ECLI:NL:RBZWB:2025:4293 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Vordering tot nakoming van verplichtingen uit koop- en aa...

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/434855 / KG ZA 25-199

Vonnis in kort geding van 7 juli 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2] B.V.,

te [plaats 2] ,
3.
[eiser 3] en [eiser 3 sub 2],

te [plaats 3] ,
4.
[eiser 4] en [eiser 4 sub 2],

te [plaats 4] ,
5.
Vinto B.V.,

te Obdam,
6.
[eiser 6] B.V,

te [plaats 5] ,
7.
[eiser 7],

te [plaats 6] ,
8.
. [eiser 8] B.V.,

te [plaats 7] ,
9.
[eiser 9],

te [plaats 8] ,
10.
[eiser 10] en [eiser 10 sub 2],

te [plaats 9] ,
11.
[eiser 11] B.V.,

te [plaats 10] ,
12.
[eiser 12] B.V.,

te [plaats 11] ,
13.
[eiser 13] en [eiser 13 sub 2],

te [plaats 12] ,
14.
[eiser 14] en [eiser 14 sub 2],

te [plaats 13] ,
15.
[eiser 15] en [eiser 15 sub 2],

te [plaats 14] ,
16.
[eiser 16] B.V,

te [plaats 15] ,
17.
[eiser 17] B.V.,

te [plaats 16] ,
18
[eiser 18], eigenaren maatschap:
[naam 1]en
[naam 2],

te [plaats 17] ,
19.
[eiser 19]en
[eiser 19 sub 2],

te [plaats 18] ,
20.
[eiser 20],

te [plaats 19] ,
21.
[eiser 21] B.V.,

te [plaats 20] ,
22.
[eiser 22] B.V.,

te [plaats 21] ,
23.
[eiser 23] en [eiser 23 sub 2],

te [plaats 22] ,
24.
[eiser 24]en
[eiser 24 sub 2],

te [plaats 23] ,
25.
[eiser 25] en [eiser 25 sub 2],

te [plaats 24] ,

26.
Esto B.V.,

te Nibbixwoud,

27.
[eiser 27]en
[eiser 27 sub 2],

wonende te [plaats 25] ,

28.
GVRF B.V.,

te Obdam,

29.
[eiser 29] en [eiser 29 sub 2],
te [plaats 26] ,

30.
[eiser 30],
te [plaats 27] ,

31.
[eiser 31] en [eiser 31 sub 2],
te [plaats 28] ,

32.
[eiser 32],
te [plaats 29] ,

33.
[eiser 33],
te [plaats 30] ,

34.
[eiser 34] B.V.,te [plaats 31] ,

35.
RGMA Holding B.V.,te Etten-Leur,

36.
[eiser 36] B.V.,
te [plaats 32] ,

37.
[eiser 37] B.V.,
te [plaats 33] ,

38.
Pilaar Invest B.V.,
te Bergambacht,

39.
[eiser 39] en [eiser 39 sub 2],
te [plaats 27] ,

40.
[eiser 40] en [eiser 40 sub 2],
te [plaats 34] ,

41.
[eiser 41] en [eiser 41 sub 2],
te [plaats 35] ,

42.
[eiser 42]en
[eiser 42 sub 2],
te [plaats 36] ,

43
De Poorterij B.V.,te Bergen op Zoom,

44.
[eiser 44]en
[eiser 44 sub 2],
te [plaats 12] ,

45.
[eiser 45],
te [plaats 37] ,

46.
[eiser 46],
te [plaats 38] ,

47.
[eiser 47] en [eiser 47 sub 2],
te [plaats 39] ,

48.
[de VvE] aan [adres] te [plaats 38],
te Serooskerke,

eisende partijen,

eisers sub 1 tot en met 47 hierna samen te noemen [eisers] en eiseres sub 48 de VvE,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren,

tegen

1.KOPARE DEVELOPMENT B.V.,

te Lutten,
2.
TINYHOUSEWORLD B.V.,

te Lutten,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: Kopare c.s. en gedaagde sub 1 Kopare en gedaagde sub 2 Thinyhouse,

mr. M. Langenhof.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de producties van [eisers] en de VvE
- de producties van Kopare c.s.
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [eisers] en de VvE
- de spreekaantekeningen van Kopare c.s.

2.De feiten

2.1.

Kopare is ontwikkelaar van het [recreatiepark] (hierna: het park). Het ontwerp van het park gaat uit van 97 (luxe) woningen, 9 tiny houses en 1 treehouse. Volgens het ontwerp zouden er allerlei voorzieningen, waaronder een spraypark en een centrumgebouw worden gerealiseerd. Eisers sub 1 tot en met 39 hebben een woning gekocht, eisers sub 40 tot en met 47 hebben een tiny house gekocht. De woningen en tiny houses zijn aangekocht als investering met de verplichting die in verhuur te geven aan Landal Greenparks.

2.2.

