Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1675
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigden: mr. R.W.B. van Middelaar en [naam 1] , verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 491.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [naam 3] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1995) met een oppervlakte van 96 m² exclusief garage (20 m²) en aanbouw woonruimte (9 m²) op een perceel van 632 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 414.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 491.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door taxateur [naam 3] is opgemaakt.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 541.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 491.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de in beroep gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met het feit dat de woning grenst aan de achterkant aan een complex dat een basisschool, kinderopvang en schoolplein bevat. Ter zitting heeft belanghebbende erop gewezen dat de heffingsambtenaar in de door hem overgelegde matrix in de beroepsfase weliswaar rekening heeft gehouden met het verschil in ligging door een neerwaartse correctie van 20% toe te passen, maar dat dit uiteindelijk niet leidt tot een lagere WOZ-waarde, omdat in die matrix andere referentiewoningen met een hogere prijs per vierkante meter zijn opgenomen. Belanghebbende concludeert hieruit dat de heffingsambtenaar naar de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde heeft proberen toe te rekenen. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de gemiddelde vierkantemeterprijs van de referentiewoningen de vierkantemeterprijs van de woning van belanghebbende is vastgesteld.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de taxateur in de beroepsfase een nieuwe taxatie heeft uitgevoerd. Er zijn geen verkoopprijzen van identieke woningen beschikbaar, maar de taxateur heeft aangesloten bij de best mogelijke referentiewoningen. Daarbij heeft hij bewust ook gekozen voor de geschakelde woning aan [referentiewoning 1] omdat de gemachtigde deze referentiewoning zelf heeft aangedragen in de bezwaarfase. De woning van belanghebbende is kleiner dan de referentiewoningen. Vanwege het afnemend grensnut is op de gemiddelde vierkantemeterprijs van de referentiewoningen de wortelformule toegepast, waardoor er een hogere vierkantemeterprijs voor de woning is vastgesteld. Het toepassen van de wortelformule is in dit kader een gebruikelijke methode. Op de waarde van de kavel is een korting van 20% toegepast in verband met de ligging aan het schoolplein. Volgens de heffingsambtenaar is op deze manier voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende.
8.2.
De rechtbank stelt voorop dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep – naar de mening van de heffingsambtenaar – betere referentiewoningen in te brengen. De rechtbank is van oordeel dat het niet onredelijk is dat in dit geval gebruik is gemaakt van referentiewoningen die groter zijn dan die van belanghebbende en vervolgens de wortelformule is toegepast op de vierkantemeterprijs, omdat de heffingsambtenaar heeft bepleit dat er geen beter vergelijkbare referentiewoningen zijn en belanghebbende dat ook niet heeft betwist. Met de korting van 20% heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning naast een schoolplein ligt. Dat dit uiteindelijk niet leidt tot een lagere WOZ-waarde dan eerder is vastgesteld, doet daar niet aan af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende.
8.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 26 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.