Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/418900 / HA ZA 24-77
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
ONTWIKKELING BOSSTRAAT 24 B.V.,
te Bergen op Zoom,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna ook te noemen: ‘Bosstraat’,
advocaat: mr. D.H.J. Kochx en mr. E. Evenblij,
tegen
SLINGS TOTAALBOUW B.V.,
te Dinteloord,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna ook te noemen: ‘Slings’,
advocaat: mr. H.M.H. van Dongen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2024 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte overlegging producties, tevens houdende akte wijziging van eis zijdens Bosstraat met productie 17 tot en met 25;
- de akte indienen productie en bewijsaanbod zijdens Slings met productie 24;
- de akte overlegging producties zijdens Bosstraat met productie 26 tot en met 30;
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van partijen zijn gehecht.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bosstraat heeft op 7 oktober 2021 een (voormalig) winkelpand gekocht aan de [straat] te [plaats] . In het winkelpand bevindt zich een (bestaande) bovenwoning, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna ook: ‘het bovenappartement’).
2.2.
Op 28 februari 2022 heeft Bosstraat een vergunning gekregen om het winkelpand te verbouwen naar drie stadswoningen/-appartementen, plaatselijk bekend als [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] .
2.3.
Voor de voornoemde verbouwing heeft Bosstraat zich gewend tot Slings. Op 17 augustus 2022 heeft Slings een calculatie opgesteld waarin is berekend dat de totale aanneemsom voor de verbouwing van het winkelpand € 422.313,44 exclusief btw (€ 508.156,58 inclusief btw) bedraagt. Ook is in de calculatie opgenomen:
“
Geplande datum van aanvang: 12-09-2022
Geplande datum van aanvang: 12-09-2022
Geplande datum van oplevering: 10-04-2023”
2.4.
Slings heeft daarnaast een werkomschrijving opgesteld. Daarin is onder meer opgenomen dat de bouwtijd “
+- 30 weken” bedraagt.
+- 30 weken” bedraagt.
2.5.
Bosstraat heeft uiteindelijk inzake de drie te realiseren woningen met drie particuliere kopers afzonderlijke koopovereenkomsten gesloten voor de verkoop van het perceel grond waarop (een deel van) het winkelpand is gevestigd.
2.6.
Slings heeft met diezelfde drie kopers ieder afzonderlijk een aannemingsovereenkomst gesloten voor de verbouwing van het winkelpand. Voor de verbouwing is een aanneemsom van € 145.125,00 (inclusief btw) overeengekomen met de koper van [adres 3] , € 184.125,00 (inclusief btw) met de koper van [adres 4] en € 179.446,50 (inclusief btw) met de koper van [adres 2] .
2.7.
Het bovenappartement is bij de verbouwing van het winkelpand behouden. Het bovenappartement is op 23 september 2022 verkocht aan de heer [naam 1] .
2.8.
