Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11187064 \ CV EXPL 24-3341
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. F. Yildiz-Günes,
tegen
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 september 2024
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de brief van WonenBreburg met producties
- de akte vermeerdering van eis.
- de brief van WonenBreburg met producties
- de akte vermeerdering van eis.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eiser] heeft met WonenBreburg een huurovereenkomst gesloten betreffende de woning aan [adres 1] . [eiser] vindt dat de huurwoning ernstige gebreken vertoont, omdat hij last van schimmel en vocht in de woning. Hij wil daarom dat WonenBreburg de gebreken herstelt, hij wil huurprijsvermindering en vordert schadevergoeding. WonenBreburg erkent dat er in de woning een schimmelprobleem is, maar vindt dat dit probleem is ontstaan door bewonersgedrag. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat er sprake is van een gebrek, zodat de vordering zal worden afgewezen.
3. De feiten
3.1.
[eiser] heeft op 21 april 2016 met WonenBreburg een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning aan [adres 1] .
3.2.
Op 14 juli 2023 is WonenBreburg namens [eiser] in gebreke gesteld vanwege de aanwezigheid van schimmel in het gehuurde en is WonenBreburg gesommeerd de gebreken te herstellen.
3.3.
Op 28 maart 2024 heeft WonenBreburg aan [eiser] een brief gestuurd met de volgende inhoud:
“(…) Er is geconstateerd dat er in uw woning sprake is van schimmelvorming. Dit is een onwenselijke situatie. WonenBreburg wil dat verhelpen door werkzaamheden uit te voeren. Ook zijn wij voornemens nog een aantal aanvullende werkzaamheden uit te voeren, zodat het leefklimaat in uw woning verbeterd wordt. Gezien uw gezinssituatie (4 kinderen) bieden wij u een tijdelijke wisselwoning aan, aan [adres 2] . Deze eengezinswoning is schoongemaakt en gestoffeerd. U ontvangt geen verhuiskostenvergoeding. (…) Mocht u niet voor deze optie kiezen, dan zijn wij genoodzaakt de werkzaamheden in een later stadium uit te voeren.”
3.4.
Bij brief van 5 april 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan WonenBreburg onder meer bericht dat de verhuizing naar de wisselwoning te kort dag is en dat een onafhankelijk deskundige onderzoek moet doen naar de oorzaak van het vocht- en schimmelprobleem in de woning. Verder wil [eiser] dat het vocht- en schimmelprobleem wordt verholpen en vordert hij een huurverlaging, betaling van een schadevergoeding en een verhuiskostenvergoeding voor het geval op een later moment tijdelijk moet worden verhuisd.
3.5.
Op 24 april 2024 heeft WonenBreburg aan de gemachtigde van [eiser] per e-mail bericht dat de eerste maanden van 2024 veelvuldig telefonische afstemming is geweest tussen de woonconsulent en de dochter van [eiser] . Kennelijk waren de afspraken over de wisselwoning voor [eiser] niet helder en zijn de werkzaamheden geannuleerd. Verder heeft WonenBreburg aangegeven dat zij op korte termijn een onderzoek zal laten uitvoeren naar de schimmelvorming en de vraag of dit veroorzaakt wordt door een gebrek.
3.6.
Bij e-mail van 25 april 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] bericht in te stemmen met de uitvoering van een onderzoek.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat – na eisvermeerdering
- WonenBreburg te veroordelen tot het herstellen van de gebreken binnen een termijn van zes weken na dit vonnis;
- voor recht te verklaren dat de huurprijs over de periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering tot aan de dag waarop alle gebreken zijn verholpen €189,90 per maand bedraagt;
- WonenBreburg te veroordelen tot het terugbetalen van het door hem te veel aan huur betaalde als gevolg van de huurvermindering;
- WonenBreburg te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding van € 707,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente;
- WonenBreburg te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
WonenBreburg voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
5.De beoordeling
De vordering tot herstel van gebreken en de vordering tot huurprijsvermindering
5.1.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij sinds 2019 last heeft van schimmel en vocht in de woning. De schimmel is dusdanig ernstig dat het op vrijwel alle muren in de woning zit en hij acht het onaannemelijk dat de oorzaak daarvan is gelegen in bewonersgedrag. [eiser] stelt diverse malen het gebrek te hebben gemeld bij WonenBreburg, maar dit heeft niet geleid tot effectief herstel van het gebrek. [eiser] vordert daarom op grond van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) herstel van de gebreken en op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering.
5.2.
WonenBreburg betwist dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde dan wel acht een huurprijsvermindering niet gerechtvaardigd. Zij stelt dat zij het gehuurde al verschillende keren grondig heeft laten inspecteren en onderzoek heeft laten verrichten naar het vermeende gebrek. Daaruit volgde telkens dat de vocht- en schimmelvorming geen verband houden met de bouwkundige staat van het gehuurde, maar door het gebruik van het gehuurde. WonenBreburg stelt dat zij daarom begin mei 2024 opdracht gegeven voor een nader onderzoek die de woning op 1 oktober 2024 komt onderzoeken. Omdat [eiser] niet zijn medewerking heeft verleend aan de renovatiewerkzaamheden, komt hij pas later daarvoor aan de beurt, aldus WonenBreburg.
5.3.
WonenBreburg heeft bij brief van 4 november 2024 een rapportage Bouwfysisch Onderzoek overgelegd van Trition B.V. te ’s-Hertogenbosch. Op 1 en 23 oktober 2024 heeft [naam] werkzaam bij Trition onderzoek gedaan naar het gehuurde. In het rapport is het volgende vermeld:
“Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de vocht- en schimmelklachten worden veroorzaakt door een combinatie van de volgende factoren.
