Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 11222828 \ CV EXPL 24-2547
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
EGO HOUSING B.V.,
te Bergen op Zoom,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijk reconventie,
hierna te noemen: Ego Housing,
gemachtigde: Bill incasso B.V.,
tegen
[verhuurder],
te [plaats] (België),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijk reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 augustus 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 23 januari 2025 met 3 producties,
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] is eigenaar van de woning aan de [adres] . Hij heeft deze woning aan Ego Housing verhuurd, die hier werknemers van [V.O.F.] heeft gehuisvest. Deze huurovereenkomst liep vanaf 16 februari 2019 en is per 31 mei 2023 geëindigd.
2.2.
Ego Housing heeft [verhuurder] op 21 juli 2023 per e-mailbericht verzocht de waarborgsom terug te betalen.
2.3.
[verhuurder] heeft op 23 juli 2023 laten weten dat er meer kosten zijn gemaakt dan de door Ego Housing betaalde waarborgsom, wat moet worden verrekend. Ook maakt [verhuurder] melding van schade. [verhuurder] heeft in de e-mailwisseling nadien twee facturen, daterend van 15 juli en 7 september 2023, naar Ego Housing verstuurd voor herstelwerkzaamheden aan het gehuurde.
2.4.
Bij brief van 7 december 2023 is [verhuurder] door Ego Housing in gebreke gesteld en gesommeerd de waarborgsom à € 4.800,00 terug te betalen.
3.Het geschil
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.1.
Ego Housing vordert - samengevat - [verhuurder] te veroordelen om aan Ego Housing € 5.769,89 te betalen, te vermeerderen met de rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, alsmede de proceskosten.
3.2.
Ego Housing stelt dat [verhuurder] in gebreke is met de terugbetaling van de waarborgsom. [verhuurder] weigert de waarborgsom terug te betalen en stelt dat hij de waarborgsom wil verrekenen met door hem gemaakte kosten. Volgens Ego Housing klopt het dat ze kleine gebreken bij de oplevering niet heeft hersteld, maar hetgeen door [verhuurder] nu wordt gefactureerd is te hoog. Daarbij heeft [verhuurder] de kosten voor de internetkosten en gas- water- en lichtkosten onvoldoende onderbouwd.
3.3.
[verhuurder] beroept zich op verrekening. Bij de eindinspectie hebben partijen namelijk verschillende gebreken geconstateerd, die Ego Housing niet heeft hersteld. Hierdoor heeft hij schade geleden. Daarbij is bij de eindafrekening van internetkosten en gas-water- en lichtkosten gebleken dat het voorschotbedrag niet toereikend is. De werkelijke kosten zijn hoger gebleken, aldus [verhuurder] .
3.4.
Voor zover het beroep op verrekening niet slaagt stelt [verhuurder] een voorwaardelijke vordering in reconventie in tot een bedrag van € 5.200,00.
3.5.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid en toepasselijk recht
4.1.
De kantonrechter overweegt dat het hier een geschil met een internationaal karakter betreft, nu [verhuurder] in België woont en Ego Housing gevestigd is in Nederland. De kantonrechter moet daarom (ambtshalve) nagaan of zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen en, zo ja, welk recht op het geschil van toepassing is.
4.2.
De kantonrechter beantwoordt de vraag of zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen bevestigend en wel op grond van artikel 24 aanhef en lid 1 van de EG-Verordening nr. 1215/2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken. Het gehuurde is namelijk gelegen in Nederland, waardoor de Nederlandse rechter bevoegd is over het geschil kennis te nemen.
4.3.
De vraag welk recht van toepassing is, moet worden beantwoord aan de hand van het Verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst nr. 593/2008 (Rome I-Vo). Op grond van art. 4 lid 1 onder c van de Rome I-Vo wordt de overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft, beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. De kantonrechter stelt vast dat de woning die door Ego Housing werd gehuurd van [verhuurder] , is gelegen in Nederland. Op grond van het voorgaande is het Nederlandse recht van toepassing.
De waarborgsom
4.4.
Uitgangspunt is dat de betaalde waarborgsom na beëindiging van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald aan Ego Housing, tenzij het beroep van [verhuurder] op verrekening slaagt.
Het beroep op verrekening
4.5.
