Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/431064 / KG ZA 25-33
Vonnis in kort geding van 11 april 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap
CAFFARELLI B.V.,
CAFFARELLI B.V.,
statutair gevestigd te Breskens, kantoorhoudende te Terneuzen,
eisende partij,
hierna te noemen: Caffarelli,
advocaten: mr. W.J. Haeser en mr. E.P.H. Vogelaar,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SLUIS,
GEMEENTE SLUIS,
zetelend te Oostburg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. C.J. IJdema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 februari 2025 met producties 1 tot en met 16
- de akte houdende overlegging productie met productie 1 van de gemeente
- de mondelinge behandeling van 28 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Caffarelli
- de pleitnota van de gemeente.
- de akte houdende overlegging productie met productie 1 van de gemeente
- de mondelinge behandeling van 28 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Caffarelli
- de pleitnota van de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Caffarelli is een joint venture van Haven Breskens Vastgoed B.V. en Aannemersbedrijf Van der Poel B.V., onderdeel van bouwconcern VolkerWessels.
Caffarelli is opgericht voor de ontwikkeling van het havengebied te Breskens (verder: “het Project”).
Caffarelli is opgericht voor de ontwikkeling van het havengebied te Breskens (verder: “het Project”).
2.2.
De rechtsvoorgangers van Caffarelli hebben met de gemeente een koopovereenkomst en een anterieure overeenkomst gesloten in het kader van het Project.
Caffarelli heeft de gronden waarop het Project wordt gerealiseerd verworven van de gemeente.
Het havengebied was voorheen eigendom van Rijkswaterstaat (RWS). In het kader van decentralisatie van het beheer en onderhoud van natte waterstaatswerken is de eigendom van het havengebied overgegaan naar de gemeente. Dit is begeleid door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Bij overeenkomst van 15 mei 2018 heeft het RVB de gronden verkocht aan de gemeente, die een deel van de gronden bij overeenkomst van diezelfde datum heeft doorverkocht aan Caffarelli. De aan Caffarelli verkochte gronden betreffen de bouwkavels waarop de gebouwen in het Project worden gerealiseerd. Het overige deel van het gebied, waaronder de infrastructuur en de kadeconstructies, is eigendom gebleven van de gemeente. De betreffende gronden zijn aan Caffarelli geleverd bij akte van 7 oktober 2019.
Caffarelli heeft de gronden waarop het Project wordt gerealiseerd verworven van de gemeente.
Het havengebied was voorheen eigendom van Rijkswaterstaat (RWS). In het kader van decentralisatie van het beheer en onderhoud van natte waterstaatswerken is de eigendom van het havengebied overgegaan naar de gemeente. Dit is begeleid door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Bij overeenkomst van 15 mei 2018 heeft het RVB de gronden verkocht aan de gemeente, die een deel van de gronden bij overeenkomst van diezelfde datum heeft doorverkocht aan Caffarelli. De aan Caffarelli verkochte gronden betreffen de bouwkavels waarop de gebouwen in het Project worden gerealiseerd. Het overige deel van het gebied, waaronder de infrastructuur en de kadeconstructies, is eigendom gebleven van de gemeente. De betreffende gronden zijn aan Caffarelli geleverd bij akte van 7 oktober 2019.
2.3.
Het Project bestaat uit de bouw van een aantal appartementencomplexen, met in totaal 460 appartementen, en een “Viscentrum”. In het havengebied bevindt zich aan de linkerzijde (van de Handelshaven) de Westhavendam. Daar heeft Caffarelli inmiddels drie gebouwen met appartementen gerealiseerd. De appartementsrechten daarvan zijn verkocht en overgedragen. Het openbaar gebied moet nog worden ingericht.
2.4.
Op dit moment is Caffarelli bezig met de bouw van appartementen op de Middenhavendam (gelegen tussen de Handelshaven en de Visserhaven in). Daar worden vijf gebouwen gerealiseerd met in totaal uit 269 appartementen. Recent zijn de appartementen in het gebouw “[gebouw 1]” opgeleverd. Caffarelli is nu bezig met de verkoop van de appartementen in het gebouw “[gebouw 2]”. Het Viscentrum wordt aan de voorzijde van de Handelshaven gerealiseerd.
