Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/416959 / HA ZA 23-655
Vonnis van 2 april 2025
in de zaak van
WELCOME IN B.V.,
te Koudekerke ,
eisende partij,
hierna te noemen: Welcome In ,
advocaat: mr. W.T.J. Schieman,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 1] ( [land] ),
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. P.R. Leenders,
2.
MORSE VASTGOED B.V.,
2.
MORSE VASTGOED B.V.,
te Otterlo ,
hierna te noemen: Morse ,
advocaat: mr. T.J. van Veen,
gedaagde partijen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024,
- de akte producties + korte toelichting + tevens rectificatie naam gedaagde sub 1, van 7 november 2024 met producties 6 tot en met 12 van Welcome In ,
- de akte producties + korte toelichting + aanbod getuigenbewijs van 8 november 2024 met producties 13 tot en met 16 van Welcome In ,
- het bericht van 12 november 2024 met productie 8 van [gedaagde 1] ,
- het bericht van 15 november 2024 met productie 9 van [gedaagde 1] ,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de namens Welcome In en [gedaagde 1] voorgedragen spreekaantekeningen zijn gehecht.
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de namens Welcome In en [gedaagde 1] voorgedragen spreekaantekeningen zijn gehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Morse heeft in [plaats 2] een appartementencomplex ontwikkeld geheten ‘ [appartementencomplex] ’. Tussen Morse en Welcome In is op 16 september 2021 een exploitatieovereenkomst gesloten op voet waarvan Welcome In het exclusieve recht verkreeg om de appartementen te verhuren en te beheren.
2.2.
Op of omstreeks 15 februari 2022 heeft Morse een appartement met balkon, berging en parkeerplaats in [appartementencomplex] (hierna: het appartement) verkocht aan [gedaagde 1] . In de koopakte is, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen:
“
Gebruik als recreatiewoning
Gebruik als recreatiewoning
Artikel 13.A
Koper is voornemens het Privé-gedeelte uitsluitend te gebruiken voor recreatief
gebruik als omschreven in het bestemmingsplan. Voorts:
a. is permanente bewoning niet toegestaan;
b. is het Koper en/of Exploitant niet toegestaan de recreatiewoning langer dan 182
dagen per jaar voor eigen gebruik te (laten) benutten. Dientengevolge dient
Koper en/of Exploitant de recreatiewoning gedurende de overige periode van het
jaar, zijnde minimaal 183 dagen per jaar, voor de recreatieve verhuur aan
derden, niet zijnde andere Koper(s) van een recreatiewoning in het complex,
beschikbaar te stellen. Het is Koper en/of Exploitant niet toegestaan de woning
langer dan 182 dagen per jaar aan één en dezelfde persoon te verhuren/in
gebruik te geven. Koper Is, met inachtneming van het vorenstaande, gerechtigd
de recreatiewoning vrij te gebruiken, met dien verstande dat een aaneengesloten
gebruik van meer dan 182 dagen niet is toegestaan
Verkoper verklaart dat de Gemeente Tholen voormelde bestemming heeft vastgesteld
en bevestigd bij schrijven/vergunning van 27 september 2021.
(…)
Verkoopverbod parkeerplaats zonder recreatiewoning /
Beheerovereenkomst / exploitatieovereenkomst, etc.
Artikel 19
(…)
2. Om de eenheid, onder meer qua uitstraling en gebruik binnen het complex te
borgen, is het een Eigenaar (koper) niet toegestaan terzake de verhuur van een
Privé Gedeelte een verhuurovereenkomst aan te gaan met een andere partij dan
door de Vereniging aan te wijzen professionele Verhuurder in de vorm van een
verhuurovereenkomst of een verhuurbemiddelingsovereenkomst. In de akte van
levering zal hiervoor een regeling worden opgenomen, welke regeling wordt
geacht woordelijk in deze overeenkomst te zijn opgenomen. Koper gaat met deze
regeling akkoord.
