Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 11410117 \ CV EXPL 24-4162
vonnis (bij vervroeging) d.d. 19 februari 2025
inzake
[verhuurder],
wonende te [plaats 1] ,
eiser,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: R&R Gerechtsdeurwaarders en incasso,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
[verhuurder] verhuurt een woning aan [huurder] . [huurder] heeft meerdere maanden de huur niet betaald aan [verhuurder] . [verhuurder] wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [huurder] wordt veroordeeld om de woning te verlaten en de huurachterstand te betalen. [huurder] vindt dat hij recht heeft op huurprijsvermindering en doet beroep op gederfd huurgenot vanwege overlast en schade aan de woning. [huurder] wordt in het ongelijk gesteld. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
2.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 18 december 2024 en de daarin genoemde processtukken;
b. de akte overlegging producties van [verhuurder] ;
c. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van 17 januari 2025;
d. de brief van de griffier waarin [huurder] in de gelegenheid is gesteld om schriftelijk te reageren op de zittingsaantekeningen.
3.De feiten
3.1.
[verhuurder] verhuurt woonruimte aan het [adres] . De huurprijs bedraagt (ten tijde van de betekening van de dagvaarding) € 925,00 per maand.
3.2.
[huurder] is sinds 1 april 2023 huurder van de woonruimte (hierna: het gehuurde).
3.3.
[huurder] heeft de huur over de maanden mei, juni, juli, augustus, september, oktober en november 2024 niet betaald aan [verhuurder] . Ook heeft [huurder] de bij aanvang verschuldigde borgsom niet aan [verhuurder] betaald.
3.4.
Na aanmaning heeft [huurder] de huur over de maanden mei, juni, juli en augustus betaald. De resterende huurtermijnen en de verschuldigde borgsom zijn onbetaald gebleven.
4.Het geschil
4.1.
[verhuurder] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
De huurovereenkomst met [huurder] te ontbinden en [huurder] te veroordelen het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
[huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.746,26 aan onbetaalde huurtermijnen tot en met november 2024 en de lopende huur vanaf december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[huurder] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 925,00 voor elke maand dat [huurder] vanaf de datum van ontbinding het gehuurde in gebruik heeft;
[huurder] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Aan haar vordering heeft [verhuurder] ten grondslag gelegd dat [huurder] zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet is nagekomen, omdat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ondanks dat [huurder] na aanmaning het grootste gedeelte van het openstaande bedrag heeft betaald, heeft hij het openstaande bedrag aan borg niet betaald en heeft hij daarna opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. [verhuurder] stelt dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de toewijzing van daarmee verband houdende nevenvorderingen rechtvaardigt.
4.3.
[huurder] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij recht heeft op vermindering van de huurprijs wegens gederfd huurgenot als gevolg van een kapotte voordeur en overlast veroorzaakt door een andere huurder van [verhuurder] .
5.De beoordeling
Onbetaalde huurtermijnen
5.1.
[verhuurder] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht. [huurder] heeft, door niet op de mondelinge behandeling te verschijnen, de juistheid van dit overzicht niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat dit overzicht klopt. Daaruit volgt dat er, berekend tot en met de maand december 2024, sprake van een huurachterstand (inclusief de borg) van in totaal € 3.525,00. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] desgevraagd geantwoord dat [huurder] ook de huur van januari 2025 niet heeft betaald. Daarmee komt de huurachterstand uit op een bedrag van € 4.450,00 (€ 3.525,00 plus € 925,00).
5.2.
[huurder] doet een beroep op huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) wegens gederfd huurgenot als gevolg van een kapotte voordeur en overlast veroorzaakt door een andere huurder van [verhuurder] . [verhuurder] heeft op de zitting aangevoerd dat de voordeur snel na het voorval weer op slot kon en dat de voordeur vervolgens is vervangen en weer volledig functioneel is. Ook stelt [verhuurder] dat hij verschillende stappen heeft ondernomen om de overlast afkomstig van de andere huurder te beperken en dat er inmiddels geen sprake meer is van overlast. Daarmee betwist [verhuurder] dat er sprake is van gederfd woongenot. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [verhuurder] voorafgaand aan de mondelinge behandeling stukken in het geding gebracht.
5.3.
Nu [huurder] niet op de zitting is verschenen en de stellingen van [verhuurder] niet heeft weersproken, en hij ook geen gebruik heeft gemaakt van de nadien geboden gelegenheid om (schriftelijk) op de zittingsaantekeningen te reageren, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de stellingen van [verhuurder] .
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van gederfd huurgenot waardoor het beroep van [huurder] op huurprijsvermindering niet slaagt.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] de onbetaalde huurtermijnen moet betalen en dat leidt tot de conclusie dat de door [verhuurder] gevorderde hoofdsom toewijsbaar is. Hierna zal worden toegelicht dat de gevorderde verschenen wettelijke rente van € 94,20 en buitengerechtelijke kosten van € 127,06 inclusief btw toewijsbaar zijn. De kantonrechter rekent de al door [huurder] betaalde bedragen eerst conform artikel 6:44 BW Pro toe aan de buitengerechtelijke kosten en de verschenen wettelijke rente. Een bedrag van € 4.671,26 zal om die reden dan ook worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
5.5.
Volgens artikel 6:265 lid 1 van Pro het BW levert iedere tekortkoming in de nakoming grond op voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Vaststaat dat [huurder] een huurachterstand tot en met december 2024 heeft laten ontstaan van € 3.525,00, te weten een huurachterstand van drie maanden en de nog verschuldigde borg. Daarbij had [huurder] in juli 2024 ook al een huurachterstand van drie maanden opgebouwd, maar die heeft hij na aanmaning op de borg na betaald. Ook in januari 2025 heeft [huurder] de huur niet betaald waardoor de huurachterstand na het moment van dagvaarden alleen maar verder is opgelopen.
5.6.
Gelet op de hiervoor vastgestelde huurachterstand is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van [huurder] , dat van [verhuurder] niet langer kan worden verwacht dat de huurovereenkomst voortduurt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden toegewezen. Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen zal ook de ontruiming worden bevolen. De ontruiming zal worden gesteld op de redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
Gebruiksvergoeding
[huurder] moet een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten. Dit deel van de eis wordt daarom toegewezen vanaf de maand februari 2025.
Wettelijke rente
5.7.
De wettelijke rente over de hoofdsom zal als onweersproken en als op de wet gegrond worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.8.
[verhuurder] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.
5.9.
De overeenkomst bevat een incassokostenbeding in artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [huurder] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (meer specifiek artikel 6:96 BW Pro en het Besluit bik) die zonder dat beding zou gelden. Daarmee is geen sprake van een aanzienlijke verstoring ten nadele van de consument van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat wat dat betreft niet aan toewijzing van incassokosten in de weg.
5.10.
[verhuurder] heeft aan [huurder] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
5.11.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen, met dien verstande dat als vergoeding van kosten voor een uittreksel uit de Basisregistratie Personen niet meer wordt toegekend dan het in dit geval redelijke en gebruikelijke forfaitaire bedrag van € 0,62 (exclusief btw). De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- dagvaarding € 137,38
- griffierecht € 248,00
- salaris gemachtigde € 476,00 (2 punten x tarief € 238,00)
- nakosten
€119,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€119,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 980,38
6.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan [adres] ;
veroordeelt [huurder] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daarin bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [verhuurder] te stellen;
veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 4.671,26 vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.746,26 vanaf 14 november 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 925,00 aan huur of gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf 1 februari 2025 tot de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten van € 980,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [huurder] niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [huurder] ook de kosten van betekening betalen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.