ECLI:NL:RBZWB:2025:3810

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10863034 \ CV EXPL 24-87

Vonnis van 11 juni 2025

in de zaak van

[huurder],

wonende te [adres 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. F. Yildiz-Günes, advocaat te Meierijstad,

tegen

[verhuurder],

wonende te [adres 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 januari 2024

- de op 14 maart 2024 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende een akte wijziging van gemachtigde;

- het bericht van 14 maart 2024 met producties van [verhuurder] ;
- het bericht van 20 maart 2024 met producties van [huurder] ;
- de mondelinge behandeling van 3 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de ter mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen van [verhuurder] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[huurder] huurt met ingang van 1 september 2020 samen met zijn partner, mevrouw [partner] , een woning aan [adres 1] (hierna: het gehuurde) van [verhuurder] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.561,50 per maand. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden [verder: AV] van toepassing.

2.2

[verhuurder] woont zelf in een woning gelegen naast het gehuurde. [verhuurder] en [huurder] zijn dus buren. Het gehuurde betreft een jaren ’60 woning en de daarbij behorende bijgebouwen, waaronder een (voormalig) kippenhok en een karkooi, zijn meeverhuurd.

2.3

Bij brief van 23 juni 2023 heeft [huurder] aan [verhuurder] laten weten dat er gebreken aan het gehuurde zijn en heeft [huurder] [verhuurder] in gebreke gesteld en verzocht om de gebreken binnen twee weken te verhelpen. Bij deze brief zit een lijst met gebreken die grotendeels overeenkomt met wat [huurder] in deze procedure aan gebreken verholpen wenst te zien.

2.4

[huurder] heeft het [bedrijf 1] (advies in onderhoud & kozijnrenovatie) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de door hem opgestelde lijst met gebreken aan de woning. [bedrijf 1] heeft op 21 augustus 2023 een rapport opgeleverd. Daarin vermeldt [bedrijf 1] dat op de lijst ook zaken staan die niet als bouwkundig gebrek gelden of onderdelen die door [huurder] zelf in het verleden hersteld zijn. Deze heeft [bedrijf 1] niet beoordeeld. De relevante bevindingen van [bedrijf 1] zullen in de beoordeling hieronder worden geciteerd.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[huurder] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat de huurprijs over de periode 1 september 2020 tot aan de dag waarop alle gebreken zijn verholpen € 661,50 bedraagt;

- [verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van het door [huurder] teveel betaalde bedrag aan huur;

- [verhuurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.563,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [verhuurder] te veroordelen tot herstel van de gebreken binnen drie maanden na het eindvonnis in deze zaak;

- [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten, nakosten en de wettelijke rente daarover.

3.2.

[huurder] legt hieraan ten grondslag dat het gehuurde vele gebreken kent (een lijst van punten, genummerd van a. tot en met ee.) en dat [verhuurder] gehouden is deze gebreken te verhelpen. Daarnaast doet [huurder] met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering van € 900,00 per maand. Inmiddels heeft [huurder] vanwege de weigerachtige houding van [verhuurder] om zaken te herstellen zelf een aantal dingen op eigen kosten laten repareren. Deze kosten dient [verhuurder] aan hem terug te betalen.

3.3.

[verhuurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] .

3.4.

Volgens [verhuurder] heeft [huurder] het gehuurde aanvaard in de staat waarin dit zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. Er is geen sprake van enig gebrek aan het gehuurde dat leidt tot vermindering van huurgenot en waarvan het herstel voor rekening van verhuurder komt. Het gaat om kleine herstellingen die huurder zelf moet verrichten. Verder is [verhuurder] nooit in gebreke gesteld. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud. [huurder] heeft te laat geklaagd. Verder blijkt niet dat de andere huurder, de partner van [huurder] , instemt met deze procedure. Ook voert [verhuurder] aan dat bij aanvang van de huurovereenkomst partijen hebben afgesproken dat de huurprijs lager zou zijn dan initieel gevraagd door [verhuurder] , omdat [huurder] uitsluitend tegen betaling van de materiaal kosten door [verhuurder] het gehuurde zou onderhouden.

in reconventie

3.5.

[verhuurder] vordert, samengevat,

- [huurder] te veroordelen de naast de woning geplaatste bedrijfsloods te verwijderen en toebehoren te verwijderen en het erf te herstellen;

- [huurder] te veroordelen zijn bedrijfsmatige activiteit in de karkooi te beëindigen en [huurder] te verbieden zijn auto’s in de voortuin te parkeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- [huurder] te veroordelen het purschuim in de karkooi en het kippenhok binnen een redelijke termijn netjes af te werken of te verwijderen;

- [huurder] te veroordelen om binnen een redelijke termijn de materialen, het purschuim en de voorzieningen die met zijn beëindigde Koikarperproject te maken hebben gehad uit het open houthok te verwijderen, de naast de woning gegraven vijver te verwijderen en de tuin te herstellen;

- [huurder] te veroordelen de dakspanten van het kippenhok binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn weer op een deugdelijke wijze te ondersteunen;

- [huurder] te veroordelen de naast de karkooi geplaatste houtkorf met sloophout te verwijderen en de voortuin en tuin niet meer als opslag of parkeerterrein te gebruiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- [huurder] te veroordelen het restant van de huur over de maanden december 2023 en januari 2024 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [huurder] te veroordelen de defecte waterleiding te laten repareren en het elektriciteitsnet naar de karkooi en de bijgebouwen deugdelijk te laten herstellen;

- [huurder] te verbieden afvalwater of chloorwater uit zijn zwembad in de grond te laten lopen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- [huurder] te veroordelen in de proces- en nakosten.

3.6.

[verhuurder] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [huurder] zonder zijn

toestemming wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht, waaronder het plaatsen van

een opslaghok, het maken van een vijver en het slopen van de inventaris van het kippenhok,

waardoor het dak van deze schuur niet meer ondersteund wordt en het op amateuristische

wijze aanleggen van elektriciteit en het aanbrengen van purschuim ter isolatie van de

karkooi. Verder is [huurder] het gehuurde bedrijfsmatig gaan gebruiken, wat ook niet

mag op grond van de huurovereenkomst.

3.7.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de proces- en nakosten.

3.8.

[huurder] betwist dat hij de karkooi bedrijfsmatig gebruikt. Hier liggen hooguit enkele spullen in het kader van hobbymatig gebruik. Verder heeft [huurder] schuim aangebracht in de karkooi om ongedierte buiten te houden en dat is grotendeels al verwijderd. Parkeren in de voortuin is nooit een probleem geweest op deze plek, het hok aan de voorkant is slechts gemaakt om wat fietsen en tuinstoelen op te slaan en de vijver is allang weer weg en opgevuld. Wat betreft de waterleiding en elektriciteit richting de karkooi geldt dat er externe oorzaken zijn die lekkage en kortsluiting hebben veroorzaakt.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

[huurder] is ontvankelijk

4.1.

[verhuurder] heeft aangevoerd dat de vordering van [huurder] moet worden afgewezen, omdat niet blijkt dat [partner] als partner of echtgenote als medehuurder instemt met alles wat [huurder] vordert. De kantonrechter begrijpt dat [verhuurder] hiermee een beroep doet op niet-ontvankelijkheid van [huurder] .

4.2.

Dit beroep slaagt niet. Op grond van artikel 6:15 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is uitgangspunt dat beide contractuele huurders gezamenlijk één vorderingsrecht hebben. Daarbij geldt dat op grond van artikel 3:171 BW Pro iedere deelgenoot van een gemeenschap bevoegd is om ter verkrijging van een rechtelijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap in te stellen, tenzij een regeling anders bepaalt.

4.3.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst was voor [verhuurder] duidelijk dat sprake was van een huwelijk tussen [huurder] en [partner] . Door [huurder] is niet gesteld dat de huwelijkse staat tussen hen is gewijzigd. Dit volgt ook niet uit het gebruik van het woord ‘partner’ door [huurder] . [huurder] heeft aangegeven dat zijn echtgenote achter de vorderingen staat. Tijdens de mondelinge behandeling was [partner] met [huurder] aanwezig en is de kantonrechter gebleken van instemming met deze procedure en de vorderingen.

in conventie

4.4

[huurder] vraagt om herstel van een hele lijst aan gebreken die er volgens hem aan het gehuurde bestaan. Deze gebreken rechtvaardigen volgens [huurder] ook een huurprijsvermindering. De kantonrechter zal deze gebreken – voor zover mogelijk per categorie – bespreken. Vooropgesteld geldt het volgende.

