Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11284524 \ CV EXPL 24-4336
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
BIRDS RESIDENTIAL COÖPERATIEF U.A.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Birds,
gemachtigde: mr. K.Z. Baghoe, werkzaam ten kantore van Bazuin & Partners,
tegen
[huurder],
te [plaats 1],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.De zaak in het kort
Birds vordert betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst. [huurder] voert (een opschortings)verweer en vordert in reconventie herstel van gebreken. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de huurachterstand gedeeltelijk toewijzen en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen. De reconventionele vordering wordt toegewezen. De kantonrechter zal dit hierna toelichten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 oktober 2024
- de mondelinge behandeling van 17 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de brief van 15 januari 2025 van Birds met productie.
- de brief van 15 januari 2025 van Birds met productie.
2.2.
Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen in de gelegenheid gesteld om met elkaar in overleg te treden. Omdat dit overleg niet tot overeenstemming heeft geleid, is vonnis bepaald.
2.3.
Op 3 februari 2025 heeft de kantonrechter van Birds een akte uitlatingen met als bijlage een specificatie van de huurprijs met het bedrag van € 1.000,00 als geldende huurpenningen ontvangen. De gemachtigde van [huurder] heeft daartegen bezwaar gemaakt. Dit stuk is namens de kantonrechter teruggestuurd, omdat in deze zaak al een uitspraakdatum was bepaald en er nadien geen mogelijkheid meer is om stukken in het geding te brengen.
3.De feiten
3.1.
[huurder] huurt met ingang van 5 november 2020 de woonruimte aan [adres] te [plaats 2] met bijbehorende berging en [parkeerplaatsnummer] tegen een huurprijs van
€ 1.600,74 per maand per 1 juli 2024.
3.2.
Op 28 januari 2021 heeft [huurder] aan Birds per e-mail het volgende bericht:
“Ik heb net een herinnering gehad voor het openstaand deel van januari. Sinds dat we er wonen vanaf november hebben we last van rioollucht, geen ventilatie, lekkage balkon en 2e sleutel parkeerplek niet ontvangen. (…) Derhalve betaal ik een deel niet, we hebben al meer als 10 keer gebeld voor bovenstaande punten. Tot op heden nog niet opgelost. Ik betaal elke dag 8 euro parkeerkosten omdat me 2e sleutel niet heb. Vanaf moment dat bovenstaande punten zijn verholpen zal ik het huurbedrag normaal betalen. (Ik vind het vervelend dat het op deze manier moet tot iemand ons hoort en problemen oplost).”
3.3.
Bij brief van 16 september 2022 heeft de incassogemachtigde [huurder] tot betaling gesommeerd van een bedrag van € 21.663,55. Genoemd bedrag is onbetaald gebleven.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Birds vordert - samengevat – de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en [huurder] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, alsmede om hem te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huurprijs, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2.
[huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Birds, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Birds, met uitvoerbaar bij voorraad verklaren veroordeling van Birds in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.3.
[huurder] vordert - samengevat – Birds te veroordelen tot het binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de volgende gebreken op te heffen:
- lekkage op het balkon
- lekkage, schimmel en scheuren in de woonkamer
- lekkage in de badkamer en douche en herstel van de kraan,
onder verbeurte van een dwangsom van € 200,00 voor iedere dag dat Birds in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00, met veroordeling in de proceskosten.
4.4.
Birds voert verweer.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen.
De huurachterstand en de gebreken
5.2.
Birds vordert betaling van de huurachterstand.
5.3.
[huurder] erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar hij stelt dat hij de huurbetaling gedeeltelijk heeft opgeschort omdat het gehuurde gebreken vertoont in de vorm van lekkages en vochtproblematiek en Birds deze problemen niet of onvoldoende oppakt. In reconventie vordert [huurder] herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom.
5.4.
Artikel 7:204 lid 2 BW Pro bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Op grond van het eerste lid heeft de verhuurder de verplichting om dergelijke gebreken te herstellen.
5.5.
De kantonrechter zal deze in het navolgende de door [huurder] gestelde gebreken bespreken. Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de vraag of het opschortingsverweer slaagt.
Lekkage balkon en lekkage vanuit balkon in slaapkamer
5.6.
[huurder] stelt dat het balkon niet waterdicht is, waardoor hij er geen gebruik van kan maken. Als deze vorm van lekkage normaal zou zijn, had dit vooraf gemeld moeten zijn. [huurder] stelt dat hij daarmee geen rekening had hoeven houden, te meer nu de lekkage niet volgt uit de huurovereenkomst en de gebrekenlijst. Verder lekt het in zijn slaapkamer via het balkon van de buren. [huurder] wenst dat deze lekkages worden verholpen.
5.7.