Bij brief van 22 april 2023 is Bosstraat door [naam 1] aansprakelijk gesteld voor de door hem gemiste huurinkomsten vanaf 1 mei 2023.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Bosstraat vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
I. Slings zal veroordelen tot betaling aan Bosstraat van een schadevergoeding van € 1.500,00 per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, binnen veertien dagen na dit vonnis, wegens het niet voldoen van haar verplichting om de verdiepingstrap en de meterkast inclusief nutsaansluitingen binnen de bouwtermijn van 30 weken te realiseren waardoor Bosstraat vanaf de dag na opleverdatum aan de eigenaar van het bovenappartement huur betaalt, te rekenen vanaf de dag na de oorspronkelijke opleverdatum van 28 maart 2023, althans vanaf de dag dat Bosstraat aansprakelijk is gesteld door de eigenaar van het bovenappartement (zijnde 22 april 2023), althans vanaf 1 mei 2023 zoals verwoord in de aansprakelijkstelling, tot aan de dag dat Slings haar verplichting is nagekomen (zijnde 1 maart 2024), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 29 maart 2023, althans 22 april 2023, althans 1 mei 2023, althans vanaf de dag nadat Slings op 22 augustus 2023 in de gelegenheid is gesteld om binnen 14 dagen na dagtekening van de brief de verdiepingstrap te realiseren, 6 september 2023, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;
II. Slings zal veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van € 27.310,00 aan Bosstraat conform de tussen partijen geldende afspraak dat Bosstraat de facturen voor de keukens en de PVC-vloer voor de woning aan de [adres 4] zou voorschieten en Slings op haar beurt deze voorgeschoten bedragen aan Bosstraat zou terugbetalen, binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
subsidiair:
III. Slings zal veroordelen tot betaling van de door haar uitgefactureerde stelposten met betrekking tot de PVC-vloer van de woning aan de [adres 4] en de drie keukens voor de drie te verbouwen woningen, ten bedrage van € 17.478,75 exclusief btw, € 21.149,29 inclusief btw;
zowel primair als subsidiair:
IV. Slings zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.318,10;
V. Slings zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW na de vijftiende dag van de uitspraak en tot voldoening van de nakosten, dan wel de kosten voor betekening.
3.2.
Bosstraat legt aan haar vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat Slings toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om een verdiepingstrap en de meterkast inclusief nutsaansluitingen voor het bovenappartement te realiseren binnen de overeengekomen bouwtermijn van 30 weken. Bosstraat stelt dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden, omdat zij door [naam 1] aansprakelijk is gesteld voor de door hem gederfde huur en zij deze aan hem heeft moeten vergoeden. Daarnaast stelt Bosstraat dat zij de stelposten voor de keukens en de vloeren heeft voorgeschoten. Deze kosten zijn onderdeel van de aanneemsom en zijn door Slings (ook) in rekening gebracht bij de kopers. Bosstraat stelt dat Slings deze kosten aan haar dient (terug) te betalen.
3.3.
Slings voert verweer. Slings concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Bosstraat, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Bosstraat, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bosstraat in de kosten van deze procedure.
3.4.
Slings betwist dat zij jegens Bosstraat tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting tot het realiseren van de verdiepingstrap en de meterkast inclusief nutsaansluitingen. Slings voert in dat verband aan dat de genoemde bouwtermijn slechts een indicatie is. Er is geen sprake van een fatale termijn. Daarnaast zijn de werkzaamheden later gestart en/of vertraagd door toedoen van Bosstraat. De benodigde vergunningen waren niet in orde en er was sprake van een (ontwerp)fout in de tekening van de architect. De peilhoogte van de vloeren was onjuist, zodat aanpassingen nodig waren om de badkamer van de woning aan de [adres 3] en de verdiepingstrap te plaatsen. Voor dit meerwerk heeft Slings, ondanks dat zij een offerte heeft uitgebracht, geen opdracht gekregen van Bosstraat, waardoor zij haar werkzaamheden tijdelijk heeft opgeschort. Uiteindelijk zijn deze werkzaamheden wel uitgevoerd, omdat de woning aan de [adres 3] anders niet kon worden opgeleverd. Hiermee hangt een deel van de vordering in reconventie samen.
Slings betwist daarnaast dat er een (juridische) grondslag bestaat op grond waarvan zij de gestelde kosten voor de keukens en de vloeren aan Bosstraat dient (terug) te betalen. Bovendien blijkt uit de door Bosstraat overgelegde stukken slechts dat de heer [naam 2] (de bestuurder van Bosstraat) bepaalde bedragen heeft betaald, maar niet waarvoor precies en ook niet dat dit door of namens Bosstraat is gebeurd.
in reconventie
3.5.
Slings vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Bosstraat zal veroordelen tot betaling aan Slings van een bedrag van € 22.138,63, een bedrag van € 11.319,38, een bedrag van € 2.435,00 en een bedrag van € 79,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van Bosstraat in de proceskosten.