4.5

Een gebrek is op grond van de wet een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waar de overeenkomst betrekking op heeft. Het gaat hierbij dus niet om wat de huurder mocht verwachten van de woning die gehuurd wordt, maar van een soortgelijke goed onderhouden woning. Kleine herstellingen die op grond van de wet voor rekening van de huurder komen, kwalificeren niet als gebrek. Als vast komt te staan dat sprake is van een of meerdere gebreken, dan is de verhuurder, na verzoek van de huurder, verplicht het gebrek te verhelpen. Mocht de verhuurder dit nalaten, dan heeft de huurder de bevoegdheid om de betalingen op te schorten totdat het gebrek hersteld is, of om het gebrek op kosten van de verhuurder zelf te (laten) verhelpen, voor zover die kosten redelijk zijn. Deze regeling geldt, ongeacht wat er in het verleden is besproken ten aanzien van door de huurder zelf te verrichten werkzaamheden aan de woning. Als sprake is van een gebrek in de zin van de wet, kan de huurder (ook) aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het al dan niet toekennen van een huurprijsvermindering (en de hoogte daarvan) is afhankelijk van de mate van derving van huurgenot. De huurder kan een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag dat hij de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van de betreffende gebreken, of vanaf de dag dat de verhuurder met het gebrek bekend was.

Enkelglas in de woning (punt a.)

4.6

In de woning bevindt zich aan de achterzijde, aan de zijkanten van de woning en in de slaapkamer boven, enkel glas. Alleen de beglazing in de voorgevel is geen enkel glas. [bedrijf 1] vermeldt in het rapport hierover het volgende:
“De aanwezigheid van enkel glas is geen gebrek maar het is gedateerd, in het kader van energiebesparing is het wenselijk om het enkel glas te vervangen voor HR++ glas.”

Onder de noemer Conclusie/advies vermeldt [bedrijf 1] vervolgens het volgende:

Er zijn diverse bouwkundige gebreken en tekortkomingen in en om de woning, De belangrijkste onderdelen zijn:

(…)

Gebreken aan het casco van de woning zoals houtrot, klemmende deuren en gebroken ruit en het niet aanwezig zijn van energie besparende maatregelen zoals HR++ glas in plaats van enkel glas. En het vermoedelijk ontbreken van spouwmuur isolatie en dakisolatie.”

4.7

De kantonrechter constateert dat [bedrijf 1] niet eenduidig is in haar rapport. Enerzijds benoemt zij dat enkel glas in een woning geen bouwkundig gebrek is, anderzijds somt zij in haar conclusie het enkel glas wel op als gebrek aan het casco van de woning. Zoals overwogen hoeft iets niet per se een bouwkundig gebrek te zijn om als gebrek aan een gehuurde woning te worden aangemerkt. Daarvoor is dan wel nodig dat vast staat dat de betreffende omstandigheid leidt tot een beperking van het huurgenot. Enkel glas in een woning acht de kantonrechter niet zonder meer een gebrek. In het gebrekenboek van de Huurcommissie wordt dat ook niet als zodanig benoemd. Het kan een gebrek zijn als bijvoorbeeld vast staat dat de omstandigheid dat sprake is van enkel glas leidt tot ernstige vocht- en/of schimmelproblematiek in de woning of als het leidt tot een aanzienlijk warmteverlies in de woning. Dat dit hier het geval is, blijkt niet uit het rapport van [bedrijf 1] en ook niet uit de andere door [huurder] overgelegde stukken. Immers, voor de gestelde vocht en schimmelproblematiek worden andere oorzaken aangewezen. De kantonrechter zal daar hieronder verder op ingaan. Verder geldt dat [verhuurder] onweersproken heeft gesteld dat de woning energielabel D heeft. Kortom, zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – kan niet worden vastgesteld dat het enkel glas in de woning een gebrek in de zin van de wet is.

Onvoldoende isolatie in spouwmuren / op zolder (punt e.)

4.8

Voor de door [huurder] gestelde gebreken ten aanzien van het ontbreken van isolatie in de spouwmuren en isolatie op zolder geldt naar het oordeel van de kantonrechter hetzelfde als hiervoor onder 4.4 overwogen. Dit is pas een gebrek als het leidt tot een vermindering van het huurgenot. [bedrijf 1] vermeldt hierover in haar rapport enkel dat er vermoedelijk spouwmuurisolatie en dakisolatie ontbreekt. Om dat met zekerheid vast te stellen, is destructief onderzoek nodig. Er worden echter geen gevolgen vermeld van een zodanig ontbreken van isolatie. [huurder] licht dat verder ook niet toe. Onder die omstandigheden kan niet worden aangenomen dat sprake is van een gebrek.

Vocht en schimmel (punten b., d., f., g.)

4.9

Volgens [huurder] bevindt zich veel vocht in de woning en als gevolg daarvan ook schimmel. [huurder] maakt melding van schimmel op het houtwerk en de binnenmuren van de woning. Ook is volgens hem de keukendeur kromgetrokken waardoor hij klemt. Ventileren door de ramen open te zetten helpt volgens [huurder] niet. Ter ondersteuning van zijn stellingen heeft [huurder] een aantal foto’s van schimmel in de woning overgelegd.

4.1

[verhuurder] voert aan dat er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woning geen sprake was van schimmelvorming of vocht. In 2021 is hij door [huurder] geïnformeerd over doorslaand vocht van de gevel, wat tot schimmel in de slaapkamer zou hebben geleid. [verhuurder] stelt dat hij destijds meteen heeft aangeboden om de muur te behandelen met gevelcrème, maar dat [huurder] zijn medewerking hieraan onthield. Pas bij brief van 21 juni 2023 is hij door [huurder] op de hoogte gesteld van het vocht en de schimmel die er in huis zouden zijn. [verhuurder] stelt dat hij direct een bedrijf heeft ingeschakeld om de buitenmuren alsnog te impregneren en een ventilatie-unit in de woning te plaatsen, maar dat [huurder] pas in oktober 2023 hieraan mee wilde werken. Van een ongezond binnenklimaat kan nu geen sprake meer zijn. De schimmel is nog niet overgeschilderd, maar [huurder] is zelf bewust nalatig geweest om de problematiek tijdig te melden en heeft ook herstel getraineerd.

4.11

In reactie hierop heeft [huurder] aangevoerd dat hij zijn medewerking aan herstel van doorslaand vocht niet heeft geweigerd. Er is namens [verhuurder] in oktober 2023 een bedrijf geweest dat de muren behandeld heeft tegen optrekkend vocht, maar het probleem is niet verholpen. Er zit nog veel water onder de woning, dat kan alleen met drainage verholpen worden. Bovendien is de schimmel niet weg en de ventilatie-unit werkt niet goed.

4.12

De kantonrechter overweegt dat [bedrijf 1] in haar rapport het volgende in haar conclusie opneemt over de aanwezigheid van bouwkundige gebreken:
“Binnen in de woning het optrekkend vocht in de vloeren en de binnenwanden en de geringe mogelijkheid tot ventileren in de woning met als gevolg een ongezond binnenklimaat.”En op pagina 5:
“Het hoge vochtpercentage in de binnenwand wordt veroorzaakt door optrekkend vocht van de fundering en de vloerconstructie.”Als advies geeft [bedrijf 1] :
“De binnenwanden injecteren zodat er geen vocht meer kan optrekken. De oorzaak van het optrekkend vocht wordt hier niet mee opgelost, of dat mogelijk is dat is mede afhankelijk van de vloerconstructie van de begane grond vloer.”Naar het oordeel van de kantonrechter staat op basis van dit rapport, de foto’s en de standpunten van partijen voldoende vast dat hier sprake is van een gebrek. Evident is ook dat dit gebrek leidt tot een vermindering van het huurgenot van [huurder] . Er is op meerdere plaatsen in de woning ernstige schimmelvorming ontstaan. [verhuurder] is als verhuurder gehouden om dit gebrek te verhelpen.

4.13

Dat dit een gebrek is waar [huurder] zelf verantwoordelijk voor moet worden gehouden, volgt de kantonrechter bij gebrek aan onderbouwing niet. De oorzaak is volgens [bedrijf 1] gelegen in optrekkend vocht vanuit de fundering en vloerconstructie.

