Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11125230 \ CV EXPL 24-1738
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
RESIDUTCH MIXFUND C.V.,
te Amersfoort,
eisende partij,
hierna te noemen: Residutch,
gemachtigde: mr. M. van Langeveld,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 juli 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] van Residutch. Er is toen een huurprijs overeengekomen van € 855,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 het volgende bepaald:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte / zorgwoning, bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als zorgwoning te dienen. In deze woning is een nood-oproepinstallatie aanwezig of de mogelijkheid daartoe, er is een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw voor maaltijden of recreatie, die ook voor dit gebruik is ingericht.Het gebouw of het complex en de woning zijn drempelloos toegankelijk en doorgankelijk, alle gangen naar de woningen zijn minimaal 1,2 meter breed en er is een lift of hellingbaan bij een drempel van 0,02 meter of hoger. De kosten van de voorzieningen zijn niet inbegrepen in de huur noch in de servicekosten.”
2.3.
Op 17 augustus 2023 heeft de Huurcommissie van [gedaagde] een verzoek ontvangen om de aanvangshuurprijs te toetsen.
2.4.
Op 4 december 2023 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren.
2.5.
Per brief van 12 maart 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie zijn uitspraak 12 februari 2024 met het [zaaknummer] aan partijen verzonden. De voorzitter van de Huurcommissie heeft - voor zover van belang - het volgende overwogen:
“De commissie oordeelt als volgt.
Het beleidsboek van de Huurovereenkomst beschrijft wanneer een woning, een zorgwoning is. Het moet gaan om een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit de drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat: de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie en het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.
[…] De commissie stelt dan ook vast dat de rapporteur de woning terecht niet heeft gekwalificeerd als zorgwoning nu de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen drempelloze toegankelijkheid en noodoproepinstallatie had. Dat de verhuurder aangeeft brieven te hebben verstuurd waarin huurders kunnen aangeven dat zij deze faciliteiten graag zouden willen maakt het oordeel niet anders. De voorzieningen dienen standaard aanwezig te zijn in de woning om aangemerkt te worden als zorgwoning en dat is hier niet het geval.
[…]
Beslissing
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 123 punten. De met ingang van 1 augustus 2023 overeengekomen huurprijs van € 855,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 123 punten. De met ingang van 1 augustus 2023 overeengekomen huurprijs van € 855,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
Een huurprijs van € 727,57 per maand ingang van 1 augustus 2023 is redelijk.”
Een huurprijs van € 727,57 per maand ingang van 1 augustus 2023 is redelijk.”
3.Het geschil
3.1.
Residutch vordert - na vermindering van eis ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs de geldende huurprijs is en dat dit een redelijke huurprijs is,
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente binnen zeven dagen na betekening van het vonnis.
3.2.
Residutch legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Residutch is het niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie en stelt zich op het standpunt dat wèl sprake is van een zorgwoning en dat daarom de overeengekomen huurprijs redelijk is. Daartoe voert zij aan dat zij een noodoproepsysteem beschikbaar heeft gesteld voor de bewoners en dat de kosten voor haar rekening zijn, zodat aan het criterium van ‘noodroepinstallatie’ is voldaan. Voor de drempelloze toegang is een aannemer langs geweest, zodat ook dit wordt gerealiseerd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Volgens hem voldeed het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan de criteria voor een zorgwoning, aangezien er geen sprake was van drempelloze toegankelijkheid. Daardoor heeft Residutch ten onrechte de opslag voor zorgwoningen toegepast bij de puntentelling. De aanvangshuurprijs van [gedaagde] dient daarom te worden vastgesteld op € 727,57, zoals bepaald in de uitspraak van de Huurcommissie van 12 maart 2024.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het vervallen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie
4.1.
Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd binnen acht weken nadat aan hen de uitspraak is verzonden. Doordat Residutch tijdig een vordering heeft ingesteld, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie.
4.2.
Nu de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is vervallen, toetst de kantonrechter opnieuw of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Dat gebeurt op basis van dezelfde regels als de Huurcommissie.
4.3.
In deze zaak gaat het om de vraag of het gehuurde als een zorgwoning moet worden aangemerkt bij de vaststelling van het aan het gehuurde toe te kennen puntenaantal.
Beoordelingskader zorgwoning in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte
4.4.
De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden beoordeeld aan de hand van het waarderingsstelsel zoals dat is neergelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), bijlage I, onder A, inclusief de daarin gegeven toelichting (hierna: het Besluit en de Bijlage), naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst, in dit geval dus naar de toestand op 1 augustus 2023.