(…)
Verhuur en beheer
Artikel 30
1. Koper is verplicht het registergoed te verhuren. Hij heeft derhalveniethet recht
de woning het gehele jaar voor eigen gebruik als recreatie-object te gebruiken.
Koper is verplicht het registergoed te verhuren via de door de "Vereniging van
eigenaren [appartementencomplex] " en/of Morse Vastgoed B.V. aan te wijzen verhuurbemiddelingsorganisatie onder de door deze
verhuurbemiddelingsorganisatie vast te stellen voorwaarden.
2. Als verhuurbemiddelingsorganisatie is thans aangesteld: de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Welcome in B.V., gevestigd te
Koudekerke (ook te noemen: Verhuur-organisatie), met welke organisatie
Verkoper een overeenkomst heeft gesloten (genaamd:
Exploitatieovereenkomst). Een kopie van deze Exploitatieovereenkomst is aan
Koper ter beschikking gesteld.
3. Koper Is verplicht tot het medeondertekenen van een overeenkomst met
betrekking tot verhuur en beheer van het Verkochte, welke overeenkomst
is/wordt gesloten tussen Koper en Verhuur-organisatie. Een kopie van
Modelbeschrijving, die nog aangepast moet worden, vindt u op de omslag in de beschrijving.”
2.3.
Het appartement is op 8 april 2022 aan [gedaagde 1] geleverd. [gedaagde 1] heeft, ondanks sommaties van Welcome In , de voor [appartementencomplex] opgestelde verhuurbemiddelingsovereenkomst niet ondertekend en geeft aan die overeenkomst ook geen uitvoering door Welcome In in staat te stellen zijn appartement te verhuren.
3.Het geschil
3.1.
Welcome In vordert – samengevat – [gedaagde 1] te veroordelen:
- de verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen en Welcome In in staat te stellen deze overeenkomst uit te voeren op straffe van een dwangsom.
- tot vergoeding van de door Welcome In geleden schade nader op te maken bij staat,
- in de proceskosten.
Welcome In legt aan haar vorderingen ten aanzien van [gedaagde 1] ten grondslag dat artikel 30 van Pro de tussen [gedaagde 1] en Morse gesloten koopakte een derdenbeding betreft op grond waarvan [gedaagde 1] de verhuurbemiddelingsovereenkomst met Welcome In dient te tekenen en haar in staat dient te stellen het appartement van [gedaagde 1] daadwerkelijk te verhuren.
3.2.
Welcome In vordert – samengevat – voorwaardelijk, namelijk voor zover Welcome In niet zelf [gedaagde 1] kan aanspreken, Morse te veroordelen:
- tot het realiseren dat [gedaagde 1] de verhuurbemiddelingsovereenkomst tekent, op straffe van een dwangsom,
- tot vergoeding van de door Welcome In geleden schade nader op te maken bij staat,
- in de proceskosten.
Welcome In legt aan het vordering ten aanzien van Morse ten grondslag dat Morse op grond van de tussen partijen gesloten exploitatieovereenkomst gehouden is te realiseren dat een eigenaar van een appartement zich verbindt tot verhuur via Welcome In . Daarnaast is Morse partij bij de koopovereenkomst met [gedaagde 1] dus kan Morse daar nakoming van verlangen. Ook de redelijkheid en billijkheid brengen met zich dat op Morse de verplichting rust de exploitatie van het appartement van [gedaagde 1] door Welcome In mogelijk te maken.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Welcome In , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Welcome In , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Welcome In in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] voert aan dat artikel 30 van Pro de koopakte niet is bedoeld als derdenbeding. Artikel 30 is Pro daarnaast een algemene voorwaarde en is een onredelijk bezwarend beding. [gedaagde 1] heeft dit beding vernietigd. Van [gedaagde 1] kan redelijkerwijs niet gevergd worden dat hij instemt met het sluiten van een nadere overeenkomst die op het moment van tekenen van de koopakte nog niet voorlag. De verhuurbemiddelingsovereenkomst zelf bevat ook onredelijk bezwarende bedingen, ook daarom kan van [gedaagde 1] niet gevergd worden dat hij deze ondertekent. Ook verkeerde het appartement lange tijd niet in verhuurbare staat door gebreken, zodat [gedaagde 1] het appartement niet kon (laten) verhuren. [gedaagde 1] is misleid doordat hem is voorgespiegeld dat de beperkingen ten aanzien van het eigen gebruik door de gemeente waren opgelegd terwijl dit niet zo is.