Het perceel waarop het park zich bevindt is gesplitst in 107 appartementsrechten. In het kader van deze splitsing is [de VvE] aan [adres] te [plaats 38] opgericht (hierna: de VvE). De VvE voert het beheer over en draagt zorg voor het onderhoud en het herstel van de gemeenschappelijke gedeelten, de gemeenschappelijke ruimten en de gemeenschappelijke zaken. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VvE (hierna: ALV) van 29 maart 2025 heeft de vergadering ingestemd met het nemen van rechtsmaatregelen tegen Kopare en een procesvolmacht verleend aan het bestuur van de VvE zowel ten aanzien van de beheerstaken als waar de VvE geen zelfstandig vorderingsrecht heeft, maar optreedt in het kader van de gezamenlijke belangen van de eigenaren.

2.3.

Tussen Kopare en de respectievelijke kopers zijn met betrekking tot de aankoop van de percelen bouwgrond en de woning eerst voorovereenkomsten gesloten. Daarna zijn in of omstreeks maart 2022 aanvullende koopovereenkomsten gesloten. Bij deze aanvullende koopovereenkomsten hebben [eisers] gekocht een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een recreatiewoning met een terras, tuin, parkeerplaats(en) en al of niet een (buiten)berging, veranda, (buiten)sauna, gelegen in het recreatiepark “ [recreatiepark] ” plaatselijk bekend [adres] ongenummerd in [plaats 38] welk appartementsrecht uitmaakt 1/107e aandeel in het registergoed. Aan de appartementsrechten is in de koopovereenkomst een bouwnummer toegekend.

2.4.

De koopsom bestaat uit een bedrag voor de grondkosten van het verkochte en een bedrag voor inventaris van het verkochte. Van de tot de overeenkomst behorende bijlagen maakt, bijlage 7, ook onderdeel uit een “Interieurlijst”. Daarnaast is in de koopsom een bedrag opgenomen voor de aanleg- en aansluitkosten en de eventuele kosten van ingebruikstelling met betrekking tot nutsvoorzieningen (riool, elektra, water etc.). Dit volgt uit de technische omschrijving die behoort bij de aannemingsovereenkomst.

2.5.

De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

Artikel 13 – Bijzondere bepalingen

“
13.1 Koper is gehouden het Verkochte te doen bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de Aannemingsovereenkomst. Koper verplicht zich daartoe gelijktijdig met deze overeenkomst de Aannemingsovereenkomst te sluiten, krachtens welke overeenkomst Koper opdracht zal geven aan de Ondernemer de recreatiewoning te bouwen overeenkomstig de bij de Aannemingsovereenkomst behorende verkoopdocumentatie en overige bijlagen.

13.2

De aannemingsovereenkomst vormt een onverbrekelijk geheel met deze koopovereenkomst. Dit betekent onder meer dat bij ontbinding op grond van de in de koopovereenkomst vermelde ontbindende voorwaarden of bij het niet tot stand op grond van eventuele opschortende voorwaarden van de ene overeenkomst, de andere overeenkomst eveneens van rechtswege is ontbonden dan wel niet tot stand gekomen, ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst. (…).”

2.6.

[eisers] hebben de aannemingsovereenkomsten gesloten met [aannemer 1] B.V. die conform de technische omschrijving horende bij de aannemingsovereenkomst zorgdraagt voor de bouw van de woningen op het park. De aannemingsovereenkomsten zijn gelijk gesloten met de koopovereenkomsten. De technische omschrijving behorende bij de aannemingsovereenkomst bepaalt onder meer:

1.5.

Werkzaamheden buiten de aannemingsovereenkomst

De levering van de kavel maakt geen onderdeel uit van de aannemingsovereenkomst. Deze levering en werkzaamheden aan of ten behoeve van de kavel vallen derhalve buiten de verantwoording van de Bouwkundig aannemer en de garantienormen van Woningborg.

De aanleg- en aansluitkosten en de eventuele kosten van ingebruikstelling met betrekking tot nutsvoorzieningen (riool, elektra, water, etc.) geschiedt door derden en zijn in de koopsom begrepen die de verkrijger met Kopare Development B.V. overeenkomt. Deze levering en werkzaamheden vallen derhalve buiten de verantwoording van Bouwkundig aannemer en de garantienormen van Woningborg.

De situatietekening geldt alleen voor de ligging van de woning. De inrichting van het terrein is gebaseerd op de meest recente bij ons bekende gegevens. Wijzigingen daarvan vallen buiten de invloedssfeer en de verantwoordelijkheid van Bouwkundig aannemer en maken onderdeel uit van de koopovereenkomst die met Kopare Development B.V. wordt gesloten. (…)

Door Bouwkundig aannemer wordt de woning overeenkomstig deze technische omschrijving en afwerkstaat geleverd aan de verkrijger. De afwerking van de kavel en zaken zoals bijvoorbeeld interieur en bijgebouwen worden door derden in opdracht van Kopare Development B.V. geleverd en/of uitgevoerd. Deze maken geen onderdeel uit van de aannemingsovereenkomst en deze technische omschrijving.”

