Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11541816 \ CV EXPL 25-590
Vonnis van 25 juni 2025
in de zaak van
[bewindvoerder] , IN HUN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [huurder],
te [plaats] ,
eisende partij in het verzet,
hierna in enkelvoud te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx,
tegen
STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
gedaagde partij in het verzet,
hierna te noemen: Stichting Alwel,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verstekvonnis [1] van 8 januari 2025 met zaaknummer 11386098 CV EXPL 24-4002, met de daarin genoemde processtukken;
- de verzetdagvaarding van 5 februari 2025;
- het tussenvonnis van 12 maart 2025;
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van Stichting Alwel.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
In de verzetdagvaarding is namens de huurder gevorderd dat het verstekvonnis van 8 januari 2025 wordt vernietigd. In dit vonnis is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en is beslist dat huurder de woning moet verlaten. Ook is beslist dat er huurachterstand/gebruiksvergoeding moet worden betaald. De kantonrechter beslist in deze verzetprocedure (opnieuw) dat de verhuurder gelijk krijgt. Daarbij wordt het incident namens huurder, waarin wordt gevraagd om de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis te schorsen, afgewezen. Daar is geen belang meer bij. Op de zitting is namelijk gebleken dat de woning al op 11 februari 2025 is ontruimd.
2.2.
De kantonrechter zal hieronder een toelichting geven op deze beslissing.
3.De beoordeling
In de verzetzaak
Het verzet is niet te laat: inhoudelijke behandeling
3.1.
Er is niet gebleken dat de bewindvoerder te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter de bewindvoerder ontvankelijk acht in het verzet. Dit betekent dat de procedure wordt heropend en de vorderingen van Stichting Alwel tot kort gezegd ontbinding, ontruiming, betaling van huur/gebruiksvergoeding en kosten hieronder verder inhoudelijk zullen worden beoordeeld. Daarna zal ook de vordering van de bewindvoerder in het incident worden besproken.
Het juridisch kader
3.2.
Stichting Alwel vordert dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden. De wet bepaalt – eenvoudig gezegd – dat als een partij een van zijn/haar verbintenissen niet goed nakomt, de andere partij hierdoor de overeenkomst helemaal of voor een deel mag ontbinden. Dit mag niet als de niet nagekomen verbintenis, gelet op aard of kleine omvang, deze ontbinding niet rechtvaardigt. [2] Uit vaste rechtspraak volgt dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
3.3.
Partijen zijn in de algemene voorwaarden onder andere overeengekomen dat huurder kort gezegd de huur maandelijks op tijd moet betalen, het gehuurde als een goed huurder moet gebruiken en geen overlast mag veroorzaken. Ook is een huurder op grond van de wet [3] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Als een huurder zich zodanig gedraagt dat die gedragingen als overlast gekwalificeerd kunnen worden, dan handelt de huurder in strijd met deze verplichting.
3.4.
In deze zaak moet dan ook als eerste beoordeeld worden of (de bewindvoerder van) de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen. Als dat het geval is, moet daarna beoordeeld worden of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In dat verband zal het gewicht van de tekortkoming moeten worden afgezet tegen het belang van [huurder] om in de woning te kunnen blijven wonen.
Eerste tekortkoming: Huurachterstand
3.5.
In deze zaak staat vast dat er sprake is van een huurachterstand. In het verstekvonnis is een achterstand toegewezen die toen € 3.119,18 bedroeg, over de periode tot en met oktober 2024. Hoe groot deze achterstand inmiddels is, is niet helemaal duidelijk. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat tussen september 2024 en januari 2025 betalingen van € 100,- zijn gedaan, maar dit wordt betwist door Stichting Alwel, die zegt dat er betalingen zijn gestorneerd. De bewindvoerder heeft op de zitting erkend dat de achterstand op dat moment in ieder geval meer dan drie maanden huur bedraagt.
3.6.
Er staat in deze zaak dus vast dat de bewindvoerder/ [huurder] in ieder geval ten aanzien van drie maanden niet de verplichting is nagekomen om de huur (op tijd) te betalen.
Tweede tekortkoming: Overlast
3.7.
