Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11312265 \ CV EXPL 24-3379
Vonnis van 26 februari 2025
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: mr. F. Wubbena,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd, omdat de huurder – zoals Thuisvester stelt – tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. De kantonrechter wijst de vordering van Thuisvester toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 november 2024
- de akte overleggen productie met productie 12 van [huurder]
- de brief met producties 8 tot en met 15 van Thuisvester
- de akte overleggen productie met productie 13 van [huurder]
- de akte overleggen productie met productie 14 van [huurder]
- de akte overleggen productie met productie 15 van [huurder]
- de akte overleggen productie met productie 16 van [huurder]
- de brief met productie 16 van Thuisvester
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. [huurder] huurt met ingang van 13 december 2023 van Thuisvester de zelfstandige sociale huurwoning aan [het adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde / de woning). De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 682,94 per maand.
b. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
c. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
7.1.
U bent verplicht het gehuurde goed te gebruiken en te onderhouden
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
7.2.
U moet altijd zelf in uw woning wonen
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)
7.7.
U moet bewijzen dat u altijd in de woning woont
Indien verhuurder het vermoeden heeft dat huurder in strijd met de artikelen 7.2 (…) niet feitelijk bewoont, (…) dan dient de huurder feiten en omstandigheden naar voren te brengen en te onderbouwen waaruit volgt dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden (verzwaarde stel- en motiveringsplicht).
7.8.
U mag geen overlast veroorzaken
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering. In een appartement of flat dient een zodanige vloerbedekking te worden aangebracht, dat er voldoende geluiddemping is en er geen overlast wordt veroorzaakt. Harde vloerbedekking is alleen toegestaan met een minimale geluidsdemping van 15 dB. Huurder zal ervoor zorg dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt in enige vorm.
Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.(…)”
d. Thuisvester heeft in december 2023 en januari 2024 (onaangekondigde) huisbezoeken aan het gehuurde gebracht. Bij die bezoeken is [huurder] niet aangetroffen en maakte het gehuurde een onbewoonde indruk.
e. Tijdens een bespreking op 30 januari 2024 heeft [huurder] bevestigd dat zij niet in het gehuurde woont maar dat zij bij haar moeder woont.
f. Tijdens een bespreking op 28 maart 2024 heeft [huurder] bevestigd dat zij niet in het gehuurde woont.
g. Thuisvester heeft in juni, juli en augustus 2024 vijftienmaal het gehuurde onaangekondigde bezocht. Tijdens geen enkele van deze bezoekmomenten is [huurder] in het gehuurde aangetroffen.
h. Omwonenden hebben verklaard dat [huurder] niet in het gehuurde woont en daar ook nooit heeft gewoond.
i. Op het adres van de moeder van [huurder] zijn meerdere meldingen van buurtbewoners gedaan dat [huurder] daar woont en dat zij overlast veroorzaakt.
j. In september 2024, oktober 2024, november 2024 en december 2024 heeft Thuisvester het gehuurde meerdere keren bezocht. [huurder] is nooit in het gehuurde aangetroffen.
k. Op 11 november 2024 heeft een omwonende verklaard dat [huurder] nooit in het gehuurde heeft gewoond.
l. Uit het e-mailbericht van de gemeente Oosterhout van 10 januari 2025 blijkt dat [huurder] vanaf het moment dat zij de woning is gaan huren geen afval heeft aangeboden.
4.Het geschil
4.1.
Thuisvester vordert - samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te ontbinden de tussen Thuisvester en [huurder] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [het adres] te [plaats] ;
II. [huurder] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
III. [huurder] te veroordelen om aan Thuisvester tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 682,94 per maand vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot de dag waarop Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde krijgt;
IV. [huurder] te veroordelen in de proceskoten en nakosten.
Thuisvester wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.2.
Thuisvester legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een van de verplichtingen van [huurder] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Thuisvester stelt dat [huurder] niet voldoet aan artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden, waarin de huurder wordt verplicht zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. [huurder] is bij meerdere huisbezoeken niet in de woning aangetroffen. Omwonenden verklaren dat zij niet in de woning woont terwijl omwonenden van de moeder van [huurder] verklaren dat [huurder] bij haar moeder woont. [huurder] heeft ook nooit afval aangeboden. Thuisvester heeft [huurder] meermaals gewezen op haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de verplichting om zelf daadwerkelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Thuisvester heeft haar meermaals gesommeerd hieraan gevolg te geven, maar [huurder] heeft geen medewerking verleend. [huurder] stuurt bij herhaling beledigende en ongepaste e-mails aan (de gemachtigde van) Thuisvester. Zij is ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door het niet hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde. Hierdoor zijn de bij het gehuurde behorende tuinen ernstig verwaarloosd. Gelet op de duur en ernst van de tekortkoming en de huidige woningnood aan sociale huurwoningen is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben, frustreert [huurder] een eerlijke woonruimteverdeling in de regio. [huurder] heeft een lange inschrijftijd en zal gemakkelijk in aanmerking komen voor vervangende woonruimte. Thuisvester verzoekt om het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.3.
[huurder] voert verweer. Zij vindt dat de vordering van Thuisvester moet worden afgewezen en wil dat Thuisvester in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurder] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.4.
