Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11489253 \ CV EXPL 25-248
Vonnis in incident van 30 april 2025
in de zaak van
1.[huurder 1] ,
te [plaats] ,
2.
[huurder 2],
2.
[huurder 2],
te [plaats] ,
3.
[huurder 3],
3.
[huurder 3],
te [plaats] ,
4.
[huurder 4],
4.
[huurder 4],
te [plaats] ,
eisende partijen,
verwerende partijen in het incident,
hierna samen te noemen: de huurders,
gemachtigde: mr. J.C.P. van der Heijden,
tegen
1.BERGSE MEILUST B.V.,
te Woerden,
2.
MHM ONROEREND GOED B.V.,
2.
MHM ONROEREND GOED B.V.,
te Woerden,
3.
STICHTING EXPLOITATIE [complex],
3.
STICHTING EXPLOITATIE [complex],
te Bergen op Zoom,
gedaagde partijen,
eisende partijen in het incident,
hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: de verhuurder,
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser.
1.De procedure
1.1.
De huurders hebben bij dagvaarding van 18 december 2024 een vordering ingesteld tegen de verhuurder.
1.2.
De verhuurder heeft een incidentele conclusie tot verwijzing en/of voeging ingesteld. De huurders hebben geen verweer gevoerd.
2.De feiten, voor zover van belang voor het incident
2.1.
De huurders hebben, afzonderlijk, op 5 februari 2013 met Stichting Vivensis Wonen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bungalows aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Deze bungalows maken deel uit van het complex “ [complex] ” en liggen op ongeveer 100 meter van het appartementencomplex. Bijlagen B en C maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. Bijlage B bevat een omschrijving van de woninggebonden servicekosten. Bijlage C bevat een omschrijving van de vaste dienstverleningskosten.
2.2.
Bij brief van 4 december 2015 zijn de huurders ervan op de hoogte gesteld dat Stichting Exploitatie [complex] als verhuurder in de plaats is getreden van Stichting Vivensis Wonen.
2.3.
Bij brief van 1 januari 2016 zijn de huurders geïnformeerd dat de woninggebonden servicekosten en de vaste dienstverleningskosten zijn samengevoegd tot één post: servicekosten. Deze servicekosten bestaan uit de volgende onderdelen:
Toezicht- en beheerkosten (huismeester, beheer- en administratie en afvoer huisvuil)
Schoonmaak- en onderhoudskosten (tuinonderhoud en overige huishoudelijke kosten)
Gemeenschappelijke ruimten (bladvrij maken dak en afvoeren 2x per jaar)
Administratie
24-uursbezetting receptie
Locatiemanagement
Faciliteiten (afschrijvingskosten e.d.) met betrekking tot:
a. Kapsalon
b. Winkel
c. Bewonersraad
d. Recreatiezaal
e. Bibliotheek
f. Internetcafé
g. Logeerkamer (vaste inrichting)
h. Leeszaal
i. Biljartzaal
j. Geldopnamemogelijkheden
Verlichting terrein bungalows
3.Het geschil
In de hoofdzaak
3.1.
De huurders vorderen - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de verhuurder, hoofdelijk, te veroordelen aan eiser (in de hoofdzaak) sub 1 een bedrag van € 11.745,97 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarden tot de dag dat de vordering is betaald,
II. de verhuurder, hoofdelijk, te veroordelen aan eiser (in de hoofdzaak) sub 2 een bedrag van € 11.745,97 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarden tot de dag dat de vordering is betaald,
III. de verhuurder, hoofdelijk, te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan de vordering leggen de huurders ten grondslag dat zij onterecht teveel aan servicekosten aan de verhuurder hebben betaald. Door de huurders wordt bezwaar gemaakt tegen de volgende posten in de servicekosten: management, tuinonderhoud, huismeester, receptie, nachtportier, elektra ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten, huishoudelijke dienst (algemene dienst), afschrijving van de stoffering in de gemeenschappelijke ruimten, water gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing en installaties (24/7-service).
In het incident
3.3.
De verhuurder vordert bij vonnis in incident, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de procedure met zaaknummer K/4901/11489253 te verwijzen naar de kamer van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Bergen op Zoom , sector kanton, die de procedure met zaaknummer K/4901/11475051 behandelt,
II. althans, de procedure met zaaknummer K/4901/11489253 te voegen met de procedure met zaaknummer K/4901/11475051,
III. de huurders te veroordelen in de kosten van dit incident.
`
3.4.
Volgens de verhuurder zijn de zaken met zaaknummer K/4901/11489253 en K/4901/11475051 (hierna: de tweede procedure) met elkaar verknocht, zodat de zaken moeten worden verwezen, dan wel samengevoegd.
4.De beoordeling in het incident
4.1.
Aangezien beide zaken bij dezelfde kantonrechter aanhangig zijn, zal hieronder de vordering tot voeging worden behandeld.
4.2.
Op grond van artikel 222 Rv Pro kan voeging worden gevorderd onder meer indien
voor dezelfde rechter verknochte zaken aanhangig zijn. Van verknochtheid is sprake
wanneer feitelijke of juridische geschilpunten in de ene zaak identiek zijn aan die in de andere zaak dan wel daarmee zodanige samenhang vertonen dat een zo groot mogelijke consistentie van de uitspraken wenselijk is.
4.3.
