ECLI:NL:RBZWB:2025:25

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 23/12334

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 januari 2025 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.

1.Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2023.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 482.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [taxateur], taxateur. Belanghebbende is zonder kennisgeving niet verschenen.

1.5.

Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 16 oktober 2024, 10:12 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1985) met een gebruikersoppervlakte van 135 m2. De woning is gelegen op een perceel van 316 m2. De woning heeft een carport, berging en twee dakkapellen.

3.Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende is van mening dat de waarde op de waardepeildatum lager dient te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 482.000.

3.2.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.2.1.

Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 31 mei 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.

3.3.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

3.4.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

3.5.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.6.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

3.7.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 5 juli 2024 door taxateur E.M.S. Groot is opgemaakt.

3.8.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 512.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

3.9.

Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

3.10.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de carport, de berging en de twee dakkapellen afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

3.11.

Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van € 20.191 (6%) heeft toegepast voor de onder gemiddelde onderhoudstoestand van de woning. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de onder gemiddelde onderhoudstoestand van de woning waardoor deze stelling van belanghebbende niet wordt gevolgd.

3.12.

Belanghebbende voert daarnaast aan dat er fouten zijn gemaakt en dat deze fouten naar voren komen in eerdere rechtspraak. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.^[2]Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.

3.13.

Belanghebbende voert daarnaast aan dat er verkeerde indexeringen zijn gehanteerd. De rechtbank constateert dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het is de rechtbank niet gebleken dat de indexering onjuist is en belanghebbende heeft deze stelling ook niet nader onderbouwd. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.

3.14.

Ten slotte heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar de procedures en richtlijnen niet heeft gevolgd en daarbij buiten het systeem om heeft gewerkt. Belanghebbende heeft dit standpunt niet nader onderbouwd en daarom gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij. De rechtbank ziet in het dossier ook geen aanleiding om aan te nemen dat de procedures en richtlijnen niet zijn gevolgd door de heffingsambtenaar.

3.15.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.

4.Conclusie en gevolgen

4.1.

Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

4.2.

Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.

5.Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 7 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.