Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11270972 \ CV EXPL 24-3036
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
(volgens de dagvaarding) zonder bekende woon of verblijfplaats binnen Nederland of daarbuiten,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 november 2024;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 29 januari 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
In deze zaak moet de kantonrechter beslissen of [gedaagde] de huurwoning van WonenBreburg moet verlaten. De kantonrechter moet daarvoor beoordelen of [gedaagde] zich heeft gehouden aan zijn verplichting dat hij zelf de woning moet bewonen en daar zijn hoofdverblijf moet houden. In het kader van de bewijslastverdeling beroept WonenBreburg zich daarbij op een algemene bepaling in haar algemene voorwaarden en moet de kantonrechter (uit zichzelf) beoordelen of dit een onredelijk bezwarend beding is. De kantonrechter komt tot het oordeel er geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding en dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
2.2.
De kantonrechter legt dit oordeel hieronder verder uit.
3.De beoordeling
3.1.
Inleiding juridisch kader
3.1.1.
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan, op grond waarvan [gedaagde] tegen betaling in de huurwoning [1] van WonenBreburg mag wonen. Volgens de wet is een huurder verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. [2] Onder omstandigheden kan daar ook de verplichting van de huurder uit voortvloeien om daadwerkelijk van de woning gebruik te maken en daar hoofdverblijf te houden. Partijen zijn deze verplichting ook in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden van WonenBreburg overeengekomen. [3]
3.1.2.
Partijen zijn in de algemene voorwaarden van WonenBreburg ook een bewijslastverdeling omtrent deze verplichting overeengekomen. WonenBreburg doet daar een beroep op. Aangezien in deze zaak [gedaagde] een consument is en WonenBreburg een professionele partij, moet de kantonrechter uit zichzelf toetsen of dit artikel in de algemene voorwaarden een zogenoemd onredelijk bezwarend beding is. Als er sprake is van een onredelijk bezwarend beding, zal de kantonrechter dit beding vernietigen. Dit betekent dat WonenBreburg dan geen beroep kan doen op de bewijslastverdeling van dit beding.
3.2.
Geen sprake van onredelijk bezwarend beding
3.2.1.
In artikel 6.5 van de algemene voorwaarden staat het volgende:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden op huurder”.
3.2.2.
De kantonrechter oordeelt dat dit beding geen onredelijk bezwarend beding is, omdat er volgens dit beding sprake is van een “tweetrapsraket”. Er moet namelijk eerst komen vast te staan dat huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven. De bewijslast van deze eerste stap rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op de eisende partij WonenBreburg. Pas als dit vaststaat zou vervolgens als tweede stap in beeld komen dat de huurder [gedaagde] moet bewijzen dat hij desondanks zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden. Aangezien de huurder zelf bij uitstek degene is die weet waar hij verbleven is en het meest eenvoudig kan aantonen dat hij in de woning wel zijn hoofdverblijf heeft gehad, is het verleggen van de bewijslast naar de huurder in dit geval niet onredelijk bezwarend. Er is geen sprake van een verstoring van het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan het (ambtshalve) vernietigen van het bewijsbeding. Voordat de kantonrechter aan bewijslevering toekomt, moeten partijen wel voldoende onderbouwde stellingen innemen.
3.3.
Er is sprake van een (ernstige) tekortkoming
3.3.1.
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat [gedaagde] (ernstig) tekortgekomen is in de nakoming van de huurovereenkomst en de toepasselijke huurvoorwaarden. De kantonrechter overweegt hierbij het volgende.
3.3.2.
[gedaagde] heeft voor het eerst op de zitting uitgelegd dat hij in 2023 in België is aangehouden en tot mei 2024 in detentie heeft gezeten. [gedaagde] heeft op de zitting stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij sinds 10 mei 2024 op vrije voeten is met een voorlopige invrijheidstelling onder bepaalde voorwaarden. De definitieve invrijheidsstelling zal op 19 september 2025 intreden. [gedaagde] heeft in totaal zo’n dertien maanden in detentie gezeten.
3.3.3.
In de eerste plaats staat vast dat [gedaagde] in strijd met een verplichting in de algemene huurvoorwaarden de woning tijdens zijn detentie niet zelf heeft bewoond. Bovendien is deze periode van niet-bewoning van de woning zo lang, dat in dit geval kan worden gezegd dat [gedaagde] in die periode ook geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning. De beoordeling of er sprake is van een (ernstige) tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst betreft in iedere zaak steeds weer maatwerk. Alle omstandigheden van het geval wegen daarbij mee. Het werkt daarbij in deze zaak niet in het voordeel van [gedaagde] dat hij WonenBreburg tijdens de detentie niet heeft laten weten wat er precies aan de hand was. Tijdens de detentie zijn er namens [gedaagde] steeds verschillende redenen gegeven waarom [gedaagde] er tijdelijk niet zou zijn, behalve de echte reden. Ook na de detentie heeft [gedaagde] zich niet gemeld bij WonenBreburg om deze kwestie te bespreken. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dat wel te doen.
3.3.4.
