Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11429596 \ VV EXPL 24-85
Vonnis in kort geding van 15 januari 2025
in de zaak van
Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid LAURENTIUS,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Laurentius,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[vennoot 1] en [vennoot 2] , vennoten van [bewindvoerder] VOF te [plaats] , in de hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster], geboren op [geboortedatum] 1999,
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [bewindvoerder] en [huurster] , gezamenlijk ook [gedaagden] genoemd,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx,
procederend met toevoeging [nummer] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de brief van 19 december 2024 met producties 1 tot en met 9 van [huurster]
- de mondelinge behandeling van 23 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [huurster] .
- de mondelinge behandeling van 23 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [huurster] .
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. Tussen partijen heeft vanaf 15 mei 2018 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan [adres 1] . [huurster] heeft hier jarenlang overlast veroorzaak in de vorm van geluidsoverlast, ruzies, geweld tegen medebewoners en het dumpen van afval. Laurentius heeft aan [huurster] een tweede kans gegeven om een nieuwe woning in een andere buurt te huren.
b. Met ingang van 3 juni 2024 is er een huurovereenkomst gesloten tussen Laurentius en [huurster] voor de woning, staande en gelegen te [adres 2] (hierna: de woning/het gehuurde).
c. Deze huurovereenkomst bevat een allonge. In deze allonge staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Overwegingen:
1) Vanuit omwonenden heeft Laurentius in de periode van 2018 tot januari 2024 een groot aantal meldingen van (ernst/ge) overlast veroorzaakt door huurder ontvangen. In deze periode was huurder woonachtig aan [adres 1] .
2) De meldingen bestaan uit het veroorzaken van geluidsoverlast, ruzies, meerdere geweldsincidenten tegen medebewoners, het dumpen van afval in gang en buitenterrein en het niet opvolgen van aanwijzingen van Laurentius. Naast de ervaren overlast voelden omwonenden zich ook zeer onveilig door het gedrag van huurder en haar bezoek.
3) Laurentius is hierover het gesprek met huurder aangegaan en heeft met huurder vastgesteld dat er een reëel risico is, gelet op de specifieke achtergronden van huurder, dat huurder zich opnieuw niet zal gaan gedragen zoals een goed huurder betaamt. Huurder realiseert zich dat dat niet toelaatbaar is.
4) Met huurder is daarom overeengekomen dat verhuizing van huurder uit het complex is noodzakelijk is voor de veiligheid van omwonenden en van huurder zelf. Huurder heeft hiervoor de woning aan [adres 2] toegewezen gekregen.
5) Huurder heeft daarnaast aangegeven bereid te zijn, haar woon- en leefgedrag ingrijpend aan te passen waardoor Laurentius bereid is om aan huurder een laatste kans te bieden onder strikte voorwaarden, waaronder het tekenen en het naleven van een zogenaamde
gedragsaanwijzing. (…)
Artikel 2. Gedragsaanwijzing
a. Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken door, meer in het bijzonder maar niet beperkt tot, het veroorzaken van geluidsoverlast, ruzies, geweld tegen medebewoners, het dumpen van afval en het niet opvolgen van aanwijzingen van Laurentius.
b. Huurder zal zich bij conflicten van omwonenden onthouden van ongewenst gedrag richting omwonenden en huurder zal de situatie vervolgens bespreken met Laurentius.
c. Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van Laurentius en instanties constructief en welwillend op te stellen.
d. Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst bewonen. (…)”
d. In de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Artikel 6.7 U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast van u hebben (…)
Artikel 6.8 U behandelt ons en onze medewerkers met respect
Dat betekent dat u onder andere:
* niet scheldt;
* niemand bedreigt:
* geen geweld gebruikt;
* geen discriminerende of beledigende opmerkingen maakt. Dit geldt ook voor uw huisgenoten en bezoekers. (…)”
e. Bij beschikking van 10 januari 2023 heeft de kantonrechter te Breda een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [huurster] .
f. Omwonenden hebben op 3, 5 en 11 oktober 2024 klachten van overlast geuit bij Laurentius.
g. Laurentius heeft naar aanleiding van deze klachten [huurster] uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor op 16 oktober 2024. Tijdens dit gesprek hebben [huurster] en haar moeder zich intimiderend en dreigend uitgelaten jegens de medewerkers van Laurentius en heeft [huurster] stoelen omgeschopt en schilderijen van de muur getrokken.
h. Op 23 en 24 oktober 2024 en 8 november 2024 hebben omwonende weer klachten van overlast geuit bij Laurentius.