Daarbij heeft Stichting Alwel voldoende onderbouwd aangevoerd dat er sprake is van ernstige en structurele overlast gedurende een langere periode. De kantonrechter baseert dit oordeel op het grote aantal producties dat door Stichting Alwel is overgelegd, met onder andere vele meldingen, brieven, contact met hulpinstanties, foto’s en een aangifte bij de politie. [huurder] is daarentegen zelf niet op de zitting verschenen om de verweten gedragingen concreet te weerspreken en heeft dit ook niet concreet (genoeg) gedaan in de verzetdagvaarding.
3.8.
Op basis van overgelegde stukken is dan ook voldoende onderbouwd dat de overlast onder andere, maar niet alleen, bestaat uit geluidsoverlast door ’s nachts te bonken op deuren en ramen, te schreeuwen en harde muziek te draaien. Ook bestaat deze overlast uit intimidatie van andere bewoners van het complex, waaronder een beweging met zijn wijsvinger langs zijn keel. Daarbij bestaat de overlast ook uit vernielingen, waaronder die van de camera en de monitor in het complex en het cilinderslot bij de hoofdingang. Ook bestaat er overlast door alcoholgebruik en mogelijk drugsgebruik van (de bezoekers van) [huurder] , met als gevolg dat er (door bezoekers van [huurder] ) werd geplast en geslapen in de gemeenschappelijke ruimtes van het complex. Ook hingen de bezoekers van [huurder] rond bij het complex. Aangezien de eerste melding is gedaan in 2016, bestaat dit overlastprobleem al meerdere jaren.
3.9.
Er staat in deze zaak dus vast dat [huurder] gelet op de (ernstige) overlast zijn verplichting om zich te gedragen al een goed huurder niet is nagekomen.
Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding
3.10.
Op de zitting is gebleken dat Stichting Alwel het gehuurde feitelijk op 11 februari 2025 heeft laten ontruimen. De kantonrechter moet in dit geval alsnog beoordelen of de twee tekortkomingen die hiervoor genoemd zijn, juridisch gezien, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Hierbij maakt de kantonrechter een belangenafweging tussen het belang van [huurder] bij de woning en het belang van Stichting Alwel dat [huurder] de woning moet verlaten.
3.11.
De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het kort gezegd buitenproportioneel en onevenredig is als [huurder] de woning moet verlaten. Hierbij wordt voor wat betreft het belang van [huurder] verwezen naar lichamelijke beperkingen van [huurder] en het feit dat hij al 15 jaar in het gehuurde verblijft.
3.12.
De kantonrechter oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van Stichting Alwel uitkomt. Het uitgangspunt is dat een huurachterstand van ten minste drie maanden in beginsel een ontbinding rechtvaardigt. Daarbij geldt dat Stichting Alwel een verhuurder in de sociale sector is. De wachttijden om in deze sector een huurwoning te krijgen zijn groot. Ook heeft Stichting Alwel, als goed verhuurder, zorg te dragen voor het woongenot van alle huurders van het complex. De kantonrechter kan zich goed voorstellen dat deze ernstige overlast een erg onveilig gevoel geeft bij de overige bewoners van het complex en dat de leefbaarheid van de woonomgeving hierdoor direct wordt aangetast. Aangezien de overlast al sinds 2016 bestaat, kan in dit geval niet meer van Stichting Alwel worden verlangd dat zij deze situatie nog langer accepteert.
3.13.
De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit betekent dat het verstekvonnis ten aanzien van de ontbinding in stand dient te blijven. In juridische termen wordt het verstekvonnis op dit deel dan ook “bekrachtigd”.
Terechte veroordeling tot ontruiming
3.14.
Feitelijk is er geen belang meer bij de (oorspronkelijk) door Stichting Alwel gevorderde ontruiming. Deze heeft namelijk al plaatsgevonden op 11 februari 2025. De kantonrechter merkt op dat Stichting Alwel een risico heeft genomen door het gehuurde al te laten ontruimen terwijl er inmiddels een verzetprocedure was gestart. Er moet in dit geval dan ook worden beoordeeld of Stichting Alwel het gehuurde (juridisch gezien) al wel mocht (laten) ontruimen. Gelet op wat hiervoor is geoordeeld ten aanzien van de ontbinding, oordeelt de kantonrechter dat dit zo is. In dit geval wordt het verstekvonnis (juridisch gezien) dus ook ten aanzien van de ontruiming bekrachtigd.
Geen belang meer bij verweer tegen uitvoerbaarheid bij voorraad
3.15.