3.4.
Morse voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Welcome In , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Welcome In in de kosten van deze procedure. Morse stelt onder meer dat artikel 30 van Pro de koopakte een derdenbeding is. Welcome In kan hiervan zelf nakoming vorderen. Zij heeft bij de vorderingen tegen Morse dus geen enkel belang.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering tegen Morse is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor zover Welcome In niet zelf [gedaagde 1] kan aanspreken en dus als de vorderingen tegen [gedaagde 1] op die grond worden afgewezen. De rechtbank zal dan ook eerst de vordering van Welcome In tegen [gedaagde 1] beoordelen.
Is er sprake van een derdenbeding?
4.2.
[gedaagde 1] stelt dat artikel 30 van Pro de koopakte geen derdenbeding is. Hij voert aan dat de exploitatieovereenkomst tussen Morse en Welcome In geen verplichting oplegt aan Morse om ten gunste van Welcome In een derdenbeding op te nemen in de koopaktes van de appartementen. De exploitatieovereenkomst bepaalt slechts dat Morse Vastgoed zich jegens Welcome In verbindt de verhuur van de appartementen exclusief aan Welcome In op te dragen. Kennelijk is het dus niet de bedoeling geweest een derdenbeding in het leven te roepen en dat is dus ook niet gebeurd. Uit de formulering van artikel 30 van Pro de koopakte volgt ook niet dat het om een derdenbeding gaat. De aanhef luidt "Verhuur en beheer" en duidt niet op de aanwezigheid van een derdenbeding. Weliswaar wordt Welcome In met name genoemd als de organisatie die belast zal zijn met de verhuur en het beheer maar een zelfstandig recht op nakoming van die verplichting tot verhuur is ten behoeve van Welcome In niet geformuleerd. Aldus steeds [gedaagde 1] .
4.3.
De rechtbank overweegt dat van een derdenbeding sprake is indien uit een beding in een overeenkomst een vorderingsrecht ten behoeve van de derde volgt en de derde dit heeft aanvaard. Of een beding een vorderingsrecht ten behoeve van de derde bevat is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Dat Welcome In dit beding heeft aanvaard is in deze procedure niet in geschil.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 30 van Pro de koopakte moet worden uitgelegd als een derdenbeding. De rechtbank overweegt dat uit de tekst van artikel 30 van Pro de koopakte, zoals geciteerd in 2.2, volgt dat [gedaagde 1] een verplichting aangaat tegenover Welcome In namelijk dat hij met haar een verhuurbemiddelingsovereenkomst aangaat en zijn appartement door haar laat verhuren. Voor het ontstaan van een derdenbeding is niet vereist dat tussen de derde en de stipulator een expliciete afspraak wordt gemaakt dat de stipulator een derdenbeding zal bedingen. Ook is niet vereist dat een derdenbeding expliciet als derdenbeding in de overeenkomst wordt aangeduid. De tekst van de overeenkomst is volkomen duidelijk en er zijn geen andere omstandigheden aangevoerd die een andere uitleg rechtvaardigen dan dat er een sprake is van een derdenbeding.
Is er sprake van een onredelijk bezwarend beding?
4.5.