3.6.
Aan haar vordering legt Slings het volgende ten grondslag. Vanwege de ontwerpfout in de tekening van de architect diende het ontwerp voor de verdiepingstrap en de badkamer aan de [adres 3] te worden aangepast. Als gevolg daarvan diende meerwerk te worden uitgevoerd. Bosstraat heeft daar geen opdracht voor gegeven, maar om te voorkomen dat de woning aan de [adres 3] niet kon worden opgeleverd (en mogelijk verdere schade ontstond) heeft Slings deze werkzaamheden toch uitgevoerd. Zij vordert dat Bosstraat de kosten van dit meerwerk van € 22.138,63 voldoet.
Daarnaast dienen nog een aantal stelposten te worden verrekend, zodat Bosstraat een bedrag van € 11.319,38 voor staalwerken en een bedrag van € 2.435,71 voor stroom en een extra gasaansluiting verschuldigd is. Ook was voor het uitvoeren van de werkzaamheden een parkeervergunning benodigd. De kosten daarvan van € 79,00 dienen voor rekening van Bosstraat te komen, aldus Slings.
3.7.
Bosstraat voert verweer. Bosstraat concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Slings, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Slings, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Slings in de kosten van deze procedure.
3.8.
Bosstraat betwist dat sprake is van een ontwerpfout in de tekening van de architect. Zij voert aan dat het juist Slings is die een fout heeft gemaakt in de uitvoering van de werkzaamheden, waardoor de aanpassingen die moesten worden gemaakt voor rekening van Slings dienen te komen. Over de stelposten heeft Slings nimmer overleg gevoerd en bovendien zijn de kosten voor staalwerk buitenproportioneel.
De parkeerkosten worden door Bosstraat erkend.
in conventie en in reconventie
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Zowel Bosstraat als Slings gronden hun vorderingen in conventie en in reconventie (grotendeels) op een tussen hen geldende overeenkomst. Om de toewijsbaarheid van de vorderingen in conventie en in reconventie te kunnen beoordelen, dient in dit geding daarom eerst te worden vastgesteld of en zo ja, welke contractuele verhoudingen tussen partijen hebben te gelden.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat tussen Bosstraat en Slings in ieder geval geen overeenkomst van aanneming van werk tot stand is gekomen. In artikel 7:750 lid 1 BW is immers bepaald dat bij een dergelijke overeenkomst de aannemer zich jegens de opdrachtgever verbindt om een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. In dit geval heeft Slings in eerste instantie wel een calculatie en werkomschrijving opgesteld ten behoeve van Bosstraat, maar Slings heeft daarna met de drie kopers van de [adres 3] en [adres 4] en [adres 2] drie (afzonderlijke) aanneemovereenkomsten gesloten. Het zijn ook deze kopers die ieder een aanneemsom hebben voldaan, waarvan het totaal (ongeveer) de aanneemsom als opgenomen in de calculatie beloopt. Bosstraat heeft geen aanneemsom(men) voldaan, zodat de overeenkomst tussen partijen niet kwalificeert als een overeenkomst van aanneming van werk.
4.3.
Duidelijk is dat partijen het erover eens zijn dat er een overeenkomst tussen hen heeft te gelden. Omdat de calculatie en de werkomschrijving echter niet tot een overeenkomst van aanneming van werk tussen deze partijen heeft geleid, is op grond van hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, onduidelijk hoe de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd. Partijen zijn tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om de kwalificatie en de inhoud van de tussen hen (gestelde) overeenkomst nader toe te lichten, maar ook dat heeft niet geleid tot meer duidelijkheid. Aangezien bij deze stand van zaken niet kan worden vastgesteld welke afspraken tussen partijen zijn gemaakt en op grond waarvan partijen jegens elkaar verantwoordelijk zijn voor bepaalde zaken, kan daarmee ook niet worden vastgesteld of en zo ja, sprake is van één of meerdere tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen.