Birds stelt dat het balkon als buitenruimte wordt verhuurd en dat daarom niet hoeft te worden verwacht dat het balkon waterdicht is. Het is een balkon met beglazing en geen serre. Volgens Birds wordt een onderzoek uitgevoerd naar de lekkages en hoe deze moeten worden opgelost; de oorzaak is gelegen op de daken van de balkons.
5.8.
De kantonrechter stelt vast dat door Birds niet is betwist dat via het dak van het balkon van de buren van [huurder] water lekt in de slaapkamer van [huurder] en dat hij dit vanaf 2020 aan Birds heeft gemeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Birds toegelicht dat zij in 2022 is gestart met het onderzoek naar de problemen naar de lekkages vanuit de balkons. Birds stelt dat zij diverse pogingen heeft ondernomen om het op te lossen, onder andere bij twee bewoners die deel uit maken van het bestuur van de huurdersvereniging. Bij hen lekt er vocht vanuit het balkon naar de woonkamer, terwijl de schuifpui dicht is. Vanaf 2024 heeft Birds het bedrijf IBS erbij betrokken en dit bedrijf gaat de problemen oplossen, ook de (lekkage)problemen bij [huurder], aldus Birds.
5.9.
Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de lekkage waarbij het water binnenkomst in de slaapkamer van [huurder] door Birds is erkend en moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Birds is gehouden om dit gebrek te herstellen, als ook de schimmelvorming die als gevolg van de lekkage is ontstaan.
5.10.
Ten aanzien van de stelling van [huurder] dat het balkon gebrekkig is omdat het niet waterdicht is, heeft Birds als productie 5 bij de dagvaarding overgelegd een proces-verbaal van oplevering van 6 november 2020, opgesteld bij aanvang van de huurovereenkomst. In dit document is per vertrek aangegeven of sprake is van gebreken en in het bevestigende geval wat de ernst daarvan is en voor wiens rekening het herstel moet komen. Het balkon is als aparte categorie opgenomen, wat er naar het oordeel van de kantonrechter op wijst dat deze ruimte geen onderdeel uitmaakt van de woonkamer. Verder constateert de kantonrechter met partijen dat het opleveringsrapport een foto van het balkon bevat waarop te zien is dat in het balkon een plas water ligt. De stelling dat hij de plas water op het balkon tijdens de oplevering niet gezien heeft en dat hij er anders wat van had gezegd, acht de kantonrechter onvoldoende omdat hij wel de beschikking had over het opleveringsrapport en dit ook heeft ondertekend. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] zijn stelling dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst een waterdicht balkon kon en mocht verwachten, onvoldoende onderbouwd.
De schuifpui
5.11.
[huurder] stelt daarnaast dat de schuifpui gebrekkig is omdat deze niet dicht kan. Birds heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat dit een gebrek is, wat ook al blijkt uit het opleveringsrapport van 6 november 2020 (‘schuifdeur gangbaar maken’). Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat Birds op grond van artikel 7:204 BW Pro gehouden is om dit gebrek te herstellen.
De douchekraan
5.12.
[huurder] stelt dat de douchekraan gebrekkig is omdat deze lekt. Verder zou ook de douchebak worden vervangen vanwege verkalking.
5.13.
Birds erkent dat zij een half jaar voorafgaand aan de zitting heeft toegezegd dat de douchekraan zou worden gerepareerd, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat Birds herstel van dit gebrek op zich zal nemen. Birds heeft echter betwist dat de douchebak zou worden vervangen omdat daarover te laat is geklaagd en deze is verkalkt. Vanwege deze betwisting en het feit dat [huurder] in zijn eis in reconventie geen herstel van de douchebak heeft gevorderd, zal de kantonrechter hierover niet beslissen.
Conclusie
5.14.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de gebreken aan de schuifpui, de lekkage afkomstig van het dak van het balkon van de buren, de douchekraan en de gevolgen van de lekkages moeten worden hersteld. Dit betekent dat de vordering in reconventie tot herstel van de gebreken toewijsbaar is, met dien verstande dat Birds een termijn krijgt van 4 weken na betekening van het vonnis om de gebreken te herstellen.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
De huurbetaling en opschorting daarvan
5.15.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] de hoogte van de gevorderde huurachterstand van € 45.398,41 erkend, waarbij hij heeft aangegeven dat hij vanaf eind januari 2021 de huurbetalingen gedeeltelijk heeft opgeschort (zie zijn e-mailbericht van
28 januari 2021). Ook nadien heeft hij telkens bij de bankoverschrijvingen vermeld dat er gebreken zijn en dat hij de betalingen opschort (productie 3 bij de conclusie van antwoord). De kantonrechter is met [huurder] van oordeel dat door de gebreken sprake is van een beperking van het huurgenot en dat daarom een opschorting van de huur gerechtvaardigd is tot aan herstel van de gebreken, zodat zijn verweer slaagt. Vervolgens is de vraag welk bedrag [huurder] maandelijks had mogen en mag opschorten.