[huurder] heeft in 2021 bij [verhuurder] gemeld dat sprake was van schimmel in de slaapkamer. Volgens [huurder] was de reactie van [verhuurder] dat [huurder] dat zelf moest repareren en dat hij alleen materiaalkosten bij [verhuurder] kon declareren. Daarom heeft [huurder] vervolgens zelf maatregelen getroffen. Wellicht dat [verhuurder] – zoals hij stelt – altijd zo heeft samengewerkt met de vorige huurder, maar dat is niet hoe de wet het heeft geregeld. [huurder] hoefde hier niet mee akkoord te gaan. Vervolgens is het probleem verergerd en heeft [huurder] daar later nog eens melding van gedaan. [verhuurder] heeft in die tussenliggende periode zelf geen actie ondernomen, of navraag gedaan bij [huurder] . Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden dat [huurder] zelf het probleem heeft veroorzaakt of daaraan heeft bijgedragen. Kennelijk was de situatie in juni 2023 zodanig verergerd dat [huurder] de noodzaak voelde om wederom te melden. Dat [huurder] welbewust de situatie zo heeft laten verergeren, wordt betwist en is een stelling van [verhuurder] die de kantonrechter ook niet volgt. Er is geen enkele reden aan te wijzen waarom [huurder] het huis laat verschimmelen om zo voor zichzelf een ongezond leefklimaat in zijn woning te creëren.

4.14

Tussen partijen is in geschil of het gebrek nu inmiddels verholpen is. Vast staat dat [verhuurder] in oktober 2023 de muren heeft laten behandelen tegen optrekkend vocht conform het advies van [bedrijf 1] en een ventilatie-unit heeft laten plaatsen in huis. [huurder] stelt dat er daarnaast ook nog drainage onder de woning nodig is. Dit heeft [huurder] onderbouwd door middel van een offerte van een stukadoor, waarin wordt vermeld:
“Voor het stucwerk moet het vochtprobleem opgelost worden. Onder de vloer staat een halve meter water. Mijn bevinding is een drainage te plaatsen.”[verhuurder] betwijfelt of er water onder het huis staat en voert aan dat eventueel vocht nu niet meer zou moeten kunnen optrekken en dat het even duurt voordat al het vocht uit de wanden is getrokken. De kantonrechter is van oordeel dat enkel op basis van de offerte van de stukadoor niet kan worden vastgesteld of er water onder het gehuurde staat en of dat nu nog leidt tot vochtproblemen in de woning. Bovendien ligt de woning volgens partijen op een terp, zodat de stelling dat er water onder de woning staat een nadere toelichting behoeft. Het lag op de weg van [huurder] om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s of een verklaring van een deskundige. Dat heeft [huurder] niet gedaan, zodat niet wordt toegekomen aan nadere bewijslevering op dit punt.

4.15

[huurder] heeft aangevoerd dat het ventilatiesysteem niet werkt, omdat hij koude lucht blaast. [verhuurder] heeft gemotiveerd betwist dat het systeem niet werkt. In het door hem overgelegde e-mailbericht van de installateur van het systeem verklaart de installateur:
“Toen de heer [huurder] bleef aandringen op een bezoek ter plaatste heb ik hem proberen uit te leggen dat deze app niet voor hem bedoelt is maar gebruikt kan worden om het gebruik hij te houden en dat ik er niet direct om sta te springen om langs te komen. De unit was goed ingesteld en doet dan gewoon zijn werk.[…]”Op grond hiervan kan de kantonrechter niet vaststellen dat de unit niet werkt, zodat niet blijkt van een gebrek, nog los van de vraag of de unit noodzakelijk was (wat [verhuurder] betwist). Dat neemt overigens niet weg dat van de verhuurder verwacht mag worden dat hij voor zover de gebruiker instellingen van de unit dient aan te passen, ervoor zorgt dat de huurder over voldoende informatie hiervoor (zoals een gebruiksaanwijzing) kan beschikken.

4.16

Daarbij geldt wel dat verhelpen van het gebrek ook inhoudt dat de gevolgen daarvan (schimmel, eventuele aantasting van het stuukwerk en dergelijke) binnen door [verhuurder] deugdelijk worden opgelost. Dat moet in ieder geval nog gebeuren. De kantonrechter zal dan ook deze omstandigheid laten meewegen bij de gevorderde huurprijsvermindering.

4.17

[verhuurder] heeft onbetwist gesteld dat door de installatie van de unit en het impregneren van de muren het vochtprobleem van de klemmende keukendeur in korte tijd na de uitvoering van de werkzaamheden zou moeten zijn opgelost. Op grond daarvan blijkt niet dat er op dit punt herstel nodig is.

Slechte bestrating buiten (punt h.)

4.18

De kantonrechter constateert dat [verhuurder] erkent dat er buiten sprake is van omhoogkomend straatwerk, veroorzaakt door boomwortels. Volgens [verhuurder] valt het echter wel mee, omdat het niet over het hele tuinpad is en de situatie daarmee niet gevaarlijk is. [bedrijf 1] vermeldt hierover dat buiten de woning sprake is van een gevaarlijke situatie met bestrating die op verschillende plekken omhoog gedrukt wordt door de boomwortels met gevaar op struikelen en valpartijen, vooral in het donker. Uit de foto’s die in het geding worden gebracht leidt de kantonrechter af, dat het om aanzienlijke delen van het tuinpad naar de woning gaat. Dat ergens nog een ander toegangspad is gelegen, is niet gebleken. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter het omhoogkomende straatwerk een gebrek dat door de verhuurder verholpen moet worden. Daarbij zoekt de kantonrechter ook aansluiting bij wat hierover is opgenomen in het gebrekenboek van de Huurcommissie. Dat betekent niet zonder meer dat de betreffende bomen moeten worden gekapt. Als er maar een goed toegankelijk tuinpad is van en naar de woning. De kantonrechter zal dit gebrek ook mee laten wegen bij een evenredige huurprijsvermindering.

Gestelde gebreken die [huurder] op eigen kosten verholpen heeft (punten j. t/m n., s., u.)

4.19

Volgens [huurder] was er een aantal gebreken aan de woning die [verhuurder] weigerde te verhelpen en die hij inmiddels op eigen kosten heeft verholpen, welke kosten [verhuurder] alsnog aan hem dient te vergoeden. Het gaat daarbij om de volgende posten:

- reparatie van de daklijst (genoemd op de lijst onder j.)

- reparatie van het houtrot (genoemd op de lijst onder l. en m.)

- aanleg van elektra buiten (genoemd op de lijst onder k.)

- aanschaf nieuwe afzuigkap (genoemd op de lijst onder n.)

- kosten voor het rioleringsbedrijf (genoemd op de lijst onder s. en u.)

[verhuurder] voert verweer tegen deze posten.

4.2

Wat betreft de reparatie van de daklijst en de reparatie van het houtrot geldt dat partijen hierover met elkaar afspraken hebben gemaakt. [verhuurder] mailt op 14 april 2022 aan [huurder] : “H
et is niet de bedoeling dat je kosten en reparaties zelf met de huur gaat verrekenen. Als je kosten – waarvan je vindt dat ik die moet betalen – wilt maken dan moet je dat te voren met mij overleggen. Bij akkoordbevinding zal ik je die kosten vergoeden. Graag ontvang ik een kopie van de nota ad € 220,00 die je voor de schade aan de goot hebt voldaan. (…) Wij spraken af dat je voor € 1.500,00 (een maand huur) het hele huis zou schilderen en waar nodig repareren en dat alle materiaalkosten daarbij voor jouw rekening zouden zijn. Het is dus niet de bedoeling dat je reparatie en vervangingskosten nu afzonderlijk aan mij in rekening brengt. (…) Graag wil ik een bevestiging dat het je het hier mee eens bent.”

Hierop reageert [huurder] bij e-mail van 15 april 2022 als volgt:
“Het huis zal, zoals besproken, aan de buitenkant worden geschilderd voor € 1.500,00 (1 maand huur) in de bestaande kleuren met de kwaliteitslak. Dakgoot achter, dit is niet met aluminium tape gerepareerd (…). Om de lekkage te verhelpen is er op 3 plekken EPDM geplakt door [bedrijf 2] . Deze kosten zal ik voor mijn rekening nemen, is contant betaald, heb hier geen bon van ontvangen.”

4.21

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit deze e-mailwisseling dat partijen hebben afgesproken dat [huurder] – die zelf een schildersbedrijf heeft – de buitenkant van de woning zou schilderen, dat [huurder] het materiaal zou betalen en dat [huurder] daarvoor een bedrag van € 1.500,00 (1 maand huur) met de huur mocht verrekenen. Dat tijdens de klus is gebleken dat sommige kozijnen (meer) houtrot hadden en dat daar extra materiaal aan besteed moest worden, is een omstandigheid die op grond van de afspraken tussen [huurder] en [verhuurder] voor rekening en risico van [huurder] blijft. [huurder] heeft daar in april 2022 ook mee ingestemd. Als hij dit risico niet wilde dragen, had het op de weg van [huurder] gelegen om dan op dat moment nadere afspraken over de extra materiaalkosten te maken. Nu kan hij deze niet alsnog op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro bij [verhuurder] verhalen, nog even los van de omstandigheid dat [verhuurder] met het herstel hiervan niet in verzuim is gekomen. Datzelfde geldt voor de kosten voor de daklijst van € 220,00. Eerder heeft [huurder] zelf het initiatief genomen deze te repareren en aangegeven dat hij de kosten daarvan zelf zou dragen.

