ECLI:NL:RBZWB:2025:3104 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Afwijzing vordering verhuurder wegens gegrond huurprijsve...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11388619 \ CV EXPL 24-4019

Vonnis van 16 april 2025

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M. Simons,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde 2] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. P.J. van den Boogaard.

1.De zaak in het kort

1.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] de volledige huurprijs moeten betalen aan [eiser] . Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onterecht een huurprijsvermindering toegepast wegens gebreken aan het gehuurde, omdat de gebreken in het gehuurde verholpen zijn. Dit wordt door [gedaagde 2] betwist. [gedaagde 1] stelt dat zij geen contractspartij meer is en dat daarom de vordering ten aanzien van haar niet ontvankelijk moet worden verklaard.

1.2.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat de vordering ten aanzien van [gedaagde 1] niet ontvankelijk is en dat de vordering ten aanzien van [gedaagde 2] moet worden afgewezen, omdat zij gerechtigd was om een huurprijsvermindering van € 300,00 per maand toe te passen. De kantonrechter zal hierna toelichten waarom dat zo is.

2.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 januari 2025

- de aanvullende productie aan de kant van [gedaagde 1] / [gedaagde 2] van 28 februari 2025

- de aanvullende producties aan de kant van [eiser] van 5 maart 2025

- de mondelinge behandeling van 11 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

3.De feiten

3.1.

Tussen [eiser] en [gedaagde 1] handelend onder de naam [gedaagde 2] (hierna: [gedaagde 1] ) is met ingang van 1 januari 2020 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte aan [adres] voor de duur van één jaar, met een verlenging van drie jaar. De maandelijkse huurprijs bedroeg bij aanvang € 907,00 exclusief btw en in oktober 2024 € 1.192,01 exclusief btw. Op de overeenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.

3.2.

Bij brief van 11 maart 2024 is de huur met ingang van 1 januari 2025 opgezegd door [gedaagde 1] / [gedaagde 2] . De vooroplevering stond gepland op 1 oktober 2024 en de oplevering op 2 januari 2025.

3.3.

Bij brief van 29 maart 2024 is door [gedaagde 1] / [gedaagde 2] het volgende aan [eiser] medegedeeld:

“
Al geruime tijd weet je dat er problemen zijn met het niet wind en waterdicht van het [adres] . In februari 2021 hebben wij de eerste melding gemaakt en zitten nog steeds in de ellende. Daarom zal ik per volgende huur betaling en dat is voor Mei 2024 een bedrag inhouden op de maandelijkse huur van € 300,00, dit i.v.m. de onderstaande punten.

1.
Lekkage aan het dak, al ruim 3 jaar

2.
Lekkage en niet wind dicht kozijnen boven, al ruim 3 jaar

3.
Het niet kunnen gebruiken van de 2 bovenruimtes, al ruim 3 jaar

4.
Schimmel in het pand door nalatigheid verhuurder

5.
Geleden schade als gevolg door nalatigheid verhuurder

6.
Door belasten van volledige kosten denk aan Brabant Water, meerder huurder zitten op dezelfde meter aangesloten voorschot en naheffing

7.
Klachten van klanten i.v.m. vocht en kou in het pand

Wij zien dan ook graag een reactie van jou tegemoet binnen 14 werkdagen na dagtekening!”.

3.4.

Op die brief is op 24 april 2024 gereageerd door [eiser] dat hij niet akkoord is met de huurprijsvermindering en dat de klachten niet worden herkend of erkend, omdat in 2023 het gehele dak van het gehuurde is vervangen. [eiser] heeft in die brief om volledige betaling van de huur verzocht.

3.5.

In de periode daarna hebben tussen [eiser] en [gedaagde 1] / [gedaagde 2] diverse mailwisselingen plaatsgevonden.

3.6.

Per e-mailbericht van 30 mei 2024 heeft [gedaagde 1] kenbaar gemaakt dat de salon per 5 juli 2024 gaat verhuizen. Zij heeft gevraagd om de oplevering te vervroegen. Op 20 juni 2024 heeft [eiser] per brief laten weten dat de vooroplevering en oplevering niet vervroegd zullen worden en dat de volledige huur verschuldigd is tot het einde van de huurovereenkomst.

3.7.

Op 20 juni 2024 heeft [eiser] een extern bedrijf laten kijken waar de gestelde lekkages vandaan kwamen. De dakgoot is gereinigd en de voegen in de muren zijn gevuld.

3.8.

Op 19 augustus 2024 heeft in opdracht van [gedaagde 2] een onderzoek plaatsgevonden naar vochtschade in het gehuurde. De bevindingen zijn door KMZ Lekdetectie B.V. vastgelegd in een rapport.