2.7.

De kopers van de tiny houses hebben naast de koopovereenkomst met Kopare een koopovereenkomst gesloten met Tinyhouse. Op grond van deze overeenkomsten moet Tinyhouse een tiny house leveren zoals omschreven in de aan koper ter beschikking gestelde technische omschrijving met tekening en inventarislijst. Ook deze overeenkomsten vormen een onverbrekelijk geheel.

2.8.

In de verkoopbrochure is vermeld dat naar verwachting de eerste gasten in de zomer van 2023 op het park verwelkomd zouden kunnen worden. Vanaf november 2022 is er tussen [eisers] , althans (het bestuur van) de VvE regelmatig contact met Kopare, de [aannemer 1] , en [aannemer 2] , de infra-aannemer die in opdracht van Kopare het terrein voor de aannemer gereed en woonrijp moeten maken, omtrent de voortgang van de realisatie van het project. Bij brief van 16 februari 2024 sommeert de (voormalig) advocaat van enkele kopers Kopare om, kort gezegd, haar op grond van de koopovereenkomst bestaande verplichtingen na te komen. Op 23 september 2024 vindt er weer overleg plaats tussen Kopare, [eisers] , (het bestuur van) de VvE en [aannemer 1] . Kopare doet toezeggingen met betrekking tot de oplevering van het park begin maart 2025 en met betrekking tot de voor die tijd door onder andere [aannemer 2] met betrekking tot het woonrijp maken van het park te verrichten werkzaamheden. Die toezeggingen doet Kopare ook tijdens de ALV van de VvE op 12 oktober 2024.

2.9.

Op 22 oktober 2024 ontvangen [eisers] een planning op hoofdlijnen. Punt 8. van de planning vermeldt: “Voorlopige start verhuur vanaf 18 april 2025”. Nadien vindt er weer overleg plaats met Kopare en [aannemer 2] . Op 25 november 2024 wordt met Kopare de planning weer doorgenomen uitgaande van start verhuur op 18 april 2025. Bij e-mail van 19 december 2024 deelt Kopare mee dat zij niet kan bevestigen dat het park op 18 april 2025 ‘verhuurklaar’ is. Kopare geeft aan dat uitingen met betrekking tot de planning altijd onder voorbehoud zijn gedaan. Bij e-mail van 13 februari 2025, in antwoord op de e-mail van de VvE van 5 februari 2025 met daarin diverse vragen, deelt Kopare mee dat de datum van 18 april 2025 bij Kopare onbekend is. Volgens Kopare is het onduidelijk waar de VvE op doelt. Op de brief van de advocaat van de VvE van 4 april 2025 met daarin ook de aankondiging van de onderhavige kort gedingprocedure reageert Kopare niet.

2.10.

De door [eisers] gekochte woningen zijn door [aannemer 1] opgeleverd maar niet bewoonbaar. De woningen zijn niet ingericht en niet op de nutsvoorzieningen aangesloten.

De kopers van de tiny houses hebben met de leverancier daarvan, WOOWN en Tinyhouse een overeenkomst gesloten op grond waarvan WOOWN de tinyhouses direct aan de kopers zal leveren. Het park is niet ingericht en er zijn op het park geen voorzieningen aanwezig.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] en de VvE vorderen - samengevat -:

I. Kopare te veroordelen tot afbouw, zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 18 augustus 2025,

van het [recreatiepark] , waarbij Kopare meer specifiek wordt veroordeeld

tot:

- het (laten) aanleggen van de benodigde infrastructuur op het recreatiepark;

- het aanleggen van een toegangsbrug tot het recreatiepark

- het (laten) aanleggen van de benodigde stroomvoorziening;

- de bouw van het Centrumgebouw inclusief pv-installatie;

- het afwerken van de woningen behang/schilderklaar;

- het inrichten van het terrein conform landinrichtingsplan,

op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per kalenderdag als Kopare geheel of ten dele in gebreke blijft met het uitvoeren van de werkzaamheden;

Eisers sub 1 tot en met 39 vorderen - samengevat -:

II. Kopare te veroordelen tot afbouw, zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 18 augustus 2025,

van hun woningen op het [recreatiepark] , waarbij Kopare meer specifiek

wordt veroordeeld tot:

het (laten) aansluiten van de woningen op de benodigde nutsvoorzienigen;
het plaatsen van keukens en keukenapparatuur;
het leggen van vloeren in de woningen’
het plaatsen van sauna’s en hottubs;
het plaatsen van wellnesslodges;
het plaatsen van fietsenbergingen;
het inrichten van de woningen door een woninginrichter
het afwerken van de woningen behang/schilderklaar;
het aanleggen van tuinen;

op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per kalenderdag voor zover Kopare geheel of ten dele in gebreke blijft met het uitvoeren van de werkzaamheden;

