Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11549632 \ CV EXPL 25-653
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[huurder],
wonend in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
[huurder] , huurder, is van mening dat zij te veel huur moet betalen. Daarom betaalt zij alleen het bedrag dat zij redelijk vindt. WonenBreburg, verhuurder, is het hier niet mee eens en vordert betaling van de achterstallige bedragen en daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter legt in dit vonnis uit waarom de huurder hier tekortschiet en waarom zij de vorderingen van de verhuurder toewijst.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 maart 2025
- de mondelinge behandeling van 14 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de akte van WonenBreburg van 14 mei 2025.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- WonenBreburg heeft met [huurder] op 12 juni 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de verhuur van de woning met verdere aanhorigheden aan [adres] in [plaats] [verder: de woning] aan [huurder] .
- In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
4.1
Vanaf de ingangsdatum van de huur is huurder maandelijks een prijs verschuldigd van
€ 613,60 Deze bestaat uit de huurprijs, het voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en/of de servicekosten en eventueel een voorschot voor levering van warmte en/of warm water.
4.2
De door huurder verschuldigde huurprijs per maand bedraagt € 602,46. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd op een wijze als voorgeschreven door de Wet dan wel op een wijze die uit de Wet voortvloeit.
[…]
4.4
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij
vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand.
- Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden [verder: AHV] van toepassing.
- Vanwege de sloop van de vorige huurwoning van [huurder] en de andere woningen in dezelfde wijk, is een Omgangscode Herstructurering en groot onderhoud opgesteld door de Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg en WonenBreburg. In de Omgangscode is onder meer een huurgewenningsregeling vastgelegd.
- Per brief van 13 juni 2019 heeft WonenBreburg aan [huurder] bevestigd dat zij op grond hiervan in aanmerking komt voor huurgewenning per 12 juni 2019. WonenBreburg heeft als bijlage bij de brief een berekening van de huurgewenning meegestuurd.
- WonenBreburg heeft vanaf het jaar 2020 ieder jaar in mei (behalve in 2021, toen was dit in april) [huurder] per brief geïnformeerd over de afbouw van de huurgewenning en wat zij als gevolg daarvan als nieuwe maandhuur moet betalen vanaf juni van dat jaar. In die brieven heeft WonenBreburg [huurder] ook geïnformeerd over de algemene jaarlijkse huurverhoging per 1 juli.
- Vanaf juni 2023 heeft [huurder] een bedrag van € 513,71 per maand aan huur betaald. Daarmee betaalt zij minder huur dan het door WonenBreburg vanaf juni 2023 aangekondigde huurbedrag van € 597,55. [huurder] heeft ook de latere huurverhogingen niet betaald.
- Op 25 juli 2024 heeft WonenBreburg voor [huurder] een melding gedaan bij de gemeente Breda in het kader van de vroegsignalering schuldhulpverlening.
- In de actuele specificatie van de huurachterstand van 14 mei 2025 staat dat [huurder] vanaf april 2025 helemaal geen huur meer heeft betaald.
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand tot en met januari 2025, daarna verschuldigde huur tot aan de ontbinding en schadevergoeding ter hoogte van de maandhuur voor elke maand of gedeelte daarvan dat de woning niet tijdig is ontruimd. Ook wil zij dat [huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
Als grondslag voor haar vordering stelt WonenBreburg dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting om de huur volledig te betalen. Volgens WonenBreburg heeft [huurder] van de huur die zij moet betalen tot en met 30 november 2024 een bedrag van € 1.682,83 nog niet betaald. Ook de huurtermijnen vanaf 1 december 2024 t/m 31 januari 2025 heeft zij niet volledig betaald. Daarom staat er op het moment van dagvaarden een totaalbedrag open van € 1.940,01. WonenBreburg heeft na de mondelinge behandeling aangevuld, met het overleggen van een specificatie van huurbetalingen en ontvangsten, dat [huurder] ook daarna de huur niet volledig heeft betaald en dat zij vanaf april 2025 helemaal geen huur meer heeft betaald.
4.3.
