Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/139
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam], als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit het bouwjaar 1920. De woning heeft een woonoppervlakte van 62 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 279 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 211.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen:
- Referentie 1: [adres 2], [plaats];
- Referentie 2: [adres 3], [plaats];
- Referentie 3: [adres 4], [plaats].
3.5.
Belanghebbende heeft niet aangevoerd dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar anders over de oordelen. De gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.6.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met gedateerdheid van de voorzieningen van de woning, namelijk de verouderde badkamer en keuken. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende betwist.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende heeft aangevoerd om de gestelde gedateerdheid van de voorzieningen van de woning aannemelijk te maken. Het enkel stellen dat de woning in mindere staat verkeert, is daartoe niet voldoende. Belanghebbende heeft dit namelijk niet onderbouwd met gegevens of foto’s.
3.8.
Verder heeft belanghebbende zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de prijs per eenheid (PPE) voor de derde referentiewoning foutief is berekend in de matrix en daardoor de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
3.9.
De rechtbank heeft geconstateerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte matrix inderdaad een rekenfout bevat, waardoor de PPE voor de derde referentiewoning te hoog is vastgesteld. De kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de derde referentiewoning zijn in de waardematrix met een 4 beoordeeld. Ten onrechte heeft dit echter niet geleid tot een correctie van 22% bij de berekening van de gecorrigeerde PPE van deze referentiewoning. De rechtbank is van oordeel dat deze naar beneden bijgesteld moet worden naar een bedrag van € 2.746,72, hetgeen een correctie van 22% ten opzichte van de ongecorrigeerde PPE van € 3.351 inhoudt. Dit leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woning, omdat de berekende waarde in de matrix nog steeds boven de beschikte WOZ-waarde uitkomt wanneer de rekenfout wordt gecorrigeerd.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 6 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.