Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10982132 \ CV EXPL 24-932
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP INBEV NEDERLAND N.V.,
te Breda,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Inbev,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[huurder] heeft met Inbev een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] . Inbev vindt dat de huurovereenkomst op
30 november 2022 is geëindigd en dat [huurder] vanaf april 2021 tot die datum de huur en boetes vanwege te late betaling moet voldoen. [huurder] vindt dat de huurovereenkomst al op 7 juli 2022 is geëindigd, vindt dat zij recht heeft op huurkorting en vindt dat Inbev ten onrechte aanspraak maakt op de boetes en de huurtermijnen vanaf april 2021.
De kantonrechter is van oordeel dat dat de huurovereenkomst op 7 juli 2022 is geëindigd en dat [huurder] tot dat moment de huur moet voldoen. Na 7 juli 2022 is ze ook geen gebruiksvergoeding is verschuldigd. Verder geeft de kantonrechter aan [huurder] een bewijsopdracht over de hoogte van de coronakorting. De overige vorderingen worden aangehouden in afwachting van de bewijsopdracht.
3.De feiten
3.1.
[huurder] heeft een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] . Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ juli 2003, hierna te noemen de Algemene Bepalingen).
3.2.
In artikel 7 van de Algemene Bepalingen is het volgende opgenomen:
“Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in de Algemene Bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder een boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…)”
3.3.
Op 14 februari 2022 heeft [medewerker 1] namens Inbev aan [huurder] het volgende bericht:
“Jij hebt de huur voor [adres] opgezegd per 30-11-2022. Onze verhuurder en pandeigenaar heeft de huur bij ons opgezegd per 8-7-2022. Ik zou daarom graag willen vernemen of ook jij akkoord gaat met een vroegtijdige beëindiging van jouw huurcontract per 8-7-2022 zodat zowel het huurcontract met onze verhuurder als het huurcontract met jou als huurder gelijktijdig op dezelfde datum wordt beëindigd. Ga jij hiermee akkoord?”
3.4.
In reactie daarop heeft [medewerker 2] namens [huurder] op 3 juni 2022 aan [medewerker 1] , voornoemd, het volgende bericht:
“We gaan met het onderstaande akkoord onder de voorwaarde dat we het pand niet casco maar bezemschoon de 7e juli a.s. opleveren. De pandeigenaar en nieuwe uitbaters gaan hiermee akkoord. Graag ontvangen wij van jou de bevestiging daarvan. (…)”
3.5.
Op 14 juni 2022 heeft [medewerker 1] namens Inbev aan [huurder] het volgende bericht:
“Dank voor jullie bericht. Wij kunnen pas de huurontbinding afronden als wij een betaalplan met jullie hebben afgesproken over jullie huurachterstand. Mijn collega’s van Credit Management zijn hierover in overleg met PVU om hierover duidelijkheid te krijgen. Ik hoop hier zelf deze week meer over te weten.”
3.6.
Op 30 juni 2022 heeft [medewerker 1] namens Inbev aan [huurder] het volgende bericht:
“Bij deze wil ik jullie laten weten dat wij de huuropzegging per 7 juli 2022 kunnen bevestigen. Wij zijn overeengekomen dat het pand in zijn huidige staat kan worden opgeleverd aan de pandeigenaar.
Mijn collega’s zijn momenteel bezig met het opstellen van de ontbindingsovereenkomsten. Van zodra ik deze heb stuur ik jullie deze toe ter ondertekening.”
3.7.
Op 30 november 2022 heeft [huurder] in aanwezigheid van haar partner, de pandeigenaar, [medewerker 1] van Inbev het gehuurde opgeleverd en de sleutels van het gehuurde overgedragen.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Inbev vordert - samengevat – na eiswijziging
- verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aan [adres] op 30 november 2022 rechtsgeldig beëindigd is;
- veroordeling tot betaling van
- primair een bedrag van € 82.816,01 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/indexering):
- subsidiair een bedrag van € 74.397,04 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/indexering), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans wettelijke rente;
- veroordeling tot betaling van € 1.518,97 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeling in de proceskosten.
4.2.
[huurder] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Inbev, dan wel haar deze te ontzeggen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Inbev in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.3.
[huurder] vordert - samengevat –
- verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aan [adres] op 7 juli 2022 is geëindigd;
- verklaring voor recht dat aan haar een huurkorting wordt toegekend van €18.822,22, welk bedrag in mindering mag worden gebracht op de huurachterstand en/of daarmee mag worden verrekend;
- verklaring voor recht dat dat Inbev in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid door de overname c.q. indeplaatsstelling te frustreren en aldus ten onrechte aanspraak maakt op de huurtermijnen vanaf april 2021
- met veroordeling in de proceskosten.