4.22

Ook voor de overige posten (k. n. en s. en u.) geldt dat niet gebleken is dat [verhuurder] ter zake in verzuim is geraakt, zoals vereist op grond van artikel 6:89 BW Pro^[1]. Nergens blijkt uit dat [huurder] [verhuurder] eerder op deze punten in gebreke heeft gesteld, met de vraag om reparatie of vervanging. Deze herstelkosten – even los van de vraag of hier sprake is van gebreken waarvoor [verhuurder] als verhuurder aansprakelijk is – komen dus niet voor vergoeding in aanmerking.

4.23

Daarbij constateert de kantonrechter ten aanzien van de elektra (k.) dat [huurder] zowel herstel als vergoeding van herstelkosten vordert. In zijn dagvaarding stelt [huurder] bij ‘k.’ dat de elektriciteit bij de schuren buiten slecht en onprofessioneel zijn aangelegd. [huurder] heeft dit punt ook in augustus 2023 aan [bedrijf 1] voorgelegd, zo begrijpt de kantonrechter uit de opsomming van de punten op pagina 4 van het rapport waar staat:
“29. Slecht aangelegde electra buitenlampen in tuin en schuren vernieuwd door ondergetekende. Gemaakte kosten € 878,00”. [bedrijf 1] bevestigt op pagina 11 van het rapport
“Dat er armaturen en overig elektra vernieuwd is dat klopt de noodzaak hiervan is door ons niet vast te stellen”Daaruit volgt dat [huurder] dit punt al heeft hersteld, daarvoor de herstelkosten vordert en dus geen herstel meer kan vorderen.

4.24

Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft [huurder] nog aangevoerd dat er een probleem is in de oorspronkelijke grondkabel. [verhuurder] heeft dit betwist en heeft aangevoerd dat [huurder] zijn herstelwerkzaamheden blijkbaar op ondeugdelijke wijze heeft aangelegd, zodat daardoor storingen zijn gaan optreden. [huurder] heeft als onderbouwing van zijn stelling een verklaring overgelegd van [bedrijf 3] B.V. Deze is gedateerd op 5 maart 2024 en heeft betrekking op werkzaamheden van de installateur genoemd op zijn factuur van 28 december 2023. Deze zijn dus van een datum nadat [huurder] herstelwerkzaamheden aan de elektra van de buitenlampen heeft uitgevoerd. In de verklaring schrijft de installateur:
“Tevens heb ik mijn twijfels bij de aansluitpunten van de huidige buitenverlichting. Volgens de metingen is de lekstroom op de bestaande aansluitpunten te groot, zodat ik die nu tijdelijk de voedingskabel heb moeten loskoppelen. I.v.m het loskoppelen van de bestaande voedingskabel t.b.v. buitenverlichting en karkooi is de installatie spanningsloos […]”Daaruit volgt dat de elektricien de voedingskabel heeft losgekoppeld, omdat hij twijfels heeft bij de aansluitpunten van de buitenverlichting. Zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, blijkt hieruit niet dat de problemen zich (ook) in de grondkabel voordoen. Voor zover sprake is van ondeugdelijkheid van de door [huurder] zelf uitgevoerde werkzaamheden, zijn de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico.

Overige punten – geen sprake van gebreken (punten i., o., t., aa., bb., u)

4.25

Ten slotte heeft [huurder] nog een aantal punten opgevoerd die volgens hem gebreken aan de woning betreffen. Het gaat daarbij om:

- de voegen van de vloertegels in de entreehal ontbreken (punt i.);

- de vriezer maakt veel lawaai (punt o);

- de hemelwaterafvoer is kapot (punt t);

- schoorsteenkap moet vervangen (punt aa.)

- verzakte dakpannen (punt bb.)

- er zijn nog meer rioleringen verstopt (u.)

[verhuurder] heeft verweer gevoerd.

4.26

De kantonrechter overweegt ten aanzien van deze punten dat zonder nadere toelichting (die ontbreekt), niet kan worden vastgesteld dat deze punten gebreken zijn in de zin van de wet. Nergens blijkt uit dat en waarom [huurder] in zijn huurgenot wordt aangetast door deze gestelde gebreken. Daarbij merkt de kantonrechter op dat bij de dakpannen ook niet blijkt van een eventueel latent gebrek in de vorm van een risico op lekkage. Bovendien lijkt het erop dat de vriezer inmiddels al vervangen is, net als de schoorsteenkap waarbij [huurder] had aangegeven dat de kosten voor zijn rekening zijn. Ten aanzien van de riolering heeft [verhuurder] betwist dat sprake is van een verstopping. Als er al een verstopping is, dan kan deze volgens hem via meerdere ontstoppingspunten ontstopt worden. Uit de door [huurder] overgelegde verklaring van het rioleringsbedrijf blijkt niet dat nog sprake is van een verstopping. Wel wordt aangegeven dat mogelijk sprake is van wortelgroei. [huurder] heeft ook een foto overgelegd waarop een stuk riolering met wortelgroei te zien is. [verhuurder] heeft echter gemotiveerd betwist dat dit de afvoerleiding van de karkooi betreft. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter niet vast dat op dit punt sprake is van een gebrek dat door [verhuurder] hersteld moet worden.

Gestelde gebreken aan de CV (punten q., r., s,. en cc.)

4.27

Volgens [huurder] werken de verwarmingskranen van de CV op de bovenverdieping niet naar behoren. [verhuurder] heeft geweigerd dit gebrek te verhelpen. Als gevolg van de kapotte verwarming op de bovenverdieping ontstaat daar in de winter veel schimmel. De afvoerleidingen van de CV-ketel zijn verkalkt, wat heeft geleid tot verstopping en lekkage. Verder geldt dat de centrale thermostaat in de woonkamer hangt en niet aanslaat als de haard aanstaat.

4.28

Volgens [verhuurder] is met [huurder] besproken dat het CV-ketelonderhoud eens in de drie jaar zou plaatsvinden en dat dan meteen de paar vastzittende thermostaatknoppen bij dit onderhoud meegenomen zouden worden. Omdat [huurder] voor de verwarming van de woning gebruik maakte van een palletkachel en de radiatoren daarvoor niet gebruikte, was het verhelpen hiervan niet urgent. Uiteindelijk heeft het onderhoud aan de ketel op 3 augustus 2023 plaatsgevonden en toen zijn ook de knoppen losgemaakt. Wat betreft de schimmel boven had [huurder] het dakraampje kunnen gebruiken om te ventileren. De gestelde lekkage bij de CV-ketel is volgens [verhuurder] niet het gevolg van een defect in de CV-ketel of verstopping in de leiding, maar komt voort uit de pijp richting de waskamer. [verhuurder] voert aan dat hij heeft aangeboden met een flexibele veer het euvel te verhelpen, maar dat [huurder] dit niet wilde.

4.29

De kantonrechter overweegt dat [verhuurder] enerzijds erkent dat niet alle radiatoren boven functioneerden, omdat de thermostaatknoppen daarvan vast zaten, maar dat [huurder] anderzijds niet weerspreekt dat er geen acute noodzaak was om dat euvel te verhelpen, omdat [huurder] de woning verwarmde met een kachel. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat partijen met elkaar hebben gesproken over wie zorg zou dragen voor het ketelonderhoud en dat [huurder] uiteindelijk heeft aangegeven dat [verhuurder] het zelf zou moeten doen. [verhuurder] heeft daarbij per e-mail van 7 augustus 2022 het volgende laten weten aan [huurder] : “
Omdat jullie, als gezegd, de ketel ook feitelijk niet meer gebruiken om het huis met radiatoren te verwarmen, en dus vrijwel alleen voor warm water, verbruiken ook jullie een stuk minder gas. Ik heb het onderhoud van de beide Rehemaketels daarom voor volgend jaar zomer geagendeerd. Wij kunnen dan gelijktijdig vragen om radiatorkraan boven te vervangen…”Vervolgens heeft [huurder] hierop gereageerd met “
Bedankt voor de uitleg”.Vast staat dat het ketelonderhoud ook in augustus 2023 heeft plaatsgevonden. Nergens blijkt uit dat [huurder] in de tussenliggende periode aan [verhuurder] kenbaar heeft gemaakt dat de CV-ketel niet goed functioneert of lekt of dat eerder onderhoud noodzakelijk is. Onder deze omstandigheden heeft [huurder] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd waarom hier sprake is van een gebrek dat een beperking van het huurgenot oplevert.