2.5.
In opdracht van RWS en de gemeente heeft Ingenieursbureau Walhout Civil BV (verder: Walhout Civil) onderzoek gedaan naar de staat van de kadewanden.
Vóór de levering van de gronden in 2017 aan Caffarelli is de helft van de damwanden in het havengebied vervangen. Na levering van de gronden aan Caffarelli is gebleken dat de kadeconstructies die grenzen aan de percelen waarop Caffarelli het Project ontwikkelt, gebrekkig zijn. Ten aanzien van deze kadeconstructies zijn herstelmaatregelen nodig.
Vóór de levering van de gronden in 2017 aan Caffarelli is de helft van de damwanden in het havengebied vervangen. Na levering van de gronden aan Caffarelli is gebleken dat de kadeconstructies die grenzen aan de percelen waarop Caffarelli het Project ontwikkelt, gebrekkig zijn. Ten aanzien van deze kadeconstructies zijn herstelmaatregelen nodig.
2.6.
De gemeente is sinds 2020 in gesprek met RWS over de uit te voeren herstelmaatregelen. RWS is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de kadeconstructies.
2.7.
Vanaf juni 2022 hebben Caffarelli en de gemeente gecorrespondeerd over onder meer de (technische) problemen (constructief) met de damwanden/kadeconstructies in het havengebied.
2.8.
Op 8 december 2023 heeft Walhout Civil een adviesrapport uitgebracht aan de gemeente en RWS over de te nemen herstelmaatregelen met betrekking tot de kadeconstructies. In het rapport wordt per kadesectie een herstelmaatregel geadviseerd.
2.9.
Caffarelli heeft de gemeente bij brieven van 1 maart 2023 en 22 december 2023 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te lijden als gevolg van de gebrekkige toestand van de kadeconstructies en het uitblijven van tijdig herstel daarvan.
Caffarelli heeft de gemeente verzocht en gesommeerd zo spoedig mogelijk over te gaan tot herstel van de kadeconstructies en met Caffarelli in overleg te treden/duidelijkheid te bieden over de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
Caffarelli heeft dit verzoek herhaald bij brief van 11 juni 2024.
Caffarelli heeft de gemeente verzocht en gesommeerd zo spoedig mogelijk over te gaan tot herstel van de kadeconstructies en met Caffarelli in overleg te treden/duidelijkheid te bieden over de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
Caffarelli heeft dit verzoek herhaald bij brief van 11 juni 2024.
2.10.
De gemeente heeft bij brief van 29 juli 2024 onder meer laten weten mee dat zij ook wil dat de herstelmaatregelen zo snel mogelijk worden uitgevoerd, maar dat zij niet kan aangeven wanneer dat is. Zij geeft aan dat het haar voorkeur heeft dat de door Walhout Civil geadviseerde herstelmaatregelen worden uitgevoerd. Zij deelt verder mee dat tussen de gemeente en Caffarelli regelmatig overleg plaatsvindt in de externe stuurgroep en dat de gemeente bereid is in overleg te treden met Caffarelli over de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
2.11.
In september 2024 heeft de gemeente een afschrift van het adviesrapport van Walhout Civil van 8 december 2023 verstrekt aan Caffarelli.
2.12.
Bij brief van 23 december 2024 heeft Caffarelli de gemeente onder meer verzocht te bevestigen dat (i) de gemeente Caffarelli per ommegaande actief zal betrekken bij de gesprekken met RWS en haar laat deelnemen aan het overleg ten aanzien van de inhoud en planning van de herstelwerkzaamheden en (ii) de herstelwerkzaamheden binnen zes maanden zullen aanvangen en ononderbroken zullen worden voortgezet.
2.13.
Bij e-mail van 16 januari 2025 heeft de gemeente aan Caffarelli meegedeeld dat het overleg met RWS niet gaat over de uitvoering en de planning van het herstel, maar uitsluitend over vergoeding van de kosten van het herstel. Het verzoek om Caffarelli actief te betrekken bij de gesprekken met RWS als deze over niet-financiële aspecten gaan, kan daarom volgens de gemeente niet worden ingewilligd. Ook deelt de gemeente mee dat het treffen van herstelmaatregelen de nodig tijd zal kosten en dat deze niet binnen zes maanden kunnen worden gestart. De gemeente zegt toe dat zij Caffarelli zal informeren over (de uitvoering van) het herstel.
