Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11364821 \ CV EXPL 24-3790
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: gedaagden, en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd, omdat de huurder – zoals WonenBreburg stelt – tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs en twee vuurwapens in het gehuurde. De kantonrechter wijst de vorderingen van WonenBreburg af wegens bijzondere omstandigheden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 januari 2025
- de akte overlegging productie 1 van gedaagden
- de mondelinge behandeling van 17 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. [gedaagde 1] huurt met ingang van 13 juni 2006 van WonenBreburg de zelfstandige sociale huurwoning aan [adres] (hierna: het gehuurde / de woning).
In de woning wonen al geruime tijd ook [gedaagde 2] , de dochter van een vriend van [gedaagde 1] , en haar minderjarige dochter van zes jaar oud.
b. In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)Artikel 20 De Pro bestemming van het gehuurde
2.1.
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, enkel voor huurder en de leden van zijn huishouden.(…)”
c. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
d. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
6.2
gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele ‘spelregels’ die door de verhuurder zijn opgesteld.(…)
6.2.2.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.(...)
Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd verbod.(…)
6.7
overlast
(…)
6.7.3
Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc.
Artikel 14 De Pro aansprakelijkheid van huurder en verhuurder
(…)
14.2
Huurder is jegens verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die vanwege huurder het gehuurde gebruiken of zich vanwege huurder daarop bevinden.(…)”
e. Medio 2019 heeft [gedaagde 1] toestemming verzocht voor inwoning van [gedaagde 2] . Die toestemming is door WonenBreburg verleend, maar daarbij is uitdrukkelijk aangegeven dat [gedaagde 2] geen medehuurder wordt.
f. Op 28 april 2023 heeft de politie naar aanleiding van informatie van Team Criminele Inlichtingen een onderzoek ingesteld in de woning. De politie heeft in de woning twee handvuurwapens, € 11.045,00 aan contant geld, 350 gram XTC-pillen, 0,5 gram ketamine, 0,5 gram cocaïne en 30 ml cannabisolie aangetroffen.
g. Bij brief van 17 mei 2023 is WonenBreburg door de gemeente Breda geïnformeerd en heeft de burgemeester van de gemeente Breda zijn voornemen tot sluiting van de woning voor de duur van drie maanden kenbaar gemaakt.
h. Op 5 juni 2023 heeft WonenBreburg in haar zienswijze de gemeente Breda bericht dat zij geen bezwaar heeft tegen het voornemen tot sluiting van de woning.
i. Op enig moment is WonenBreburg als belanghebbende partij met een aantal andere (zorg)partijen uitgenodigd voor een zorgconferentie vanwege de aanwezigheid van een minderjarig kind in de woning (het kind van [gedaagde 2] ).
Mede naar aanleiding daarvan heeft de gemeente Breda op 21 juli 2023 besloten dat sluiting van de woning in dit specifieke geval geen passende maatregel is en is een formele waarschuwing gegeven.
j. Daarna is de woonconsulente van WonenBreburg wegens ziekte uitgevallen.
k. Op 20 december 2023 heeft WonenBreburg het verzoek tot medehuurderschap van [gedaagde 2] ontvangen. Daarop heeft WonenBreburg [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek hierover alsmede over de aangetroffen goederen in de woning.
l. In januari 2024 heeft WonenBreburg de bestuurlijke rapportage van de politie van
23 december 2023 ontvangen.
m. Wegens opnieuw uitval wegens ziekte van de waarnemend woonconsulente heeft WonenBreburg pas op 13 februari 2024 kennis genomen van de bestuurlijke rapportage.
Het gesprek met [gedaagde 1] heeft daardoor in april 2024 plaatsgevonden. Toen is het voornemen tot beëindiging van de huurovereenkomst besproken.
n. In haar e-mail van 18 juni 2024 heeft WonenBreburg [gedaagde 1] bericht dat zij heeft besloten om de huuroverkomst te willen beëindigen en [gedaagde 1] de mogelijkheid geboden om de huur vrijwillig op te zeggen.
o. [gedaagde 1] heeft de huur niet vrijwillig opgezegd.