Uit artikel 6:127 lid 2 BW volgt dat de bevoegdheid tot verrekening bestaat, wanneer de schuldenaar een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Indien de tegenvordering niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, kan het beroep op verrekening worden verworpen (artikel 6:136 BW).
Gas- en lichtkosten
4.5.1.
Volgens [verhuurder] is het daadwerkelijk verbruik van gas en elektra hoger geweest dan het door Ego Housing betaalde voorschot en hij wil het door Ego Housing te weinig betaalde bedrag voor gas en elektra verrekenen met de borg. Het gaat om € 673,44 voor gas en om € 1.143,36 voor elektriciteit. Ter onderbouwing heeft [verhuurder] twee overzichten van de energieleverancier overgelegd met betrekking tot respectievelijk gas en elektriciteit over de periode van 30 augustus 2021 tot en met 29 augustus 2022. In deze overzichten staat niet het daadwerkelijk verbruik van het gehuurde. Het is onduidelijk waar het bedrag van respectievelijk € 168,36 en € 285,85 betrekking op heeft. Dit lijkt eerder te gaan over netbeheerkosten dan over nog te betalen kosten over de in het overzicht genoemde periode. De overzichten gaan bovendien niet over de gehele periode van vier jaar, waarvan [verhuurder] vergoeding wenst. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen wat het daadwerkelijk verbruik is geweest en of het daarvoor te betalen bedrag hoger is dan het door Ego Housing betaalde voorschot. Omdat deze gestelde hogere kosten niet zijn komen vast te staan, kunnen deze ook niet worden verrekend. Voor zover [verhuurder] bedoelt dat Ego Housing de netbeheerkosten niet heeft betaald en het bedrag aan netbeheerkosten moet worden verrekend, slaagt ook dat beroep niet. Het is op grond van de overzichten van Delta namelijk niet duidelijk dat deze kosten geen onderdeel zijn van de bij [verhuurder] in rekening gebrachte en vervolgens bij Ego Housing in rekening gebrachte voorschotten.
Internetkosten
4.5.2.
Ook de gestelde hogere internetkosten kan [verhuurder] niet verrekenen. [verhuurder] heeft verschillende rekeningafschriften overgelegd op grond waarvan hij stelt dat hij telkens € 80,00 voor internet heeft betaald in plaats van de in rekening gebrachte € 50,00. De kantonrechter kan dit op grond van deze afschriften echter niet vaststellen. Zo zijn enkel de bankafschriften tot en met 2019 overgelegd en is het ook niet na te gaan of deze betalingen betrekking hebben op internet in het gehuurde.
De schade
4.5.3.
Nadat de huurovereenkomst is beëindigd, hebben partijen op 1 juni 2023 een ‘Inspectierapport einde huur’ opgesteld (hierna: het opleverrapport), wat door beide partijen is ondertekend. Hierin staat vermeld welke gebreken Ego Housing nog moet verhelpen om het gehuurde juist op te leveren.
4.5.4.
Volgens Ego Housing heeft zij de gebreken grotendeels verholpen, met uitzondering van enkele kleine herstelwerkzaamheden. [verhuurder] stelt dat het gehuurde niet juist is opgeleverd, waardoor hij schade heeft geleden. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij verschillende foto’s overgelegd. De kantonrechter neemt het opleverrapport als uitgangspunt, omdat hierin de punten zijn opgenomen waarover partijen het eens zijn dat Ego Housing die zou herstellen. Hieronder zal de kantonrechter de verschillende punten nalopen en beoordelen of en zo ja, hoeveel schade Ego Housing moet vergoeden.
4.5.5.
Partijen zijn het erover eens dat Ego Housing heeft nagelaten twee tegels te herstellen, terwijl zij daartoe gehouden was. Voor deze tegels is zij dan ook schadeplichtig jegens [verhuurder] . Tijdens de zitting verklaarde [verhuurder] dat het herstel per tegel € 150,00 kost, wat dus neerkomt op een totaalbedrag van € 300,00 voor beide tegels. Ego Housing heeft hiermee ingestemd, en de kantonrechter acht dit een redelijke prijs. Derhalve is Ego Housing gehouden om € 300,00 aan [verhuurder] te betalen voor het herstel van de twee tegels.
4.5.6.
