Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11314022 \ CV EXPL 24-3402
Vonnis van 23 april 2025
in de zaak van
[huurder],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. C.B. Ernst, werkzaam bij ARAG SE te Leusden
tegen
DE PREE PROJECTS N.V.,
te Breda,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Pree,
gemachtigde: mr. A.C.M. van Beijsterveldt, advocaat te Tilburg.
1.De zaak in het kort
[huurder] stelt dat hij te veel stookkosten moet betalen vanwege de plaatsing van de kamerthermostaat door de verhuurder in de onverwarmde hal. Daarmee is volgens hem sprake van een gebrek dat de verhuurder moet herstellen. De Pree betwist dat sprake is van een gebrek. In reconventie vordert zij betaling van de eindafrekeningen nutsvoorzieningen over 2022 en 2023 en achterstallige voorschotbedragen. [huurder] vindt dat deze vordering niet thuishoort in deze procedure en betwist dat hij deze bedragen moet betalen, althans dat hij betaling mag opschorten. De kantonrechter oordeelt over alle vorderingen: Er is geen sprake is van een gebrek. Wel mocht [huurder] betaling van de eindafrekeningen opschorten, omdat De Pree de onderliggende stukken van het overzicht bij de eindafrekeningen niet had laten zien, terwijl dat wel moet op grond van artikel 7:261 lid 4 BW Pro. [huurder] mocht betaling van de voorschotbedragen niet opschorten, omdat daarvoor alleen het overzicht van artikel 7:261 lid 2 BW Pro vereist is en dat heeft De Pree toegestuurd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 december 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie
- nagekomen producties I en II van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 13 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de akte met nadere toelichting van De Pree
- de akte van [huurder] .
- de akte met nadere toelichting van De Pree
- de akte van [huurder] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- [huurder] huurt van De Pree sinds 2 december 2013 de onzelfstandige woonruimte aan de [adres 1] (verder: de woning). Het betreft een woning op de eerste etage.
- [huurder] deelt met de bewoners van [adres 2] de hal. De CV-ketel en kamerthermostaat voor de woning bevinden zich in deze gedeelde hal, waar geen verwarming aanwezig is.
- [huurder] heeft op 25 mei 2023 een klacht in gediend bij de Huurcommissie, waarin hij heeft verzocht om de afrekening van de servicekosten, specifiek de kostenpost gas/stookkosten, van de jaren 2020 en 2021 te beoordelen.
- De Huurcommissie heeft op 29 augustus 2023 uitspraak gedaan. Zij heeft voor het jaar 2020 ten aanzien van de stookkosten onder meer in haar uitspraak opgenomen:
“De vergoeding voor het normverbruik bedraagt (1.250 m3 x € 0,8136) + (€ 242,04 x 1/3° deel) = €1.097,68. In rekening gebracht wordt € 671,35. Op basis van de graaddagenberekening komt huurders aandeel uit op € 621,00. Dat is resp. € 426,33 (63,50338%) en € 476,68 (76,76006%) lager dan het normverbruik..”
Voor het jaar 2021 heeft de Huurcommissie ten aanzien van de stookkosten onder meer opgenomen:
“De vergoeding voor het normverbruik bedraagt (1.250 m3 x€ 0,7944) + (€254,64 x 1/3e 'deel = €1.077,88. In rekening gebracht wordt € 1.240,25. Dat is € 162,37 (15,06382%) hoger dan het normverbruik..”
- [huurder] heeft op 26 februari 2024 een klacht in gediend bij de Huurcommissie, waarin hij heeft verzocht om huurverlaging op grond van een gebrek, waarbij het gebrek ziet op de plaatsing van de kamerthermostaat in de hal.
- Op 11 maart 2024 heeft [huurder] de eindafrekening van 2020 en 2021 betaald aan De Pree.
- De Pree heeft met een begeleidend schrijven gedateerd op 26 juni 2024 aan [huurder] de eindafrekeningen 2022/2023 gestuurd.
