Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10316 t/m 23/10323
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 25 februari 2023 onder meer de waarde van de onroerende zaken [straat] [huisnummer 1] tot en met [straat] [huisnummer 2] (hierna: de garageboxen) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 20.000 per garagebox. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. [naam].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van een blok met acht garageboxen aan de [straat] in [plaats] ([huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2]), gebouwd in 1975 en gesitueerd in een woonwijk.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de garageboxen te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de garageboxen lager dient te zijn dan de vastgestelde waarde van € 20.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 20.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de garageboxen te hoog vastgesteld.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
De waarde van de garageboxen is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de opbrengst bij verkoop van andere garageboxen rondom de waardepeildatum. Die vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan deze garageboxen. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd, die door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt.
3.6.
In die matrix is de waarde van de garageboxen op basis van een vergelijking met verkoopcijfers van andere garageboxen berekend op € 20.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de vijf garageboxen aan de [straat] [huisnummer 3], [straat] [huisnummer 4], [straat] [huisnummer 5], [straat] [huisnummer 6] en [adres].
3.7.
Belanghebbende stelt dat het verkoopcijfer van de garagebox aan [straat] [huisnummer 3] niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de overige garageboxen aan de [straat], omdat de koper geen reguliere marktpartij betrof. [straat] [huisnummer 3] is gekocht door de eigenaar van de woning die aan die garagebox was aangebouwd, waardoor deze eigenaar meer betaald heeft voor de garagebox dan de gangbare marktwaarde, aldus belanghebbende. Voorts merkt belanghebbende op dat hij nooit meer dan € 15.000 geboden heeft gekregen op een garagebox.
3.8.
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende dat het aankoopcijfer van de garagebox aan de [straat] [huisnummer 3] niet bepalend kan zijn voor de waarde van zijn garageboxen nu het ging om een aankoop door de ‘buurman’ en de andere garageboxen niet zo direct verbonden waren aan een woning. Daarnaast constateert de rechtbank dat drie van de vijf in de matrix genoemde garageboxen verkocht zijn in 2023, meer dan een jaar na de waardepeildatum en voor verkoopsommen van € 18.000 tot € 24.500. Enkel de verkoop in 2022 van [straat] [huisnummer 4] voor €20.500 zou onderbouwing voor de vastgestelde waarde kunnen zijn. De rechtbank acht deze ene onderbouwing echter te mager voor de vastgestelde waarde van € 20.000.
Heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt?
3.9.
Belanghebbende voert aan dat hij het hele blok garageboxen heeft kunnen verkopen voor achtmaal € 13.000 en een bod heeft gekregen op één garagebox van € 15.000. Hij vindt een waarde van € 14.000 een juiste waarde, te meer daar deze waarde ook is vastgesteld voor andere garageboxen aan de [straat] (kadastraal [nummer]). De rechtbank acht deze verwijzingen echter onvoldoende om te komen tot deze waarde, temeer omdat het bod van € 13.000 betrekking had op verkoop van het hele blok en geen rekening is gehouden met het feit dat elke garagebox als zelfstandige onroerende zaak gewaardeerd moet worden. Daarnaast heeft belanghebbende het bod van € 15.000 kennelijk als te laag beoordeeld en dus niet overeenkomstig de waarde in het economische verkeer.
Vaststelling waarde door de rechtbank
3.10.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de garageboxen aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum schattenderwijs op € 18.000. Daarbij acht de rechtbank van belang dat [straat] [huisnummer 4] in 2022 is verkocht voor € 20.500 en de gemiddelde verkoopsom van twee andere garageboxen aan de [straat] in 2023 € 19.500 was en met enige indexering een waarde van € 18.000 per 1 januari 2022 passend lijkt.
3.11.
Het feit dat andere garageboxen in een blok aan de [straat] (kadastraal [nummer]) gewaardeerd zijn op € 14.000 is onvoldoende reden om ook de garageboxen van belanghebbende op dat bedrag te waarderen nu er geen sprake is van een situatie dat de heffingsambtenaar in de meerderheid van de gevallen deze waarde heeft aangehouden.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslagen volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft niet gesteld dat er sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waardes van de garageboxen tot € 18.000;
- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 3 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
de rechter is verhinderd deze
uitspraak te tekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.