Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/813
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Hulst), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 193.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Scheldestromen (de aanslagen) opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en [taxateur] namens belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1965) met een woonoppervlakte van 87 m² gelegen op een perceel van 152 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 177.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 193.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarde van de woning en daarmee de aanslagen te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 17 maart 2025 door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 197.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Eigen verkoopcijfer
4.4.
Belanghebbende stelt primair dat de waarde van de woning moet worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De woning is op 23 augustus 2024 verkocht voor € 180.000 hetgeen leidt tot een geïndexeerde waarde op de waardepeildatum van € 177.000. De heffingsambtenaar betwist dat het eigen verkoopcijfer de waarde vertegenwoordigt op de waardepeildatum, omdat die afwijkt van de marktgegevens van de referentiewoningen.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat het eigen verkoopcijfer in dit geval prevaleert boven een vergelijking op basis van marktgegevens van vergelijkbare woningen. De betwisting van de heffingsambtenaar is van onvoldoende gewicht, omdat uit de marktgegevens volgt dat het verschil in verkoopprijs tussen de woning en de referentiewoningen zich slechts uit bij de hoekwoningen (twee van de drie referentiewoningen). Tussen partijen is niet in geschil dat een hoekwoning meer geld opbrengt bij verkoop dan een tussenwoning. De rechtbank stelt daarnaast vast dat het verkoopcijfer van de meest vergelijkbare referentiewoning – de tussenwoning aan [referentiewoning 1] - de juistheid van het eigen verkoopcijfer van de woning bevestigt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het eigen verkoopcijfer niet als uitgangspunt te hanteren voor het bepalen van de waarde. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.6.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 177.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat niet is gebleken dat het (geïndexeerde) eigen verkoopcijfer niet marktconform is.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslagen volgen de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108.
5.3.
De proceskosten en griffierecht moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 177.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 16 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.