Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/426135 / HA ZA 24-490
Vonnis van 11 juni 2025
in de zaak van
BEAU SUR MER B.V.,
te Putten,
eisende partij,
hierna te noemen: BSM,
advocaat: mr. J.A.F. Corten,
tegen
[organisatie],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [organisatie] ,
advocaat: mr. W.J.E. Van der Werf.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 november 2024 en de daarin genoemde stukken;
- de aanvullende producties 23 en 24 zijdens BSM;
- de akte producties met productie 15 en 16 zijdens [organisatie] ;
- de mondelinge behandeling van 9 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van partijen zijn gehecht.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[organisatie] is eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente [perceel 1] en [perceel 2] (hierna afzonderlijk: ‘ [perceel 1] ’ en ‘ [perceel 2] ’ en gezamenlijk: ‘de erfpachtpercelen’).
2.2.
Bij akte van vestiging van 26 mei 1989 heeft [organisatie] [perceel 2] in erfpacht uitgegeven (aan een derde) zodat daarop een camping kon worden geëxploiteerd. In de vestigingsakte is (onder meer) opgenomen dat de erfpacht zal eindigen op 31 december 2047. Daarnaast is in artikel 4 van Pro de erfpachtakte (hierna ook: ‘de herzieningsclausule’) bepaald:
“
HERZIENING CANON.
HERZIENING CANON.
4a. Telkens na verloop van twaalf jaren, te rekenen vanaf de dag, waarop het erfpachtrecht is ingegaan, zal de canon opnieuw kunnen worden vastgesteld, hetzij op verzoek van de erfverpachter, danwel op verzoek van de erfpachter, mits de verzoekende partij de wederpartij uiterlijk drie maanden voor afloop van de lopende termijn bij aangetekend schrijven van dit verzoek in kennis stelt.
Als basis voor de herziening zal worden uitgegaan van de verkoopwaarde van het betrokken terrein (vrij van huur of andere gebruiksrechten en zonder daarbij de opstallen in aanmerking te nemen) ten tijde van de herziening.
De herziene canon zal vijf en een half procent van bedoelde verkoopwaarde van het betrokken terrein bedragen.
Indien partijen niet in der minne tot overeenstemming kunnen komen over de hoogte van de herziene canon zal ter zake door drie deskundigen een advies worden uitgebracht dat voor beide partijen bindend zal zijn.
Bij het uitbrengen van hun advies zullen de deskundigen rekening houden met het hiervoor ten aanzien van de herziening bepaalde.
b. De in de vorige alinea bedoelde deskundigen zullen door partijen in onderling overleg worden aangewezen, of – indien partijen ter zake niet tot overeenstemming kunnen komen – op verzoek van de meest gerede partij door de Heer Kantonrechter te Middelburg.
c. De deskundigen zullen bij hun uitspraak tevens aangeven door welke partij of in welke verhouding de kosten welke op die uitspraak vallen. Worden gedragen.
d. De herziene canon zal verschuldigd zijn met ingang van de dag waarop de onder artikel 4 sub a bedoelde Pro termijn van twaalf jaren zal zijn verlopen.”
2.3.
BSM heeft het erfpachtrecht van de derde gekocht. Het erfpachtrecht is aan haar geleverd bij akte van levering van 12 februari 2008.
2.4.
Bij akte van 22 maart 2016 is het erfpachtrecht van BSM uitgebreid met [perceel 1] .
2.5.
BSM oefent op de erfpachtpercelen een recreatiebedrijf uit met (luxe) recreatiewoningen.
3.Het geschil
3.1.
BSM vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht te verklaren dat artikel 4 van Pro de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd, althans nietig is. Daarnaast vordert BSM [organisatie] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van € 904,00 en de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.
3.2.
[organisatie] voert verweer. [organisatie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van BSM, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van BSM, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van BSM in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kernvraag in deze zaak is of de herzieningsclausule als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt en (dus) rechtsgeldig door BSM is vernietigd. Voordat de rechtbank daar op ingaat, wordt het volgende vooropgesteld.
geen nietigheid
4.2.
Voor zover de vordering van BSM erop gericht is voor recht te verklaren dat de herzieningsclausule nietig is, heeft BSM ter zitting verduidelijkt dat zij daarmee (slechts) heeft beoogd een beroep te doen op vernietiging. Dit deel van de vordering behoeft dan ook geen nadere bespreking.
geen kernbeding
4.3.
BSM stelt dat de herzieningsclausule niet is aan te merken als een kernbeding, maar dat zij dient te worden aangemerkt als een algemene voorwaarde. De rechtbank volgt BSM in dat standpunt. Daartoe wordt overwogen dat het in deze zaak gaat om een erfpachtovereenkomst. De kernprestaties die daarbij tegenover elkaar staan, zijn het verlenen van een erfpachtrecht en het daarvoor periodiek betalen van een vergoeding (canon). Artikel 4 van Pro de erfpachtakte heeft betrekking op de herziening van de canon. Dat heeft dus wel te maken met de betaling van de canon, maar het bepaalt niet het bestaan van die verplichting als zodanig. Daarnaast geldt dat BSM onweersproken heeft aangevoerd dat de herzieningsclausule een beding is dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten op te nemen, hetgeen door [organisatie] ook is gedaan in een aantal andere erfpachtakten behorende bij (andere) percelen van [organisatie] .
geen verjaring
4.4.