Eisers sub 40 tot en met 47 vorderen – samengevat -:

III. Tinyhouse te veroordelen tot het leveren en plaatsen, zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 18 augustus 2025 van 7 tiny houses op het [recreatiepark] , meer specifiek op de kavels [kavel 1] , [kavel 2] , [kavel 3] , [kavel 4] , [kavel 5] , [kavel 6] , [kavel 7] en [kavel 8] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per kalenderdag voor zover Tinyhouse geheel of ten dele in gebreke blijft met haar leveringsverplichting;

Eisers sub 1 tot en met 48 vorderen – samengevat -:

IV. Kopare en Tinyhouse hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers] en de VVE vorderen nakoming van de door [eisers] met Kopare gesloten koopovereenkomst. Kopare is in de nakoming daarvan tekortgeschoten. Uit de door Kopare gedane toezeggingen moet worden opgemaakt dat het park uiterlijk 18 april 2025 verhuurklaar zou zijn. De door Kopare genoemde opleverdatum van 18 april 2025 moet gelet op de door haar met betrekking tot de oplevering genoemde data en toezeggingen, aangemerkt worden als harde opleverdatum. Nu die niet is gehaald verkeert Kopare in verzuim. [eisers] en de VvE hebben een spoedeisend belang bij hun vordering. Het voorgespiegelde en met de aankoop beoogde rendement kan door [eisers] niet worden behaald terwijl zij wel de financieringslasten dragen. Gelet op het tijdsverloop sinds de koop van de woningen/tiny houses kan van [eisers] niet gevergd worden dat zij een bodemprocedure afwachten. Bovendien is de prognose met betrekking tot de afloop van de bodemprocedure dat de nakomingsvorderingen zullen worden toegewezen. Afgezien daarvan komt de kwaliteit van de woningen in gevaar doordat deze niet kunnen worden verwarmd en geventileerd. Ook hebben de kopers er belang bij dat de onderhoudstermijn van de aannemer kan worden benut. Bij de inrichting hebben [eisers] een spoedeisend belang omdat de woningen zonder inrichting niet verhuurd kunnen worden en leegstand ertoe leidt dat de woningen en de tiny houses niet kunnen worden verzekerd. Een extra spoedeisendheid is gelegen in een mogelijk door Kopare voorgenomen verkoop van het perceel waarop het centrumgebouw is voorzien. Het belang van [eisers] en de Vve bij toewijzing moet zwaarder wegen dan het belang van Kopare bij uitstel van de nakoming van haar verplichtingen.

3.3.

Kopare c.s. voeren verweer. Kopare c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] en de VvE, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen in verband met het ontbreken van spoedeisend belang en omdat de zaak niet geschikt is om in kort geding te worden beslist ex art. 256 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Afgezien daarvan is er volgens Kopare geen sprake van een fatale termijn. Er is geen ingebrekestelling, geen verzuim en de vorderingen zijn onvoldoende bepaalbaar. De datum van 18 augustus 2025 is volstrekt onrealistisch.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] en de VvE ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Verweer ex artikel 256 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

4.2.

Volgens Kopare is de zaak te complex en zijn de ingestelde vorderingen te omvangrijk om in kort geding te worden beoordeeld. Op grond van artikel 256 Rv kan de voorzieningenrechter, als hij oordeelt dat de zaak niet geschikt is om in kort geding te worden beslist, de voorziening weigeren. Op grond van geldende jurisprudentie van de Hoge Raad moet de kortgedingrechter van deze bevoegdheid terughoudend gebruik maken. Van ongeschiktheid kan, eveneens volgens de Hoge Raad, in twee gevallen sprake zijn; wanneer de feiten binnen het beperkte kader van het kort geding niet voldoende duidelijk zijn en wanneer de voorzieningenrechter de gevolgen van de te geven beslissing niet kan overzien. De voorzieningenrechter is van oordeel dat van geen van beide gevallen in deze zaak sprake is. Daarnaast zou de voorzieningenrechter de voorziening mogelijk kunnen weigeren wanneer de beantwoording van de rechtsvragen hem te onzeker voorkomt. Ook daarvan is, gelet op de ingestelde vorderingen, geen sprake. De voorzieningenrechter passeert dit verweer.

Spoedeisend belang

4.3.