3.9.

Over de periode mei tot en met december 2024 is een bedrag van € 300,00 per maand ingehouden op de huur.

3.10.

Op 25 februari 2025 heeft er in opdracht van [eiser] een bouwkundige inspectie plaatsgevonden door Interim Bouw Project Management.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert betaling van de volledige huurprijs over de periode mei 2024 tot en met december 2024. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben volgens hem geen recht op huurprijsvermindering, omdat de gebreken in mei 2024 waren hersteld. Bovendien kan er volgens artikel 11.3 van de algemene bepalingen geen aanspraak worden gemaakt op een huurprijsvermindering of verrekening, zodat om die reden de volledige huur moet worden betaald. Ook vordert [eiser] twee verschillende boetes op grond van de algemene bepalingen, omdat de huur niet volledig is betaald. [eiser] vordert ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten wordt veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

4.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Volgens [gedaagde 1] moet de vordering tegen haar niet ontvankelijk worden verklaard, omdat zij geen contractspartij meer is bij de overeenkomst. Zij heeft de overeenkomst gesloten als privépersoon, maar later is de rechtsvorm gewijzigd van een eenmanszaak naar een besloten vennootschap. [gedaagde 2] is daardoor contractspartij van [eiser] geworden. Deze wijziging is per e-mailbericht aan [eiser] medegedeeld. [gedaagde 2] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en wil dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde 2] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is allereerst in geschil of [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering tegen [gedaagde 1] . De kantonrechter beoordeelt dit als volgt.

[eiser] is niet ontvankelijk in zijn vordering tegen [gedaagde 1]

5.2.

De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde 1] zo dat door de contractsovername sprake is van schuldoverneming. De kantonrechter stelt voorop dat een schuldoverneming een rechtshandeling is waarbij onder bijzondere titel de schuldenaar door een andere schuldenaar wordt vervangen, met handhaving van de identiteit van de verbintenis (artikel 6:155 e.v. van het Burgerlijk Wetboek; “BW”). De schuldoverneming heeft pas werking jegens de schuldeiser, indien deze zijn toestemming geeft nadat partijen hem van de overneming kennis hebben gegeven. Toestemming is niet aan een bepaalde vorm gebonden. Toestemming kan ook in een gedraging besloten liggen (3:37 BW).

5.3.

[gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat zij op 25 november 2022 per e-mailbericht aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat de eenmanszaak is gewijzigd naar een besloten vennootschap. Dit bericht is aan [e-mailadres 1] verzonden. [eiser] betwist dat hij dat e-mailbericht heeft ontvangen. Dit is volgens hem een e-mailadres dat op dat moment niet meer gebruikt werd, omdat de activiteiten vanuit die onderneming in 2021 al waren gestopt. Het op dat moment in gebruik zijnde e-mailadres was volgens [eiser] [e-mailadres 2] . Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat dit laatste mailadres in november 2022 in gebruik was, acht de kantonrechter het ongeloofwaardig dat het [e-mailadres 1] niet meer in gebruik was. Uit het door [gedaagde 1] overgelegde e-mailbericht (productie 6 bij conclusie van antwoord) blijkt namelijk dat [eiser] op 24 november 2022 de factuur voor de huur van december 2022 heeft verstuurd vanuit het [e-mailadres 1] . [gedaagde 1] heeft dit e-mailbericht slechts één dag later beantwoord met de mededeling dat de eenmanszaak is gewijzigd naar een besloten vennootschap. Hieruit volgt dat het e-mailadres nog steeds in gebruik was. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [eiser] de wijziging heeft ontvangen en geen bezwaar heeft gemaakt dat de besloten vennootschap contractspartij zou worden. Bovendien blijkt uit de stukken dat [eiser] een aanmaning heeft gestuurd naar de besloten vennootschap (productie 14 bij dagvaarding), zodat met die gedraging er ook van kan worden uitgegaan dat [eiser] toestemming heeft verleend dat het contract overgaat naar de besloten vennootschap. Anders dan [eiser] stelt hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich dus niet beiden als huurder verbonden. Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering ten aanzien van [gedaagde 1] niet ontvankelijk zal worden verklaard.

De toepasselijke algemene bepalingen

5.4.