2.14.
Op 26 maart 2025 heeft Caffarelli bij deze rechtbank een bodemprocedure aanhangig gemaakt jegens de gemeente. Daarin vordert zij kort gezegd veroordeling van de gemeente om de kadeconstructies te herstellen en in zodanige toestand te brengen dat de kadeconstructies geschikt zijn voor de realisatie van het Project en het beoogde gebruik, alsook vergoeding van de door haar gestelde geleden schade.
3.Het geschil
3.1.
Caffarelli vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
(i) de gemeente te bevelen per ommegaande:
(i) de gemeente te bevelen per ommegaande:
a) aan Caffarelli mee te delen waar het overleg met RWS over gaat en wat de status is van dit overleg,
b) aan Caffarelli mee te delen welke herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, op welke termijn de herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd en wat de effecten daarvan zouden zijn voor de bewoners van de reeds gerealiseerde projectonderdelen en de te realiseren projectonderdelen,
c) Caffarelli te betrekken bij het overleg met RWS, voor zover dat overleg raakt aan de belangen van Caffarelli,
b) aan Caffarelli mee te delen welke herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, op welke termijn de herstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd en wat de effecten daarvan zouden zijn voor de bewoners van de reeds gerealiseerde projectonderdelen en de te realiseren projectonderdelen,
c) Caffarelli te betrekken bij het overleg met RWS, voor zover dat overleg raakt aan de belangen van Caffarelli,
ii) de gemeente te bevelen per ommegaande met Caffarelli in overleg te treden over de inhoud en planning van de herstelwerkzaamheden, en om Caffarelli voortdurend op de hoogte te houden,
iii) de gemeente te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
iii) de gemeente te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Caffarelli legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.
Vaststaat dat de kadeconstructies, die eigendom zijn van de gemeente en die grenzen aan de percelen waarop Caffarelli het Project ontwikkelt, in slechte staat zijn. Daardoor ondervindt Caffarelli problemen bij de bouw van het Project. Caffarelli heeft vanaf het moment dat zij bekend raakte met de slechte staat van de kadeconstructies voortdurend bij de gemeente aangedrongen op spoedig herstel daarvan. Zij heeft de gemeente ook steeds verzocht met haar in overleg te treden en haar belangen serieus te nemen. De gemeente aan deze verzoeken geen gehoor gegeven.
Volgens Caffarelli heeft de gemeente jegens haar een civielrechtelijke mededelingsplicht. Zeker van een overheidsorgaan mag worden verwacht dat zij zich jegens haar contractspartij gedraagt overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Caffarelli stelt belang te hebben bij overleg over het herstel van de kadeconstructie. De eerste appartementen op de Westhavendam zijn al in juni 2021 opgeleverd. Het openbaar gebied kan en mag nog altijd niet worden gerealiseerd en de kopers klagen daarover. Er is onduidelijkheid en onzekerheid over de herstelplannen en het moment van uitvoering daarvan. Die onduidelijkheid en onzekerheid heeft ook een negatief effect op de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van de overige appartementen in het Project.
Caffarelli heeft er daarnaast belang bij om haar uitvoering van het Project te kunnen afstemmen met de uitvoering van de herstelmaatregelen.
De spoedeisendheid van de vorderingen is er volgens Caffarelli in gelegen dat het Project al aanzienlijke vertraging heeft opgelopen door de gebrekkige kadeconstructies. Caffarelli heeft meermaals aangegeven dat zij er belang bij heeft dat zij door de gemeente voortdurend op de hoogte wordt gehouden. Tot op heden heeft de gemeente er echter geen blijk van gegeven dat zij de belangen van Caffarelli onderkent. Naarmate de gesprekken tussen de gemeente en RWS vorderen wordt het belang van Caffarelli om aan tafel te komen steeds dringender. Caffarelli wil voorkomen dat zij straks voor voldongen feiten komt te staan.