Kopare betwist dat [eisers] en de VvE een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Volgens Kopare zouden de kopers sowieso op dit moment nog geen rendement ontvangen. Uit de verkoopbrochure, althans de verhuurprognose opgenomen in de “Facts And Figures [recreatiepark] ”, volgt dat het verwachte rendement pas wordt behaald drie jaar na volledige realisatie van het park en een concrete opleveringsdatum is niet overeengekomen. Afgezien daarvan is vermeld dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Dat [eisers] en de VvE niet lijdzaam de uitkomst van de bodemprocedure kunnen afwachten is door hen niet onderbouwd. Een ‘verhuurklare’ oplevering eind 2025 begin 2026 is conform de planning. Vertraging is opgelopen door een bezwaarprocedure tegen de omgevingsvergunning en een discussie met de [aannemer 1] omtrent de inhoud en interpretatie daarvan. [aannemer 1] kon daardoor pas begin september 2023 starten met de bouwkundige voorbereidingen. Gelet op de overeengekomen 280 werkbare dagen die een bouwtijd van 1,5 jaar inhouden hadden de woningen niet eerder dan het voorjaar 2025 opgeleverd kunnen worden. Uiteindelijk zouden de woningen na realisatie van de infrastructuur en inrichting niet voor eind 2025 begin 2026 verhuurklaar zijn geweest. De opgelopen vertraging is dus niet buitensporig. Kopare betwist dat de elektriciteit ontbreekt. De VvE en [aannemer 1] hebben afspraken gemaakt met betrekking tot het ter beschikking stellen van elektriciteit gedurende de periode dat de netaansluitingen nog niet operationeel zijn. De woningen kunnen gebruik maken van de bouwstroom van [aannemer 1] . Die bouwstroom voldoet aan de noodzakelijke technische eisen om de installaties zoals ventilatiesystemen, warmtepompen en overige elektrotechnische voorzieningen zoals beoogd te laten functioneren. Ook betwist Kopare dat de woningen niet verzekerbaar zouden zijn. Dat de uitkomst in de bodemprocedure hetzelfde zou uitvallen als de beslissing in dit kort geding levert geen spoedeisend belang op. Aldus steeds Kopare c.s.

4.4.

Als onbestreden staat vast dat de woningen al (geruime) tijd, sinds eind 2024, gereed zijn, maar niet zijn aangesloten op de benodigde nutsvoorzieningen. Als gevolg daarvan kunnen de woningen niet worden verwarmd en geventileerd. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan de stelling van Kopare dat dit als gevolg van het leveren van bouwstroom door [aannemer 1] wel mogelijk zou zijn. Door [eisers] en de VvE is ter zitting onbestreden gesteld dat de bouwstroomvoorziening net voldoende is voor ventilatie en cameravoorzieningen. Het levert onvoldoende vermogen de warmtepompen en dus voor verwarming van de woningen. Het is een tijdelijke noodoplossing telkens bruikbaar slechts voor enkele woningen tegelijkertijd. Aangenomen moet dan ook worden dat verpaupering van de woningen als gevolg van het ontbreken van een aansluiting op de nutsvoorziening dreigt. Afgezien daarvan is door [eisers] en de VvE onbestreden gesteld dat de noodvoorziening door hen in overleg met de [aannemer 1] is geregeld en wordt betaald. Een beroep daarop ter betwisting van het verweer van het spoedeisend belang komt Kopare dan ook niet toe. Aannemelijk is ook de omstandigheid dat de woningen in de staat waarin deze zich nu bevinden niet kunnen worden bewoond en dat dit leidt tot achteruitgang daarvan. Ook is aannemelijk dat dat problemen met de verzekerbaarheid oplevert omdat leegstand een verhoogd risico op schade met zich meebrengt. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat [eisers] en de VvE een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Dat geldt eens temeer nu Kopare de datum van 18 april 2025 heeft laten verstrijken en er vooralsnog geen nieuwe planning is. Daarbij komt dat [eisers] rendement missen. Enige mate van vertraging van een project als het onderhavige is niet ongebruikelijk. Dat [eisers] niet per april 2023, de in de verkoopbrochure vermelde datum dat het park verhuurklaar zou zijn, rendement zouden behalen is dan ook een omstandigheid waarmee zij rekening hadden moeten houden. De woningen waren echter in december 2024 gereed. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] toch in ieder geval had mogen verwachten dat de woningen begin van het voorjaar 2025 rendement zouden gaan opbrengen. Zolang de aanvang van het rendement niet gebeurt blijft het bereiken van het beoogde volledige rendement drie jaar later in elk geval geheel uit zicht.

Overeenkomst eisers 40 tot en met 47 met WOOWN B.V. en Tinyhouse

4.5.

Volgens Kopare en Tinyhouse moeten de vorderingen jegens hen ingesteld namens namens eiseres 40 tot en met 47 zoals geformuleerd in het petitum van de dagvaarding onder III, en IV gedeeltelijk, worden afgewezen omdat er tussen hen, WOOWN B.V. en Tinyhouse en Kopare overeenstemming is bereikt die is vastgelegd in de overeenkomst overgelegd als productie I. Eisers sub 38 tot en met 47 betwisten dat. Zij stellen nog steeds belang bij hun vorderingen te hebben omdat Kopare verplicht blijft er voor te zorgen dat de tiny houses op het benodigde stroomnetwerk moeten worden aangesloten en moeten worden ingericht.

4.6.