[eiser] stelt dat de algemene bepalingen uit 2008 van toepassing zijn en dat voor die bepalingen ook is getekend, wat volgt uit de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde 2] heeft zij de algemene bepalingen uit 2012 ontvangen. Zij zal de versie uit 2008 volgen, tenzij een bepaling uit de aan haar verstrekte versie uit 2012 strijdig is met een bepaling is uit de versie van 2008 en die bepaling in haar nadeel is. Omdat [gedaagde 2] zich nog nader op het standpunt heeft gesteld dat de bepalingen op enkele onderdelen zijn gewijzigd, maar dat dit voor deze procedure niet uitmaakt, zal de kantonrechter – voor zover nodig – de algemene bepalingen uit 2008 toepassen.

Huurvermindering wegens gebreken

5.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat er gebreken aan het gehuurde waren, waardoor er vocht- en lekkageproblemen waren. De kantonrechter moet toetsen of er in mei 2024 nog steeds sprake was van gebreken in het gehuurde. Indien dit het geval is, moet beoordeeld worden of [gedaagde 2] aanspraak mocht maken op een huurprijsvermindering, en zo ja hoeveel die vermindering dan mocht bedragen.

5.6.

In artikel 11.3 van de algemene bepalingen is opgenomen: “
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.”. Vervolgens is in artikel 11.4 opgenomen: “
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.”

Hieruit volgt dat er – zoals door [gedaagde 2] is gedaan – een beroep op huurprijsvermindering kan worden gedaan in het geval dat een gebrek het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van [eiser] .

Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming door [eiser]

5.7.

Uit de brief van 29 maart 2024 volgt dat in februari 2021 voor het eerst melding is gemaakt dat er lekkages en vochtproblemen waren in het gehuurde. [gedaagde 2] heeft nadien nog meerdere malen melding gemaakt van de vocht- en lekkageproblemen. [eiser] heeft aangevoerd dat die meldingen telkens zijn opgepakt en dat er verschillende bedrijven zijn ingeschakeld om de problemen te verhelpen. In 2023 is zelfs het gehele dak van het gehuurde vervangen en in 2024 is de dakgoot schoongemaakt. [gedaagde 2] betwist dat de lekkages door die werkzaamheden zijn verholpen en ter onderbouwing heeft zij een rapport door KMZ Lekdetectie, overgelegd. In dit rapport, welk rapport is opgesteld op 19 augustus 2024, valt te lezen:

“
Foto opname 1

Aanzicht van de diverse schadebeelden op de begane grond van het pand. Aan de achtergevel is er sprake van vochtschade aan het systeemplafond. Verder is er nabij het toilet een kastruimte waar sprake is van veel schimmelvorming en lekkagesporen. Aan de voorzijde van het pand is er sprake van een lekkage boven het kozijn. Alle lekkages zijn weerafhankelijk, en treden enkel op met regenval.

Foto opname 2

Op de 1e etage zijn de schades vele malen erger, zo is er in alle ruimtes zichtbaar dat er sprake is van veel vochtschades. In alle ruimtes zijn er lekkage sporen zichtbaar vanaf het plafond en lopen de sporen over de muren naar beneden. In de opbergkast is de gehele muur aangetast door vocht en schimmel.

Foto opname 3

Door de vele aanwezige lekkages is al het houtwerk van de kozijnen en vensterbanken ook aangetast en op diverse plekken is hierdoor al houtrot ontstaan.

Foto opname 4

Bij een visuele inspectie van de gevel is het zichtbaar dat het voegwerk in slechte staat is, dit is vermoedelijk 1 van de oorzaken van de aanwezige schades in het pand.

Foto opname 5

Tijdens het onderzoek zijn er foto’s beschikbaar van de situatie boven de schadebeelden. Op de foto’s is het zichtbaar dat de toplaag van de dakbedekking in mindere staat is wij kunnen aan de hand van de foto’s niet bepalen of de dakbedekking daadwerkelijk lek is. De dakbedekking is met een knelstrip tegen het metselwerk geplaatst, en het metselwerk is behandeld met een waterkerende verf. Wij vermoeden dat er gebreken spelen aan de gevel en mogelijk de dakbedekking wat referent is de aanwezige lekkages in het pand.

Conclusie:

Gedurende het onderzoek is door ons vastgesteld dat er in het pand met name op de 1e etage sprake is van veel vochtschades welke worden veroorzaakt door een of meerdere bouwkundige gebreken. Gezien de staat van het voegwerk is het aannemelijk dat er hierdoor lekkage ontstaat in het pand. Wij vermoeden tevens dat er veel lekkage ontstaat door de staat van de dakbedekking en de aangrenzende gevel.”.

5.8.