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert samengevat:
I. ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, de tussen WonenBreburg en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres] ;
II. gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning;
III. [gedaagde 1] te veroordelen om aan WonenBreburg te betalen de maandelijkse huur/gebruiksvergoeding van € 804,76 per maand vanaf 1 november 2024 tot de datum van ontruiming;
IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
WonenBreburg wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.2.
WonenBreburg legt – samengevat – aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen op grond van de wet, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Volgens WonenBreburg is gezien de (hoeveelheid) aangetroffen middelen, te weten een handelshoeveelheid, en de overige zaken die zijn aangetroffen, waaronder een aanzienlijk bedrag aan contant geld, sprake geweest van bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast gebruiken gedaagden de woning voor illegale activiteiten, waaronder het bezit van wapens en munitie en drugshandel. Hiermee hebben gedaagden, of heeft [gedaagde 1] althans, in strijd gehandeld met artikel 2 van Pro de huurovereenkomst, en de artikelen 6.1.1, 6.2.2 en 7.7.3 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro. Het bezit en de handel in verdovende middelen en het bezit van vuurwapens vormt een gevaar voor omwonenden en tast de veiligheid aan. Dit soort bedrijfsmatige activiteiten gaan doorgaans (veelvuldig) gepaard met overlast en tasten de leefbaarheid in de buurt aan. Bovendien heeft een politie inval plaatsgevonden die niet onopgemerkt is gebleven in de buurt. Met het voorgaande hebben gedaagden in strijd gehandeld met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht. WonenBreburg hanteert een zero-tolerance beleid. Van een acute noodsituatie ten aanzien van het minderjarige kind is geen blijk gegeven. Een belangenafweging dient in het voordeel van WonenBreburg uit te vallen. Dat het enige tijd heeft geduurd voordat WonenBreburg besloot de huurovereenkomst te willen beëindigen, heeft te maken met het feit dat de betrokken woonconsulente langere tijd afwezig is geweest wegens ziekte en dat het vanaf september 2023 een aantal maanden heeft geduurd voordat WonenBreburg de verzochte bestuurlijke rapportage ontving en daarvan pas in januari 2024 kennis kon nemen. WonenBreburg heeft zich misschien niet verzet tegen het open houden van de woning door de burgemeester, maar dat betekent niet dat WonenBreburg geen eigen keuze kan maken tot ontbinding en ontruiming. WonenBreburg heeft geen toezegging gedaan dat zij niet tot ontbinding en ontruiming zou overgaan. Ook zijn er geen bijzondere omstandigheden aanwezig als gevolg waarvan bij gedaagden het vertrouwen is gewekt dat WonenBreburg haar aanspraak op dit recht niet meer geldend zou maken. Bovendien is bij toepassing van rechtsverwerking terughoudendheid geboden, aldus WonenBreburg.
4.3.
Gedaagden voeren verweer. Gedaagden vinden dat de vordering van WonenBreburg moet worden afgewezen en willen dat WonenBreburg in de proceskosten wordt veroordeeld.
4.4.
Gedaagden voeren als verweer aan dat sprake is van één (beperkte) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en dat gedaagden een bijzonder belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst. Hoewel het voorhanden hebben van verdovende middelen een tekortkoming is, is deze niet zo ernstig dat dat moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Er was geen sprake van handel vanuit de woning. Het betrof louter het voorhanden hebben van deze zaken. [gedaagde 1] heeft de wapens van een kennis gekregen en in de kast bewaard. Deze waren stuk. Niet is gebleken van aanloop, overlast of andere omstandigheden welke leiden tot verstoring van de openbare orde. Er is sprake van een eenmalige, beperkte overtreding van slechts één van de huurvoorwaarden en naar de mening van gedaagden van onvoldoende gewicht. Bovendien is het al langere tijd geleden, waardoor de signaalfunctie bij ontbinding is vervallen. Vanwege de bijzondere omstandigheden van gedaagden heeft de burgemeester afgezien van sluiting van de woning. Gedaagden menen dat WonenBreburg heeft toegezegd dat de huur niet zou worden beëindigd. Een dergelijke toezegging is ook niet onwaarschijnlijk, er wordt namelijk wel vaker gewerkt met laatste kans contracten. Voorts heeft WonenBreburg inmiddels haar rechten verwerkt door toe te zeggen af te zien van ontbinding, althans door deze schijn op te wekken door ruim een jaar lang geen enkele actie te ondernemen nadat er met de gemeente was gesproken over de noodzaak van voortzetting van bewoning van de woning. Gedaagden mochten er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In geschil is of [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierna zal eerst worden ingegaan op de vraag of [gedaagde 1] tekort is geschoten.
