Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/281
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 192.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een eindwoning uit 1960 van 73m², met een aanbouw van 21 m², een aangebouwde garage van 10 m², een aangebouwde berging/schuur van 15 m² op een perceel van 228 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
4. Belanghebbende bepleit een waarde van € 178.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 192.000.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Motiveringsbeginsel
5. Belanghebbende voert aan dat in de uitspraak op bezwaar niet (volledig) is ingegaan op al zijn bezwaargronden. Volgens belanghebbende is daarom sprake van een schending van het motiveringsbeginsel.
5.1.
Het motiveringsbeginsel houdt in dat een besluit moet berusten op een deugdelijke motivering. De uitspraak op bezwaar in dit dossier bevat een aan het wettelijke criterium beantwoordende motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Overigens is de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ook, zij het summier, ingegaan op alle bezwaargronden van belanghebbende. Van een schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval dan ook geen sprake.
Toetsingskader rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport en een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 13 augustus 2024 door [naam 3] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 216.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar?
6.4.
Belanghebbende stelt dat [referentiewoning 3] buiten beschouwing moet worden gelaten omdat deze referentiewoning op meer dan 2,5 kilometer van de woning van belanghebbende is gelegen en daardoor in een totaal andere markt ligt. De rechtbank stelt vast dat [referentiewoning 3] inderdaad een stuk verder van de woning van belanghebbende is gelegen dan de twee andere referentiewoningen. De heffingsambtenaar acht deze referentiewoning niettemin bruikbaar omdat deze referentiewoning ook – net als de twee andere referentiewoningen – in de bebouwde kom van [plaats] is gelegen en de bebouwde kom van [plaats] één waardegebied vormt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat zijn eigen omgeving zodanig verschilt van de omgeving waarin de referentiewoning is gelegen dat sprake zou zijn van een ander waardegebied. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat er weinig goed vergelijkbare woningen te vinden zijn in de buurt van de woning van belanghebbende omdat er nu eenmaal niet zoveel woningen worden verkocht in een relatief klein dorp als [plaats] . Ook dat kan de rechtbank goed volgen. De rechtbank ziet in het verschil in ligging dan ook geen aanleiding om [referentiewoning 3] buiten beschouwing te laten.
6.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen verder als zodanig niet bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van de drie referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen. De referentiewoningen zijn in hetzelfde dorp gelegen als de woning van belanghebbende, ze hebben een vergelijkbaar bouwjaar, een vergelijkbare (perceel)oppervlakte en een vergelijkbare bouwstijl. Ook zijn de referentiewoningen verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
6.6.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Verder zijn aan een garage, berging, tuinhuis, aanbouw, zolder en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
6.7.
Belanghebbende stelt dat de zolder niet per vaste trap bereikbaar is en daarom beperkt bruikbaar is. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met deze beperkingen in bereikbaarheid en bruikbaarheid. Verder stelt belanghebbende dat de zolder van zijn woning niet afwijkt van de zolder van de referentiewoningen, zodat deze tegen elkaar weg moeten worden gestreept. De rechtbank constateert dat in de matrix is gerekend met een lagere prijs per eenheid voor de zolder dan voor de overige woongedeelten van de woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar dus rekening gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de zolder. In de matrix is voor de referentiewoningen niet met een lagere prijs per eenheid voor de zolder gerekend. In zoverre is het dus juist in het voordeel van belanghebbende dat de zolder bij zijn woning afzonderlijk is meegenomen in de matrix. Belanghebbende maakt verder niet aannemelijk dat aan de zolder in het geheel geen waarde toekomt of dat nog verder rekening moet worden gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de zolder. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met die beperkte mogelijkheden voldoende rekening heeft gehouden.
6.8.
Belanghebbende stelt ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het lagere duurzaamheidsniveau van zijn woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft het duurzaamheidsniveau van de woning aannemelijk gemaakt dat een eventueel waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn immers alle drie in een vergelijkbare periode als de woning van belanghebbende gebouwd, zodat kan worden verondersteld dat deze qua duurzaamheidsniveau vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
6.9.
Verder stelt belanghebbende dat met de gedateerde voorzieningen in zijn woning en het bovengemiddelde voorzieningenniveau van [referentiewoning 1] onvoldoende rekening is gehouden. Ter onderbouwing van de gedateerde voorzieningen in zijn woning heeft belanghebbende een aantal foto’s overgelegd. Deze stellingen kunnen hem echter niet baten. Zelfs als de rechtbank belanghebbende in zijn stellingen volgt en een correctie doorvoert van 10% op de waarde van [referentiewoning 1] vanwege de bovengemiddelde voorzieningen en een correctie van 10% op de waarde vanwege de gedateerde voorzieningen in zijn woning, is de berekende waarde nog steeds hoger dan de beschikte waarde. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat zij, anders dan belanghebbende, geen aanleiding ziet om te corrigeren op de waarde van de aanbouw omdat belanghebbende in het geheel niet aannemelijk heeft gemaakt dat er voorzieningen in de aanbouw zijn die zich in ondergemiddelde staat bevinden.
6.10.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aannemelijk heeft gemaakt zodat de vaststelling van de waarde van € 192.000 in stand blijft.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB voor het jaar 2023 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 16 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.