Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11598914 \ VV EXPL 25-23
Vonnis in kort geding van 17 april 2025
in de zaak van
PWG [plaats 1] B.V.,
te Aalst,
eisende partij,
hierna te noemen: PWG,
gemachtigde: mr. J. Eerbeek,
tegen
[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 3 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 3 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- PWG heeft in september 2024 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de verhuur door PWG van het pand aan [het adres] in [plaats 1] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar (van 1 september 2024 tot en met 31 augustus 2029) en een huurprijs van € 1.512,50 inclusief btw per maand. Vóór de ingangsdatum van de eerste huurperiode moest [gedaagde] een waarborgsom betalen van € 4.537,50.
- Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken 30 januari 2015 (verder: de Algemene
Bepalingen) van toepassing verklaard.
- In de Algemene Bepalingen is onder andere opgenomen:
“23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]
24.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal Huurder uiterlijk 2 weken voor ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst of zoveel eerder als Verhuurder aangeeft […] waarborgsom storten op een door Verhuurder opgegeven bankrekening. […]
28.1
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het
ongelijk gestelde partij vergoed. Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
28.2 (
Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1,8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van Verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op nakoming en het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
- PWG heeft diverse aanmaningen gestuurd aan [gedaagde] , omdat hij de waarborgsom en huur niet betaalde.
- Op 13 november 2024 heeft [gedaagde] per e-mailbericht aan PWG twee voorstellen gestuurd om tot een oplossing te komen. Samengevat betrof het ene voorstel beëindiging van de huurovereenkomst en het andere voorstel voorzetting van de huurovereenkomst. Partijen hebben hierover telefonisch contact gehad en afgesproken is de huurovereenkomst voort te zetten met afspraken over betaling van de achterstallige huur en waarborgsom.
- [gedaagde] heeft daarna een bedrag betaald van € 1.512,50, maar verder, ondanks diverse aanmaningen van PWG, niets meer.
3.Het geschil
3.1.
PWG vordert samengevat - ontruiming van de bedrijfsruimte aan [het adres] in [plaats 1] (verder: het bedrijfspand), betaling van de achterstallige huur en waarborgsom, contractuele boetes, toekomstige huur, een voorschot op de schadevergoeding wegens makelaarskosten, rente en kosten.
3.2.
PWG legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, omdat hij een grote betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Het gaat om zeven maanden huur met een totaalbedrag van € 10.587,50, en een deel van de waarborg, een bedrag van € 3.025,00. Omdat de betalingstermijnen zijn verstreken, is [gedaagde] in verzuim. [gedaagde] toont ook geen enkele wil om te betalen. Hierdoor zal een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 BW Pro (Burgerlijk Wetboek) toewijzen. Daarop vooruitlopend vordert PWG ontruiming van het bedrijfspand. Vanwege het verzuim van [gedaagde] , maakt PWG aanspraak op schadevergoeding wegens vertraging in betaling van de huur. Op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen moet [gedaagde] in verband hiermee een boete betalen van € 2.100,- (7 maanden x € 300,00). Daarnaast maakt PWG aanspraak op de boete van artikel 29 van Pro de Algemene Bepalingen, op grond waarvan [gedaagde] voor het te laat betalen van de waarborgsom een bedrag moet betalen van € 27.250,00 (109 dagen x € 250,00). Voor de buitengerechtelijke kosten beroept PWG zich op artikel 28 van Pro de Algemene Bepalingen. Daaruit volgt dat [gedaagde] een bedrag moet betalen van € 2.041,88 (15% over de hoofdsom). Vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst vordert PWG een bedrag van € 80.162,50 (€ 1.512,50 huur per
maand x 53 maanden) als voorschot op de kosten die zij heeft gemaakt en zal maken
wegens de tussentijdse beëindiging van de Huurovereenkomst. Kan ze het pand eerder weer verhuren dan worden de ontvangen huurtermijnen in mindering gebracht. Daarnaast moet PWG bij het vinden van een nieuwe huurder opnieuw makelaarskosten maken. Hiervoor wil zij een voorschot op de schadevergoeding van € 3.563,45.
