Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4870
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 26 april 2024.
1.1.
Belanghebbende heeft een bedrag van € 6.719,50 [1] aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard.
1.2.
De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de inspecteur, [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] en mr. [inspecteur 4] . Ter zitting is tegelijkertijd de zaak met zaaknummer BRE 24/4869 behandeld.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende te veel overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet te veel overdrachtsbelasting op aangifte voldaan
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende heeft tezamen met haar partner, [partner] (de partner) 22 december 2023, ieder voor de onverdeelde helft, de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) gekocht.
4.1.
In opdracht van belanghebbende en de partner is de onroerende zaak getaxeerd. In het taxatierapport is vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd als woning en dat het naast gebruik als een woning ook gebruikt kan worden als bedrijfsruimte of woning met bedrijfsruimte.
4.2.
In de akte van levering staat, voor zover thans van belang, het volgende:
“
HET VERKOCHTE
HET VERKOCHTE
Blijkens een aan deze akte gehechte koopovereenkomst hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:
het winkel- en woonhuis gelegen te [plaats] , [adres 1] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] ; en
het pakhuis met erf gelegen aan het hiervoor genoemde perceel, gelegen aan [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] ,
hierna ook te noemen: "het verkochte".
(….)
Aangezien het verkochte een woon/winkelpand betreft is er een splitsing gemaakt in de koopsom, waardoor een/derde (1/3e) gedeelte van de koopsom wordt aangemerkt als winkel, en twee/derde (2/3) wordt aangemerkt als woning. Hierdoor zal er over drieënnegentigduizend driehonderd drieëndertig euro en drieëndertigcent (€ 93.333,33) tien en vier tiende procent (10,4%) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, inhoudende negenduizendzevenhonderd zes euro (€ 9.706), en twee procent (2%) overdrachtsbelasting over honderd zesentachtigduizend zeshonderd zesenzestig euro en zesenzestigcent (€ 186.666,66) inhoudende drieduizend zevenhonderd drieëndertig euro (€ 3.733). Alle kosten van deze akte en die van de juridische levering zijn voor rekening van de koper, die voor de overdrachtsbelasting heeft verklaard dat het bepaalde in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer op koper van toepassing is, koper verklaart dat zij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Derhalve is het laag tarief van toepassing.”
4.3.
Op 4 januari 2024 is aangifte overdrachtsbelasting gedaan. Daarbij is € 13.439 overdrachtsbelasting voldaan, waarvan € 6.719,50 aan belanghebbende is toe te rekenen.
4.4.
De onroerende zaak is gebouwd in 1933. Tot de gedingstukken behoort een handgeschreven akte van levering van het jaar 1935 waarin de onroerende zaak als een woon-/winkelpand wordt omschreven.
4.5.
Tot de gedingstukken behoren verder diverse foto’s van de verkoopadvertentie en foto’s van Google Streetview van het vooraanzicht van de onroerende zaak in de jaren 2009, 2011, 2018 en 2023. Op de foto’s is te zien dat de begane grond van de onroerende zaak, ten tijde van de advertentie op 22 augustus 2023, is ingericht als een winkel. In de verkoopadvertentie staat dat de begane grond een winkelruimte is van circa 75 m2 met een magazijn van circa 30 m2, een keuken en een bijkeuken.
Motivering
4.6.
Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), zoals deze wet in het onderhavige jaar luidde, bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt – voor zover hier van belang – de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Van belang is daarbij of de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning.
4.7.
Uit de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 [2] en de daarin vermelde wetsgeschiedenis volgt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat een onroerende zaak naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Van belang zijn de kenmerken van de onroerende zaak zelf, waarbij allereerst dient te worden gekeken naar het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning was maar de onroerende zaak daarna is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een onroerende zaak die oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Pas indien toepassing van de hiervoor vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften, zoals de bestemming volgens het bestemmingsplan.
4.8.
Als een onroerende zaak (woning) slechts gedeeltelijk bestemd is voor bewoning, is het verlaagde tarief uitsluitend van toepassing op het deel dat voor bewoning is bestemd. Wanneer een onroerende zaak qua oppervlakte voor 90% of meer bestemd is voor bewoning, kan op de gehele verkrijging het verlaagde tarief worden toegepast. [3]
4.9.
Belanghebbende is primair van mening dat bij de aankoop de gehele onroerende zaak had moeten worden aangemerkt als een woning waarop het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting moet worden toegepast. Hiertoe heeft belanghebbende gesteld dat het pand oorspronkelijk als een woning is gebouwd en na het overlijden van de vorige eigenaar ook niet meer als een winkel is gebruikt. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar het eigen taxatierapport en de financiering middels een hypothecaire lening waarbij eveneens ervan uit is gegaan dat de gehele onroerende zaak een woning betreft. Verder verwijst belanghebbende naar het bestemmingsplan van de onroerende zaak. Subsidiair bepleit belanghebbende een verdeling van 90% woning en 10% winkel en meer subsidiair een verdeling van 80% woning en 20% winkel.
4.10.
De inspecteur is van mening dat over de waarde van de begane grond terecht het algemene tarief van 10,4% is toegepast. Volgens de inspecteur kwalificeert de begane grond als winkel en moet daaraan 1/3 deel van de waarde worden toegerekend. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de inspecteur naar de notariële akte (zie 4.2).
4.11.
De rechtbank overweegt als volgt. De bewijslast om aannemelijk te maken dat recht bestaat op de toepassing van het verlaagde tarief van 2% rust op belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als een woning. Uit de akte van levering uit 1935 volgt immers dat de onroerende zaak als een woon-/winkelpand is gebouwd. Ook is geen sprake van een latere verbouwing waardoor de onroerende zaak alsnog naar zijn aard (geheel) tot woning zou zijn bestemd. Ten tijde van de verkoop was de benedenverdieping namelijk nog steeds als een winkel ingericht, zoals volgt uit de foto’s uit de verkoopadvertentie, waarop uitgestalde producten met prijskaartjes te zien zijn, en ook volgens de verklaring van belanghebbende ter zitting. Dat belanghebbende de onroerende zaak als een woning heeft kunnen gebruiken, maakt dit niet anders. Ook de omstandigheid dat de onroerende zaak als een woning is getaxeerd en gefinancierd kan niet leiden tot een ander oordeel. Gelet op het in 4.7 genoemde rechtskader is in onderhavige situatie de bestemming volgens het bestemmingsplan evenmin relevant.
4.12.
De rechtbank ziet ook geen aanleiding om volgens het (meer) subsidiaire standpunt van belanghebbende tot een ander verdeling van het woning- en winkelgedeelte te komen dan in de leveringsakte is aangegeven, reeds omdat deze standpunten niet nader zijn onderbouwd. Dat betekent dat de voldoening op aangifte blijft gehandhaafd.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 3 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.