4.3

Daar komt bij dat de gestelde gebreken wat betreft de CV-ketel ook niet onderschreven worden in het rapport van [bedrijf 1] . [bedrijf 1] schrijft daarover: “
Het is niet mogelijk om het functioneren van de radiatorkranen te controleren. Het niet functioneren van de verwarming op de verdieping is door ons niet te controleren. Onderhoud aan de cv-ketel is sinds 2020 niet uitgevoerd, 3 augustus is de cv-ketel gecontroleerd.”

Dat er nooit onderhoud aan de ketel is gepleegd, zoals [huurder] stelt, blijkt hier niet uit. Hiermee wordt eerder het standpunt van [verhuurder] onderschreven dat ketelonderhoud drie jaarlijks plaatsvindt. Ook rept [bedrijf 1] niet van een lekkage aan de ketel of onderdelen daarvan. Kortom, dat hier sprake is van een gebrek staat niet vast.

Dat [verhuurder] heeft aangeboden om een pijp richting de waskamer met een veer schoon te maken, wordt door [huurder] niet weersproken. Daar zou een lekkage vandaan kunnen komen. Wat die lekkage precies inhoudt, wat de ernst daarvan is en wat dat betekent voor het huurgenot van [huurder] wordt niet onderbouwd. Bij deze stand van zaken kan ook hier geen gebrek worden aangenomen.

4.31

[verhuurder] lijkt te erkennen dat er wel sprake is van schimmelvorming op de bovenverdieping. Er is ook een foto van het trapgat, waarbij schimmel zichtbaar is. Wat de oorzaak van deze schimmelvorming is, staat niet vast. Volgens [huurder] ligt dat aan de defecte verwarming. Een feit van algemene bekendheid is dat schimmel kan worden voorkomen door een combinatie van verwarmen en ventileren. Verwarmen was kennelijk op de bovenverdieping slecht mogelijk vanwege vastzittende thermostaatkranen. Zoals gezegd blijkt niet dat [huurder] om herstel heeft gevraagd, eerder dan bij brief van 21 juni 2023. Vervolgens is het niet kunnen verwarmen verholpen op 3 augustus 2023. Onder die omstandigheden dient deze schimmelvorming voor rekening van [huurder] te blijven.

4.32

Dat de thermostaat in de woonkamer zit merkt de kantonrechter ook niet aan als een gebrek in de zin van de wet. [huurder] kiest er kennelijk voor om de haard / kachel in de woonkamer te gebruiken om de woning te verwarmen. Dat de thermostaat dan niet aanslaat, is een direct gevolg van die keuze. Ook [bedrijf 1] merkt dit niet aan als een gebrek. Verder geldt dat [verhuurder] onweersproken heeft gesteld dat hij heeft aangeboden om de thermostaat te verhangen.

Verzakkende schuur (punt v.)

4.33

Volgens [huurder] is de schuur aan de voorkant aan het verzakken en gaat de deur van de schuur hierdoor moeizaam open. [verhuurder] voert aan dat de schuur (ook wel karkooi) niet verzakt, maar dat de oude schuurdeuren gewoon opgetild moeten worden bij openen en dat [huurder] dat bij aanvang van de huur heeft aanvaard.

4.34

De kantonrechter overweegt dat [bedrijf 1] in haar rapport hierover het volgende opmerkt: “
wij zijn van mening dat de schuurdeur uithangt en daardoor over de bestrating schraapt met als gevolg houtrot aantasting in de schuurdeur. Het gewicht van de schuurdeur is te veel voor 2 scharnieren en dit moeten er minimaal 3 zijn.”

[bedrijf 1] constateert daarbij houtrot aan de onderzijde van de schuurdeur. Vast staat aldus dat de schuurdeuren niet goed open en dicht kunnen en dat dit een bouwkundige oorzaak heeft, namelijk te weinig scharnieren. Dat er sprake is van een verzakkende betonplaat van de karkooi wordt door [huurder] later in de procedure gesteld (met daarbij foto’s), maar is een omstandigheid die door [bedrijf 1] niet wordt genoemd. Hiervan kan dan ook niet worden uitgegaan. De kantonrechter neemt wel aan dat dit een gebrek is dat tot enige vermindering van huurgenot leidt, nu de toegang tot de schuur hierdoor bemoeilijkt wordt. Ook al is de karkooi al oud, dat wil niet zeggen dat [huurder] niet mag verwachten dat hij de toegangsdeur niet normaal kan gebruiken. De kantonrechter zal dit punt aldus meenemen.

Doorgezakte dakbalk in de kleine schuur (punt w.)

4.35

[huurder] stelt dat in de kleine schuur in de achtertuin een balk is doorgezakt en dat deze met een metalen stut op zijn plaats wordt gehouden. [verhuurder] ontkent dat niet, maar voert aan dat dit komt, omdat [huurder] zonder toestemming de leghokken uit dit oude kippenhok heeft verwijderd om er een atelier van te maken. Deze leghokken ondersteunden de dakconstructie, aldus [verhuurder] . Volgens [huurder] waren de leghokken al door de vorige huurder verwijderd en bovendien is er geen relatie tussen de afwezigheid van de leghokken en de doorgezakte balk.

4.36

De kantonrechter overweegt dat [huurder] de woning met tuin en alle daarin aanwezige schuren, c.q. verblijfsruimtes heeft gehuurd. Dat de kleine schuur is verhuurd, specifiek om te worden gebruikt als kippenhok, blijkt nergens uit. De stelling dat de leghokken nog aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst wordt door [verhuurder] niet onderbouwd. Kortom, de kantonrechter gaat uit van een kleine schuur, die je als huurder moet kunnen betreden en kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld de opslag van spullen. Vast staat dat de dragende dakbalk van die kleine schuur is doorgezakt. [bedrijf 1] stelt hieromtrent vast: “
dakbalk gebroken in atelierruimte in de tuin. De toegepaste balken zijn te licht in afmeting deze zijn niet geschikt om het gewicht van dakconstructie te dragen. Met als gevolg dat deze doorhangen en kunnen breken.”

[bedrijf 1] categoriseert dit bouwkundig gebrek als ernstig. Hoewel [bedrijf 1] dat niet met zoveel woorden zegt, is de kantonrechter van oordeel dat door dit bouwkundige gebrek de functionaliteit van deze ruimte wordt aangetast, nu de dakconstructie kennelijk niet veilig is. Dat dit is veroorzaakt door [huurder] zelf is niet gebleken en bovendien geldt – al zouden de leghokken wel door [huurder] zijn weggehaald – dat het weghalen van leghokken niet zou mogen leiden tot doorzakken van een dakbalk. Dat is geen deugdelijke dakconstructie. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier sprake van een gebrek in de zin van de wet. De kantonrechter zal hiermee dus rekening houden bij de vordering tot huurprijsvermindering.

Lekkende gasleidingen (punt x.) en hoge stookkosten (punt z.)

4.37

Volgens [huurder] is sprake van lekkende gasleidingen. Hij huurt een gastank rechtstreeks van [bedrijf 4] , maar de leidingen naar het huis toe zitten niet in de huur inbegrepen. Deze leidingen zijn lek, waardoor gas is ontsnapt. Het gebrek is ook nog niet verholpen volgens [huurder] . [verhuurder] voert aan dat in 2020 is gebleken dat bij de afdichting van de drukregelaar een minimale hoeveelheid gas lekte. Het verlies aan gas was daarom minimaal. Enige tijd later heeft [bedrijf 4] een nieuwe drukregelaar geplaatst die [verhuurder] zelf heeft betaald en daarmee was het probleem verholpen.

4.38

Ter onderbouwing van zijn stelling dat er sprake is van een lekkage in de gasleiding, legt [huurder] een bon van [bedrijf 4] van 19 december 2020 over waarop staat: “
lekkage geconstateerd, zowel op regelaar, drukmeter als op de leiding”.Verder legt [huurder] een e-mail van [bedrijf 4] van 22 december 2020 over. Daarin staat: “
We hebben de foto’s van de chauffeur door onze technische dienst laten bekijken en zo te zien is de ingang van de regelaar lek. (…) m.b.t. het leidingwerk kunnen we vanaf de foto niet zien of daar een lekkage zit, hier zal de monteur dan meteen even naar kijken. Mogelijk dat er een koppeling dit die lekt dan kan hij dat meteen vervangen.”