Eisers sub 40 tot en met 47 hebben met Woown B.V. en Tinyhouse een overeenkomst gesloten met betrekking tot de levering door Woown B.V. van de door hen van Tinyhouse gekochte tinyhouses. Tinyhouse stelt niet dat inmiddels aan alle voor haar uit de overeenkomst voortvloeiende (betalings)verplichtingen is voldaan en de tinyhouses door WOOWN B.V. inmiddels aan eisers sub 40 tot en met 47 ook daadwerkelijk zijn geleverd. Vooralsnog gaat de voorzieningenrechter er dus van uit dat eisers sub 40 tot en met 47 nog steeds belang hebben bij hun vordering. De voorzieningenrechter passeert dit verweer van Tinyhouse.

Twee eisers geen contractspartij van Kopare

4.7.

Kopare betwist de vordering voor zover die zijn ingesteld door eisers 51 en 36. Volgens Kopare hebben zij geen overeenkomst met haar gesloten maar met Kopare Bergen op Zoom B.V.. Kopare Bergen op Zoom B.V. is geen partij bij dit kort geding. Kopare verwijst naar de door haar in het geding gebrachte productie II en de aanvullende koopovereenkomst met betrekking tot de koop door [eiser 36] B.V.

4.8.

Uit de door Kopare in het geding gebrachte overeenkomsten blijkt dat eiseres sub 29 (voorzieningenrechter: nummer 51 is het bouwnummer van het door [eiser 29] en [eiser 29 sub 2] gekochte appartementsrecht) en eiseres sub 36 [eiser 36] B.V. beiden een overeenkomst hebben gesloten met Kopare Bergen op Zoom B.V. De door hen jegens Kopare ingestelde vorderingen zullen dus worden afgewezen. Omdat zij geen overeenkomst met Kopare hebben gesloten ontbreekt de grondslag onder hun vorderingen.

Opeisbaarheid vordering

4.9.

Kopare betwist dat haar verplichtingen opeisbaar zijn. De datum van 18 april 2025 is als opleverdatum niet tussen partijen overeengekomen. Er is geen sprake van een fatale termijn. De uitlatingen door Kopare tijdens de ALV’s met betrekking tot het verhuurgereed zijn van het park kwalificeren niet als juridische toezeggingen. Steeds zijn door Kopare bij het noemen van een datum voorbehouden gemaakt voor wat betreft de weersomstandigheden, onderaannemers, leveringen enz. Kopare is ook niet in gebreke gesteld zodat zij ook niet in verzuim verkeert. Kopare betwist dat zij in verzuim zou zijn komen te verkeren omdat zij structureel de planningen en gedane toezeggingen niet zou nakomen en de werkzaamheden die worden gevorderd niet op 18 april 2025 waren afgerond.

4.10.

Met betrekking tot de door Kopare genoemde datum van18 april 2025 overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [eisers] en/of de VvE hebben, toen bleek dat de in de verkoopbrochure vermelde termijn van begin april 2023 niet zou worden gehaald, veelvuldig met Kopare overlegd over de termijn waarop het park verhuurklaar zou worden opgeleverd. Tijdens het overleg tussen de VvE en Kopare van 23 september 2024 is besproken dat [aannemer 1] de woning vanaf december 2024 wil gaan opleveren. Gesproken wordt over start huur eerste, althans tweede week van maart 2025. Tijdens de ALV van 12 oktober 2024 wordt besproken (verslag punt 11) dat de bouw van de huizen vordert en geeft Kopare aan dat duidelijk is wat [aannemer 1] doet en wat zij moet doen. De te verrichten werkzaamheden moeten op elkaar afgestemd worden en er wordt volgens Kopare “in een treintje” gewerkt. Volgens Kopare gaat het afronden daarvan 3 à 4 maanden duren, afhankelijk van het weer. Volgens Kopare zal het park medio maart, afhankelijk van de weersomstandigheden, klaar zijn voor de verhuur. In een nieuwsbrief van Kopare van 22 oktober 2024 deelt Kopare mee dat het testweekend voor de woningen is voorzien in het weekend van 5 april 2025. Weer wordt een voorbehoud gemaakt met betrekking tot onvoorziene factoren zoals de weersomstandigheden. De door Kopare in het bericht opgenomen planning op hoofdlijnen vermeldt onder punt 8: “Voorlopige start verhuur vanaf 18 april 2025”.

4.11.

