Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5026
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer, verbonden aan AKD).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 491.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Namens de heffingsambtenaar heeft AKD een aanvullend verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende [naam] en namens de heffingsambtenaar mr. N.D. Niederer en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1972). Het betreft een vrijstaande woning met een garage van 18 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 147 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 410.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 491.000.
€ 491.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft een taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatierapport opgenomen. Het taxatierapport betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep ten grondslag gelegd.
6.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 491.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.3.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
6.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat alle vergelijkingsobjecten in bezwaar worden gewaardeerd met een factor 5 voor de ligging en de woning van belanghebbende met een factor 4. In beroep zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt en is de ligging van de vergelijkingsobjecten evenals de ligging van de woning van belanghebbende gewaardeerd met een factor 4. Belanghebbende is het niet eens met deze herwaardering, omdat deze het gevolg heeft dat de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten zijn gedaald waardoor de prijzen van de stenen zijn gestegen.
6.5.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar een zekere mate van vrijheid toekomt bij het onderbouwen van de WOZ-waarde in iedere fase van het geding. De heffingsambtenaar is daarbij ook vrij om de KOUDVL-factoren, waaronder ook de factor ligging, te herwaarderen. De omstandigheid dat hierdoor de grondwaarde is gedaald en de prijs van de stenen is gestegen, doet daar niets aan af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt wat de waarde van de grond is en op welke wijze deze is berekend. De heffingsambtenaar heeft in beroep dezelfde grondstaffel gehanteerd als in bezwaar en deze wordt niet weersproken door belanghebbende. Ook heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende een gelijkwaardige ligging hebben. De heffingsambtenaar heeft zijn stellingen onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige die inpandig is geweest. De rechtbank onderschrijft de gekozen KOUDVL-factoren. Hetgeen belanghebbende daar ter zitting met een mondeling betoog tegenover heeft gesteld is van onvoldoende gewicht.
6.6.
Verder stelt belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten, omdat deze meer dan
35 % afwijken van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de Waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan
35 % afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken.
35 % afwijken van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de Waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan
35 % afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken.
6.7.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten wel bruikbaar zijn ter vergelijking. De waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar, dit is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden. [2] Dat de waarde van deze vergelijkingsobjecten meer dan 35 % afwijkt van de WOZ-waarde van de woning maakt de vergelijkingsobjecten dus nog niet onbruikbaar.
6.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 19 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.