Deze laatste e-mail is van latere datum dan de bon. In de e-mail wordt enkel bevestigd dat de regelaar lek is. Niet dat er ook lekkage zit in de leidingen, laat staan in leidingen die richting het huis lopen. Dat er bij vervanging van de regelaar alsnog zo’n lekkage is vastgesteld, blijkt nergens uit. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dan ook niet worden vastgesteld dat hier sprake is van een gebrek waarvoor [verhuurder] verantwoordelijk is. Dat [huurder] een heel hoog gasverbruik heeft, wordt door hem wel gesteld, maar dat wordt door [verhuurder] betwist en [huurder] onderbouwt die stelling niet. Daarmee komt de kantonrechter ook niet toe aan punt z., te weten dat [huurder] stelt dat hij door de slechte verduurzaming van de woning veel aan stookkosten betaalt. Ook dat wordt op geen enkele wijze onderbouwd.

Overlast van walnootbomen / overlast van ratten en muizen (punt y)

4.39

[huurder] stelt dat hij overlast ervaart van overhangende takken van een walnootboom die op het (naburige) erf van [verhuurder] staat. Door de walnoten is er extra overlast van muizen en ratten die de noten opslaan in de woning. Er bevinden zich zelfs nesten in het gehuurde. Het zelf snoeien van de walnootbomen valt niet onder zijn verantwoordelijkheid als huurder.

[verhuurder] voert aan dat de overlast van de walnootbomen minimaal is. In het buitengebied waar het gehuurde ligt, komen nu eenmaal muizen en ratten voor. Verder is het aan [huurder] zelf als huurder om de tuin te onderhouden en overhangende takken kan hij terugsnoeien en het afval naar een door verhuurder aangewezen plaats brengen, maar dat weigert hij te doen.

4.4

De kantonrechter overweegt dat in dit kader relevant is dat partijen – naast huurder en verhuurder – ook buren zijn. Die burenrechtelijke relatie wordt (o.a.) beheerst door artikel 5:44 BW Pro, waarin is bepaald dat de buur over wiens erf takken heen hangen, gerechtigd is deze overhangende takken eigenmachtig weg te snijden (en toe te eigenen) als de andere buur dat nalaat, ondanks aanmaning. Zou [verhuurder] dus weigeren om de overhangende takken van de walnootboom weg te halen, dan kan [huurder] dat zelf doen. In dit geval speelt een rol dat partijen hierover met elkaar gecommuniceerd hebben. [huurder] mailt op 8 augustus 2022 naar [verhuurder] : “
Even overleg er groeien een aantal grote takken van de walnoot bomen bij ons de tuin in. Ze nemen het licht weg van de planten en de fruitbomen waar ik een hoop tijd in steek. Kan ik deze snoeien als de noten er af zijn.”Daarop reageert [verhuurder] per e-mail van dezelfde dag: “
Je mag overhangende takken terugsnoeien. Liever in augustus dan in het najaar. En het snoeihout mag je aan de straat op de takkenhoop bij de beek leggen…”

Onder deze omstandigheid – waarbij [huurder] op zijn verzoek toestemming krijgt van [verhuurder] om de takken te snoeien – ziet de kantonrechter niet in, waarom de overhangende takken in de huurrelatie dan een gebrek zouden opleveren. Kennelijk kiest [huurder] er voor om de takken toch niet te snoeien, maar dan is dat geen omstandigheid die nu aan [verhuurder] kan worden tegengeworpen.

4.41

Wat betreft de gestelde overlast van muizen en ratten (volgens [huurder] veroorzaakt door de walnoten in zijn tuin), geldt dat [huurder] geen onderbouwing van deze overlast heeft ingebracht. [huurder] rept in zijn hiervoor genoemde e-mail met geen woord over overlast van muizen/ratten vanwege de walnootbomen. Maar ook verder blijkt nergens uit dat er overlast is van muizen/ratten en wat de omvang hiervan is. Onder omstandigheden kan overlast van muizen of ratten als een gebrek kwalificeren. In beginsel komt ongediertebestrijding op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder, maar enkel voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte. Dat van de uitzondering sprake is, is niet voldoende onderbouwd door [huurder] .

Lekkende waterleiding van de karkooi (punt dd)

4.42

[huurder] stelt dat de waterleiding naar de karkooi lekt. Dit wordt volgens hem veroorzaakt door de wortels van bomen op de oprit. Zijn loodgieter vermoedt dat dit de oorzaak is. [verhuurder] voert aan dat als al sprake is van een lekkende waterleiding, dit waarschijnlijk is veroorzaakt door toedoen van [huurder] zelf, nu hij in de buurt van de karkooi met een zware lopende trilmachine de nieuwe bestrating heeft aangestampt en de waterleidingen niet zo diep liggen. Verder voert [verhuurder] aan dat [huurder] gewoon zelf het kraantje in de watermeterput had kunnen controleren en dichtdraaien. Dat wilde [huurder] niet. Later heeft de loodgieter kennelijk alsnog de stopkraantjes vervangen en heeft [huurder] onterecht de kosten daarvan van de huur afgetrokken.

4.43

Wat betreft de stopkraantjes overweegt de kantonrechter dat op grond van het Besluit kleine herstellingen het aan de huurder is om kranen regelmatig te controleren en gangbaar te houden door deze te smeren of ontkalken. Als daar een lekkage optreedt, is het aan de verhuurder om deze kranen te repareren, tenzij dat komt door gebrekkig onderhoud door de huurder. In dit geval heeft [verhuurder] gevraagd aan [huurder] om de stopkraantjes te controleren toen hij aangaf dat er mogelijk een lekkage was. Dit is een handeling die van een huurder verwacht mag worden. [huurder] heeft dat kennelijk pas later laten doen door een loodgieter. De kosten die hiervoor zijn gerekend, kunnen nu niet meer in rekening worden gebracht bij [verhuurder] . [verhuurder] is hiervoor niet in verzuim geraakt.

4.44

Naast het lekkende stopkraantje is ook sprake van een lek in de waterleiding naar de karkooi. Een lekkende waterleiding is naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek dat leidt tot huurgenotvermindering. Bij aanvang van de huurovereenkomst was er een waterpunt in of nabij de karkooi. Vanwege het lek in de waterleiding kan in de karkooi nu geen water worden verbruikt. Bovendien kan een lekkage tot allerhande andere problemen leiden zoals verzakkingen en een verlies aan water. In beginsel is [verhuurder] als verhuurder gehouden dit gebrek te verhelpen, tenzij vast staat dat het gebrek aan de huurder is te wijten.

4.45

Partijen twisten over de vraag wie verantwoordelijk is voor de lekkage. [huurder] verwijst naar een werkbon van [bedrijf 5] . Op die werkbon staat: “
Svp vermelden dat lekkage niet kan komen door trillingen van bestrating schuurtje wat 5 meter verder staat.” En daaronder: “
wortels van bomen op oprit zijn waarschijnlijk de oorzaak lekkage”. Hoewel de kantonrechter met [verhuurder] van oordeel is dat hiermee niet zonder meer kan worden vastgesteld dat de lekkage aan de waterleiding is ontstaan door wortelgroei, kan evenmin worden vastgesteld dat de oorzaak aan [huurder] is te wijten. Het lag op de weg van [verhuurder] om zijn (bevrijdende) verweer gezien de betwisting door [huurder] op dit punt nader te onderbouwen. De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] dat niet, althans onvoldoende heeft gedaan. Daarom kan niet vast komen te staan dat de kapotte waterleiding is toe te rekenen aan [huurder] , is dus sprake van een gebrek in de zin van 7:204 BW en is het de verantwoordelijkheid van [verhuurder] als verhuurder om het herstel van dit gebrek op te pakken.

Kapot ruitje (punt c.)

4.46

Vast staat dat al bij het aangaan van de huur een ruitje kapot is in een raam in de woonkamer. [verhuurder] is van mening dat [huurder] eerder had kunnen klagen over dit ruitje, als [huurder] herstel had gewild. Bij aanvang van de huur heeft [huurder] hier niet om gevraagd en daarna zijn er meerdere gelegenheden geweest waarbij het vervangen van het ruitje eenvoudig had gekund. [verhuurder] heeft daarom wel herstel toegezegd, maar bij het eerst volgende groot onderhoud. De kantonrechter oordeelt dat een gebroken ruit een gebrek aan de woning is, dat de verhuurder moet herstellen. [verhuurder] heeft herstel toegezegd zodat de kantonrechter de vordering tot herstel zal toewijzen.