4.4.
Het voorgaande betekent voor de vorderingen van partijen het volgende.
in conventie
4.5.
Bosstraat grondt haar (primaire) vordering onder I tot vergoeding van schade primair op artikel 6:74 BW en subsidiair op artikel 6:162 BW. Aangezien hiervoor is overwogen dat de inhoud van de overeenkomst niet kan worden vastgesteld en dus ook geen tekortkoming kan worden vastgesteld, kan deze vordering op de primaire grondslag in elk geval niet worden toegewezen. De subsidiair aangevoerde grondslag is door Bosstraat (ook) niet nader onderbouwd en kan daarom ook niet tot toewijzing van deze vordering leiden. Het gevorderde onder I wordt dan ook afgewezen.
4.6.
Ten aanzien van de (primaire) vordering onder II geldt het volgende. Bosstraat stelt dat sprake is van een mondelinge afspraak waarbij Bosstraat de kosten voor de keukens en de vloeren zou voorschieten, welke door Slings aan haar zouden worden terugbetaald. Slings heeft deze mondelinge afspraak betwist. Gelet daarop had het op de weg van Bosstraat gelegen om deze stelling meer handen en voeten te geven. Bosstraat heeft dat echter niet gedaan, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.
4.7.
Bosstraat vordert daarnaast (subsidiair) onder III dat Slings zal worden veroordeeld de uitgefactureerde stelposten voor de vloeren en de keukens te betalen. Aangezien deze stelposten onderdeel zijn van de calculatie, welke niet heeft geleid tot het tot stand komen van een overeenkomst van aanneming van werk tussen partijen maar slechts tussen Slings en de drie kopers, heeft Bosstraat – mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.3 – onvoldoende onderbouwd op grond waarvan Slings jegens Bosstraat gehouden zou zijn deze stelposten (terug) te betalen. Ook het subsidiair gevorderde wordt daarom afgewezen.
4.8.
Gelet op de afwijzing van de vorderingen onder I, II en III behoeven de vorderingen onder IV en V geen nadere bespreking.
4.9.
Bosstraat is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Slings worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.295,00
in reconventie
4.10.
Het door Slings gevorderde bedrag van € 22.138,63 betreft (kort gezegd) meerwerk die verband houdt met aanpassingen die dienden te worden gemaakt aan het door Slings uitgevoerde werk. Dit houdt dus verband met een aanneemovereenkomst. Zoals hiervoor overwogen, is slechts sprake van een dergelijke overeenkomst tussen Slings en de drie kopers, niet tussen Slings en Bosstraat. Omdat Bosstraat voor dit meerwerk – zoals Slings zelf ook aanvoert – ook geen opdracht heeft gegeven en Slings geen andere grondslagen voor dit deel van haar vordering heeft aangevoerd, kan dit deel niet worden toegewezen.
Hetzelfde geldt voor de gevorderde bedragen van € 11.319,38 voor de stelpost staalwerken en van € 2.435,00 voor de stelpost voor stroom en een gasaansluiting.
4.11.
De door Slings gevorderde parkeerkosten van € 79,00 worden (naast de gestelde overeenkomst) gegrond op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Deze kosten worden toegewezen. Bosstraat heeft immers de verschuldigdheid daarvan expliciet erkend.
4.12.
De over de parkeerkosten gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW wordt afgewezen. Voor toewijzing van de wettelijke handelsrente is vereist dat sprake is van een handelsovereenkomst, hetgeen in dit geval geen grondslag biedt voor de toewijzing van de vordering.
4.13.
Slings is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bosstraat worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.406,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Bosstraat af,
5.2.
veroordeelt Bosstraat in de proceskosten van € 4.295,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Bosstraat niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
veroordeelt Bosstraat tot betaling aan Slings van een bedrag van € 79,00,
5.5.
veroordeelt Slings in de proceskosten van € 1.406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Slings niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.