Ventilatie:
De woning wordt door de bewoners onvoldoende geventileerd. Uit de metingen blijkt dat in de woning, als gevolg van woonvocht een vochtig binnenklimaat ontstaat. Er blijkt eveneens uit de gemeten CO2-gehalten dat het binnenklimaat onvoldoende met buitenlucht wordt ververst en dat aanvullend ventileren gewenst tot zeer dringend gewenst is. In grafiek 2 en 4 is zichtbaar dat over de meetperiode de gemeten CO2-gehalte regelmatig boven de 2000 ppm komen en nauwelijks onder de 500 ppm. Indien het gemeten CO2-gehalten wel onder de 500 ppm komt, dan is dat op enkele korte momenten. Tevens is zichtbaar dat de pieken en dalen van de gemeten CO-2 gehalten en de relatieve luchtvochtigheid overeenkomsten tonen. Dit is te wijten aan woonvocht (koken, douchen e.d.) Door het ontbreken van een mechanische ventilatie in de inpandige badkamer, kan de relatieve luchtvochtigheid snel toenemen op de bovenverdieping van de woning. Wanneer er in de woning sprake is van een hoge luchtvochtigheid, kan er condensatie optreden op delen van de constructie welke sneller afkoelen (beglazing, lateien, hoeken van gevels e.d). Als gevolg van de condensatie ontstaat er een (vochtige) voedingsbodem en kan er schimmelvorming optreden en indien dit niet verwijderd wordt, zal dit zich steeds verder uitbreiden.
Advies:
Wij adviseren u de bewoners te informeren over het correct ventileren van de woning (…) Daarnaast adviseren wij een mechanische ventilatie aan te brengen in de badkamer, conform de eisen van Besluit bouwwerken leefomgeving (…).
5.4.
Tijdens de mondelinge behandeling is uitgebreid met partijen gesproken over de vochtplekken en schimmelvorming in het gehuurde. Zij zijn het erover eens dat daarvan sprake is, alleen zij verschillen van mening over de vraag of dit een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Op grond van het eerste lid heeft de verhuurder de verplichting om dergelijke gebreken te herstellen.
5.5.
[eiser] zelf, maar ook de gemachtigde zijn zowel in de dagvaarding als tijdens de mondelinge behandeling niet in staat geweest om aan te geven wat de gebouwelijke oorzaak zou moeten zijn van de schimmelvorming. Ter terechtzitting is nog gesteld dat meer (mechanische) ventilatiemogelijkheden moeten worden aangebracht en dat de dakpannen moeten worden gecontroleerd.
5.6.
Uit het rapport van Trition kan worden afgeleid dat de meest waarschijnlijke oorzaak van de schimmelvorming is gelegen in het feit dat in de woning onvoldoende wordt geventileerd. Bewonersgedrag, zoals WonenBreburg dat noemt. Productie 6 bij de conclusie van antwoord, een e-mail van 20 november 2023 van het [bedrijf 1] aan [bedrijf 2], onderschrijft dat standpunt. Uit dit e-mailbericht blijkt dat medewerkers van [bedrijf 1] op 4 november 2023 langs zijn geweest om de dakpannen van het gehuurde te controleren. Genoemd bedrijf heeft vastgesteld dat het onder de dakpannen aan de voor- en aan de achterzijde kurkdroog is, dat er schimmelvorming is binnen en dat de verwarming niet aan is. Verder is vermeld dat alles potdicht is, er geen ventilatie is en dat er constant veel mensen zijn binnen waardoor de schimmel de mogelijkheid krijgt om verder te groeien.
5.7.
De kantonrechter leidt ook uit dit e-mailbericht af dat de meest waarschijnlijke oorzaak van de schimmelvorming is gelegen in het feit dat de bewoners zelf onvoldoende ventileren. Gelet hierop en ook de inhoud van het rapport van Trition heeft [eiser] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en dat WonenBreburg gehouden is om dit gebrek te herstellen en daarvoor aansprakelijk is. [eiser] heeft weliswaar nog gesteld dat het ontbreken van de mechanische ventilatie in de badkamer als een gebrek moet worden beschouwd, maar onweersproken is gebleven dat mechanische ventilatie als zodanig niet verplicht is volgens het van toepassing zijnde bouwbesluit. Daarbij komt dat WonenBreburg heeft aangegeven dat bij de voorgenomen renovatie een mechanisch luchtverversingssysteem zal worden aangelegd. Verder acht de kantonrechter nader onderzoek onder de dakpannen niet noodzakelijk, vanwege de geplande renovatie.
5.8.
Dit betekent dat de vordering tot herstel van de gebreken en de gevorderde huurprijsvermindering zal worden afgewezen. De kantonrechter realiseert zich dat dit voor [eiser] een nare beslissing zal zijn, zeker vanwege de lange duur waarin hij en zijn gezin geconfronteerd is met de hoge luchtvochtigheid. De kantonrechter hoopt dat [eiser] zich zal houden aan de richtlijnen voor ventilatie van de woning, zodat het woonklimaat zal verbeteren, zeker na renovatie van het gehuurde.
De vordering tot schadevergoeding
5.9.
[eiser] heeft verder schadevergoeding gevorderd, omdat hij stelt schade te hebben als gevolg van de gebreken aan het gehuurde. Nu de gebreken aan het gehuurde niet zijn vast komen te staan, betekent dit dat de gevorderde schadevergoeding moet worden afgewezen.
De proceskosten
5.10.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
5.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.