5.16.
Uit de specificatie overgelegd bij brief van 15 januari 2025 volgt dat genoemde achterstand de huurachterstand tot en met januari 2025 betreft en dat [huurder] telkens verschillende bedragen heeft overgemaakt aan Birds. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] aangegeven dat hij eerst enige tijd € 1.000,00 per maand aan huur heeft betaald en daarna een periode € 500,00.
5.17.
De kantonrechter acht, gezien alle omstandigheden, waaronder de duur en de aard van de gebreken, een huurprijs van € 1.000,00 per maand vanaf januari 2021 redelijk, jaarlijks te vermeerderen met de indexeringen. [huurder] mocht dan ook tot dit bedrag maximaal gerechtvaardigd opschorten. De kantonrechter berekent daarmee de huurprijs en het verschil ten opzichte van de gevorderde huurachterstand als volgt.
Per jan 2021
Per juli 2021
Per juli 2022
Per juli 2023
Per juli 2024
Per nov 2024
Huur
€ 1.414,09
€ 1.443,59
€ 1.500,12
€ 1.540,42
€ 1.600,74
€ 1.620,74
€ 1.000,00
€ 1.020,85
€ 1.060,83
€ 1.089,33
€ 1.131,99
€ 1.146,13
Verschil
6 x € 414,09
12 x € 422,74
12 x € 439,29
12 x € 451,09
4 x € 468,75
3 x € 474,61
5.18.
Dit betekent dat [huurder] over de periode van januari 2021 tot juli 2021 € 2.484,54 mocht opschorten, van juli 2021 tot juli 2022 een bedrag van € 5.072,88, van juli 2022 tot juli 2023 € 5.271,48, van juli 2023 tot juli 2024 € 5.413,08, van juli 2024 tot november 2024 € 1.875,00 en van november 2024 tot en met januari 2025 € 1.423,83. In totaal een bedrag van
€ 21.540,81.
€ 21.540,81.
5.19.
Uitgaande van de huurachterstand van € 45.398,41 zoals vermeld in het overzicht van 15 januari 2025, resteert dan ook nog een bedrag van € 23.857,60 aan achterstallige huur. De kantonrechter acht de vordering in conventie tot dit bedrag toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van huurpenningen.
De ontbinding van de huurovereenkomst
5.20.
Birds legt aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij een huurachterstand van meer dan drie maanden heeft laten ontstaan. De stelling dat [huurder] in het gehuurde zijn hoofdverblijf niet heeft, wordt niet langer gehandhaafd.
5.21.
[huurder] stelt dat de huurachterstand is ontstaan als gevolg van de opschorting van de huur en hij acht een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.
5.22.
Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.23.
In de rechtsoverwegingen 5.16, 5.17 en 5.18 is geoordeeld dat [huurder] een substantieel deel van de huurpenningen terecht heeft opgeschort vanwege de gebreken. Weliswaar heeft [huurder] per saldo een te hoog bedrag opgeschort en resteert er als gevolg daarvan nog een huurachterstand van meer dan een jaar, maar onweersproken is gebleven dat de achterstand door de opschorting is ontstaan en verder is niet weersproken dat er enig risico van aanhoudende achterstand zou bestaan. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dan ook niet worden aangenomen dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
5.24.
Birds vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden Pro 5 en 6 BW). Birds heeft aan [huurder] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de toe te wijzen hoofdsom, mits dit bedrag niet hoger is dan het gevorderde bedrag. Nu het gevorderde bedrag lager ligt, zal dit bedrag ook worden toegewezen.
De proceskosten
5.25.
Birds is zowel in conventie als in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [huurder] betalen, berekend op basis van de toegewezen hoofdsom.
5.26.
De proceskosten van [huurder] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
5.27.
De proceskosten van [huurder] in reconventie worden begroot op: € 543,00 (2 punten x factor 0,5 x € 543,00).
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt Birds om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 23.857,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de respectievelijke vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [huurder] om aan Birds te betalen een bedrag van € 991,64 aan buitengerechtelijke kosten,
6.3.
veroordeelt Birds in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Birds niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
6.4.
veroordeelt Birds tot het binnen twee weken na betekening van dit vonnis de volgende gebreken op te heffen:
- lekkage op het balkon (vanuit de buren en de schuifpui)
- lekkage, schimmel en scheuren in de woonkamer
- herstel van de kraan
6.5.
veroordeelt Birds om aan [huurder] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
6.6.
veroordeelt Birds in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
6.7.
veroordeelt Birds tot betaling van de kosten van betekening als Birds niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 tot en met 6.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.