[huurder] voert aan dat zij wel in de woning woont. Zij is niet aangetroffen bij de onaangekondigde huisbezoeken, doordat zij op de tijden van de huisbezoeken niet thuis was. Ook heeft zij op sommige momenten bewust niet opengedaan. [huurder] is overdag veel weg en gaat in de avond terug naar haar eigen woning om te slapen. Zij gaat dagelijks naar haar moeder en in het weekend slaapt zij vaak bij haar moeder. Ook is [huurder] veel met haar hond buiten. [huurder] heeft een bijstandsuitkering en heeft weinig te besteden. Om energiekosten te besparen, is [huurder] zo weinig mogelijk thuis. Zij is ontevreden over de wijze van oplevering van de woning. [huurder] lijdt aan astmatische bronchitis. In de woning is het wegens een lekkage erg vochtig en zijn haar klachten verslechterd. [huurder] is daarom ook niet veel thuis. Zij is met tegenzin verhuisd en wil graag een andere woning. Daarom heeft zij de woning niet verder ingericht, aldus [huurder] .
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Thuisvester baseert haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de stelling dat [huurder] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
5.2.
Op grond van artikel 6:265 van het BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Van een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is in ieder geval sprake indien [huurder] het gehuurde niet als haar hoofdverblijf gebruikt. Op grond van artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden rust op [huurder] immers de verplichting om gedurende de huurtijd de woning feitelijk te bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor haar te gebruiken. [huurder] bestrijdt niet dat deze verplichting op haar rust.
Hoofdverblijf
5.3.
Thuisvester heeft een uitgebreide onderbouwing gegeven waaruit blijkt dat [huurder] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Te weten de gespreksverslagen waaruit blijkt dat [huurder] is aangesproken dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben, de verklaringen van omwonenden dat zij niet in het gehuurde woont, de overgelegde foto’s waaruit de indruk wordt gewekt dat zij niet in het gehuurde woont, de verklaringen van de buren van haar moeder dat zij bij haar moeder woont, de bezoeken van Thuisvester waaruit blijkt dat [huurder] niet bij het gehuurde aanwezig is en dat [huurder] nooit afval vanuit het gehuurde heeft aangeboden.
5.4.
[huurder] heeft – nadat de zaak op zitting is besproken en de zaak is geschorst om een minnelijke regeling te beproeven – nog aangeboden om bewijs te leveren van haar verbruik van gas/water/licht. Thuisvester heeft hiertegen bezwaar gemaakt. [huurder] heeft toegelicht dat zij geen nader bewijs kan en wil overleggen, omdat zij geen verzekeringen en aansluitingen voor internet en televisie heeft. De kantonrechter acht het beperkte bewijsaanbod zonder hierover een stelling in te nemen, in combinatie met de onderbouwing die Thuisvester heeft gegeven, veel te laat en veel te mager. [huurder] heeft hiertoe bovendien ook voldoende gelegenheid gehad. Het lag op haar weg om in het kader van haar verzwaarde stelplicht en ook als gewone betwisting dit eerder in het geding te brengen. De kantonrechter gaat aan die bewijslevering daarom voorbij.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] niet aan haar verzwaarde motiveringsplicht voor het verwijt dat zij niet haar hoofdverblijf heeft in de woning heeft voldaan. Gelet op de onderbouwing die Thuisvester heeft gegeven, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat sprake is van een tekortkoming in de zin van artikel 6:265 BW.
Ontbinding gerechtvaardigd
5.6.
De voornoemde tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Het gaat immers om een schaarse sociale huurwoning waarvoor wachtlijsten en een strikt toewijzingsbeleid gelden. Het belang van Thuisvester als sociale woningbouwvereniging om ervoor te waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt, is daarom begrijpelijk.
5.7.
Er kan geen sprake zijn van een rechtstreeks woonbelang, omdat geoordeeld is dat [huurder] niet in het gehuurde woont. Ook zijn er geen andere belangen aangevoerd die in de onderhavige kwestie dienen te prevaleren. Van Thuisvester mag niet verwacht worden dat zij een woning, waarnaar veel vraag is, blijft verhuren aan een huurder die niet woonachtig is in het gehuurde. Ter zitting is de mogelijkheid van een andere woning besproken. Gelet op de lange inschrijfduur van [huurder] heeft Thuisvester aangegeven dat zij zelf geen urgentie kan geven, maar dat [huurder] op andere woningen kan reageren en snel in aanmerking kan komen voor een andere woning. De kantonrechter zal de door Thuisvester gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijzen. De gevorderde gebruiksvergoeding vanaf de ontbindingsdatum van € 682,94 per maand tot de datum van ontruiming is ook toewijsbaar. De termijn van ontruiming zal worden toegewezen zoals is gevorderd.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.8.
Ingevolge artikel 233 Rv kan de kantonrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Bij de beantwoording van de vraag of van die bevoegdheid gebruik dient te worden gemaakt, spelen de wederzijdse belangen van partijen, bezien in het licht van de omstandigheden van het geval, een bepalende rol. De belangen die hierbij worden meegewogen zijn genoemd in overweging 5.7. Dat Thuisvester het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft, is een gegeven. Het belang van [huurder] bij het achterwege blijven van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring is niet gesteld en onderbouwd. Gelet op de wederzijdse belangen kan naar het oordeel van de kantonrechter van Thuisvester in dit geval in redelijkheid niet worden gevraagd om de uitkomst van een eventuele hoger beroepsprocedure af te wachten alvorens de woning weer te gaan verhuren. De veroordeling tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom op vordering van Thuisvester uitvoerbaar bij voorraad verklaard, evenals de toe te wijzen nevenvorderingen.
Proceskosten
5.9.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
604,22
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de tussen Thuisvester en [huurder] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [het adres] te [plaats] ,
6.2.
veroordeelt [huurder] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Thuisvester,
6.3.
veroordeelt [huurder] aan Thuisvester tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 682,94 per maand, te rekenen vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag waarop Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde krijgt,
6.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 604,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.