De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat Kopare met het doen van de toezeggingen jegens [eisers] met betrekking tot het gereed zijn van het park op 18 april 2025 een haar bindende toezegging heeft gedaan. Immers ten tijde van de toezegging was het voor Kopare duidelijk dat de woningen vanaf december 2024 zouden worden opgeleverd. Op het moment van de toezegging was voor [eisers] en voor Kopare, anders dan bij de eerdere toezeggingen met betrekking tot het verhuurklaar opleveren, dan ook duidelijk wanneer met de door, of in opdracht van Kopare, nog uit te voeren werkzaamheden kon worden begonnen. Nu die werkzaamheden volgens eigen zeggen van Kopare zo’n drie à vier maanden in beslag zouden nemen, mochten [eisers] en de VvE erop vertrouwen dat 18 april 2025 dan ook de datum was waarop het park verhuurklaar zou zijn. Omdat voorshands aangenomen moet worden dat voor Kopare de verplichting bestond om op 18 april 2025 ‘verhuurklaar’ op te leveren kan de vordering tot nakoming worden toegewezen als vermeld in de beslissing. Aangezien de vorderingen strekken tot nakoming door Kopare is een ingebrekestelling niet vereist. De bevoegdheid om nakoming te vorderen is niet een gevolg van wanprestatie maar bestaat al voordat de schuldenaar in verzuim raakt. Of de datum van 18 april 2025 al of niet een fatale termijn inhoudt is dus ook niet van belang.

Vorderingen onvoldoende concreet

4.12.

Volgens Kopare zijn de vorderingen onvoldoende concreet en te ruim geformuleerd zodat het petitum onuitvoerbaar is. Volgens Kopare kan niet worden vastgesteld wat Kopare dan wel Tinyhouse zou moeten doen. Niet duidelijk is wat ‘het afwerken van de woningen’ inhoudt, of voor alle woningen dezelfde werkzaamheden moeten worden verricht omdat niet alle woningen dezelfde voorzieningen hebben zoals bijvoorbeeld sauna, hottub enzovoorts. Ook zouden de woningen een verschillend interieur hebben. Dat geldt volgens Kopare ook voor de tuinen.

4.13.

De voorzieningenrechter gaat aan dit verweer voorbij. Aangenomen moet worden dat uit de individuele koop- en de aannemingsovereenkomsten en de daarbij behorende technische omschrijving kan worden opgemaakt wat de kopers hebben gekocht en wat de voor Kopare daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn. Dat geldt zeker omdat [eisers] en de VvE onbestreden stellen dat zowel de koopovereenkomsten als de daarmee onlosmakelijk verbonden aannemingsovereenkomsten waarvan de Technische omschrijving onderdeel uitmaakt door Kopare zijn opgesteld. Indien en voor zover voor Kopare niet duidelijk is wat de voor haar op grond van de overeenkomst jegens de diverse kopers bestaande verplichtingen inhouden, moet dat voor haar rekening en risico komen. Het zou toch wel bont worden als Kopare niet tot nakoming verplicht kan worden, omdat ze stelt dat ze niet weet wat ze verkocht heeft in de door haarzelf opgestelde koopovereenkomsten. Afgezien daarvan heeft Kopare zelf bij de ALV van 12 oktober 2024 meegedeeld dat duidelijk is wat [aannemer 1] moet doen en wat zij moet doen. Aan het verweer van Kopare dat de gestelde verplichtingen grotendeels uit de aannemingsovereenkomst met [aannemer 1] voortvloeien gaat de voorzieningenrechter voorbij. De koop- en de aannemingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en in de van de aannemingsovereenkomst onderdeel uitmakende Technische omschrijving zijn door Kopare te verrichten werkzaamheden opgenomen. Kopare heeft de beide overeenkomsten opgesteld en op deze wijze heeft ingericht. Zij kan zich er dan ook niet op beroepen dat zij niet contractueel verantwoordelijk zou zijn voor de gevraagde prestaties. Op het feit dat het begrip ‘verhuurklaar’ als zodanig niet is omschreven komt Kopare evenmin een beroep toe.

Datum 18 augustus 2025

4.14.

Volgens Kopare is de termijn waarop de volgens eiseres nog door Kopare te verrichten werkzaamheden gereed moeten zijn onredelijk kort. Niet gesteld of gebleken is op grond waarvan Kopare verplicht zou zijn de volgens [eisers] en de VvE door Kopare nog te verrichten werkzaamheden op 18 augustus 2025 gereed te hebben. Dit is een door [eisers] en de VvE zelf bedachte termijn. Er is geen fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a overeengekomen en Kopare is ook niet in gebreke gesteld met een redelijke termijn voor nakoming.

4.15.

Op grond van de eigen uitlatingen van Kopare tijdens de ALV van 12 oktober 2024 zouden, nadat de woningen steigervrij zijn, alle vervolgens nog te verrichten werkzaamheden om de woningen en het park verhuurklaar te maken in een periode van 3 à 4 maanden gereed kunnen zijn. Gelet daarop en op de datum van deze uitspraak is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het mogelijk moet zijn dat de in het kader van het verhuurklaar maken te verrichten werkzaamheden vrijdag 31 oktober 2025 gereed zijn. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat gelet op het jaargetijde waarin de werkzaamheden moeten plaatsvinden weersomstandigheden niet voor vertraging aanleiding zullen geven. Voor zover dat anders is, moet het voor rekening van Kopare blijven dat zij de afgelopen maanden geen vaart heeft gezet achter de voortgang van de werkzaamheden. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan de planning zoals die door Kopare ter zitting is gepresenteerd en die van 22 weken uitgaat. Door Kopare is niet, althans onvoldoende, onderbouwd waarom nadat zij eerder van 3 à vier maanden uitging dat nu 22 weken zou moeten zijn. Ook valt niet in te zien waarom de werkzaamheden, rekening houdend met de bouwvakvakantie, op zijn vroegst begin september zouden kunnen beginnen. Uitgaande van de bouwvakvakanties van Zuid- en Midden Nederland is week 32de laatste vakantieweek. De eerste werkdag na de bouwvakvakantie is dus 11 augustus 2025.

