna [aannemer] op 18 januari 2023 nogmaals een reparatie aan het dak heeft uitgevoerd.
• In de periode 21 februari 2022 - 13 december 2022 is door eiseres herhaaldelijk bij [naam] gemeld dat het dak lekt en zijn in opdracht van gedaagden diverse reparatiewerkzaamheden aan het dak verricht.
• Het dak lekt nog steeds.

3. Het geschil

3.1

Eiseres vordert als voorlopige voorziening:

gedaagden op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis de door partijen gesloten overeenkomst alsnog na te komen en de gebreken/lekkage deugdelijk en definitief te herstellen;

gedaagden te veroordelen in de proceskosten op basis van de reële en werkelijk gemaakte volledige advocaat- en proceskosten, dan wel een van het liquidatietarief afwijkende hogere proceskostenveroordeling, dan wel

gedaagden te veroordelen in een bedrag aan salaris voor de procesadvocaat,

vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten.

3.2.

Eiseres stelt dat hoewel in opdracht van gedaagden diverse reparaties aan het dak hebben plaatsgevonden het dak nog steeds lekt. Gedaagden zijn hun schriftelijk gedane toezegging in artikel 20 van de koopovereenkomst niet nagekomen en er is dus sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (art. 6:74 BW). Gedaagden moeten daarom op straffe van een dwangsom de lekkage alsnog (laten) verhelpen en het dak waterdicht doen opleveren.

3.3.

Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vordering Zij voeren het volgende verweer. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis want zij hebben zich steeds ingespannen om de lekkage te verhelpen. Zij betwisten dat de huidige lekkage in het dak van de woning van eiseres dezelfde lekkage is als die waarop artikel 20 van de koopakte betrekking heeft. Volgens hen is er namelijk sprake van opeenvolgende gebreken. Zij waren en zijn bereid die opeenvolgende gebreken te laten herstellen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het onderhavige geschil tussen partijen alleen betrekking heeft op de lekkage aan het dak en niet op de overige gebreken die in artikel 20 van de koopovereenkomst worden genoemd.

4.2.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.3.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. Het spoedeisend belang is door gedaagden ook niet betwist.

4.4.

Vast staat dat de woning ten tijde van de aan de koop voorafgegane bezichtiging diverse gebreken had, waaronder lekkages in het dak. Verder staat vast dat eiseres na de levering van de woning aan haar herhaaldelijk bij gedaagden heeft gemeld dat het dak nog steeds lekt en dat naar aanleiding van die meldingen in opdracht van gedaagden diverse werkzaamheden aan het dak zijn verricht, zoals het aanbrengen van een kitvoeg tussen het voetlood en de dakbedekking, het aanbrengen van folielagen, het aanbrengen van pur, het vervangen van lood en het iets hoger plaatsen van de dakpannen. Tenslotte staat vast dat ondanks voormelde werkzaamheden het dak lekt. Partijen verschillen van mening of de huidige lekkage dezelfde lekkage is als de lekkage die ten tijde van de koop van de woning aanwezig was. In het kader van dit kort geding kan niet worden vastgesteld of het dezelfde of een nieuwe lekkage betreft en of de huidige gebreken aan het dak vallen onder een aan gedaagden toe te rekenen oorzaak. Daarvoor is nader onderzoek nodig, waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is. Bovendien heeft eiseres onvoldoende gesteld welke gebreken door gedaagden moeten worden hersteld.

Voor de hand lag, gelet op het karakter van de lekkageproblemen, dat de voorzieningenrechter aan de hand van een deskundigenrapport -een partij rapport of een voorlopig deskundigenbericht- in staat zou zijn gesteld om zich een voorlopig oordeel te vormen over de oorzaak en aan welke partij toerekening zou moeten plaatsvinden. Een dergelijk rapport ontbreekt evenwel.

4.5.

Gedaagden hebben eiseres vóór de mondelinge behandeling aangeboden -welk aanbod zij tijdens de mondelinge behandeling hebben herhaald- om op zeer korte termijn een dakinspectie en herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren door [aannemingsbedrijf] . Eiseres heeft dit aanbod niet aanvaard omdat zij daar, gelet op gebrek aan expertise van deze aannemer, geen vertrouwen in heeft en volgens haar de hele dakconstructie ondeugdelijk is. Door eiseres is niet nader toegelicht of, en zo ja in welke mate, herstel van de dakconstructie voor rekening van gedaagden dient te komen.

4.6.

Dit alles leidt ertoe dat de vorderingen van eiseres worden afgewezen.

4.7.

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van gedaagden als volgt vastgesteld:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
€ 1.079,00

Totaal € 1.755,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van eiseres af;

5.2.

veroordeelt eiseres in de proceskosten aan de zijde van gedaagden tot dit vonnis vastgesteld op € 1.755,00;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en in het openbaar uitgesproken door

mr. Eijssen-Vruwink op 5 januari 2024.