[gedaagde 1] stelt daarnaast dat artikel 30 van Pro de koopakte een algemene voorwaarde is en dat het artikel een onredelijk bezwarend beding is dat hij heeft vernietigd. Hij voert aan dat artikel 30 een Pro beding uit de grijze lijst is (artikel 6:237 aanhef Pro en sub j BW) en daarmee wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Het beding is onredelijk bezwarend omdat bij het aangaan van de koopovereenkomst er geen definitief Duitstalig concept van de verhuurbemiddelingsovereenkomst beschikbaar was. Ook bevat de verhuurbemiddelingsovereenkomst zelf onredelijk bezwarende bedingen zodat van [gedaagde 1] niet gevergd kan worden dat hij deze ondertekent.
4.6.
Van een algemene voorwaarde is sprake als een beding is opgesteld met het doel om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. Artikel 30 is Pro opgesteld om in de koopaktes van alle kopers van appartementen in [appartementencomplex] te worden opgenomen en is dus een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW Pro. Van een kernbeding, zoals Welcome In stelt, is geen sprake. De kern van de prestatie van de koopakte is de koop en levering van het appartement. Afspraken omtrent het beheer daarvan raken niet de kern van de prestatie waar de koopakte op ziet.
Op grond van artikel 6:233 BW Pro is een algemene voorwaarde onder meer vernietigbaar als dit beding gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarde tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is. Artikel 6:237 aanhef Pro en sub j BW bepaalt dat een beding in algemene voorwaarden in een overeenkomst tussen een gebruiker en een consument wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn indien dat beding de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met de gebruiker of met een derde, tenzij dit, mede gelet op het verband van die overeenkomst met de in dit artikel bedoelde overeenkomst, redelijkerwijze van de wederpartij kan worden gevergd.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 30 geen Pro onredelijk bezwarend beding is. Het beding staat weliswaar op de grijze lijst van artikel 6:237 BW Pro maar de verplichtingen uit artikel 30 kunnen Pro redelijkerwijs van [gedaagde 1] worden gevergd. De rechtbank overweegt daartoe dat de appartementen in [appartementencomplex] zijn aangeboden en verkocht als beleggingsobjecten zodat verhuur door een verhuurbemiddelingsorganisatie voor de hand ligt. Daarnaast is dit beding in het belang van de gezamenlijke eigenaren van [appartementencomplex] , dus ook in het belang van [gedaagde 1] . Immers als individuele eigenaren hun appartement voor een lagere prijs aanbieden of hun huurders zijn ontevreden dan raakt dit het rendement van de overige eigenaren. Welcome In heeft onbetwist aangevoerd dat de vergoeding die [gedaagde 1] op grond van de verhuurbemiddelingsovereenkomst is verschuldigd nodig is om [appartementencomplex] te exploiteren. Doordat [gedaagde 1] zijn verplichtingen niet nakomt heeft Welcome In minder budget voor de exploitatie van [appartementencomplex] . Ook dit raakt de eigenaren van [appartementencomplex] gezamenlijk. Een beding als artikel 30 koopakte Pro is logisch en essentieel voor een succesvolle exploitatie van het appartementencomplex. De rechtbank weegt ook mee dat [gedaagde 1] over het beding heeft onderhandeld, [gedaagde 1] was bij het aangaan van de overeenkomst dus bekend met de verplichtingen die uit artikel 30 voortvloeien Pro en heeft hier met het ondertekenen van de koopakte ook mee ingestemd.
Dat er ten tijde van het tekenen van de koopakte geen definitieve, Duitstalige versie van de verhuurbemiddelingsovereenkomst beschikbaar was doet aan het voorgaande niet af.
4.8.
De rechtbank gaat ook voorbij aan de stelling dat van [gedaagde 1] niet gevergd kan worden dat hij de verhuurbemiddelingsovereenkomst tekent omdat deze overeenkomst onredelijk bezwarende bedingen bevat. Voor zover de bedingen in deze overeenkomst al onredelijk bezwarend zijn, brengt dat met zich dat alleen deze individuele bedingen vatbaar zijn voor vernietiging. De overeenkomst zelf wordt hierdoor niet aangetast. Dit is dus geen reden om de verhuurbemiddelingsovereenkomst niet aan te hoeven gaan.