Ego Housing heeft erkend dat er schade was aan het aanrechtblad, wat ook is vermeld in het opleverrapport en zichtbaar is op de foto’s van 27 juli 2023. In tegenstelling tot wat Ego Housing stelt, valt dit niet onder normale slijtage van het gehuurde. Ego Housing is hiervoor schadeplichtig jegens [verhuurder] . Uit de factuur van 7 september 2023 blijkt dat [verhuurder] een bedrag van € 1.240,00 in rekening heeft gebracht voor “leveren en plaatsen werkblad keuken 2x en deur kasten in de bijlagen foto en in de eindrapport”. Hieruit kan echter niet worden afgeleid welk bedrag specifiek betrekking heeft op het aanrechtblad. Een post op de factuur van 15 juli 2023 vermeldt eveneens een bedrag van € 480,00 voor “vervangen aanrechtblad keuken levering en montage”. De kantonrechter acht dit een redelijke prijs voor het herstel. Dat er twee aanrechtbladen moeten worden vervangen en dat de kosten meer belopen dan deze € 480,00 heeft [verhuurder] niet onderbouwd. Ego Housing moet daarom € 480,00 aan [verhuurder] betalen voor de vervanging van het aanrechtblad.
4.5.7.
Uit het opleverrapport blijkt tevens dat Ego Housing schade aan de deuren heeft moeten herstellen, wat niet onder normale slijtage van het gehuurde valt. Deze schade is zichtbaar op de overgelegde foto’s van 27 juli 2023. Ego Housing dient hiervoor een schadevergoeding aan [verhuurder] te betalen. Voor de bepaling van een redelijke vergoeding sluit de kantonrechter aan bij de factuur van 7 september 2023, waarop een bedrag van € 270,00 is opgenomen voor het herstel van de deuren.
4.6.
De overige gebreken in het opleverrapport zijn niet te zien op de foto’s van 27 juli 2023, terwijl de overige foto’s van vóór of op de dag van de oplevering zijn. Dit betekent dat van deze gestelde gebreken niet kan worden vastgesteld dat ze niet door Ego Housing zijn verholpen. Het had op de weg van [verhuurder] gelegen om duidelijk te maken dat Ego Housing deze punten niet heeft hersteld, terwijl zij daar op grond van het opleverrapport wel toe gehouden was. Ten aanzien van deze punten slaagt het beroep op verrekening dus niet.
4.7.
Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt de conclusie dat [verhuurder] een tegenvordering van € 1.050,00 heeft wegens oplevergebreken. Hierdoor slaagt het beroep op verrekening. Na verrekening resteert een bedrag van € 3.750,00 aan waarborgsom. [verhuurder] is dit bedrag aan Ego Housing verschuldigd.
De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Ego Housing vordert de wettelijke handelsrente, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. Aangezien [verhuurder] in verzuim is met de betaling van de waarborgsom van € 3.750,00 aan Ego Housing en er sprake is van een handelsovereenkomst, wordt de wettelijke handelsrente toegewezen. Het in de dagvaarding genoemde bedrag aan wettelijke handelsrente is echter onjuist berekend vanwege een geslaagd beroep op verrekening. De wettelijke handelsrente wordt daarom als volgt toegewezen. Ego Housing heeft op 21 juli 2023 voor het eerst aanspraak gemaakt op terugbetaling van de waarborgsom. Nu niet is gesteld of gebleken welke betalingstermijn [verhuurder] is gegeven, wordt de wettelijke handelsrente toegewezen vanaf 14 dagen na deze datum (4 augustus 2023), tot het moment dat de vordering is voldaan.
4.9.
De buitengerechtelijke incassokosten die Ego Housing vordert, zijn toewijsbaar, maar worden berekend over het toe te wijzen bedrag van € 3.750,00. Dit resulteert in een bedrag van € 500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.
De tussenconclusie
4.10.
Kortom, [verhuurder] is na verrekening nog € 4.250,00 aan Ego Housing verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 3.750,00 vanaf 4 augustus 2023 tot aan het moment dat de vordering is betaald.
4.11.
Omdat [verhuurder] een beroep op verrekening toekomt, wordt er niet toegekomen aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie.
De proceskosten
4.12.
[verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ego Housing worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- betekening buitenlands exploot
€
135,00
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.608,72
5.De beslissing
in conventie
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van € 4.250,00 aan Ego Housing, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 3.750,00 vanaf 4 augustus 2023 tot aan het moment dat de vordering is betaald.
5.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.608,72 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op5 maart 2025.