- De Huurcommissie heeft op 24 juli 2024 uitspraak gedaan in verband met het verzoek om huurverlaging en [huurder] in het ongelijk gesteld. In de uitspraak staat onder andere:
“Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte geen ernstige gebreken.
In het rapport van onderzoek staat dat de onderzoeker heeft waargenomen dat twee radiatoren, gelegen tegen de voorgevel van de woonkamer, tijdens het onderzoek wel warm werden, De verwarming in de woning van huurder functioneert dus, er is geen sprake van technische gebreken aan de installatie.
[…]
De commissie wijst erop dat de Huurcommissie in een gebrekenprocedure zich op technische of bouwkundige gebreken kan uitspreken, niet over de hoogte van de stookkosten. Huurder kan de kosten voor verwarmen in een servicekostenprocedure bij de Huurcommissie aan de orde stellen. Meer informatie is daarover beschikbaar op de website van de Huurcommissie.”
- Per e-mailbericht van 31 juli 2024 heeft [huurder] de specificaties en volledig uitgewerkte berekeningen over 2022 en 2023 aan De Pree gevraagd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[huurder] vordert - samengevat – te verklaren voor recht dat sprake is van een gebrek dat De Pree verplicht is te (doen) verhelpen, op straffe van een dwangsom. Ook wil hij dat De Pree de proceskosten betaalt.
4.2.
[huurder] voert daarbij aan dat hij als gevolg van het plaatsen van de kamerthermostaat in de koude hal hogere stookkosten dan noodzakelijk moet betalen. Daarmee is volgens hem sprake van een aantasting van het woongenot en dus een gebrek, althans een gebrek dat een inbreuk vormt op het huurgenot dat hij van een woning in dezelfde soort en staat mag verwachten, zodat De Pree dit moet herstellen. [huurder] wenst dat de plaatsing van de kamerthermostaat zodanig wordt aangepast dat er geen sprake meer is van onnodig gasverbruik, in die zin dat zowel kamer 1 als kamer 2 een eigen kamerthermostaat krijgen.
4.3.
De Pree voert verweer. De Pree concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de daadwerkelijke proceskosten.
4.4.
De Pree betwist dat sprake is van een gebrek en dat [huurder] onnodig hoge stookkosten moet maken. Dat blijkt volgens haar nergens uit. De Huurcommissie heeft juist aangegeven dat het verbruik van De Pree voor 2020 ruimschoots onder het normverbruik lag. Als al sprake zou zijn van een gebrek, dan vereist het herstellen van het gebrek volgens De Pree uitgaven die in de gegeven omstandigheden niet redelijkerwijs van de verhuurder kunnen worden gevergd.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.6.
De Pree vordert - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van € 2.608,85, vermeerderd met rente en kosten.
4.7.
De Pree stelt dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst om (tijdig) de eindafrekening servicekosten en verhoogde voorschotten, als onderdeel van de huurprijs, te voldoen. De gevorderde kosten zien op de eindafrekeningen van 2022 en 2023 en een achterstand in de betaling van de voorschotten van 2024 voor een bedrag van € 336,00.
4.8.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van De Pree, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van De Pree, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van De Pree in de proceskosten.
4.9.
[huurder] is van mening dat een discussie over de eindafrekeningen niet thuishoort in de kwestie over een gebrek in het gehuurde. Daarnaast verweert hij zich tegen betaling van de eindafrekening met een beroep opschorting. [huurder] voert daarvoor aan dat hij De Pree meerdere keren om opheldering en onderbouwing van de eindafrekeningen van 2022 en 2023 heeft gevraagd, maar dat De Pree deze ondanks toezegging niet heeft gegeven. Bovendien is hij van mening dat het door De Pree vastgestelde maandelijkse voorschot in 2023 niet in verhouding staat tot het gebruik en de omvang van de gehuurde woonruimte. Ook de verhoging van het voorschot van € 175,00 naar € 205,00 per maand in 2024 vindt [huurder] niet gerechtvaardigd, althans mocht hij deze opschorten vanwege het ontbreken van de onderliggende stukken.