4.4.
Inbev voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen.
Schending substantiëringsplicht en/of waarheidsplicht
5.2.
[huurder] stelt dat sprake is van een schending van de op Inbev rustende substantiëringsplicht en/of waarheidsplicht door enkele e-mailberichten (waaronder het e-mailbericht van 30 juni 2022) niet in het geding te brengen en er grote hoeveelheden producties worden gebundeld zonder in de dagvaarding nadrukkelijk op specifieke passages en/of paginanummers te wijzen. [huurder] verzoekt de kantonrechter daaraan de gevolgen te verbinden die haar geraden acht, wat [huurder] betreft de nietigheid van de dagvaarding.
5.3.
Artikel 111 lid 2 aanhef en onder d van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat de eiser de eis en de gronden daarvoor in de dagvaarding dient op te nemen. Daarnaast bepaalt artikel 111 lid 3 Rv dat de eiser de bewijsmiddelen waarover hij kan beschikken ter staving van de betwiste gronden dient op te nemen (de bewijsaandraagplicht). Anders dan [huurder] meent de kantonrechter dat geen schending is van genoemde wettelijke voorschriften. In de dagvaarding wordt voldoende duidelijk verwezen naar de verschillende producties, met vermelding van citaten in het lichaam van de dagvaarding. Ook het e-mailbericht waarop [huurder] doelt is in de dagvaarding onder randnummer 40 en verder geciteerd, zodat niet valt in te zien waarom zij in haar procesbelang zou zijn geschaad.
Vorderingen met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en de huurachterstand
5.4.Inbev legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door vanaf begin 2020 een huurachterstand te laten ontstaan van € 74.397,04. [huurder] heeft pas op 30 november 2022 de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij Inbev, zodat zij tot die datum de huur c.q. een gebruiksvergoeding verschuldigd is.
5.5.
[huurder] voert verweer tegen de hoogte van de gevorderde huurachterstand en stelt dat de huurovereenkomst al eind juni 2022 althans 7 juli 2022 is geëindigd. Op laatstgenoemde datum heeft zij het gehuurde verlaten, met oplevering aan de pandeigenaar. De sleuteloverdracht was volgens haar geen voorwaarde voor de beëindigingsdatum. [huurder] erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar slechts tot genoemde einddatum en meent dat een coronakorting in mindering moet worden gebracht.
Einde van de huurovereenkomst
5.6.
Partijen twisten over de vraag op welk moment de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd. Inbev heeft gesteld dat het altijd de bedoeling is geweest dat een allesomvattende minnelijke regeling zou worden getroffen met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en de betaling van de achterstallige huur, met eventuele verrekening van de waarborgsom. Volgens Inbev was het de intentie om de huurovereenkomst op 7 juli 2022 te laten eindigen, maar wel onder de voorwaarde dat een betaalplan zou worden opgesteld. Omdat dat niet is gelukt, is de huurovereenkomst pas geëindigd bij het inleveren van de sleutels van het gehuurde op 30 november 2022, aldus Inbev.
[huurder] heeft de stellingen gemotiveerd betwist.
5.7.
De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 7:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat een huurovereenkomst doorgaans eindigt door opzegging van de huurovereenkomst. Uit de e-mailcorrespondentie (overgelegd als productie 1 bij de conclusie van antwoord in conventie) blijkt dat [huurder] de huur per 30 november 2022 had opgezegd, maar dat Inbev aan [huurder] heeft gevraagd of zij akkoord gaat met een vroegtijdige beëindiging, namelijk per 8 juli 2022. Het initiatief tot een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst kwam dus van Inbev zelf en Inbev maakt daarbij geen voorbehoud met betrekking tot afwikkeling van een huurachterstand. Namens [huurder] is dat voorstel op 3 juni 2022 geaccordeerd, waarna Inbev op 14 juni 2022 per e-mail heeft bericht dat de huurontbinding pas kan worden afgerond als een betaalplan is afgesproken over de huurachterstand. Verder geeft [medewerker 1] aan dat collega’s van haar in overleg zijn met de deurwaarder hierover voor meer duidelijkheid. In zoverre lijkt dat het standpunt van Inbev te onderschrijven dat sprake was van een ‘package deal’. Echter, vervolgens heeft [medewerker 1] namens Inbev in het e-mailbericht van 30 juni 2022 de huuropzegging per 7 juli 2022 bevestigd. Hierin wordt niet meer vermeld dat dit afhankelijk is van een betaalplan of andere voorwaarden. Weliswaar heeft [medewerker 1] geschreven dat haar collega’s bezig zijn met het opstellen van de ontbindingsovereenkomsten, maar omdat daarvóór zo expliciet staat vermeld dat de huuropzegging akkoord is, biedt dit aanknopingspunt dat de opzegging van de huur los van de financiële afwikkeling stond. In ieder geval mocht [huurder] er op dat moment vanuit gaan dat een betaalplan niet meer voorwaardelijk was. Verder is in de concept-beëindigingsovereenkomst, gestuurd op 29 augustus 2022 naar [huurder] en overgelegd als productie 7 bij de dagvaarding, ook geen regeling opgenomen over de financiële afwikkeling, zodat ook dit geen aanknopingspunt biedt voor de stelling van Inbev dat zij heeft vastgehouden aan de voorwaarde van een algehele financiële afwikkeling over de huurachterstand, alvorens tot beëindiging te komen.