[huurder] is het niet eens met de vorderingen van WonenBreburg en wil dat ze worden afgewezen. [huurder] voert daarbij aan dat ze gedwongen moest verhuizen vanwege de sloop van haar vorige woning. Dat proces is volgens haar verre van goed verlopen. Bovendien is de huur van haar huidige woning aanzienlijk hoger en volgens haar te hoog. Zij vindt een bedrag van € 513,71 redelijk en betaalt daarom dit bedrag.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Het toetsingskader voor de ontbinding
5.1.
WonenBreburg vordert ontbinding van de huurovereenkomst. WonenBreburg heeft die bevoegdheid als is voldaan aan de vereisten van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Daaruit volgt dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als [huurder] tekortschiet in de nakoming van één van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als [huurder] zich wil beroepen op deze uitzondering, moet zij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen.
5.2.
[huurder] heeft in haar antwoord op de dagvaarding aangegeven dat zij van mening is dat de huur die zij zelf berekend heeft, een redelijke prijs is. Daaruit begrijpt de kantonrechter dat [huurder] van mening is dat het betalen van dit lagere huurbedrag dus geen reden kan zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarom zal de kantonrechter niet alleen beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [huurder] , maar ook of de ontbinding gerechtvaardigd is. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van [huurder] .
[huurder] moet de door WonenBreburg vastgestelde huur betalen
5.3.
WonenBreburg heeft gesteld dat [huurder] jaarlijks een huurprijsverhoging moet betalen. Daarbij had [huurder] vanaf het begin van de huur van de woning wel de eerste vijf jaar recht op huurgewenning op grond van de Omgangscode Herstructurering en groot onderhoud 2017 [verder: de Omgangscode]. Dat betrof een korting op de huurprijs die jaarlijks afbouwde. Inmiddels is de periode van huurgewenning afgelopen en moet [huurder] de volledige huur betalen.
[huurder] is van mening dat WonenBreburg de huur te vaak verhoogt, namelijk ook in januari, en dat de maandhuur die zij volgens WonenBreburg moet betalen veel te hoog is. Deze is namelijk veel hoger dan de maandhuur van haar vorige woning. Bovendien heeft de woning waar ze nu woont allerlei onnodige innovaties, zoals dubbele ventilatieroosters en een douche zonder drempels (die overstroomt makkelijker). Ook zijn er nadelen, zoals een ver verwijderd berghok in het souterrain. Het bedrag dat zij wel redelijk vindt, € 513,71, betaalt zij.
5.4.
WonenBreburg heeft na dagvaarding op verzoek van de kantonrechter stukken overgelegd om de afspraken over de huurprijsverhoging en de huurgewenning te onderbouwen. Het betreft de huurovereenkomst en de Omgangscode. [huurder] heeft de gelegenheid gekregen om hierop te reageren. Van haar is echter geen reactie ontvangen.
5.5.
Uit de huurovereenkomst volgt dat WonenBreburg de huurprijs jaarlijks mag verhogen zoals de wet dat voorschrijft. [huurder] heeft niet betwist dat de huurverhogingen volgens de wet zijn berekend. Wel heeft zij gesteld dat WonenBreburg de huur vaker heeft verhoogd, namelijk ook in januari. [huurder] heeft dit echter niet onderbouwd. Dit blijkt ook niet uit de door WonenBreburg overgelegde stukken. De kantonrechter stelt daarnaast vast dat WonenBreburg de huurgewenning (korting op de huurprijs) heeft berekend volgens de Omgangscode. WonenBreburg heeft [huurder] over de huurverhogingen en afbouwende huurgewenning ook jaarlijks per brief tijdig geïnformeerd. Dat betekent dat [huurder] in principe verplicht is om de door WonenBreburg berekende huurprijs te betalen.
5.6.