4.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en reconventie
5.1.
[huurder] heeft zijn dagvaarding in deze zaak binnen 8 weken na de beslissing van de Huurcommissie uitgebracht en hij is dus op tijd met het instellen van zijn vordering.
5.2.
Door het instellen van deze procedure vervalt de hele uitspraak van de Huurcommissie. Dit volgt uit artikel 7:262 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Daarom moet de rechter het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang beoordelen. Daar past ook bij dat de gedaagde verweer kan voeren of een eis in reconventie kan instellen op alle onderdelen van de uitspraak, ook voor punten waartegen de vordering van eiser zich niet richtte. Dat betekent dat de eis in reconventie van De Pree en daarmee een discussie over de eindafrekeningen in tegenstelling tot wat [huurder] heeft aangevoerd wel thuishoort in deze zaak en de kantonrechter deze daarom ook zal beoordelen.
in conventie
de definitie van een ‘gebrek’
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 7:204 lid 2 BW Pro volgt dat een gebrek een staat of eigenschap van de woning is, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan geven dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek, zowel de stoffelijke toestand van de zaak, als elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. [1] Het gaat daarbij niet om wat
dezehuurder mag verwachten, maar wat een ‘doorsnee’ huurder mag verwachten.
dezehuurder mag verwachten, maar wat een ‘doorsnee’ huurder mag verwachten.
Als sprake is van een gebrek, is de verhuurder op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro verplicht op verlangen van de huurder het gebrek te herstellen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
De plaatsing van de kamerthermostaat in de onverwarmde hal vormt geen gebrek
5.4.
De essentie van de klacht van [huurder] is dat de kamerthermostaat die zijn verwarming regelt in de gezamenlijke hal hangt die niet verwarmd wordt. Daardoor kan het volgens [huurder] gebeuren dat de hal zo koud is dat de kamerthermostaat de ketel activeert, terwijl het in de kamer van [huurder] al warm genoeg is en geen warmteaanvoer nodig is. [huurder] stelt dat hij hierdoor onnodig op (stook-) kosten wordt gejaagd. Hij baseert zijn stellingen op de elk jaar hogere eindafrekening van de stookkosten en een verklaring van een medewerker van de consumentenservice van Nefit in een e-mail van 22 april 2024. In deze verklaring staat
“Bij een zogenoemde ruimteregeling is de plaatsing van de thermostaat erg belangrijk. Als deze in een ruimte hangt waar geen radiatoren hangen, zoals in uw situatie, wordt er onnodig gas verbruikt om het huis te verwarmen; iets wat nooit helemaal zal lukken.”Op grond daarvan is volgens [huurder] sprake van aantasting van zijn woongenot en daarmee van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen.
“Bij een zogenoemde ruimteregeling is de plaatsing van de thermostaat erg belangrijk. Als deze in een ruimte hangt waar geen radiatoren hangen, zoals in uw situatie, wordt er onnodig gas verbruikt om het huis te verwarmen; iets wat nooit helemaal zal lukken.”Op grond daarvan is volgens [huurder] sprake van aantasting van zijn woongenot en daarmee van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen.
5.5.
Vast staat dat de kamerthermostaat in de gezamenlijke hal de ketel aanstuurt. [huurder] kan in zijn eigen woonruimte de temperatuur verder regelen door middel van de thermostaatknop op de radiator, zodat het daar niet te warm wordt.
