Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1756
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan JUIST),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 256.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 18 februari 2025 alsnog een verweerschrift ingediend. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 19 februari 2025 op het verweer gereageerd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 21 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is mede-eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1907 met een oppervlakte van 60 m2 op een perceel van 314 m2. De woning beschikt over een dakkapel, een berging, een aanbouw van 14 m2, een serre en een dakopbouw.
3.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum minder is dan de vastgestelde waarde van € 256.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 24 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 275.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en de [adres 4] te [plaats]. In het taxatierapport zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende heeft geen gronden aangevoerd ten aanzien van de bruikbaarheid van de referentiewoningen. Ook de rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zo betreffen het allemaal twee-onder-een-kap woningen met een vergelijkbaar bouwjaar. Ook zijn de woningen allemaal gelegen in [plaats]. Voorts zijn de woningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
In reactie op het verweerschrift stelt de gemachtigde van belanghebbende dat de referentiewoningen bovengemiddeld zijn qua voorzieningen, kwaliteit of uitstraling en daarbij beschikken over een zeer grote aanbouw. In een enkel geval is de oppervlakte van de aanbouw zelfs groter dan het oorspronkelijke woonoppervlak. De omvang van deze aanbouwen is dan ook bepalend voor de waarde in het economische verkeer en ten onrechte heeft [taxateur] de waarde per m2 van de aanbouwen van de referentiewoningen voor een veel lager bedrag in aanmerking genomen dan de waarde voor de oorspronkelijke oppervlakte en heeft hij voor alle aanbouwen steeds vergelijkbare KOUDV-factoren aangehouden. De gemachtigde merkt op dat [taxateur] ook voor de aanbouw en de dakopbouw bij de woning van belanghebbende de KOUDV-factoren 3-3-3-3-3 heeft aangehouden en dat de lage KOUDV-factoren van 2-2-1-2-2 voor enkel de 60 m2 dan onvoldoende tot uitdrukking komen bij de waardering van de woning als geheel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting deze feitelijkheden niet betwist.
3.10.
De rechtbank is het met de gemachtigde eens dat de door [taxateur] gehanteerde methode in dit geval onvoldoende recht doet aan de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende en dat een waarde van € 275.000 of € 256.000 niet aannemelijk is gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.11.
De gemachtigde heeft op basis van de door [taxateur] opgestelde matrix een nadere berekening gemaakt, uitkomende op een waarde van € 223.000. De heffingsambtenaar heeft tegen deze berekening niets ingebracht zodat de rechtbank geen reden ziet af te wijken van deze uitkomst.
Conclusie en gevolgen
3.12.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
3.13.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
3.14.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elke punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.461.
3.15.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot € 223.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.461 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 12 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.