4.5.
Wanneer sprake is van een zorgwoning, wordt in de puntentelling van het waarderingsstelsel op de onderdelen 1 tot en met 9.1 en 10 een verhoging van 35% toegepast. Dit volgt uit de Bijlage onder 12 (‘Bijzondere voorzieningen’). Dat leidt ertoe dat wanneer sprake is van een zorgwoning, een hogere huurprijs redelijk is dan wanneer geen sprake is van een zorgwoning.
4.6.
Om een woning als zorgwoning te kunnen kwalificeren in de zin van het Besluit, moet de woning voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in de Bijlage. De toelichting in de Bijlage onder 12 luidt als volgt:
“
Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:
Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:
a. de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
b. het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.”
4.7.
Uit deze toelichting kunnen vier criteria worden herleid: zelfstandige woning, geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking, het hebben van een noodroepinstallatie en (het gebruik) gemeenschappelijke ruimten. Op deze criteria gaat de kantonrechter nader in.
Zelfstandige woning en (gebruik) gemeenschappelijke ruimten
4.8.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat sprake is van een zelfstandige woning en dat de huurovereenkomst voorziet in (het gebruik van ) gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, omdat dit niet tussen partijen niet ter discussie staat.
Noodoproepinstallatie
4.9.
Om te voldoen aan het criterium van de noodoproepinstallatie gelden twee voorwaarden:
- in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen dat een noodoproepinstallatie aanwezig is in de woning;
- de kosten voor de noodoproepinstallatie moeten in de huurprijs zijn inbegrepen en mogen niet afzonderlijk worden doorbelast aan huurders.
4.10.
Vaststaat dat in artikel 1.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat in de woning een noodoproepinstallatie aanwezig is, waarmee is voldaan aan de eerste voorwaarde.
4.11.
Residutch voert aan dat de kosten voor het abonnement van de noodoproepinstallatie door haar worden gedragen en dat hiermee aan het vereiste is voldaan. [gedaagde] heeft deze stelling tijdens de zitting niet betwist. Daarmee staat vast dat de kosten voor de noodoproepinstallatie zijn inbegrepen in de huurprijs en dat aan deze voorwaarde is voldaan.
4.12.
De conclusie is dan ook dat is voldaan aan het criterium van de noodoproepinstallatie.
Geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking
4.13.
Volgens de Bijlage onder 12 moet er sprake zijn van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. Om te kunnen voldoen aan dit criterium gelden twee voorwaarden:
- alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken moeten minimaal 1,2 meter breed zijn,
- bij drempels van 0,02 meter of hoger moeten er voorzieningen zijn (liften en hellingbanen).
De voorzieningen bij drempels moeten standaard aanwezig zijn, ongeacht of [gedaagde] deze nodig heeft of niet. Ook indien [gedaagde] zelf geen voorziening bij de drempel wenst, moet deze voorziening er wel zijn om te kunnen voldoen aan het criterium van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid.
4.14.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat alle gangen een minimale breedte van 1,2 meter hebben, zodat de kantonrechter hiervan uit gaat.
4.15.
Residutch stelt dat drempelloze toegankelijkheid wordt meegenomen in de geplande renovatie, zodat aan dit criterium kan worden voldaan. [gedaagde] benadrukt echter dat drempelloze toegang al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig moet zijn. Omdat Residutch deze aanpassing pas tijdens de geplande renovatie wil doorvoeren, voldoet de ruimte op dit moment niet aan de vereisten voor een zorgwoning. De kantonrechter onderschrijft het standpunt van [gedaagde] dat drempelloze toegankelijkheid bij de start van de huurovereenkomst had moeten zijn gerealiseerd. Onbetwist staat vast dat dit niet het geval is, wat tot de conclusie leidt dat de woning niet voldoet aan de criteria voor drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid.
4.16.
Het bovenstaande betekent dat de woning niet gekwalificeerd kan worden als een zorgwoning volgens het Besluit.
Het puntenaantal en de aanvangshuurprijs
4.17.
De kantonrechter stelt het puntenaantal van de woning vast op 123 punten, omdat geen sprake is van een zorgwoning en op de andere onderdelen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie geen verweer is gevoerd.
4.18.
Bij een puntenaantal van 123 hoort een maximale redelijke huurprijs van € 727,57 per maand. De overeengekomen huurprijs van € 855,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. De kantonrechter bepaalt daarom dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 727,57 per maand. De vordering van Residutch in conventie wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
4.19.
Residutch is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Residutch af,
5.2.
veroordeelt Residutch, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Residutch niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.