De kantonrechter zal uitgaan van de bevindingen in het rapport van KMZ Lekdetectie. Uit het rapport blijkt namelijk dat er in mei 2024 (nog steeds) sprake was van vocht- en lekkageproblemen. Zo wordt bijvoorbeeld bij “Foto opname 1” vermeld “
is er sprake van een lekkage boven het kozijn” en bij “Foto opname 3” staat vermeld: “
door de vele aanwezige lekkages”. Bovendien staat in de conclusie vermeld:
“(…) veel vochtschades welke worden veroorzaakt door een of meerdere bouwkundige gebreken.(…)”.[eiser] heeft de inhoud van het rapport van KMZ Lekdetectie betwist, maar heeft tegenover de constateringen in het rapport van KMZ Lekdetectie zijn standpunt - dat er in de periode mei 2024 tot en met december 2024 geen sprake meer was van lekkages en vochtproblemen - onvoldoende onderbouwd met een rapport waaruit dit blijkt. [eiser] heeft dan wel een bouwkundige inspectie laten uitvoeren, waarin staat vermeld dat de lekkages en vochtproblemen zijn opgelost en er geen nieuwe lekkages zijn aangetroffen. Maar daaruit volgt niet dat er geen lekkages en vochtproblemen waren in de periode mei 2024 tot en met december 2024. De waarnemingen uit die bouwkundige inspectie zijn namelijk van ná die periode. [eiser] had die inspectie ook eerder kunnen laten uitvoeren (of een rapport laten opstellen), omdat [gedaagde 2] in maart 2024 al had medegedeeld dat zij een bedrag aan huur zou inhouden wegens gebreken en zij de huurovereenkomst tegen 1 januari 2025 had opgezegd. Dat [eiser] op 20 juni 2024 een extern bedrijf heeft laten kijken waar de gestelde lekkage vandaan kwam, maar dat er geen lekkage is vastgesteld, is niet gemotiveerd onderbouwd gesteld. De door [eiser] overgelegde verklaring daarover van [naam] (productie 16 bij dagvaarding) maakt dat niet anders. [naam] heeft namelijk verklaard “
Naar mij bevindingen is deze dakbedekking in 2023 vervangen en zijn er na onze werkzaamheden op 20-06-2024 geen nieuwe lekkages meer gemeld.”. Hieruit kan niet worden geconcludeerd dat er geen lekkages en vochtproblemen aanwezig meer waren, nu hij het slechts heeft over het melden daarvan. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de lekkages en vochtproblemen in de periode mei 2024 tot en met december 2024 waren opgelost. [eiser] is voldoende in de gelegenheid gesteld om die gebreken op te lossen, maar heeft dit desondanks niet volledig gedaan, waardoor [eiser] in verzuim is geraakt. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming door [eiser] , zodat zijn beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen - dat [gedaagde 2] geen aanspraak mocht maken op een huurprijsvermindering - niet slaagt.

Huurprijsvermindering

5.9.

Rekening houdend met het voorgaande heeft [gedaagde 2] recht op een huurprijsvermindering. [gedaagde 2] heeft onweersproken gesteld dat vanwege de lekkages en vochtproblematiek sprake is van een substantieel verminderd huurgenot. Zij heeft een huurprijsvermindering van € 300,00 per maand toegepast voor de periode mei 2024 tot en met december 2024. Ondanks dat er vanaf het begin van de huurovereenkomst lekkages en vochtproblemen zijn, heeft [gedaagde 2] pas vanaf mei 2024 een huurprijsvermindering toegepast. De kantonrechter acht dan ook vanaf dat moment de huurprijsvermindering redelijk en beschouwt een huurprijsvermindering van € 300,00 per maand passend voor die periode gelet op de aard en duur van de lekkages en vochtproblemen. Ook heeft de kantonrechter bij dit bedrag rekening gehouden met het feit dat [eiser] vanaf de eerste melding niet afdoende maatregelen heeft getroffen.

5.10.

Bovenstaande betekent dat [gedaagde 2] terecht de huurprijs in de periode mei 2024 tot en met december 2024 heeft verminderd met een bedrag van € 300,00 per maand. Dit heeft tot gevolg dat de vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van de volledige huur over die periode zal worden afgewezen.

Overige vorderingen

5.11.

Omdat de vordering tot betaling van de achterstallige en volledige huurpenningen wordt afgewezen, heeft dit logischerwijs ook te gelden voor de gevorderde boetes, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

Proceskosten

5.12.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

578,00

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verklaart [eiser] in zijn vordering ten aanzien van [gedaagde 1] niet ontvankelijk,

6.2.

wijst de vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde 2] af,
6.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 578,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

verklaart dit vonnis – ten aanzien van de proceskosten – uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.