De kantonrechter begrijpt dat [huurder] het niet eens is met de huurverhogingen en minder huur wil betalen. Het is echter niet toegestaan om als huurder zelf te bepalen welk bedrag aan huur je betaalt. De wet biedt een huurder wel onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om de Huurcommissie te vragen om uitspraak te doen over de aanvangshuur of de huurverhoging. [huurder] heeft er echter bewust voor gekozen om niet naar de Huurcommissie te gaan. Ook heeft zij geen vordering ingesteld in deze procedure. Dat betekent dat [huurder] niet mag afwijken van de door WonenBreburg berekende huur en dat bedrag volledig moet betalen. De kantonrechter zal daarom de gevorderde betaling van de huurachterstand toewijzen.
Het niet volledig betalen van de huur is een tekortkoming
5.7.
Omdat vast staat dat [huurder] minder huur betaalt dan wat zij moet betalen, komt zij haar verplichting uit de huurovereenkomst niet na. Daarom is sprake van een tekortkoming. De huurovereenkomst mag op grond daarvan in principe ontbonden worden.
De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de ontbinding ook gerechtvaardigd is. Ten eerste is het niet betalen van de huurverhoging geen kleine tekortkoming. Op het moment van dagvaarden was de huurachterstand opgelopen tot een bedrag van € 1.940,01 en daarmee meer dan drie maanden huur. Bovendien heeft [huurder] de huurspecificatie van 14 mei 2025 niet betwist. Daarop staat dat zij de huur van april en mei 2025 helemaal niet heeft betaald. Dat betekent dat in ieder geval op 14 mei 2025 sprake was van een huurachterstand van vijf maanden. Ten tweede heeft [huurder] naast haar stelling dat de hoogte van de huur niet redelijk is, niets aangevoerd waaruit blijkt dat de tekortkoming de ontbinding niet zou rechtvaardigen. Dat moest zij op grond van de wet wel doen. Daarnaast weegt het woonbelang van [huurder] weliswaar zwaar, maar ook op dat punt heeft [huurder] niet onderbouwd dat zij een specifiek belang heeft bij behoud van haar woning. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van WonenBreburg bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt, zwaarder weegt dan het algemene woonbelang van [huurder] .
Ontbinding en ontruiming worden toegewezen
5.9.
Op grond van de voorgaande overwegingen wijst de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe.
5.10.
Daarom zal de kantonrechter ook de gevorderde ontruiming toewijzen. Daarbij wijst de kantonrechter de gevraagde termijn van veertien dagen toe, omdat deze termijn over het algemeen gebruikelijk en redelijk is.
5.11.
Overigens heeft WonenBreburg tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het in principe niet haar doel is om [huurder] uit haar woning te zetten. Een vonnis waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt uitgesproken, is voor WonenBreburg een hulpmiddel om te proberen stabiliteit in het betalen van de juiste huurprijs door [huurder] te realiseren. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat WonenBreburg niet zonder meer overgaat tot ontruiming als [huurder] zich weer stipt gaat houden aan volledige (en tijdige) betaling van de huur en de huurachterstand zal inlopen.
[huurder] moet de gevorderde schadevergoeding betalen
5.12.
WonenBreburg stelt dat [huurder] vanwege de ontbinding en ontruiming verplicht is de door WonenBreburg geleden en nog te lijden schade te vergoeden. In verband daarmee vordert zij een schadevergoeding ter hoogte van een bedrag dat gelijk is aan de maandhuur voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [huurder] niet op tijd de woning ontruimt. Aangezien de wet een grond biedt voor vergoeding van schade als gevolg van een tekortkoming en het gevorderde bedrag een gebruikelijk bedrag is, namelijk ter hoogte van de maandhuur, zal de kantonrechter deze vordering ook toewijzen.
5.13.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
385,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.208,14
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] in [plaats] ,
6.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met verdere aanhorigheden te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van WonenBreburg zijn, en de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen,
6.3.
veroordeelt [huurder] om aan WonenBreburg te betalen:
- een bedrag van € 1.940,01 aan achterstallige huur tot en met januari 2025
- een bedrag van € 641,30 per maand(en) aan huur vanaf 31 januari 2025 tot aan de datum van dit vonnis,
- een bedrag van € 641,30 per maand(en) of een gedeelte daarvan aan schadevergoeding, vanaf de datum van dit vonnis tot het moment van ontruiming en ter beschikking stelling van de woning,
6.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.208,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.