Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2645
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 februari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 477.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft beroep op 23 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1983 met een oppervlakte van 100 m², een aanbouw van 14 m², een zolder van 46m2, een garage van 32 m², een dakkapel van 3 m² en een perceel van 405 m².
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur], op 10 oktober 2024.
4.4.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 490.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] alle gelegen te [plaats] . Ter zitting heeft de taxateur de matrix toegelicht en gesteld dat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die gelegen zijn in de buurt van de woning dan wel een vergelijkbaar waardegebied. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden in de matrix.
Beroepsgronden
4.5.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Tegen de aanslag OZB zijn geen aparte gronden aangevoerd. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten groter zijn en dat, indien belanghebbende bepaalde kenmerken van die woningen zoals een dakkapel, een serre, een zwembad of een hobbyruimte zou willen realiseren aan zijn woning, de kosten hiervan aanzienlijk hoger zouden zijn dan de kosten voor deze onderdelen die de heffingsambtenaar daaraan heeft toegekend in zijn matrix. Belanghebbende leidt hieruit af dat zijn woning minder waard is dan de vergelijkingsobjecten.
Beoordeling
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, nu de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het bouwjaar, de staat van de woning zoals voorzieningen en onderhoud en de onderlinge verschillen met de referentiewoningen. Belanghebbende heeft enkel algemeen geformuleerde gronden aangevoerd en op geen enkele wijze specifiek gemaakt waarom de waarde te hoog zou zijn vastgesteld. De rechtbank verwerpt ook de stelling van belanghebbende dat de (aanbouw)kosten van verschillende elementen van de vergelijkingswoningen meer bedragen dan de waarde die aan die onderdelen is toegekend door de heffingsambtenaar. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, gaat het niet om wat de bouw van deze elementen zou kosten, maar wat een koper bereid is bij aankoop van een woning meer te betalen indien de betreffende woning deze elementen bezit. Gelet hierop is het gelijk aan de heffingsambtenaar.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 17 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.