5.2.
Vaststaat dat de politie in de woning twee handvuurwapens, € 11.045,00 aan contant geld, 350 gram XTC-pillen, 0,5 gram ketamine, 0,5 gram cocaïne en 30 ml cannabisolie heeft aangetroffen. [gedaagde 1] heeft verklaard dat voornoemde zaken van hem waren. In artikel 6 van Pro de huurvoorwaarden is handel in drugs verboden. Tevens is het verboden om de bestemming van het gehuurde te wijzigen. Afgezien van het aantreffen van de goederen zijn er geen aanwijzingen van drugshandel of dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Er zijn geen meldingen van overlast bekend, zowel bij WonenBreburg als de politie, en er is ook geen andere informatie die wijst in de richting van drugshandel. Dat komt dan ook niet vast te staan. Met het in de woning aanwezig hebben van twee handvuurwapens en drugs heeft [gedaagde 1] zich echter niet als een goed huurder gedragen en in strijd met artikel 7:213 BW Pro gehandeld.
5.3.
Hoewel het even heeft geduurd voordat WonenBreburg een dagvaarding strekkende tot ontbinding en ontruiming heeft uitgebracht, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van rechtsverwerking. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog gelden wordt gemaakt. Dat daarvan sprake is, hebben gedaagden niet (voldoende) onderbouwd gesteld.
5.4.
Gedaagden doen een beroep op de tenzij-clausule in artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW Pro genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1).
5.5.
Gebleken is dat sprake is van een kwetsbaar gezin dat begeleiding krijgt van ambulante jeugdhulpverlening. Gelet op de kwetsbaarheid van gedaagden en met name het minderjarige kind van [gedaagde 2] die ook in de woning verblijft, heeft de burgemeester destijds na een zorgconferentie besloten om niet tot sluiting van de woning over te gaan. Gedaagden hebben veel steun aan elkaar, ook in de zorg voor het minderjarige kind van [gedaagde 2] . Ter zitting heeft de ambulante hulpverlener benadrukt dat gedaagden goed samenwerken en dat zij, ook in het belang van de minderjarige niet van elkaar gescheiden zouden moeten worden. Dit is niet door WonenBreburg betwist. De zorgverlening was eerst gericht op [gedaagde 2] en de opvoeding van de minderjarige. Inmiddels krijgt ook [gedaagde 1] hulpverlening aangeboden. Tegenover deze bijzondere omstandigheden staat dat sprake is van een ernstige tekortkoming, die bovendien maar matig is verklaard door gedaagden. Anderzijds moet worden meegewogen dat niet is gebleken dat de veiligheid van omwonenden in het geding is geweest. Tevens is niet gebleken van aanloop van naar de woning door drugsgebruikers of anderen. Ook zijn er geen meldingen van overlast in de woonomgeving. In die zin blijft de tekortkoming, die wel ernstig is, beperkt tot het eenmalig aantreffen van de goederen. De kantonrechter weegt in belangrijke mate mee dat de constatering al van langere tijd geleden is, namelijk april 2023, het is inmiddels twee jaar later. De signaalfunctie die uitgaat van een ontbinding en ontruiming, waar WonenBreburg belang bij heeft, is daarom vervaagd. Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de belangen van WonenBreburg bij het handhaven van een veilige woonomgeving, is de kantonrechter van oordeel dat in dit specifieke geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen van WonenBreburg tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afwijzen. Ook de nevenvorderingen zullen worden afgewezen.
5.6.
WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
Totaal
€
408,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van WonenBreburg af,
6.2.
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.