Vaststaat dat de kadeconstructies, die eigendom zijn van de gemeente en die grenzen aan de percelen waarop Caffarelli het Project ontwikkelt, in slechte staat zijn. Daardoor ondervindt Caffarelli problemen bij de bouw van het Project. Caffarelli heeft vanaf het moment dat zij bekend raakte met de slechte staat van de kadeconstructies voortdurend bij de gemeente aangedrongen op spoedig herstel daarvan. Zij heeft de gemeente ook steeds verzocht met haar in overleg te treden en haar belangen serieus te nemen. De gemeente aan deze verzoeken geen gehoor gegeven.
Volgens Caffarelli heeft de gemeente jegens haar een civielrechtelijke mededelingsplicht. Zeker van een overheidsorgaan mag worden verwacht dat zij zich jegens haar contractspartij gedraagt overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Caffarelli stelt belang te hebben bij overleg over het herstel van de kadeconstructie. De eerste appartementen op de Westhavendam zijn al in juni 2021 opgeleverd. Het openbaar gebied kan en mag nog altijd niet worden gerealiseerd en de kopers klagen daarover. Er is onduidelijkheid en onzekerheid over de herstelplannen en het moment van uitvoering daarvan. Die onduidelijkheid en onzekerheid heeft ook een negatief effect op de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van de overige appartementen in het Project.
Caffarelli heeft er daarnaast belang bij om haar uitvoering van het Project te kunnen afstemmen met de uitvoering van de herstelmaatregelen.
De spoedeisendheid van de vorderingen is er volgens Caffarelli in gelegen dat het Project al aanzienlijke vertraging heeft opgelopen door de gebrekkige kadeconstructies. Caffarelli heeft meermaals aangegeven dat zij er belang bij heeft dat zij door de gemeente voortdurend op de hoogte wordt gehouden. Tot op heden heeft de gemeente er echter geen blijk van gegeven dat zij de belangen van Caffarelli onderkent. Naarmate de gesprekken tussen de gemeente en RWS vorderen wordt het belang van Caffarelli om aan tafel te komen steeds dringender. Caffarelli wil voorkomen dat zij straks voor voldongen feiten komt te staan.
3.3.
De gemeente voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Caffarelli in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Caffarelli in de kosten van deze procedure.
3.4.
De gemeente betwist het spoedeisend belang van Caffarelli. Wat er ook zij van vermeend ontstane vertraging in het verleden, op dit moment is in ieder geval geen sprake van vertraging, aldus de gemeente. De toestand van de kades staat niet in de weg aan de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Die zijn nog altijd in volle gang. Daarnaast betwist de gemeente dat de voortgang van de gesprekken tussen haar en RWS leidt tot een spoedeisend belang voor Caffarelli. De gesprekken tussen de gemeente en RWS gaan, zoals Caffarelli weet, in dit stadium alleen nog over geld. Het gaat niet om belangen die Caffarelli raken. De uitkomst van die gesprekken kan Caffarelli dus niet voor een voldongen feit stellen, zoals door haar bedoeld.
De gemeente stelt zich verder op het standpunt dat zij al vóór de betekening van de dagvaarding invulling heeft gegeven aan de vorderingen van Caffarelli. Zij verwijst in algemene zin naar haar brief van 29 juli 2024, de e-mail van 16 januari 2025 en het verslag van het overleg met Caffarelli (in de stuurgroep) op 23 januari 2025 (productie 1). De gemeente heeft verder ten aanzien van de afzonderlijke vorderingen van Caffarelli toegelicht dat en op welke manier zij uitvoering geeft aan die vorderingen.