De Pree betwist echter dat als de kamerthermostaat de ketel activeert vanwege de kou in de hal, terwijl de radiator van [huurder] geen warmte vraagt, de ketel dan continu blijft branden, althans zorgt voor onnodig hoge stookkosten. Daarbij voert hij aan dat als [huurder] de radiatorknop dicht zet, de ketel zijn warmte niet meer kwijt kan, althans er weinig vraag is naar energie, en de ketel daarom ook weinig energie hoeft te leveren en mogelijk zelfs stopt. Ook betwist De Pree dat [huurder] meer stookkosten moet maken dan noodzakelijk, omdat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat het gasverbruik van [huurder] in 2020 ruimschoots onder de landelijke norm lag.
5.6.
De kantonrechter stelt vast dat het feit dat de kamerthermostaat in de hal hangt, niet verhindert dat [huurder] zijn woning goed op temperatuur kan krijgen. Daarom is op dat punt, zoals [huurder] ook aangeeft, geen sprake van een gebrek.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de plaatsing van de kamerthermostaat in dit geval ook geen gebrek oplevert. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.
5.8.
Ten eerste volgt uit de facturen van het gasverbruik van [huurder] over de afgelopen jaren niet dat sprake is van onnodige stookkosten als gevolg van de plaats van de kamerthermostaat. Weliswaar zijn de stookkosten in de loop van de jaren hoger geworden, maar het gasverbruik is in de loop van de jaren juist afgenomen. Zo blijkt uit de stukken van de Huurcommissie dat het gasverbruik van [huurder] in 2020 nog 4.737 m³ was - en onder het normverbruik - terwijl het verbruik in 2022 was teruggelopen naar 3.047 m³ en in 2023 naar 2.425 m³.
Ten tweede blijkt niet van onnodig gasverbruik dat zodanig is dat dit naar objectieve maatstaven niet verwacht hoeft te worden van een pand waarin twee relatief kleine woonruimtes, 50 m² (en een werkplaats) samen gebruik maken van één ketel. Hoewel beide partijen ervan uitgaan dat de ketel als gevolg van de plaatsing van de kamerthermostaat geactiveerd kan worden ook als de radiatorkraan in de eigen woonruimte van [huurder] dicht staat, betwist De Pree dat hiervoor veel extra energie nodig is voor de ketel. Dat volgt ook niet uit de algemene verklaring van de medewerker van de consumentenafdeling van Nefit. Het enkele feit dat sprake is van enig extra (onnodig) verbruik, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende.
Overigens beperkt artikel 7:206 lid 1 BW Pro de verplichting van de verhuurder om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen, namelijk voor zover dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. [huurder] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld, dat het door hem gewenste herstel, beide woningen 8a en 8b een eigen kamerthermostaat, mogelijk is. Dat had [huurder] door de betwisting van De Pree op grond van artikel 150 Rv Pro (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) wel moeten doen. Evenmin is gesteld of gebleken welk ander herstel mogelijk is, althans voor kosten die redelijkerwijze van [huurder] gevraagd kunnen worden.
5.9.
Op grond hiervan wijst de kantonrechter de gevraagde verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek dat [huurder] verplicht is om te herstellen af. Aangezien de overige vorderingen van [huurder] hieraan zijn gekoppeld, wijst de kantonrechter ook die vorderingen af.
[huurder] moet de proceskosten betalen volgens het liquidatietarief
5.10.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Daarbij heeft De Pree verzocht om [huurder] in de werkelijk door De Pree gemaakte kosten te veroordelen, omdat volgens haar sprake is van misbruik van (proces)bevoegdheid door [huurder] . [huurder] is volgens De Pree de procedure enkel gestart, omdat hij ontevreden is over de uitkomst bij de Huurcommissie en niet omdat hij meent daadwerkelijk een juridisch punt te hebben. De vordering is volgens haar evident ongegrond, waardoor De Pree gedwongen wordt om (nog meer) juridische kosten te maken.
5.11.
Volgens vaste rechtspraak kunnen werkelijk gemaakte proceskosten alleen worden toegewezen in geval van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen van de wederpartij. [2] Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering of het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Daarvan kan pas sprake zijn wanneer een partij zijn vordering of verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter. [3]
5.12.