PWG stelt dat zij een spoedeisend belang heeft, omdat [gedaagde] direct na het sluiten
van de huurovereenkomst in het geheel geen huur heeft betaald. De huurachterstand zal
bij het voortduren van de huurovereenkomst alleen maar verder oplopen, terwijl het
niet de verwachting is dat [gedaagde] op korte termijn alsnog zal betalen. Een
restitutierisico is volgens PWG niet aan de orde nu het volgens haar onwaarschijnlijk is dat zij dit bedrag moet terugbetalen.
3.3.
[gedaagde] heeft geen bezwaar tegen de ontruiming, maar voert wel verweer tegen de overige vorderingen. Hij wil dat deze worden afgewezen.
3.4.
[gedaagde] voert daarbij aan dat hij na het ondertekenen van de overeenkomst een bericht ontving van de makelaar
“ongeldig gemaakt complete with docusign huurovereenkomst kantoorruimte”. Volgens de makelaar was vanwege handmatige aantekeningen op het contract door de verhuurder het contract nietig. Ondanks verzoek van [gedaagde] om een nieuwe overeenkomst en toelichting op wat er gewijzigd was, heeft hij deze niet ontvangen, aldus [gedaagde] . Een goed contract was voor hem wel essentieel om verder met elkaar te gaan. [gedaagde] heeft ook nooit een sleutel gekregen en heeft nooit gebruik gemaakt van het bedrijfspand.
“ongeldig gemaakt complete with docusign huurovereenkomst kantoorruimte”. Volgens de makelaar was vanwege handmatige aantekeningen op het contract door de verhuurder het contract nietig. Ondanks verzoek van [gedaagde] om een nieuwe overeenkomst en toelichting op wat er gewijzigd was, heeft hij deze niet ontvangen, aldus [gedaagde] . Een goed contract was voor hem wel essentieel om verder met elkaar te gaan. [gedaagde] heeft ook nooit een sleutel gekregen en heeft nooit gebruik gemaakt van het bedrijfspand.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Toetsingskader
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat er feiten of omstandigheden zijn die meebrengen dat vanwege spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Daarbij past, vanwege het voorlopige karakter van de oordelen in een kort geding procedure, geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
Spoedeisend belang ontruiming4.2. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang van PWG bij haar vordering tot ontruiming aanwezig is, omdat [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en de betalingsachterstand alleen maar oploopt.
Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende waarschijnlijk is
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat hij tot nu toe geen huur heeft betaald en alleen een deel van de waarborgsom. Er is sprake van het structureel niet nakomen van zijn betalingsverplichtingen. Inmiddels is de huurachterstand opgelopen tot zeven maanden. Het is niet aannemelijk dat [gedaagde] op korte termijn de huurachterstand en de lopende huurtermijnen zal betalen. Bovendien heeft hij geen belang bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het is daarom waarschijnlijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, zodat de kantonrechter de ontruiming toewijst. Omdat vast staat dat [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van het gehuurde, zal de ontruimingstermijn zoals gevorderd op drie dagen na betekening van het vonnis worden vastgesteld.
Spoedeisend belang geldsommen
4.4.
De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Wel geldt dat als de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering kan worden beslist. [1]
De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde betaling van de huurachterstand en waarborgsom zo nauw verwant zijn met de hoofdvordering (ontruiming), dat ook toewijzing van deze nevenvorderingen uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is geding. Daarbij overweegt de kantonrechter ook dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij deze bedragen moet betalen en partijen in verband daarmee met elkaar overleg hebben gevoerd over het bereiken van een betalingsregeling in verband hiermee.
huurachterstand, boete (artikel 23.2 Algemene Bepalingen) met rente en restant waarborg
4.5.
Op grond van het voorgaande wijst de kantonrechter de gevorderde en door [gedaagde] erkende huurachterstand (€ 10.587,50), de daaraan gekoppelde contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen (€ 2.100,00), de wettelijke rente over die boete en het restant van de waarborgsom (€ 3.025,00) toe.