Conclusie

4.16.

De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [eisers] en de VvE, behoudens voor zover die zijn ingesteld door eisers sub 29 en eiseres sub 36 toewijzen zoals vermeld in de beslissing met dien verstande dat de datum waarop de werkzaamheden gereed moeten zijn zal worden bepaald op 31oktober 2025. De vordering van eisers onder 3.1. I “tot het afwerken van de woningen behang/schilderklaar” wordt niet toegewezen omdat dezelfde vordering ook onder vordering 3.1. II is gevorderd en die wordt toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen en gemaximeerd zoals vermeld in de beslissing.

4.17.

Kopare c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

kosten dagvaarding € 151,61
griffierecht € 714,00
salaris advocaat € 1.107,00
nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 2.150,61,

Waarvan (omgeslagen naar rato van het aantal eiser) € 1.793,61 voor rekening van Kopare en € 357,00 voor rekening van Tinyhouse.

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Kopare jegens eisers sub 1 tot en met 28, sub 30 tot en met 35 en 37 tot en met 47 en jegens de VvE tot afbouw van het [recreatiepark] zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 31 oktober 2025 en meer specifiek tot:

het (laten) aanleggen van de infrastructuur op het recreatiepark zoals ingetekend op de situatietekening (bijlage 1 bij de aanvullende koopovereenkomst);
het (laten) aanleggen van een toegangsbrug naar het recreatiepark;
het (laten) aanleggen van de benodigde stroomvoorziening door Enexis;
de bouw van een centrumgebouw inclusief pv-installatie geschikt om te worden gebruikt als receptie, winkel, opslag van linnen en de technische dienst;
het inrichten van het tot het park behorende terrein conform landinrichtingsplan inclusief voorzieningen zoals ingetekend op de situatietekening (bijlage 1 bij de aanvullende koopovereenkomst),

op straffe van een dwangsom verschuldigd aan in de aanhef van deze veroordeling genoemde eisers gezamenlijk van € 5.000,00 per dag dat Kopare geheel of ten dele in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen maar met een maximum van € 500.000,00;

5.2.

veroordeelt Kopare jegens eisers sub 1 tot en met 28, sub 30 tot en met 35 en 37 tot en met 39 tot afbouw van hun woningen, zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 31 oktober 2025 en meer specifiek tot:

het (laten) aansluiten van de woningen op de benodigde nutsvoorzieningen;
het (laten) plaatsen van keukens en keukenapparatuur zoals overeengekomen;
het (laten) leggen van vloeren in de woningen conform de interieurlijst van 1 maart 2022 (bijlage 7 bij de aanvullende koopovereenkomst);
het (laten) plaatsen van sauna’s en hottubs voor zover het plaatsen daarvan is overeengekomen;
het (laten) plaatsen van wellnesslodges voor zover het plaatsen daarvan is overeengekomen;
het (laten) plaatsen van fietsenbergingen voor zover het plaatsen daarvan is overeengekomen;
het (laten) inrichten van de woningen conform de interieurlijst van 1 maart 2022 (bijlage 7 bij de aanvullende koopovereenkomst);
het behang/schilderklaar (laten) afwerken van de woningen;
het (laten) aanleggen van de tuinen,

op straffe van een dwangsom verschuldigd van € 1.000,00 per dag jegens elk van de in de aanhef van deze veroordeling genoemde eisers tegenover wie Kopare geheel of ten dele in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, maar met een maximum van € 25.000,00 per eiser;

5.3.

veroordeelt Tinyhouse jegens eisers 40 tot en met 47 tot het leveren en plaatsen van 7 tiny houses op het park op de kavels [kavel 1] , [kavel 2] , [kavel 3] , [kavel 4] , [kavel 5] , [kavel 6] , [kavel 7] en [kavel 8] , zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk 31 oktober 2025 op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag jegens elk van de in deze veroordeling genoemde eisers tegenover wie Tinyhouse geheel of ten dele in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen maar met een maximum van € 20.000,00 per eiser;

5.4.

veroordeelt Kopare c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 2.150,61, waarvan € 1.793,61 voor rekening van Kopare en € 357,00 voor rekening van Tinyhouse, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Kopare c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt Kopare c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst de vordering ingesteld door eisers sub 29 en eiseres sub 36 af en

5.8.

wijst af het overigens of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Voorst Vader bijgestaan door mr De Beer, griffier en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2025.