ECLI:NL:RBZWB:2025:3960

• Datum uitspraak: 4 juni 2025
• Publicatiedatum: 25 juni 2025
• Zaaknummer: 11019103 CV EXPL 24-1165 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Zander
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing huurvordering en toewijzing servicekosten in huurzaken

Partijen sloten een huurovereenkomst voor een appartement en parkeerplaats. Verhuurder AHM Holding vorderde onbetaalde huur, maar een deel daarvan betrof een periode waarin de parkeerplaats was opgezegd. Huurders stelden betalingen te hebben gedaan en beriepen zich op verrekening met onterechte servicekosten.

De rechtbank stelde vast dat de verhuurder de betalingen erkende en dat het beding in de algemene voorwaarden dat verrekening uitsluit onredelijk bezwarend is. Hierdoor kon verhuurder geen beroep doen op het verrekenverbod en werd de huurvordering afgewezen.

In reconventie werden door de huurders gevorderde bedragen voor onterechte servicekosten over 2022 en 2023 toegewezen. Daarnaast werd vastgesteld dat de parkeerplaats niet onlosmakelijk verbonden is met de huurovereenkomst van het appartement.

De proceskosten werden aan verhuurder opgelegd, met een vergoeding voor de huurders voor twee zittingen. Het vonnis werd gewezen door rechter Zander en op 4 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Uitkomst: De huurvordering van verhuurder wordt afgewezen na verrekening, en huurders krijgen terugbetaling van onterechte servicekosten toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11019103 \ CV EXPL 24-1165

Vonnis van 4 juni 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap A.H.M. HOLDING B.V. ,

gevestigd te Kaatsheuvel,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: AHM Holding,

gemachtigde: Rosmalen Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen

1. [huurder 1] ,2. [huurder 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [huurders] en afzonderlijk [huurder 1] en [huurder 2] ,

procederend in persoon.

1. De zaak in het kort

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een appartement en parkeerplaats en in dat verband vordert AHM Holding in conventie onbetaalde huur. Een deel van die vordering is onterecht omdat [huurders] de parkeerplaats voor een periode had opgezegd. Hierdoor resteert alleen onbetaalde huur van juli en augustus 2024. [huurders] beroept zich in conventie op betalingen en verrekening met onterechte posten aan servicekosten over 2023. Bij tussenvonnis is AHM Holding in de gelegenheid gesteld om te reageren op gestelde betalingen en het vermoeden dat het in de algemene voorwaarden vermelde verrekenverbod onredelijk bezwarend is. AHM Holding erkent de gestelde betalingen en refereert zich ten aanzien van het voorlopige oordeel over het verrekenverbod. De kantonrechter oordeelt daarom tot afwijzing van de conventie. In reconventie worden door [huurders] gevorderde posten van de jaarafrekening servicekosten over 2022 en 2023 toegewezen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 april 2025 en de daarin genoemde processtukken;

- de akte van AHM Holding.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De verdere beoordeling in conventie

3.1.

Bij tussenvonnis van 9 april 2025 is AHM Holding in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door [huurders] bij akte overgelegde betaalbewijzen en beroep op verrekening en het vermoeden van het onredelijk bezwarend zijn van het verrekenverbod in de algemene voorwaarden.

3.2.

AHM Holding heeft bij akte aangegeven de gestelde betalingen te hebben ontvangen en zich te refereren ten aanzien van het verrekenverbod.

3.3.

Gezien de door AHM ontvangen betalingen heeft [huurders] aan huur over juli en augustus 2024 nog € 120,00 (2 x € 60,00) te weinig betaald. [huurders] beroept zich op verrekening met drie posten van de servicekostenafrekening over 2023. Dit verrekeningsverweer slaagt. AHM Holding heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat het beding met het verrekenverbod niet onredelijk bezwarend is. De kantonrechter is van oordeel dat het beding met het verrekenverbod leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen. Dit betekent dat het beding met het verrekenverbod vernietigbaar is. AHM Holding kan dan geen beroep meer doen op het verrekenverbod. De enkele omstandigheid dat, zoals door AHM Holding aangevoerd, een dergelijk beding voor huurkwesties niet ongebruikelijk is, leidt, indien al juist, niet tot een ander oordeel.

3.4.

Na verrekening met de drie posten servicekosten over 2023 is het door AHM Holding gevorderde bedrag van € 120,00 teniet gegaan. De vordering zal daarom worden afgewezen.

3.5.

De proceskosten komen voor rekening van AHM Holding omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten aan de zijde van [huurders] op nihil omdat zij zonder gemachtigde en schriftelijke processtukken heeft ingediend.

4. De verdere beoordeling in reconventie

Verklaring voor recht

4.1.

Op grond van hetgeen onder 6.1 tot en met 6.3 van het tussenvonnis is overwogen, zal de gevorderde verklaring voor recht dat de parkeerplaats niet onlosmakelijk met de huurovereenkomst van het appartement is verbonden worden toegewezen.
Servicekosten 2022

4.2.

Zoals onder 7.6 en 7.7 van het tussenvonnis is overwogen, heeft [huurders] recht op terugbetaling van kosten brandveiligheidsmiddelen en kosten verlichting in de algemene ruimte van totaal € 72,04 (€ 45,84 + € 26,20). Dit totaalbedrag zal worden toegewezen.

Servicekosten 2023

4.3.

Ten aanzien van de servicekosten over 2023 is onder 7.8 en 7.9 van het tussenvonnis overwogen dat [huurders] recht heeft op terugbetaling van kosten hoekprofielen en secure strips en nakijken verlichting in de algemene ruimte van totaal € 160,42 (€ 96,90 + € 37,81 + € 25,71). Na verrekening met de servicekosten van juli en augustus 2024 van € 120,00 heeft [huurders] nog recht op € 40,42 (€ 160,42 -/- € 120,00). Dit bedrag zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.4.

De proceskosten komen voor rekening van AHM Holding omdat zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Omdat [huurder 1] bij rolzittingen is verschenen met betrekking tot de reconventionele vorderingen, namelijk op 21 en 28 augustus en 6 november 2024 is er voor elke zitting recht op een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. Maar omdat [huurder 1] op eigen verzoek op de rolzitting van 28 augustus 2004 was voor een eiswijziging, zal daar geen vergoeding voor worden toegekend. Voor de zittingen van 21 augustus 2024 en 6 november 2024 zal een bedrag van € 100,00 (2 x € 50,00) worden toegekend. De nakosten worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt AHM Holding in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van [huurders] worden begroot op nihil.

In reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat de parkeerplaats niet onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst van het appartement aan [adres] te [plaats] ,

5.4.

veroordeelt AHM Holding met betrekking tot de afrekening servicekosten over 2022 om een bedrag van € 72,04 aan [huurders] te betalen,

5.5.

veroordeelt AHM Holding met betrekking tot de afrekening servicekosten over 2023 om een bedrag van € 40,42 aan [huurders] te betalen,

5.6.

veroordeelt AHM Holding in de proceskosten van € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als AHM Holding niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet AHM Holding ook de kosten van betekening betalen,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.