De gemeente stelt zich verder op het standpunt dat zij al vóór de betekening van de dagvaarding invulling heeft gegeven aan de vorderingen van Caffarelli. Zij verwijst in algemene zin naar haar brief van 29 juli 2024, de e-mail van 16 januari 2025 en het verslag van het overleg met Caffarelli (in de stuurgroep) op 23 januari 2025 (productie 1). De gemeente heeft verder ten aanzien van de afzonderlijke vorderingen van Caffarelli toegelicht dat en op welke manier zij uitvoering geeft aan die vorderingen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Caffarelli ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Nog afgezien van het feit dat de vorderingen van Caffarelli in het petitum van de dagvaarding onvoldoende concreet zijn geformuleerd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet is gebleken dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
De enkele door Caffarelli aangevoerde omstandigheden dat het Project al aanzienlijke vertraging heeft opgelopen door de gebrekkige kadeconstructies en dat bij haar de vrees bestaat dat zij bij het vorderen van de gesprekken tussen de gemeente en RWS voor een voldongen feit komt te staan, brengen niet mee dat er een onmiddellijke voorziening is vereist, noch dat Caffarelli het oordeel van de bodemrechter niet kan afwachten.
Caffarelli heeft niet gesteld dat op dit moment sprake is van vertraging in de bouwwerkzaamheden en dit is overigens door de gemeente betwist.
Daarnaast heeft de gemeente ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nader toegelicht dat de gesprekken die zij nu voert met RWS louter de financiële regeling van de uitvoering van de herstelmaatregelen betreffen. Volgens Caffarelli wordt in het algemeen de discussie over financiën niet gevoerd in een vacuüm, zodat het aannemelijk is dat ook de herstelmaatregelen zelf onderwerp van gesprek zijn. De gemeente heeft dat weersproken. Volgens de gemeente is het uitgangspunt in de gesprekken de uitvoering van de herstelmaatregelen die zijn genoemd in het rapport van Walhout Civil van 8 december 2023, waarvan Caffarelli een afschrift heeft ontvangen. Met de uitvoering van die herstelmaatregelen is een aanzienlijk bedrag gemoeid van 33 mln. euro, hetgeen de voortgang van de gesprekken bemoeilijkt, aldus de gemeente. De voorzieningenrechter oordeelt deze uitleg van de gemeente plausibel. Gelet hierop heeft Caffarelli haar stelling dat de gesprekken die nu worden gevoerd direct haar belangen raken onvoldoende onderbouwd. Reeds daarom kan hieruit geen spoedeisend belang worden afgeleid.
Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, zijn gesteld noch gebleken.
De enkele door Caffarelli aangevoerde omstandigheden dat het Project al aanzienlijke vertraging heeft opgelopen door de gebrekkige kadeconstructies en dat bij haar de vrees bestaat dat zij bij het vorderen van de gesprekken tussen de gemeente en RWS voor een voldongen feit komt te staan, brengen niet mee dat er een onmiddellijke voorziening is vereist, noch dat Caffarelli het oordeel van de bodemrechter niet kan afwachten.
Caffarelli heeft niet gesteld dat op dit moment sprake is van vertraging in de bouwwerkzaamheden en dit is overigens door de gemeente betwist.
Daarnaast heeft de gemeente ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nader toegelicht dat de gesprekken die zij nu voert met RWS louter de financiële regeling van de uitvoering van de herstelmaatregelen betreffen. Volgens Caffarelli wordt in het algemeen de discussie over financiën niet gevoerd in een vacuüm, zodat het aannemelijk is dat ook de herstelmaatregelen zelf onderwerp van gesprek zijn. De gemeente heeft dat weersproken. Volgens de gemeente is het uitgangspunt in de gesprekken de uitvoering van de herstelmaatregelen die zijn genoemd in het rapport van Walhout Civil van 8 december 2023, waarvan Caffarelli een afschrift heeft ontvangen. Met de uitvoering van die herstelmaatregelen is een aanzienlijk bedrag gemoeid van 33 mln. euro, hetgeen de voortgang van de gesprekken bemoeilijkt, aldus de gemeente. De voorzieningenrechter oordeelt deze uitleg van de gemeente plausibel. Gelet hierop heeft Caffarelli haar stelling dat de gesprekken die nu worden gevoerd direct haar belangen raken onvoldoende onderbouwd. Reeds daarom kan hieruit geen spoedeisend belang worden afgeleid.
Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, zijn gesteld noch gebleken.
4.3.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Caffarelli zullen worden afgewezen. De voorzieningenrechter komt aan een bespreking van de overige standpunten van partijen niet toe.
4.4.
Caffarelli is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.999,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Caffarelli af,
5.2.
veroordeelt Caffarelli in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Caffarelli niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2025.