De kantonrechter is van oordeel dat van buitengewone omstandigheden zoals hiervoor bedoeld, mede gelet op de in acht te nemen terughoudendheid, onvoldoende is gebleken. De Huurcommissie heeft zich uitdrukkelijk beperkt tot een oordeel over de vraag of sprake is van een technisch of bouwkundig gebrek, terwijl op grond van artikel 7:204 BW Pro een ruimer begrip voor gebrek geldt. Op grond daarvan is de vordering van [huurder] niet evident ongegrond. De proceskosten van De Pree worden daarom begroot aan de hand van het liquidatietarief:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
opschorten van betaling van de eindafrekeningen
5.14.
In reconventie moet allereerst beoordeeld worden of [huurder] terecht betaling van de eindafrekeningen heeft opgeschort, omdat hij niet de daarbij behorende specificatie had ontvangen van De Pree. Daar had hij wel meerdere keren om gevraagd.
5.15.
De Pree had aan [huurder] een overzicht van de in rekening gebrachte nutsvoorzieningen gestuurd, zoals vereist in artikel 7:259 lid 2 BW Pro. De Pree had daarnaast echter op grond van artikel 7:259 lid 4 BW Pro ook de verplichting om naar aanleiding van het verzoek van [huurder] hem de gelegenheid te bieden om de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of afschriften daarvan in te zien. De Pree heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij dat nog niet had gedaan.
5.16.
Artikel 6:52 BW Pro bepaalt dat een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, bevoegd is de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, als tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. De kantonrechter is van oordeel dat er voldoende samenhang is tussen de betalingsverplichting van [huurder] en de verplichting tot inzage in de onderliggende stukken. Deze stukken moeten immers inzicht geven in het te betalen bedrag. Daaruit volgt dat [huurder] betaling van de eindafrekeningen 2022/2023 mocht opschorten, omdat De Pree niet aan zijn inzageverplichting had voldaan.
5.17.
Hoewel de verplichting van De Pree zich beperkt tot het verschaffen van inzage, heeft De Pree zich tijdens de mondelinge behandeling bereid verklaard om een kopie van de onderliggende stukken toe te sturen aan [huurder] . De kantonrechter heeft De Pree vervolgens in de gelegenheid gesteld om bij akte de onderliggende stukken toe te sturen.
5.18.
Nadat [huurder] deze stukken had ontvangen, heeft hij bij antwoordakte verklaard dat de specificaties volgens hem volstrekt onnavolgbaar zijn en de achterstallige voorschotten daarin niet zijn benoemd, zodat het nog onduidelijker is geworden. Bovendien zijn volgens hem de meterstanden van de tussenmeter van de werkplaats niet meegenomen in de berekening. Tot slot heeft De Pree volgens [huurder] ten onrechte een opslag van 30% in rekening gebracht.
De Pree heeft in een nadere toelichting op de specificaties aangevoerd dat de door haar gebruikte berekeningsmethode door de Huurcommissie is getoetst met betrekking tot de eindafrekeningen van 2020 en 2021 en in overeenstemming was met het oordeel van de Huurcommissie. Daarbij zijn achterstallige voorschotten nooit onderdeel van de eindafrekeningen geweest. Bovendien is de berekeningsmethode geen onderdeel van deze procedure. De Pree betwist dat zij een opslag medehuurderschap van 30% in rekening brengt.
De Pree heeft alsnog voldaan aan haar onderbouwingsplicht van artikel 7:259 lid 4 BW Pro
5.19.