De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de feitelijke en juridische aspecten in beide procedures nagenoeg identiek zijn, nu deze – kort gezegd – zien op de vraag of in de periode van 2018 tot en met 2023 al dan niet te veel aan servicekosten is betaald. De huurobjecten bevinden zich alle in [complex] , en in beide procedures worden de huurders bijgestaan door dezelfde gemachtigde. Gelet hierop is het volgens de verhuurder wenselijk dat beide procedures gelijktijdig worden behandeld, om tegenstrijdige beslissingen te voorkomen. Ook de proceseconomie is daarmee gediend, nu onder meer wordt voorkomen dat twee afzonderlijke mondelinge behandelingen moeten worden gepland, aldus de verhuurder.
4.4.
Voor de beoordeling van dit incident is het van belang inzicht te krijgen in de feitelijke en juridische grondslag van de tweede procedure. Deze tweede procedure betreft een huurovereenkomst inzake een appartement in het appartementencomplex “ [complex] ”, op ongeveer 100 meter afstand van de bungalows. De servicekosten in deze tweede procedure bestaan uit de volgende posten:
Warmtevoorzieningen (verwarming/warm water (gas) (individueel en gemeenschappelijke ruimten))
Nutsvoorzieningen (elektriciteit (niet-bewonersruimten) en water)
Toezicht- en beheerkosten (huismeester (70%), beheer- en administratie en afvoer huisvuil)
Schoonmaak- en onderhoudskosten (tuinonderhoud, ramen wassen en overige huishoudelijke kosten)
Gemeenschappelijke ruimten (meubilair/stoffering, installaties (beperkt tot 24/7 service-aandeel)
Waterverontreinigingsheffing
24-uursbezetting receptie
oreca-gastvrouw
I. Locatiemanagement
Faciliteiten (afschrijvingskosten e.d.) met betrekking tot:
a. Kapsalon
b. Winkel
c. Bewonersraad
d. Recreatiezaal
e. Bibliotheek
f. Internetcafé
g. Legeerkamer (vaste inrichting)
h. Leeszaal
i. Biljartzaal
j. Geldopnamemogelijkheid
In deze tweede procedure wordt bezwaar gemaakt tegen de volgende posten in de servicekosten: management, tuinonderhoud, huismeester, receptie, nachtportier, elektra ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten, huishoudelijke dienst (algemene dienst) en afschrijving van de stoffering in de gemeenschappelijke ruimten.
4.5.
In beide zaken maken de huurders als eisende partij bezwaar tegen een aantal vergelijkbare servicekostenposten, zoals de kosten voor management, tuinonderhoud, de huismeester, de receptie, de nachtportier, elektriciteit in de gemeenschappelijke ruimten, de huishoudelijke dienst en afschrijvingen op gemeenschappelijke voorzieningen. Daarmee is sprake van enige overlap in de geschilpunten. In de onderhavige procedure die betrekking heeft op de huur van een bungalow worden echter ook aanvullende bezwaren aangevoerd tegen specifieke posten, zoals het waterverbruik in gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing en installaties. Deze kostenposten hangen duidelijk samen met de aard en inrichting van het gehuurde, in dit geval de bungalows, en vloeien voort uit de specifieke bepalingen en voorzieningen die met dat type woning verband houden.
4.6.
Voorts verschillen de juridische uitgangspunten waarop het bezwaar tegen de servicekosten is gebaseerd. In de onderhavige bungalowzaak staat onder meer de vraag centraal of bepaalde kosten in redelijkheid aan de huurder van een zelfstandige woning kunnen worden toegerekend, terwijl in de tweede procedure die ziet op het appartement ook het gebruik en de beschikbaarheid van specifieke faciliteiten binnen het appartementencomplex een rol speelt. Daarbij komt dat het servicekostenoverzicht in de tweede procedure (appartement) aanzienlijk uitgebreider en gedetailleerder is, met posten die in de bungalowzaak niet voorkomen, zoals horeca-gastvrouw, 24-uursreceptie en afschrijving op faciliteiten als bibliotheek, recreatiezaal en internetcafé.
4.7.
Hoewel er dus sprake is van enige inhoudelijke overeenstemming, zijn de geschilpunten in beide procedures onvoldoende vergelijkbaar om te spreken van feitelijke en juridische verknochtheid in de zin van artikel 222 Rv Pro. De aard van het gehuurde en de daarmee samenhangende voorzieningen verschilt per zaak, evenals de structuur en omvang van de in geschil zijnde servicekosten. Een gezamenlijke behandeling zou de beoordeling van de afzonderlijke geschilpunten wellicht bemoeilijken en zou een, per zaak toegepaste beoordeling van de relevante feiten en omstandigheden in de weg staan. Het verzoek tot voeging wordt derhalve afgewezen.
4.8.
De verhuurder is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. Aangezien de huurders geen verweer hebben gevoerd worden hun proceskosten begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
In het incident
5.1.
wijst de vorderingen van de verhuurder af,
5.2.
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten van de huurders, begroot op nihil.
In de hoofdzaak
5.3.
verwijst de zaak naar de rol van
28 mei 2025te 9.00 uur voor conclusie van antwoord aan de zijde van de verhuurder.
28 mei 2025te 9.00 uur voor conclusie van antwoord aan de zijde van de verhuurder.
Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.