3.Het geschil
3.1.
Laurentius vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres 2] .
3.2.
Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurster] zich niet houdt aan de afspraken zoals opgenomen in de allonge bij de huurovereenkomst. Zij veroorzaakt opnieuw overlast in de nieuwe woonomgeving. Er is sprake van geluidsoverlast, ruzies met geweld en druggerelateerde activiteiten. Omwonenden uiten klachten over [huurster] en voelen zich niet veilig. Op 3 oktober 2024 heeft de politie de voordeur moeten intrappen vanwege een escalatie in de woning. Op 16 oktober 2024 hebben [huurster] en haar moeder zich ernstig misdragen op het kantoor van Laurentius. Zij hebben zich agressief en bedreigend opgesteld tegenover medewerkers en spullen op het kantoor van Laurentius vernield. [huurster] heeft ook gezegd dat zij het kantoor van Laurentius en de woning in brand zal steken. Laurentius heeft de verplichting om aan haar huurders rustig huurgenot te verschaffen. Sinds [huurster] in de woning is komen wonen, is het woonplezier en huurgenot van omwonenden sterk afgenomen door het overlastgevende gedrag van [huurster] . Gelet op de aanhoudende overlast en de misdragingen op het kantoor van Laurentius wil Laurentius de huurrelatie met [huurster] op de kortst mogelijke termijn beëindigen, aldus Laurentius.
3.3.
[huurster] voert verweer. [huurster] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure.
3.4.
[huurster] betwist het spoedeisend belang van deze procedure, omdat er de afgelopen 2,5 maanden geen enkel overlast is geweest. Daarnaast betwist [huurster] dat sprake is van ernstige en structurele overlast. [huurster] is half juli 2024 in de woning gaan wonen. [huurster] erkent dat zij op het oude adres veel overlast heeft veroorzaakt en dat partijen naar aanleiding daarvan in een allonge een gedragsaanwijzing hebben afgesproken. [huurster] houdt zich echter wel aan de gemaakte afspraken. [huurster] betwist dat op 3 oktober 2024 een zware mishandeling in de woning heeft plaatsgevonden. Wel heeft op de verjaardag van [huurster] op [geboortedatum] 2024 een ruzie plaatsgevonden en is de deur ingetrapt door de politie. Op 3 oktober 2024 was er een woordenwisseling met haar vriend en heeft haar vriend – vanwege de situatie in augustus 2024 – een contactverbod gekregen. Veel meldingen komen van dezelfde melder zonder enige onderbouwing. Ook op 11 oktober 2024 heeft er geen knallende ruzie op straat plaatsgevonden. [huurster] was op 10 oktober 2024 een volledige dag opgenomen in het ziekenhuis vanwege haar behandeling vanwege de ziekte van Crohn. De dagen hierna had zij bedrust nodig om daarvan te herstellen. [huurster] en haar vriend zijn geen drugsdealers. Wel wonen er veel verslaafden in de straat en zijn er veel drugsdealers in de straat, maar dat zij geen bekenden van [huurster] en die komen ook niet voor haar. [huurster] heeft ook last gehad van deze verslaafden en hun drugsdealers die allerlei wantoestanden in de straat veroorzaken. [huurster] erkent dat haar reactie en die van haar moeder tijdens de bespreking op kantoor van Laurentius op 16 oktober 2024 achteraf gezien niet correct was. Hiermee heeft zij echter de gemaakte afspraken in de allonge bij de huurovereenkomst niet overtreden. [huurster] wil met traumabehandeling starten, maar daarvoor heeft zij een stabiele woonomgeving nodig. De vordering van Laurentius dient te worden afgewezen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
In deze procedure dient te worden beoordeeld of Laurentius een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
4.3.
[huurster] betwist dat Laurentius een spoedeisend belang heeft. Laurentius heeft voldoende toegelicht dat zij vreest voor de veiligheid van de leefomgeving van omwonenden, zodat de ontruimingsvordering naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend karakter heeft. Laurentius is dus ontvankelijk in haar vordering.
4.4.
In de allonge bij de nieuwe huurovereenkomst heeft [huurster] erkend dat zij ernstige overlast heeft veroorzaakt en dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de eerdere huurovereenkomst. De nieuwe huurovereenkomst met bijbehorende gedragsaanwijzing bood haar een laatste kans om een andere woning van Laurentius te mogen huren. Aan die laatste kans waren wel enkele duidelijke voorwaarden verbonden. Zo mocht [huurster] geen overlast meer veroorzaken. Dit heeft zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter wel gedaan. Er hebben ruzies met geweld plaatsgevonden en er zijn in korte tijd twee politie interventies geweest aan het adres van [huurster] . Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat [huurster] op 11 oktober 2024 in de avond op straat ruzie had met haar vriend, omdat twee omwonenden dit onafhankelijk van elkaar hebben verklaard. Dat [huurster] op 10 oktober 2024 een ziekenhuisopname heeft gehad en de dag erna bedrust nam is niet nader onderbouwd. Met het voorgaande staat vast dat [huurster] de gedragsovereenkomst schendt, nu zij wederom overlast heeft veroorzaakt. Ook heeft zij zich op 16 oktober 2024 dreigend uitgelaten ten kantore van Laurentius toen Laurentius met haar over de overlastmeldingen in gesprek ging. Daarmee handelt [huurster] ook in strijd met de afspraken in de allonge en artikel 6.8 van de algemene voorwaarden. Het verweer van [huurster] dat er geen sprake (meer) is van (ernstige) overlastklachten wordt door de kantonrechter verworpen.
4.5.
Partijen zijn in artikel 6 van Pro de allonge bij de nieuwe huurovereenkomst overeengekomen dat iedere nieuwe tekortkoming van [huurster] een zodanige tekortkoming oplevert dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Het betreft hier een huurovereenkomst waarin duidelijke gedragsaanwijzingen zijn opgenomen. [huurster] wist bij ondertekening van de gedragsaanwijzing wat op het spel stond als zij de overeenkomst niet zou nakomen en was in die zin een gewaarschuwd mens. Niettemin is al kort na haar intrek in het gehuurde sprake van overlastmeldingen en heeft zij medewerkers van Laurentius geïntimideerd en bedreigd. Deze schendingen van de huurovereenkomst en allonge zijn zodanig ernstig dat deze naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook een ontbinding en ontruiming zouden rechtvaardigen in een bodemprocedure.
4.6
Om te beoordelen of de woning van [huurster] moet worden ontruimd, moet naast het belang van Laurentius ook dat van [huurster] worden afgewogen. De vordering van Laurentius tot ontruiming kan worden toegewezen als (i) het belang van Laurentius zwaarder moet wegen dan dat van [huurster] én (ii) dit belang de gevraagde voorziening – ontruiming – rechtvaardigt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval. Dit wordt hierna toegelicht.
4.7
Tegenover het recht van [huurster] op gebruik van de woning staat het recht van de omwonenden op rustig huur- en woongenot. Laurentius is wettelijk verplicht daarvoor te zorgen. Dit recht van de omwonenden wordt, zoals hiervoor is overwogen, ernstig geschonden door het gedrag van [huurster] . Voldoende aannemelijk is dat Laurentius diverse keren het gesprek is aangegaan met [huurster] over haar gedrag en zij [huurster] heeft verzocht om verandering in haar gedrag aan te brengen. Het laatste gesprek met [huurster] op het kantoor van Laurentius betrof ook een gesprek waarin Laurentius het gedrag van [huurster] wilde bespreken. Dat gesprek is volkomen uit de hand gelopen door het onaanvaardbare gedrag van [huurster] . Daarom is de voorzieningenrechter van oordeel dat het recht van de omwonenden op ongestoord huur-en woongenot in dit geval zwaarder moet wegen dan het recht van [huurster] op gebruik van de woning.
4.8
Gelet op de ernst van de tekortkoming en de voorgaande belangenafweging is naar het oordeel van de kantonrechter boven redelijke twijfel verheven dat de huurovereenkomst door de rechter in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat in dit kort geding op dat oordeel vooruit kan worden gelopen door [huurster] tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen als hierna vermeld.
4.9
[huurster] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
945,39
4.1
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 2] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Laurentius zijn, en de sleutels af te geven aan Laurentius,
5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] in de proceskosten van € 945,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen worden voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [huurster] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.