Ten aanzien van de aanspraak van PWG op wettelijke rente over de boete merkt de kantonrechter op dat sprake moet zijn van een aanmaning tot betaling van de boete volgens artikel 6:82 BW Pro. [2] Tijdens de mondelinge behandeling heeft PWG aangevoerd dat zij in haar brief van 5 maart 2025 [gedaagde] heeft verzocht om de boete te betalen binnen zeven dagen, waarmee aan het gestelde vereiste is voldaan.
Ten aanzien van de waarborgsom merkt de kantonrechter voor de volledigheid op dat bij juiste oplevering de waarborgsom door PWG aan [gedaagde] terugbetaald moet worden.
huur vanaf 1 april 2025 tot de ontruiming met contractuele boete en rente
4.6.
[gedaagde] heeft erkend dat hij nog niet de huur voor april 2025 heeft betaald, zodat ook betaling daarvan wordt toegewezen, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00. Aangezien niet vast staat dat [gedaagde] tekort zal schieten in betaling van eventuele verdere toekomstige huur tot de ontruiming, is een toekomstige boete hierover niet opeisbaar, evenals wettelijke rente daarover, zodat deze vorderingen worden afgewezen.
contractuele boete over het restant van de waarborgsom
4.7.
PWG vordert een contractuele boete over het restant van de waarborgsom op grond van artikel 29 van Pro de Algemene Bepalingen. [gedaagde] heeft (de hoogte van) deze boete betwist. De verschuldigdheid van de boete staat niet zonder meer vast. Bovendien is het de vraag of in een bodemprocedure een eventueel verschuldigde boete zal worden gematigd en zo ja, tot welk bedrag. Daarop kan in dit kort geding niet vooruit worden gelopen, zodat de kantonrechter deze vordering afwijst. Dat geldt ook voor de over deze boete gevorderde rente.
buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
4.8.
Partijen zijn in artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagde] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet betwist. Daarom zal de kantonrechter een bedrag van € 2.041,88 (15% over de hoofdsom van € 13.612,50) toewijzen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen.
kosten wegens tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst
4.9.
PWG vordert een voorschot op de schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten voor de periode nadat het bedrijfspand is ontruimd tot het einde van de huurovereenkomst (31 augustus 2029) zolang zij het pand niet opnieuw heeft kunnen verhuren. De hoogte van deze schade is onbekend, omdat nog onzeker is op welke termijn PWG het bedrijfspand na de ontruiming onder dezelfde voorwaarden aan een derde zal kunnen verhuren. [gedaagde] heeft ook betwist dat aannemelijk is dat dit lang zal duren. Deze vordering tot schadevergoeding zal zo nodig in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld. Deze kort geding procedure, waarin terughoudend moet worden omgegaan met een vordering van (een voorschot op) schadevergoeding, is daarvoor niet geschikt.
4.10.
Daarnaast vordert PWG een voorschot op de schadevergoeding voor opnieuw te maken makelaarskosten. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij deze moet betalen. Daarom wijst de kantonrechter het voorschot op deze schadevergoeding, een bedrag van € 3.56,45, toe.
4.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van PWG worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,78
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.530,78
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het bedrijfspand aan [het adres] in [plaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van PWG zijn, en ontruimd te laten,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan PWG een bedrag van:
- € 12.100 (€ 10.587,50 + € 1.512,50) aan achterstallige huur tot en met 1 april 2025,
- € 2.400,00 (€ 2.100,00 + € 300,00) aan verbeurde contractuele boetes in verband met de achterstallige huur tot en met 1 april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis tot de volledige betaling,
- € 3.025,00 aan achterstallige waarborgsom,
- € 3.563,45 aan voorschot op de schadevergoeding voor makelaarskosten,
- € 2.041,88 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis tot de volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan PWG de huur vanaf 1 mei 2025 voor het geval [gedaagde] het bedrijfspand dan nog niet heeft ontruimd, tot aan de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.530,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2025.