De kantonrechter constateert dat De Pree als onderliggende stukken heeft toegestuurd de jaarrekeningen over 2022 en 2023 van Brabant Water voor het waterverbruik en van Eneco voor verbruik van elektra en gas. Dit zijn soortgelijke stukken als De Pree had toegestuurd bij de eindafrekeningen van 2020 en 2021. Niet gesteld of gebleken is dat deze destijds onvoldoende waren. Daarbij heeft De Pree op het overzicht bij de eindafrekeningen 2022/2023 het gasverbruik van 2023, dat in het vorige overzicht ontbrak, nu wel opgenomen. Niet blijkt uit het overzicht dat in het door [huurder] te betalen bedrag een opslag van 30% in rekening is gebracht. Overigens heeft De Pree op deze onderliggende stukken met verschillende kleuren gemarkeerd wat relevant is voor de eindafrekeningen 2022/2023. [huurder] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom deze onderliggende stukken onnavolgbaar zijn en ook niet op grond waarvan De Pree verplicht is de achterstallige voorschotten op de eindafrekening te vermelden. Bovendien heeft De Pree in haar toelichting van juni 2024 op de eindafrekeningen 2022/2023 uitgelegd dat een te ontvangen bedrag wordt verrekend met de eventueel nog openstaande voorschotten of afrekeningen gas/water/elektra die nog verschuldigd zijn. In haar e-mailbericht van 31 juli 2024 heeft zij het nog verschuldigde bedrag berekend.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat De Pree met de door haar gestuurde onderliggende stukken heeft voldaan aan haar verplichting uit artikel 7:259 lid 4 BW Pro. Dat betekent dat [huurder] betaling niet langer mag opschorten. De vordering tot betaling van de eindafrekeningen 2022/2023 voor een bedrag van € 2.272,85 wijst de kantonrechter daarom toe.
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing opgenomen.
de voorschotbedragen in 2024
5.21.
In reconventie moet ook beoordeeld worden of [huurder] in 2024 een achterstand had in het betalen van het voorschot voor de nutsvoorzieningen.
5.22.
Uit artikel 7:261 BW Pro volgt dat verhoging van een voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen zoals in deze zaak is toegestaan met ingang van de dag die volgt op de betalingstermijn waarin het laatste overzicht (zoals bedoeld in artikel 7:259 BW Pro) aan de huurder is verstrekt. Daarbij mag elk overzicht maar één keer tot een verhoging leiden. In lid 3 is bepaald dat als het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, de huurcommissie op verzoek van de huurder het voorschotbedrag kan verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten.
5.23.
Op 23 februari 2023 heeft De Pree aan [huurder] een overzicht gestuurd bij de eindafrekeningen 2020/2021. Daarbij heeft zij een nieuw voorschot aangekondigd van € 255,00 per 1 maart 2023 en niet een bedrag van € 296,00, zoals De Pree tijdens de mondelinge behandeling ook heeft erkend. Dit bedrag is tot februari 2024 niet gewijzigd, zodat [huurder] in januari 2024 een voorschot moest betalen van € 255,00. [huurder] heeft echter een bedrag betaald van € 50,00, zodat hij ten onrechte een bedrag van (€ 255,00 - € 50,00=) € 205,00 niet heeft betaald.
Vast staat dat partijen in februari 2024 hebben afgesproken dat [huurder] een voorschot zou betalen van € 175,00 per maand. Dit bedrag heeft [huurder] vanaf februari 2024 ook betaald.
In juni 2024 heeft De Pree aan [huurder] een overzicht gestuurd bij de eindafrekeningen 2022/2023. Daarbij heeft zij een nieuw voorschot aangekondigd van € 205,00 per 1 augustus 2024. [huurder] is echter een bedrag van € 175,00 blijven betalen, zodat hij ten onrechte een bedrag van (€ 205,00 - € 175,00 =) € 30,00 per maand niet heeft betaald. Tot en met oktober betreft dit een bedrag van (3 x € 30,00 =) € 90,00.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat De Pree bij het verhogen van de voorschorschotbedragen heeft voldaan aan het vereiste van artikel 7:261 BW Pro en dat [huurder] over de periode januari tot en met oktober 2024 ten onrechte een bedrag van (€ 205,00 + € 90,00 =) € 295,00 te weinig aan voorschot heeft betaald. Betaling van dit bedrag kan daarom in beginsel worden toegewezen.