Als meest verstrekkende verweer tegen het beroep van BSM op vernietiging van de herzieningsclausule, doet [organisatie] een beroep op verjaring. Dat verweer gaat niet op. Op grond van het bepaalde in artikel 3:52 lid 1 onder Pro d BW bedraagt de verjaringstermijn voor het inroepen van een vernietigingsgrond drie jaar. [organisatie] voert aan dat BSM sinds de levering op 12 februari 2008 erfpachter is en dus op dat moment bekend is geworden met de herzieningsclausule en de verjaringstermijn is aangevangen. In artikel 6:235 lid 4 BW Pro is echter, zoals BSM terecht aanvoert, bepaald dat de voornoemde verjaringstermijn pas aanvangt op de dag volgende op die waarop een beroep op het desbetreffende beding is gedaan. Wanneer [organisatie] voor het eerst een beroep heeft gedaan op de herzieningsclausule is door haar niet toegelicht. Volgens BSM is dit voor het eerst gebeurd bij brief van 14 augustus 2023. Dit is door [organisatie] niet weersproken en uit de door partijen overgelegde stukken is ook niet van een eerder moment gebleken. BSM heeft bij brief van 8 mei 2024 een beroep gedaan op vernietiging van de herzieningsclausule. Er waren toen nog geen drie jaar verstreken, zodat geen sprake is van verjaring.
geen consument
4.5.
BSM beroept zich in het kader van de door haar ingeroepen vernietiging van de herzieningsclausule (zowel direct als indirect) op de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Deze artikelen bevatten, kort gezegd, bepalingen die altijd onredelijk bezwarend zijn (de zwarte lijst) en die vermoed worden onredelijk bezwarend te zijn (de grijze lijst) en daarom vernietigbaar zijn. De rechtbank overweegt dat BSM in elk geval geen direct beroep op deze artikelen kan doen. Het toepassingsgebied van deze artikelen is namelijk beperkt tot overeenkomsten met personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf (consumenten). BSM stelt dat zij in deze als (kleine) ondernemer dient te worden gelijkgesteld met een consument (reflexwerking). BSM voert aan dat zij slechts door één (natuurlijk) persoon wordt gevoerd, dat erfpachtakten gelegen zijn buiten haar kernactiviteit, dat zij op dit gebied niet deskundig is en dat de herzieningsclausule geen onderwerp van afzonderlijke bespreking is geweest bij de totstandkoming van de erfpachtakte. Hier gaat de rechtbank aan voorbij. Van reflexwerking kan alleen sprake zijn bij transacties die nauwelijks van consumententransacties te onderscheiden zijn. Dat is hier niet het geval. Van BSM mag, als ondernemer actief op het gebied van recreatiebedrijven waarbij de erfpacht een essentieel onderdeel vormt, worden verwacht dat zij in staat was om bij de overname van het erfpachtrecht andere voorwaarden te bedingen als zij zich hierin niet kon vinden. Dat geldt in het bijzonder omdat BSM, zoals [organisatie] terecht aanvoert en ter zitting door BSM is bevestigd, steeds is bijgestaan door een (juridisch) adviseur, namelijk een notaris.
geen onredelijk bezwarend beding
4.6.
Het voorgaande sluit niet uit dat de herzieningsclausule op grond van het bepaalde in artikel 6:233 aanhef Pro en onder a BW (alsnog) onredelijk bezwarend zou kunnen zijn. BSM stelt in dat verband dat er vijf redenen zijn waarom de herzieningsclausule onredelijk bezwarend is. Volgens BSM 1) houdt de herzieningsclausule het geschil tussen partijen weg bij de rechter, 2) leidt zij tot onvoorziene prijswijzigingen, 3) geeft zij geen mogelijkheid om op te zeggen als de canon te hoog wordt, 4) is zij de oorzaak van niet-financierbaarheid voor kopers van de recreatiewoningen en 5) leidt zij tot een dubbele vergoeding van de inflatie waardoor tweemaal voor hetzelfde wordt betaald. De rechtbank overweegt dat deze redenen onvoldoende zijn om vast te stellen dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding en licht dat toe als volgt.
4.7.
