Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12336 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 oktober 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 381.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2021 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Breda opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. L.J. Boone en [taxateur 1] (taxateur). Belanghebbende is zonder kennisgeving niet verschenen.
1.5.
Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 13 november 2024, 08:38 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kapwoning (bouwjaar 1985).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 381.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Deze matrix is op 27 juni 2024 door [taxateur 2] opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 431.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.5.
Belanghebbende stelt – zo begrijpt de rechtbank – dat de taxateur de procedures en protocollen niet heeft gevolgd en buiten het systeem om heeft gewerkt. Belanghebbende heeft dit standpunt niet onderbouwd. Reeds daarom gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn – zowel neerwaartse als opwaartse – correcties toegepast. De heffingsambtenaar heeft daarbij ook rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning door deze te waarderen op factor 2. Belanghebbende heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat factor 2 voor onderhoud nog te hoog is. Daarnaast is de woning door de taxateur op 27 juni 2024 inpandig opgenomen en geven de – door de heffingsambtenaar - overgelegde foto’s van de woning de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 28 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.