5.24.
[huurder] heeft nog aangevoerd dat de verhoging naar het voorschot van € 296,00 althans € 255,00 buitenproportioneel was. Het bedrag is volgens hem ten eerste niet door De Pree onderbouwd en ten tweede volstrekt onredelijk te noemen in vergelijking met het tot dan vastgestelde voorschot van € 50,00 en het vanaf februari 2024 afgesproken bedrag van € 175,00. De verhoging in 2024 heeft hij opgeschort, omdat hij de onderbouwing van de eindafrekeningen 2022/2023 nog niet van De Pree had ontvangen.
5.25.
Als een huurder het niet eens is met de hoogte van het voorschot, kan hij de Huurcommissie verzoeken om het voorschotbedrag te verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten (artikel 7:261 lid 3 BW Pro). Dat neemt niet weg dat
de huurder direct bij de kantonrechter een verklaring voor recht kan vorderen dat het voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten eindafrekening van deze kosten. De kantonrechter stelt vast dat [huurder] in deze procedure geen verklaring voor recht heeft gevraagd over het voorschotbedrag. Dat betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan beoordeling van de vraag of het voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen.
5.26.
Het voorschot is bedoeld als een bij het verbruik van de huurder passend maandelijks te betalen bedrag, zodat de huurder bij de eindafrekening niet wordt geconfronteerd met een hoog bedrag aan bijbetaling en verhuurder met betalingsonmacht bij de huurder. Het voorschot wordt daarmee dus niet bepaald door de hoogte van een eerder voorschot, maar door de te verwachten kosten. Dat betekent dat het enkele feit dat het voorschot vóór 2023 € 50,00 bedroeg, niet meebrengt dat een voorschot van € 255,00 dus onredelijk is. Overigens heeft [huurder] niet gesteld waarom het voorschot onredelijk is. Dat had op grond van artikel 150 Rv Pro (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) wel op zijn weg gelegen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [huurder] het voorschot van € 255,00 voor januari 2024 ten onrechte niet heeft betaald, zodat deze vordering wordt toegewezen.
5.27.
Voor wat betreft het voorschot vanaf 1 augustus 2024 is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] geen recht had op (gedeeltelijke) opschorting. In artikel 7:261 lid 1 onder Pro b BW is bepaald dat de verhuurder het door de huurder te betalen voorschot servicekosten mag verhogen nadat een overzicht als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW Pro is verstrekt. Hiervoor heeft de kantonrechter vastgesteld dat De Pree aan dat vereiste heeft voldaan. Niet vereist is dat zij ook de onderliggende stukken moet hebben overgelegd om het voorschot te kunnen verhogen. Daaruit volgt dat De Pree heeft voldaan aan de vereisten om het voorschot vanaf 1 augustus 2024 te verhogen, zodat [huurder] het vanaf 1 augustus vastgestelde voorschot volledig moest betalen. De kantonrechter wijst daarom ook dit deel van de vordering, betaling van een bedrag van € 90,00, toe.
5.28.
De gevorderde wettelijke rente over deze bedragen zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, omdat niet is gesteld vanaf welke eerdere datum [huurder] in verzuim is.
5.29.
Omdat De Pree eerst in deze procedure aan de verplichting tot het verstrekken van onderbouwende gegevens heeft voldaan, maar [huurder] (ook) ten onrechte heeft opgeschort, zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie tussen partijen compenseren en wel zo dat elke partij de eigen proceskosten betaalt.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
veroordeelt [huurder] om aan De Pree te betalen een bedrag van € 2.272,85, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als [huurder] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet,
6.6.
veroordeelt [huurder] om aan De Pree te betalen een bedrag van € 295,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het moment van dagvaarding tot dat [huurder] het bedrag volledig heeft betaald,
6.7.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten moet dragen,
6.8.
verklaart dit vonnis tot zover vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025.