Daarbij heeft WonenBreburg in dit geval voldoende gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] ook ná zijn detentie niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. WonenBreburg heeft daarbij verwezen naar meerdere data waarop bij de woning is aangebeld en er niemand opendeed, ook niet in het weekend. [gedaagde] heeft daar onvoldoende tegenover gezet. Zo heeft hij op de zitting gezegd dat hij in de kost werkt en dus voor zijn werk vaak langere tijd weg is. Dit strookt volgens WonenBreburg niet met eerdere berichten van [gedaagde] zelf dat hij internationaal vrachtwagenchauffeur is en daarom vaak van huis is. Ook heeft [gedaagde] gezegd dat hij alleenstaand is en af en toe in het weekend bij zijn vriendin verblijft. Hij heeft alleen helemaal niets bij de rechtbank ingebracht om deze stellingen te onderbouwen of te laten zien dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad sinds mei 2024. Dit had [gedaagde] kunnen doen door bijvoorbeeld verklaringen van buren, vrienden of familieleden over te leggen. [gedaagde] heeft alleen gezegd dat hij een verklaring heeft van een buurvrouw, zonder deze verklaring over te leggen. Dat is hier niet genoeg.
Conclusie: (Ernstige) tekortkoming
3.3.5.
De conclusie van de kantonrechter is in dit geval dan ook dat er sprake is van een (ernstige) tekortkoming van [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder, omdat [gedaagde] langdurig feitelijk de woning niet heeft gebruikt en zijn hoofdverblijf niet in de woning had en zeer waarschijnlijk nog steeds niet heeft.
3.4.
De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de gevorderde ontbinding
3.4.1.
De kantonrechter beslist vervolgens dat deze tekortkoming zo ernstig is, dat deze de gevorderde ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter maakt hierbij een belangenafweging, waarbij ook wordt gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] . [4] De kantonrechter weegt hierbij aan de ene kant het belang van [gedaagde] bij de woning gelet op zijn re-integratie na detentie. De kantonrechter beslist dat in dit geval dat het belang van WonenBreburg aan de andere kant met het oog op de huidige woningmarkt zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] . Het gaat daarbij in deze zaak om een schaarse sociale huurwoning, die nu niet aan andere kandidaat woningzoekenden kan worden verhuurd.
3.4.2.
De specifieke voorwaarden in de voorlopige invrijheidstelling van [gedaagde] maken deze afweging van de kantonrechter niet anders. Daarbij staat in de voorwaarden genoemd dat [gedaagde] zich moet vestigen in de woning “
of een ander officieel inschrijfadres in Nederland”. Dit hoeft dus niet per se de woning te zijn, maar kan ook bijvoorbeeld het adres van zijn vriendin of moeder zijn.
of een ander officieel inschrijfadres in Nederland”. Dit hoeft dus niet per se de woning te zijn, maar kan ook bijvoorbeeld het adres van zijn vriendin of moeder zijn.
3.4.3.
Het belang dat [gedaagde] op de zitting heeft aangevoerd, dat hij de woning nodig heeft omdat zijn kinderen hem daar regelmatig doordeweeks komen opzoeken, maakt de uitkomst van de belangenafweging ook niet anders. De kantonrechter overweegt daarbij dat [gedaagde] eerder op de zitting heeft gezegd dat hij doordeweeks vaak niet thuis is omdat hij in de kost zit en deze stelling dan ook niet is te rijmen. Daarbij zijn de kinderen van [gedaagde] meerderjarig en zijn deze kinderen voor hun zorg en opvoeding in dit geval niet afhankelijk van deze woning.
3.4.4.
De kantonrechter ontbindt daarom de huurovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
3.5.
Ontruiming
Aangezien de huurovereenkomst wordt ontbonden, wordt ook de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] al zijn spullen moet meenemen en de woning leeg en in nette staat moet achterlaten. Zoals gevorderd wordt aan [gedaagde] hiervoor een termijn gegeven van veertien dagen.
3.6.
Vergoeding per maand dat de woning nog wordt gebruikt
[gedaagde] moet per maand een vergoeding betalen, zolang [gedaagde] nog gebruik maakt van de woning en de woning nog niet op een juiste manier leeg is achtergelaten. Deze vergoeding is even hoog als de huurprijs die op dit moment zou gelden. Ook als slechts een gedeelte van de maand gebruik wordt gemaakt van de woning, geldt dat een volle maand betaald moet worden.
3.7.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
Wonenbreburg vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit betekent dat Wonenbreburg het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot het verlaten van de woning) wordt voldaan. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hoger beroep wordt ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.
3.8.
De proceskosten
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
775,97
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] met alle spullen van [gedaagde] en alle personen te ontruimen en te verlaten. Hierbij moet de woning op een nette manier worden opgeleverd en moeten de sleutels van de woning worden afgeven aan Wonenbreburg;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om een vergoeding te betalen, even hoog als de huurprijs die nu geldt, voor elke maand, een gedeelte van een maand voor een volle gerekend, dat de woning in bezit wordt gehouden totdat de woning is ontruimd;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 775,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.