Isolatie van de zolder (punt p.)

4.47

[huurder] stelt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat [verhuurder] de zolder zou isoleren. [verhuurder] erkent dat hij voornemens was om het kleine achterzoldertje te gaan isoleren, maar betwist dat hij op dit punt een toezegging heeft gedaan. Hij zou volgens hem het voornemen uitvoeren afhankelijk van de beschikbaarheid van degene die het werk zou doen, maar ook van hetgeen het uitvoeren van het werk zou gaan kosten.

4.48

[huurder] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een e-mailbericht overgelegd van 28 augustus 2020. Daarin schrijft [verhuurder]
“[…] Afgelopen maandag zou — als drie maal plechtig beloofd - [naam] aan het achterzoldertje beginnen ... en dus niks meer van hem gehoord of gezien . Echt waardeloos. Ik laat het maar even zo ... . als hij het alsnog wil doen dan zal het dat ons wel laten weten , denk ik maar zo.[…]”Daarop heeft [huurder] dezelfde dag per e-mail gereageerd
“[…] Oke zal ik doen.anders heb ik nog wel iemand voor je die het wil doen denk ik.[…]”.

4.49

Hieruit blijkt weliswaar dat [verhuurder] het voornemen had om het achterzoldertje te laten isoleren door [naam] , maar door de tekst ‘
Ik laat het maar even zo … als hij het alsnog wil doen …’, volgt hieruit naar het oordeel van de kantonrechter niet zondermeer dat [verhuurder] een toezegging heeft gedaan om het zoldertje ook te laten isoleren als [naam] niet zou kunnen. Hierover is ook niets in de huurovereenkomst vastgelegd. Evenmin heeft [huurder] andere stukken overgelegd waaruit blijkt dat [verhuurder] hier een concrete toezegging heeft gedaan, althans welke afspraken op dit punt precies zijn gemaakt. Dat had wel op de weg van [huurder] gelegen, omdat hij zich beroept op nakoming van deze afspraak. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [verhuurder] tekort geschoten is in de nakoming van een verplichting en evenmin dat sprake is van een gebrek dat door [verhuurder] hersteld moet worden.

Boktor in de voordeur (punt ee.)

4.5

[huurder] heeft gesteld dat er onder andere in de voordeur boktorren zitten die schade toebrengen. In het rapport van [bedrijf 1] staat dat bij de voordeur sporen van een houtboorder (houtworm) zijn aangetroffen. De kantonrechter gaat hier ook vanuit. Zoals hierboven bij de klacht over de walnootbomen al is overwogen, komt ongediertebestrijding in beginsel voor rekening van de huurder. Dat is alleen anders als daaraan noemenswaardige kosten zijn verbonden en de aanwezigheid van het ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte. Dat van deze uitzondering sprake is, is ook op dit punt niet voldoende onderbouwd door [huurder] . Daarmee is het dus geen gebrek.

Herstel gebreken

4.51

Op grond van de voorgaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] de volgende gebreken dient te herstellen:

de gevolgen van het optrekkend vocht in de muren op de begane grond (schimmel en waar nodig stuukwerk);
de bestrating, waarbij niet zonder meer bomen moeten worden gekapt, maar wel zodanig dat sprake is van een goed toegankelijk tuinpad van en naar de woning;
de deur van de karkooi, zodanig dat deze zonder op te tillen normaal bruikbaar is en daarnaast herstel van de aan de deur ontstane schade;
de dakconstructie van de kleine schuur;
de lekkage in de waterleiding naar de karkooi;
het gebarsten ruitje in de woonkamer;

Derving huurgenot

4.52

De kantonrechter is van oordeel dat de onder 4.51 genoemde gebreken het huurgenot van [huurder] zodanig verminderen dat hij op grond van artikel 7:207 BW Pro recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. Volgens artikel 7:207 BW Pro kan de huurder een huurvermindering vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Huurprijsvermindering

4.53

[huurder] heeft gesteld dat de gebreken al bij aanvang van de huur aanwezig waren en dat [verhuurder] hiervan op de hoogte was. [verhuurder] heeft dit gemotiveerd betwist. [huurder] heeft zijn stellingen niet nader onderbouwd. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat [verhuurder] ten tijde van het aangaan van de huur al in voldoende mate bekend was met de gebreken. [huurder] heeft met zijn ingebrekestelling van 21 juni 2023 [verhuurder] op de hoogte gesteld van deze gebreken. Daarom kan hij vanaf die datum huurvermindering vorderen. Gelet op de omvang van de gebreken – waarbij met name de schimmelproblematiek in de woning zwaar weegt, omdat die directe gevolgen heeft voor de leefbaarheid van de woning – ziet de kantonrechter aanleiding om te komen tot een huurprijsvermindering van 20%. Dit betekent dat de huurprijs vanaf 1 juli 2023 € 1.249,20 bedraagt.

Proceskosten

Gelet op de omstandigheid dat partijen over en weer in het gelijk en in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen proceskosten in conventie draagt.

in reconventie

4.54

[verhuurder] stelt dat [huurder] meerdere verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt en vordert alsnog nakoming. De kantonrechter beoordeelt deze hieronder puntsgewijs.

Bedrijfsloods/tuinhuisje

4.55

[verhuurder] stelt dat [huurder] op 28 oktober 2023 naast de woning zonder toestemming een bedrijfsloods heeft geplaatst en vordert verwijdering. [huurder] betwist dat sprake is van een bedrijfsloods. Het gaat volgens hem om een tuinhuisje waar hij visspullen en tuinkussens in opslaat. Dat kan volgens hem niet in het huis, omdat het daar te vochtig is. [huurder] betwist niet dat hij het tuinhuisje zonder toestemming heeft geplaatst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij erkend dat het daarom weg moet, al is hij ook bereid om het huisje groen te schilderen. [verhuurder] houdt echter vast aan verwijdering. Omdat [huurder] het huisje zonder toestemming heeft geplaatst en hij niet, althans onvoldoende heeft gesteld dat hij een zwaarwegend belang heeft bij behoud van het tuinhuisje, wijst de kantonrechter de vordering van [verhuurder] op dit punt toe.

Bedrijfsactiviteiten

4.56

[verhuurder] stelt dat (in strijd met de bestemming van het gehuurde) sprake is van bedrijfsmatige activiteiten door [huurder] in de karkooi en gebruik van de karkooi als werkplaats en opslag. [huurder] heeft dit betwist. [verhuurder] heeft niet nader onderbouwd waaruit deze bedrijfsmatige activiteiten in de karkooi blijken, zodat de kantonrechter dit niet kan vaststellen.

Opslag en parkeren

4.57

[verhuurder] voert aan dat [huurder] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om de tuin uitsluitend als tuin te gebruiken en niet als opslagruimte. Daarbij heeft hij enkele foto’s overgelegd waarop hout bij de karkooi en een aanhangertje, een lege (boot-)trailer en een aanhanger met steigeronderdelen [verder: aanhangers] te zien zijn. In de AV bij de huurovereenkomst is opgenomen:

“9.1 Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, boten e.d.”

4.58

[huurder] heeft erkend dat hij hout opslaat op het terrein. De aanhangers zijn weg of staan naast het huis. [verhuurder] heeft aangegeven dat dat geen probleem is, zolang ze op de oprit staan. Discussiepunt is een plaats in de voortuin vlakbij de karkooi. [huurder] stelt dat hier al sprake was van een parkeerplaats bij het aangaan van de huurovereenkomst en heeft een advertentiefoto van destijds overgelegd. [verhuurder] betwist dat dit een parkeerplaats is en dat het een advertentiefoto betreft.

4.59

De houtopslag op het erf/in de tuin is op grond van de AV niet toegestaan. [huurder] moet deze daarom verwijderen. [verhuurder] heeft daarbij een dwangsom gevorderd van € 100,00 per dag dat [huurder] met het verwijderen in gebreke is. De gevorderde dwangsom zal naar redelijkheid worden gematigd en aan een maximum worden gebonden tot het in de beslissing te vermelden bedrag.

4.6

Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt niet, althans onvoldoende dat sprake is van een parkeerplaats op de plek in de tuin waar de geparkeerde auto is gefotografeerd. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat die plek als parkeerplaats gebruikt mag worden, zodat ervan moet worden uitgegaan dat deze plek behoort tot de tuin waar niet geparkeerd mag worden. Omdat echter niet blijkt dat op dit moment sprake is van parkeren of stallen op een andere plek dan op de oprit, wijst de kantonrechter het op dit punt gevorderde af. [huurder] moet de betreffende plek in de tuin dus voortaan wel vrijhouden en niet meer als parkeerplaats gebruiken.