5.8.
Gezien voormelde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] ervan uit mocht gaan dat de huurovereenkomst op 7 juli zou eindigen. Dit betekent dat zij tot genoemde datum de huurpenningen verschuldigd is en dat de reconventionele vordering tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 7 juli 2022 is geëindigd, toewijsbaar is, onder afwijzing van de daartoe strekkende vordering in conventie.
5.9.
Resteert de vraag of [huurder] over de periode tot 30 november 2022 een gebruiksvergoeding moet betalen. De kantonrechter overweegt in dit verband dat [huurder] onweersproken heeft toegelicht dat zij het café/ de zaal na 7 juli 2022 niet meer heeft geëxploiteerd en dat zij de sleutels alleen heeft gehouden als extra zekerheid. Bij Inbev was bekend dat [huurder] de sleutels van het gehuurde nog onder zich had. Desondanks heeft Inbev nooit de sleutels teruggevraagd, ook niet in de brieven die zij aan [huurder] in de maanden augustus en september 2020 zijn gestuurd. Gezien de voortvarendheid waarmee Inbev de huur wilde laten eindigen en ook de betalingsachterstand wilde afhandelen, had dit wel van haar mogen worden verwacht, gezien haar belangen met betrekking tot het vroegtijdig einde van de huur. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] over de periode tot 30 november 2022 geen gebruiksvergoeding hoeft te betalen. Een bespreking van de hoogte van de huur na 1 juli 2022, waarvan de hoogte door [huurder] is betwist, kan daarmee onbesproken worden gelaten.
De hoogte van de huurachterstand en de Coronakorting
5.10.
Tussen partijen is in geschil wat de hoogte is van de huurachterstand. Inbev heeft primair een huurachterstand van € 82.816,01 gevorderd over de periode tot 30 november 2022. Zoals hiervoor al in rechtsoverweging 5.8 is geoordeeld, is [huurder] tot 7 juli 2022 de huurpenningen verschuldigd, zodat de huurachterstand met de huur tot genoemde datum moet worden verminderd.
5.11.
Daarnaast is tussen partijen in geschil welk bedrag aan huurkorting in mindering moet worden gebracht op de verschuldigde huurachterstand. [huurder] stelt dat Inbev voorbij is gegaan aan het convenant van de gemeente Breda, waarin is bepaald dat over enkele maanden slechts 1/3 van de huurtermijnen bij de huurder in rekening mocht worden gebracht. [huurder] maakt aanspraak op een huurkorting van € 18.822,22 en meent dat dit bedrag in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand.
5.12.
Inbev heeft de hoogte van de gestelde huurkorting betwist bij gebrek aan nadere onderbouwing van de berekening. Hierdoor stelt zij niet in staat te zijn om de huurkorting aan de hand van de formule van de Hoge Raad te berekenen. Verder stelt Inbev dat [huurder] in de berekening geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de al door Inbev gegeven huurkorting van € 4.787,16.
5.13.
[huurder] heeft als productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie een door haar accountant gemaakt overzicht van huurkorting in het geding gebracht. De kantonrechter stelt vast dat dit overzicht is opgesteld conform de vastelastenmethode van de Hoge Raad (prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021: 1974) en dat deze berekening in zoverre ook kan worden gevolgd. Maar zoals Inbev heeft gesteld ontbreken de onderliggende bescheiden, waardoor de berekening niet op juistheid kan worden gecontroleerd. Gelet hierop en de betwisting van de zijde van Inbev zal de kantonrechter [huurder] in de gelegenheid stellen om door middel van bewijsstukken dan wel het horen van getuigen te bewijzen dat de berekening zoals door haar als productie 4, voornoemd, is overgelegd, is opgesteld aan de hand van objectieve en verifieerbare gegevens van haar onderneming. Indien stukken in het geding worden gebracht moet daarbij gedacht worden aan:
- de btw-aangiftes per maand vanaf 1 januari 2019 tot en met 31 december 2021, dan wel vergelijkbare stukken waaruit de omzet per maand volgt;
- de vaste lasten over de periode 1 maart 2020 tot en met 31 december 2021, gespecificeerd per maand;
- de (voorlopige) toekenningen van de TVL per kwartaal over de periode 1 maart
2020 tot en met 31 december 2021.