Is [gedaagde 1] misleid?
4.9.
[gedaagde 1] stelt dat hij is misleid omdat de beperking ten aanzien van eigen gebruik niet zo specifiek door de gemeente is opgelegd terwijl hem is voorgehouden dat dat de reden was van de beperking. De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat [gedaagde 1] een beroep doet op dwaling of bedrog. Dit verweer slaagt niet. In de overeenkomst staat duidelijk binnen welke kaders [gedaagde 1] het appartement zelf mag gebruiken. [gedaagde 1] heeft de overeenkomst ondertekend en wist dus precies in hoeverre hij het appartement zelf mocht gebruiken en in hoeverre hij het appartement beschikbaar diende te stellen voor verhuur. Met het ondertekenen van de overeenkomst is [gedaagde 1] daaraan gebonden. Het is niet vereist dat daarvoor een grondslag ligt in publiekrechtelijke beperkingen. Daarnaast heeft Welcome In onbetwist aangevoerd dat volgens de gemeente sprake is van permanente bewoning wanneer het appartement een half jaar of langer door dezelfde bewoners wordt bewoond. De gemeente heeft in de vergunning weliswaar geen specifiek aantal dagen genoemd maar er staat wel dat permanente bewoning niet is toegestaan. Daarop is het maximale eigen gebruik van 182 dagen gebaseerd. Van enige misleiding is dus geen sprake.
De staat van het appartement
4.10.
[gedaagde 1] werpt nog op dat hij het appartement niet kon verhuren omdat er nog gebreken waren. De rechtbank gaat hieraan voorbij. De staat van het appartement doet niet af aan de verplichtingen die voortvloeien uit de koopakte.
Conclusie
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat van een derdenbeding sprake is en dat het beding geldig is. De vordering van Welcome In dat [gedaagde 1] de verhuurbemiddelingsovereenkomst ondertekent en hier uitvoering aan geeft zal dan ook worden toegewezen. Het handelen van [gedaagde 1] geeft voldoende aanleiding om een dwangsom op te leggen. Deze vordering zal dus worden toegewezen op straffe van een dwangsom zoals in het dictum is bepaald.
4.12.
Doordat [gedaagde 1] tot nu toe geen uitvoering heeft gegeven aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit artikel 30 pleegt Pro [gedaagde 1] wanprestatie jegens Welcome In . Welcome In is namelijk partij bij de overeenkomst voor zover het het derdenbeding betreft. [gedaagde 1] is aansprakelijk voor de schade als gevolg van deze wanprestatie. Welcome In heeft ter zitting toegelicht dat zij de schade nog niet kan begroten omdat daarvoor gegevens nodig zijn waarover Welcome In nog niet beschikt bijvoorbeeld wanneer [gedaagde 1] het appartement zelf heeft gebruikt. Ook loopt de schade door zolang [gedaagde 1] geen uitvoering geeft aan zijn verplichtingen. De vordering van Welcome In om [gedaagde 1] te veroordelen tot vergoeding van de door Welcome In geleden schade, op te maken bij staat, zal daarom ook worden toegewezen.
4.13.
De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van de vordering van Welcome In op Morse omdat de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld niet is vervuld.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Welcome In betalen. De proceskosten van Welcome In worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
109,44
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.191,44.
4.15.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering ten aanzien van Morse onnodig is ingesteld. Welcome In moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Morse betalen. De proceskosten van Morse worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.082,00.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] de als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde overeenkomst binnen 5 dagen na dit vonnis te onderteken en af te geven aan Welcome In , en Welcome In in staat te stellen om overeenkomstig de inhoud van die overeenkomst haar dienstverlening uit te voeren,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Welcome In een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] tot vergoeding van de schade die is geleden door Welcome In als gevolg van het wanpresteren van [gedaagde 1] , op te maken bij staat,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van Welcome In van € 2.191,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt Welcome In in de proceskosten van Morse van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Welcome In niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Voorst Vader en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.