Purschuim in karkooi en kleine schuur

4.61

[verhuurder] heeft gesteld en met foto’s onderbouwd dat [huurder] op diverse plaatsen in en aan de karkooi en kleine schuur (pur-)schuim heeft gespoten. Dit is volgens hem niet netjes afgewerkt, maar dat moet nog wel gebeuren. [huurder] heeft het aanbrengen van (ongedierte) schuim niet betwist, maar heeft gesteld dat hij een deel al netjes heeft gemaakt en voor het overige toestemming nodig heeft van [verhuurder] om dat vanaf het erf van [verhuurder] te realiseren. Omdat [huurder] deze vordering erkent, zal de kantonrechter deze toewijzen. [verhuurder] moet [huurder] dan natuurlijk wel toelaten tot zijn erf om het schuim netjes af te werken aan de zijde van [verhuurder] .

Open houthok en vijver

4.62

[huurder] heeft erkend dat hij het open houthok heeft dichtgemaakt. Daarbij heeft hij niet betwist dat hij dit zonder toestemming heeft gedaan. Hij wil dit graag zo laten, omdat hij daarin onder andere fietsen stalt. De vijver is volgens hem weer dichtgemaakt, met zand en aarde opgevuld en voorzien van beplanting. [verhuurder] wil dat het houthok weer in originele staat wordt teruggebracht. Volgens hem is de vijver onvoldoende dichtgemaakt en is daarbij de verhoging waarop het huis staat verder heeft afgegraven. Dat is volgens hem absoluut niet de bedoeling.

4.63

Uit de toelichting van beide partijen volgt dat [huurder] een vijver heeft aangelegd met bijbehorende aankleding. Het is de kantonrechter niet gebleken dat [huurder] hiermee in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, omdat [verhuurder] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat het hier gaat om het gebruik van de tuin als siertuin. Omdat [huurder] bovendien heeft toegezegd de rotsformaties bij vertrek uit de woning te zullen verwijderen, ziet de kantonrechter onvoldoende grond voor toewijzing van deze vordering. Voor zover [verhuurder] van mening is dat het aanvullen van de uitgegraven vijver door [huurder] onvoldoende is en daarmee een voor de waterstand ongunstige of zelfs gevaarlijke situatie bestaat, heeft hij daarvoor onvoldoende gesteld. Daarom wordt ook niet aan bewijslevering op dat punt toegekomen. Wat betreft het houthok is sprake van een aanpassing zonder toestemming van de verhuurder, maar niet gebleken is dat [verhuurder] op dit moment voldoende belang heeft bij het tussentijds terug veranderen van de situatie. Op het moment dat [huurder] het gehuurde ooit zou verlaten kan deze verandering ongedaan worden gemaakt.

Dakspanten kleine schuur

4.64

In conventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat [verhuurder] de dakconstructie dient te herstellen. Herstel door [huurder] zal de kantonrechter daarom afwijzen.

Niet betaalde huur en wettelijke rente

4.65

Vast staat dat [huurder] in december 2023 en januari 2024 niet de volledige huur aan [verhuurder] heeft betaald. Uit door [verhuurder] overgelegde e-mailberichten van [huurder] volgt dat [huurder] de bedragen van diverse rekeningen van de huur van deze maanden heeft afgetrokken.

Hoewel [huurder] niet heeft aangegeven op grond waarvan hij de bedragen heeft afgetrokken van de huur, gaat de kantonrechter ervan uit dat [huurder] daarbij een beroep doet op verrekening op grond van artikel 6:127 lid 2 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening heeft, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Hieraan heeft [huurder] echter niet voldaan.

In conventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat [huurder] geen recht heeft op vergoeding van de door hem gevorderde kosten. Dat betekent dat [huurder] geen vordering tot betaling van een schuld op [verhuurder] had. Daaruit volgt dat [huurder] deze kosten niet mocht verrekenen met de huur, zodat hij ten onrechte niet de volledige huur van december 2023 en januari 2024 heeft betaald.

[verhuurder] vordert over het te weinig betaalde een bedrag wegens te late betaling vanaf de 28e van de voorafgaande maand. Een dergelijke schadevergoeding is geregeld in artikel 6:119 BW Pro. Op grond daarvan heeft [verhuurder] recht op betaling van de wettelijke rente over het te weinig betaalde over de periode waarin [huurder] in verzuim was met betalen. Het verzuim treedt in zodra [huurder] de huur niet op tijd, zijnde vanaf de 28e dag van de voorafgaande maand volgens de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst deze vordering daarom toe.

Herstel van waterleiding en elektriciteitsnet

4.66

In conventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat [verhuurder] de waterleiding dient te herstellen. Herstel door [huurder] zal daarom worden afgewezen.

[verhuurder] heeft aangevoerd dat [huurder] extra elektraleidingen heeft aangelegd naar de karkooi en de bijgebouwen, zonder toestemming van [huurder] . [verhuurder] vordert herstel van het elektriciteitsnet naar de karkooi en de bijgebouwen. [huurder] heeft betwist dat hij extra leidingen heeft aangelegd. Uit de door partijen overgelegde stukken volgt weliswaar dat [huurder] werkzaamheden heeft uitgevoerd en laten uitvoeren aan de elektra, maar niet is gebleken dat deze werkzaamheden op iets anders zien dan op herstel. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat sprake is van extra elektraleidingen en waarop deze precies zien. In conventie heeft de kantonrechter ten aanzien van de op dit punt uitgevoerde herstelwerkzaamheden al geoordeeld dat de eventuele gevolgen van ondeugdelijk uitgevoerd herstel voor rekening en risico van [huurder] komen. Dat betekent dat [huurder] het benodigde herstel moet uitvoeren.

Afvalwater buitenkeuken en chloorwater

4.67

[verhuurder] wenst een boete op te laten leggen door de kantonrechter voor het geval [huurder] afvalwater van zijn buitenkeuken of het chloorwater uit zijn zwembad in de grond zal laten lopen. [verhuurder] heeft niet, althans onvoldoende gesteld dat sprake is van het in de grond laten lopen van dit water. Daarom blijkt niet van een tekortkoming van [huurder] op dit punt. De kantonrechter kan op dit punt daarom geen boete of, voor zover door [verhuurder] bedoeld, een dwangsom opleggen.

Proceskosten

4.68

[huurder] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [verhuurder] procedeert zonder gemachtigde. Daarom worden de proceskosten van [verhuurder] tot dit vonnis vastgesteld op € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten van [verhuurder] en een bedrag van € 20,00 aan nakosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [verhuurder] om binnen drie maanden na vandaag de volgende gebreken te herstellen:

de gevolgen van het optrekkend vocht in de muren op de begane grond
de bestrating
de deur van de karkooi
de dakconstructie van de kleine schuur
lekkage in de waterleiding
het gebarsten ruitje in de woonkamer.

5.2.

verklaart voor recht dat de maandelijkse huurprijs over de periode 1 juli 2023 tot aan de dag waarop de gebreken verholpen zijn een bedrag bedraagt van € 1.249,20,

5.3.

veroordeelt [verhuurder] om de door [huurder] als gevolg van de huurvermindering teveel betaalde huur over de periode vanaf 1 juli 2023 tot de datum van dit vonnis aan [huurder] terug te betalen,

5.4.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten van de procedure draagt;

in reconventie

5.5.

veroordeelt [huurder] om binnen een termijn van drie maanden

het tuinhuisje te verwijderen en de tuin op die plek in de oorspronkelijke staat terug te brengen,
het in de karkooi en de kleine schuur aangebrachte schuim binnen en buiten strak af te snijden en deugdelijk af te werken, zodat dit niet meer zichtbaar is,
de gebreken aan het elektriciteitsnet te herstellen.

5.6.

veroordeelt [huurder] om binnen een termijn van drie maanden de geplaatste houtkorf te verwijderen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [huurder] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen, met een maximum van € 1.500,00,

5.7.

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen

een bedrag van € 493,27 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 28 november 2023 tot aan de dag van volledige betaling
een bedrag van € 1.370,13 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 28 december 2023 tot aan de dag van volledige betaling

5.8.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten, vastgesteld op € 70,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

zowel in conventie als reconventie

5.10.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.

Huurgeschil over gebreken woning, herstelverplichtingen en huurprijsvermindering

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten