ECLI:NL:RBZWB:2025:390

• Datum uitspraak: 22 januari 2025
• Publicatiedatum: 27 januari 2025
• Zaaknummer: 11406150 VV EXPL 24-80
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Ebben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuurder kan huurder aan opzegging huurovereenkomst houden ondanks terugdraaien bestuursbesluit

In deze zaak huurt [gedaagde] sinds december 2022 een zelfstandige woning van Stichting Thuisvester. Na een politie-inval in februari 2024 werden in de berging verdovende middelen aangetroffen, waarop de burgemeester een bestuursdwang oplegde en de berging voor drie maanden sloot. Thuisvester ontbond daarop buitengerechtelijk de huurovereenkomst en kwam met [gedaagde] overeen dat hij de huur zou opzeggen met een ontruimingstermijn van zes maanden, eindigend op 14 oktober 2024.

[gedaagde] tekende het huuropzeggingsformulier en bevestigde dit via zijn gemachtigde. Later trok hij deze opzegging terug met het argument dat hij slechts had ingestemd met ontruiming en niet met opzegging, mede omdat het bestuursbesluit werd ingetrokken. De kantonrechter oordeelde echter dat de opzegging rechtsgeldig tot stand was gekomen, mede omdat [gedaagde] gedurende het gehele traject werd bijgestaan door een gemachtigde en de opzegging schriftelijk werd bevestigd.

De kantonrechter verwierp het beroep op wilsgebrek, dwaling en misbruik van omstandigheden. Ook was er een spoedeisend belang bij ontruiming. Daarom werd [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van de woning, betaling van huur tot daadwerkelijke ontruiming en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van huur vanaf 14 oktober 2024 tot daadwerkelijke ontruiming.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11406150 \ VV EXPL 24-80

Vonnis in kort geding van 22 januari 2025

in de zaak van

STICHTING THUISVESTER ,

te Oosterhout,

eisende partij,

hierna te noemen: Thuisvester,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A. Harmanci.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de brief van 6 januari 2025 met producties 1 tot en met 3 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 7 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:

a. [gedaagde] huurt met ingang van 23 december 2022 van Thuisvester de zelfstandige woning met aanhorigheden aan de [adres] (hierna: het gehuurde / de woning). De huurprijs bedraagt € 744,62 per maand.

b. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

c. In artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden staat vermeld:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

d. Op 27 februari 2024 heeft de politie Zeeland-West-Brabant het gehuurde doorzocht en in de berging diverse verdovende middelen en chemicaliën aangetroffen. De hoeveelheden waren dusdanig dat sprake is van een handelshoeveelheid.

e. Bij brief van 1 maart 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Oosterhout een last onder bestuursdwang opgelegd en besloten om de berging behorende bij de woning voor de duur van drie maanden (met ingang van 27 februari 2024) te sluiten.

f. Thuisvester heeft op 12 maart 2024 de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen, waarna zij [gedaagde] op gesprek heeft uitgenodigd en hem heeft gewezen op de gevolgen van de ontbinding. Daarbij heeft Thuisvester [gedaagde] uitdrukkelijk geadviseerd om juridische bijstand te zoeken.

g. [gedaagde] heeft vervolgens bijstand van een advocaat gezocht. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 11 april 2024 aan Thuisvester bericht dat [gedaagde] van mening is dat hem geen enkel verwijt kan worden gemaakt en dat een buitengerechtelijke ontbinding onredelijk en onevenredig wordt geacht. In het kader van een minnelijke regeling is evenwel aangegeven dat [gedaagde] bereid is de woning te ontruimen, met inachtneming van een ontruimingstermijn van zes maanden, zodat aan de belangen van (beide) partijen wordt tegemoet gekomen.

h. Thuisvester heeft aan (de gemachtigde van) [gedaagde] bevestigd dat zij kan instemmen met een ontruimingstermijn van zes maanden doch daarbij aangegeven dat zij in dat geval wel een volledig ingevuld en ondertekend huuropzeggingsformulier wenst te ontvangen.

i. Bij e-mailbericht van 29 april 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het door [gedaagde] ingevulde en ondertekende huuropzeggingsformulier aan Thuisvester toegezonden en daarbij nog eens expliciet bevestigd dat de einddatum van de huurovereenkomst is gelegen op 12 oktober 2024. De gemachtigde van [gedaagde] schrijft, voor zover relevant:
"In bovengenoemde kwestie verwijs ik u namens cliënt naar bijgaand huuropzeggingsformulier. Zoals besproken zijn partijen overeengekomen dat de einddatum van de huurovereenkomst is gelegen op 12 oktober 2024."

j. Thuisvester heeft bij brief van 30 april 2024 de huuropzegging bevestigd. Omdat 12 oktober 2024 op een zaterdag viel, is door Thuisvester aangegeven dat de eindopname op 14 oktober 2024 zal plaatsvinden.

k. Op 15 mei 2024 heeft de vooropname plaatsgevonden, waarbij Thuisvester en [gedaagde] afspraken hebben gemaakt over de oplevering. [gedaagde] heeft zijn volledige medewerking verleend aan deze vooropname. Het vooropnameformulier is door [gedaagde] voor akkoord ondertekend en voorts is [gedaagde] akkoord gegaan met het doorgeven van zijn gegevens aan de nieuwe huurder. Op het vooropnameformulier is nogmaals aangegeven dat de eindopname op 14 oktober 2024 zou plaatsvinden.

l. In de brief van 4 juni 2024 heeft de gemeente Oosterhout [gedaagde] bericht dat zij heeft besloten om het besluit van 1 maart 2024 in te trekken en een last onder dwangsom op te leggen.

m. Bij brief van 7 oktober 2024 heeft [gedaagde] , bij monde van een nieuwe gemachtigde, Thuisvester bericht dat hij terug wil komen op zijn toezegging om de woning te ontruimen en een eventuele opzegging van de huurovereenkomst.

n. Thuisvester heeft bij brief d.d. 10 oktober 2024 bericht dat zij zich onverkort op het standpunt stelt dat de woning deugdelijk ontruimd en onder afgifte van de sleutels moet worden opgeleverd.

o. [gedaagde] heeft het gehuurde per 14 oktober 2024 niet ontruimd.

p. Bij brief van 27 november 2024 heeft de gemeente Oosterhout [gedaagde] bericht dat zij heeft besloten het besluit van 1 maart 2024 (sluiting van de berging) en 4 juni 2024 (opleggen van een last onder dwangsom) in te trekken.

3. Het geschil

3.1.

Thuisvester vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] .

3.2.

Thuisvester legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging op 14 oktober 2024 is geëindigd en dat [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Op grond van artikel 7:224 BW rust op [gedaagde] een teruggaveplicht. De huuropzegging door [gedaagde] is niet onder druk tot stand gekomen. [gedaagde] is voortdurend bijgestaan door een gemachtigde en de huuropzegging is na minnelijk overleg tussen partijen tot stand gekomen. Ook toen deze afspraak werd gemaakt, was [gedaagde] het niet eens met ontbinding en ontruiming van de woning. Thuisvester betwist voorts uitdrukkelijk dat van dwaling, wilsgebreken en/of misbruik van omstandigheden sprake is geweest. Slechts enkele dagen voordat de huurovereenkomst zou eindigen heeft [gedaagde] aangegeven dat hij de woning niet zal ontruimen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van Thuisvester moet worden afgewezen en wil dat Thuisvester in de proceskosten wordt veroordeeld.

3.4.

[gedaagde] voert het volgende aan. Begin 2024 heeft [gedaagde] toegestaan dat een vriend van hem die in scheiding zit, spullen mocht opslaan in zijn berging. [gedaagde] is op 27 februari 2024, door politiebezoek, erachter gekomen dat er materialen in strijd met de Opiumwet in zijn berging werden opgeslagen. [gedaagde] heeft hiermee niets te maken. In de woning is verder niets verboden aangetroffen. De gemeente Oosterhout heeft op 1 maart 2024 besloten om de berging per direct te sluiten. Als gevolg hiervan heeft Thuisvester op 12 maart 2024 de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst aangekondigd. De huurovereenkomst is niet door [gedaagde] opgezegd, maar door Thuisvester beëindigd. De mededeling van [gedaagde] dat hij bereid was om mee te werken aan een ontruiming binnen een redelijke termijn is gedaan in de omstandigheid dat de betreffende gemachtigde namens [gedaagde] niet op de hoogte was van de strafrechtelijke en bestuursrechtelijke informatie en ontwikkelingen. [gedaagde] wist niet anders dan dat hij moest meewerken aan de ontruiming, omdat sprake was van een buitengerechtelijke ontbinding. In de tussentijd zijn er ontwikkelingen geweest waardoor [gedaagde] spijt heeft gekregen van zijn meewerken aan een ontruiming. Door Thuisvester is druk opgelegd om een opzeggingsformulier te ondertekenen. Ook is Thuisvester zonder nader onderzoek en hoor- en wederhoor overgegaan tot een buitengerechtelijke ontbinding. [gedaagde] wilde enkel een ontruiming afspreken. Hij heeft nimmer expliciet de intentie gehad om de huur op te zeggen.

[gedaagde] heeft destijds enkel te kennen gegeven medewerking te verlenen aan een ontruiming als gevolg van een aangezegde buitengerechtelijke ontbinding wegens de beslissing van de gemeente. Dat besluit van de gemeente is echter teruggedraaid. [gedaagde] merkt op dat niet door Thuisvester duidelijk is gevraagd of hij bekend is met de gevolgen indien hij een huuropzeggingsformulier zou tekenen. Op 7 oktober 2024 heeft [gedaagde] , voor zover sprake zou zijn van een opzegging door hem, die opzegging uitdrukkelijk vernietigd. Ook is sprake geweest van een wilsgebrek in de zin van artikel 3:33 BW. Daarnaast is sprake geweest van dwaling, omdat zijn beslissing gebaseerd was op een onjuiste voorstelling van zaken op dat moment. Dat achteraf is gebleken dat sluiting van de berging onterecht was maakt dat sprake is geweest van dwaling. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar dat [gedaagde] aan een opzegging wordt gehouden en de woning dient te ontruimen. Er is verder ook geen sprake van een spoedeisend belang. Daarnaast is nader feitenonderzoek nodig, waardoor het onderhavige geschil niet geschikt is voor een kort geding, aldus [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de aard van de vordering heeft Thuisvester een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.

4.2.

In deze procedure gaat het in de kern om het antwoord op de vraag of naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan worden aangenomen dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat Thuisvester hem aan deze opzegging kan houden.

4.3.

Gebleken is dat Thuisvester na het besluit van de burgemeester tot sluiting van de berging de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, waarna partijen in overleg zijn getreden en [gedaagde] de huur heeft opgezegd - terwijl hij werd bijgestaan door een gemachtigde - en dat partijen een ruime ontruimingstermijn van zes maanden zijn overeengekomen, waarbij de huurovereenkomst op 14 oktober 2024 zou eindigen. Begin oktober 2024 is [gedaagde] op deze beslissing teruggekomen en betwist hij dat de huurovereenkomst op 14 oktober 2024 is geëindigd. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat het beroep van [gedaagde] dat de huuropzegging door een wilsgebrek tot stand is gekomen niet kan slagen. [gedaagde] is gedurende het gehele traject bijgestaan door een gemachtigde die ook de correspondentie voerde met Thuisvester. Deze gemachtigde heeft op 29 april 2024 de huuropzegging aan Thuisvester bevestigd en het getekende huuropzeggingsformulier geretourneerd. [gedaagde] moest dan ook begrijpen wat dat voor hem zou betekenen. De kantonrechter kan het verweer van [gedaagde] niet volgen dat hij slechts heeft ingestemd met ontruiming van de woning, maar niet met een huuropzegging. Hij heeft immers het huuropzeggingsformulier ondertekend en bovendien bevestigt zijn gemachtigde in het e-mailbericht van 29 april 2024 dat “de einddatum van de huurovereenkomst”
12 oktober 2024 is.

4.4.

De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van misbruik van omstandigheden, omdat niet is gebleken dat Thuisvester enige vorm van druk op [gedaagde] heeft uitgeoefend. Dat Thuisvester wegens de aangetroffen verdovende middelen in de berging van [gedaagde] wilde komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] betekent niet dat sprake is van ongeoorloofde druk door Thuisvester. Ook het beroep van [gedaagde] op dwaling kan niet slagen. [gedaagde] heeft gesteld dat de onjuiste voorstelling van zaken hieruit bestond dat Thuisvester hem heeft voorgehouden dat het besluit van de burgemeester om de berging te sluiten terecht was. Dit is echter geen onjuiste voorstelling van zaken, omdat de sluiting van de berging op dat moment een feit was. Pas later is de sluiting van de berging ongedaan gemaakt. Een vernietiging kan niet worden gebaseerd op een dwaling over toekomstige omstandigheden.

4.5.

Ook is het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde] aan de opzegging, waarbij de huurovereenkomst op 14 oktober 2024 zou eindigen, te houden. Thuisvester heeft de woning na ontvangst van de huuropzegging van [gedaagde] via Klik voor Wonen aangeboden aan andere woningzoekenden. Er is daarom geen sprake van de situatie dat Thuisvester [gedaagde] aan de opzegging houdt zonder daarbij een belang te hebben. Ook de andere door [gedaagde] genoemde omstandigheden kunnen niet tot het oordeel leiden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hem aan de opzegging te houden.

4.6.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] sinds 14 oktober 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter Thuisvester [gedaagde] aan de opzegging van de huurovereenkomst houden. De door [gedaagde] overig aangevoerde verweren kunnen ook niet tot een ander oordeel leiden. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen als hierna vermeld. De gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming is eveneens toewijsbaar.

4.7.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

944,72

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet van Thuisvester zijn, en de sleutels af te geven aan Thuisvester,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Thuisvester € 744,62 per maand vanaf

14 oktober 2024 tot en met de dag dat de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025.