BSM voert in de eerste plaats aan dat de herzieningsclausule het geschil weghoudt bij de rechter, omdat het slechts kan worden ingeroepen wanneer partijen niet in gezamenlijk overleg tot een nieuwe canon zijn gekomen. Volgens BSM betekent dit (dus) dat bij het inroepen van de herzieningsclausule sprake moet zijn van een geschil. Het (bindend) advies dat de deskundigen op grond van de clausule moeten geven, is daarom aan te merken als geschilbeslechting. BSM verwijst ter onderbouwing van dat standpunt naar het arrest 13 januari 2015 van het Gerechtshof Arnhem Van Luttikhuizen/Staatsbosbeheer. [1] Hier gaat de rechtbank aan voorbij. Zoals door [organisatie] terecht wordt aangevoerd, is in de herzieningsclausule bepaald dat de hoogte van de canon door deskundigen wordt bepaald, tenzij erfpachter en erfverpachter onderling overeenstemming hebben bereikt over de nieuwe canon. In het (later gewezen) Seba-arrest van de Hoge Raad van 29 april 2016 is geoordeeld dat bij een dergelijk beding geen sprake is van geschilbeslechting. [2] Het (bindend) advies van de deskundigen moet worden opgevat als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW Pro, waarbij partijen zich – ter voorkoming van onzekerheid – op voorhand binden aan een vaststelling door de deskundigen. Het argument dat de herzieningsclausule onredelijk bezwarend is omdat zij het geschil zou weghouden bij de rechter, gaat dus niet op.
4.8.
In de tweede plaats voert BSM aan dat de herzieningsclausule leidt tot onvoorzienbare prijswijzigingen, omdat aan de hand van de tekst niet objectief bepaalbaar is hoe de grondslag bij herziening wordt vastgesteld. BSM doet dus een beroep op het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW Pro. In het hiervoor genoemde Seba-arrest is daarover door de Hoge Raad overwogen dat aan het bepaalbaarheidsvereiste is voldaan als aan de hand van de inhoud van de overeenkomst de inhoud van de verbintenis kan worden bepaald, of als de overeenkomst een procedure bevat waarlangs dit kan plaatsvinden (zoals een nadere vaststelling van de inhoud van de verbintenis door een derde). Een bepaling inhoudende de herziening van de canon door deskundigen voldoet dus aan dat vereiste, ook als daarin geen concrete richtsnoeren zijn genoemd voor de herziening.
Voor zover BSM in verband hiermee stelt dat [organisatie] een taxateur heeft ingeschakeld, welke is uitgegaan van allerlei (volgens BSM onjuiste) uitgangspunten, zoals het niet toepassen van depreciatie, zodat de waarde (te) hoog is berekend, geldt dat de waarde daarmee nog niet is vastgesteld. Op grond van de herzieningsclausule wordt dit vastgesteld door deskundigen. Die moeten nog aan de slag en niet is gezegd dat zij tot dezelfde conclusies zullen komen als de door [organisatie] ingeschakelde taxateur. Hier kan dus niet op vooruit worden gelopen. Ook dit punt kan dus niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding.
4.9.
BSM voert vervolgens aan dat de herzieningsclausule de oorzaak is van niet- (of moeilijke) financierbaarheid van de recreatiewoningen. Zij verwijst in dat verband naar de door haar in het geding gebrachte notariële ‘vuurrode’ opinie. Daarover overweegt de rechtbank dat, voor zover de opinie al van toepassing zou zijn – hetgeen door [organisatie] wordt betwist omdat volgens haar een dergelijke opinie alleen van toepassing is bij (particuliere) erfpacht bij woningen – niet kan worden vastgesteld dat deze slechts ‘vuurrood’ is door het bepaalde in de herzieningsclausule. De opinie wijst immers ook op andere factoren die daaraan bijdragen. Daarnaast geldt dat de opinie dateert van 13 februari 2014. Dat is dus voorafgaand aan de uitbreiding van het erfpachtrecht in 2016. Zoals hiervoor onder rov. 4.5 is overwogen, moet BSM als ondernemer in staat worden geacht ten aanzien van het erfpachtrecht andere voorwaarden te bedingen als zij zich hierin niet kon vinden. Dit heeft zij – zowel bij de overname van het erfpachtrecht in 2008 als bij de uitbreiding daarvan in 2016 – niet gedaan en komt voor haar eigen rekening en risico.
4.10.
Hetzelfde geldt voor de argumenten van BSM dat de herzieningsclausule onredelijk bezwarend is omdat zij geen mogelijkheid biedt om op te zeggen als de canon te hoog wordt en omdat zij leidt tot dubbele vergoeding van de inflatie. Ook dat komt voor rekening en risico van BSM. Daarbij komt ook nog dat de herzieningsclausule niet alleen door de erfverpachter, maar ook door de erfpachter zelf kan worden ingeroepen en (dus) ook zou kunnen leiden tot de vaststelling van een lagere canon. De herzieningsclausule werkt in die zin twee kanten op.
4.11.
De conclusie van al het voorgaande is dat de door BSM aangevoerde gronden niet voldoende zijn om de herzieningsclausule aan te merken als een onredelijk bezwarend beding. Dat betekent dat BSM op basis daarvan niet rechtsgeldig de vernietiging van de herzieningsclausule kan inroepen. De vorderingen van BSM worden daarom afgewezen.
proceskosten
4.12.
BSM is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [organisatie] worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.094,00
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van BSM af,
5.2.
veroordeelt BSM in de proceskosten van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als BSM niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt BSM tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.