De bewindvoerder heeft geen belang meer bij het verweer tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring, omdat de ontruiming al heeft plaatsgevonden. Dit verweer hoeft hierdoor niet verder te worden besproken.
De bewindvoerder moet de huurachterstand/gebruiksvergoeding betalen
3.16.
Gelet op wat hiervoor onder 3.5 en 3.6 al is overwogen, zal de bewindvoerder (voorwaardelijk) worden veroordeeld om de huurachterstand ter hoogte van € 3.119,18 tot en met oktober 2024 te betalen. Ook zal de bewindvoerder (voorwaardelijk) worden veroordeeld om de maandhuur te betalen vanaf 1 november 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij zal de bewindvoerder (voorwaardelijk) worden veroordeeld om de gebruiksvergoeding vanaf dat datum van ontbinding tot 11 februari 2025 te betalen. De kantonrechter spreekt deze veroordelingen voorwaardelijk uit, onder de voorwaarde dat deze bedragen nog niet zijn betaald. Dit betekent dat de betalingen die (definitief) door Stichting Alwel zijn ontvangen, in mindering strekken op het te betalen bedrag.
Wel rente over de gebruiksvergoeding, maar niet over de huur
3.17.
Zoals hiervoor is overwogen in het tussenvonnis van 20 november 2024 en het verstekvonnis, is er kort gezegd sprake van een oneerlijk incasso- en rentebeding. De kantonrechter bekrachtigt om die reden ook het verstekvonnis ten aanzien van de vernietiging van de in 2.3 van dat vonnis bedoelde bedingen. Stichting Alwel kan hierdoor geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding die zonder deze bedingen van toepassing zou zijn geweest. In dit geval wordt daarom geen rente toegewezen over de huurachterstand. Wel wordt de wettelijke rente toegewezen over de gebruiksvergoeding die de bewindvoerder vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst verschuldigd is tot de dag van ontruiming op 11 februari 2025.
Conclusie
3.18.
Stichting Alwel krijgt gelijk. De kantonrechter zal (juridisch gezien) het verstekvonnis ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en vernietiging van het incasso- en rente beding bekrachtigen. Dit betekent dat [huurder] terecht het gehuurde heeft moeten verlaten. De kantonrechter zal de rest van het verstekvonnis vernietigen en hierover opnieuw een oordeel geven. Dit oordeel houdt kort gezegd opnieuw in dat de bewindvoerder de huurachterstand/gebruiksvergoeding moet betalen, maar dan wel onder de voorwaarde dat deze bedragen nog niet zijn betaald.
In het incident
Geen belang meer
3.19.
Er is geen belang meer bij het door de bewindvoerder gevorderde incident tot kort gezegd schorsing van de ontruiming, omdat deze al heeft plaatsgevonden. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
3.20.
Aangezien slechts een klein deel van deze zaak gaat over het incident, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
In de verzetzaak
De bewindvoerder moet de proceskosten van Stichting Alwel betalen
3.21.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Alwel worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- dagvaarding
€
140,17
- griffierecht
€
496,00
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.231,17
4.De beslissing
De kantonrechter
in het incident
- wijst de vordering van de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) af;
- bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen;
in de verzetzaak
- bekrachtigt het vonnis van 8 januari 2025 van de kantonrechter te Breda, gewezen onder zaaknummer 11386098 CV EXPL 24-4002 ten aanzien van de daar uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en vernietiging van de in 2.3 van het verstekvonnis bedoelde bedingen;
- vernietigt het vonnis van 8 januari 2025 van de kantonrechter te Breda, gewezen onder zaaknummer 11386098 CV EXPL 24-4002 ten aanzien van het overige en oordeelt voor dit deel opnieuw:
- veroordeelt de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) voorwaardelijk tot betaling van:
- de huurachterstand tot en met oktober 2024 ter hoogte van € 3.119,18;
- de maandhuur ter hoogte van € 772,56 vanaf 1 november 2024 tot de datum van ontbinding;
- de maandelijkse gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandhuurprijs, vanaf de ontbinding tot 11 februari 2025, vermeerderd met de wettelijke rent vanaf de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft tot de datum dat de betreffende maand helemaal betaald is,
deze veroordelingen onder de voorwaarde dat deze bedragen nog niet zijn betaald;
- veroordeelt de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) in de proceskosten van € 1.231,17 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.1.
verklaart de hierboven genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.2.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.