5.14.
Dit betekent dat de conventionele vordering tot betaling van de huurachterstand en de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat aan [huurder] een huurkorting van
€ 18.822,22 moet worden toegekend, in afwachting van de bewijsopdracht zullen worden aangehouden.
Frustreren overname c.q. indeplaatsstelling
5.15.
[huurder] heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat Inbev in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid door de overname c.q. indeplaatsstelling te frustreren en ten onrechte aanspraak maakt op de huurtermijnen vanaf april 2021. [huurder] stelt dat Inbev telkens de indeplaatsstelling van een nieuwe koper als nieuwe (onder)huurder heeft geweigerd, waardoor de huurovereenkomst tegen de wil van [huurder] in een jaar langer is doorgegaan.
5.16.
Inbev heeft de stellingen van [huurder] gemotiveerd betwist.
5.17.
[huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling haar stellingen nader toegelicht. Zij heeft in dit kader gesteld dat er vanaf 2021 een overnamekandidaat was waarbij onderhandelingen gaande waren over het drankafnamecontract en de huurovereenkomst. Dat was mislukt vanwege het drankafnamebeding, waarna zij vervolgens nog 3 kandidaten had voor Inbev. Ook bij hen is de overname iedere keer afgeketst, zonder dat zij weet waarom. Daarbij komt dat [huurder] in die periode ernstig ziek was waarvan zij moest herstellen, terwijl er ondertussen allerlei perikelen waren rondom de onderneming en de huur. In 2021 had zij alles kunnen afronden en dat proces is door Inbev gefrustreerd, aldus [huurder] .
5.18.
De kantonrechter kan zich voorstellen dat het gehele proces van overname c.q. beëindiging van de onderneming in dezelfde periode als dat [huurder] ernstig ziek was, erg naar en confronterend moet zijn geweest. Maar dat Inbev de indeplaatsstelling en de overname heeft gefrustreerd, is niet voldoende vast komen te staan. Ten aanzien van de eerste kandidaat is tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat deze kandidaat is afgehaakt omdat hij zich slechts gedeeltelijk aan de afnameverplichting wilde committeren en Inbev zich daarin niet kon vinden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Inbev bij het sluiten van nieuwe overeenkomsten volledige contractsvrijheid; net als dat het de andere contractspartij vrij staat om het aanbod wel of niet te accepteren. Dat deze overname niet is gelukt, kan Inbev dan ook niet worden verweten. Met betrekking tot de stelling van [huurder] dat er nog drie andere kandidaten waren, heeft Inbev gemotiveerd betwist dat zij bekend was met deze kandidaten voor overname van de onderneming en de huurovereenkomst. Tijdens de zitting is onweersproken toegelicht dat de afdeling Real Estate van Inbev geen wetenschap had van andere overnamekandidaten. [huurder] heeft ook erkend dat de contacten met de andere kandidaten alleen via de makelaar zijn gelopen en niet via Inbev. Dit betekent dat [huurder] haar stellingen dat door toedoen van Inbev de overname en de indeplaatsstelling is mislukt, onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd en dat de daartoe strekkende vordering in reconventie bij eindvonnis zal worden afgewezen.
De boete en de buitengerechtelijke incassokosten
5.19.
Inbev heeft verder een contractuele boete gevorderd van € 6.900,00 wegens de te late betaling van de huurpenningen alsmede buitengerechtelijke incassokosten. Nu de bewijsopdracht mogelijk van invloed is op de beslissing ter zake de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten, zal de kantonrechter ook op deze onderdelen de beslissing aanhouden, evenals de beslissing over de proceskosten.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
6.1.
draagt [huurder] op te bewijzen dat het door haar als productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie in het geding gebrachte overzicht, dat is opgesteld conform de vastelastenmethode van de Hoge Raad, overeenstemt met objectieve en verifieerbare gegevens van haar onderneming,
6.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 29 januari 2025voor uitlating door [huurder] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 29 januari 2025voor uitlating door [huurder] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
6.3.
bepaalt dat, als [huurder] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
6.4.
bepaalt dat, als [huurder]
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
februari 2025tot en met
juli 2025dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
februari 2025tot en met
juli 2025dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
6.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van
mr. Dijkman, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10,
6.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
in conventie en in reconventie
6.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.