Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11472154 \ CV EXPL 25-8
Vonnis van 9 juli 2025
in de zaak van
[huurder],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. R.G.J.M. Onderdonck,
tegen
FARO HOLDING B.V.,
te Waalwijk ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Faro ,
gemachtigde: mr. M.P.G.M. Gorgels .
De zaak in het kort
[huurder] stelt dat zij gedwaald heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst. Als zij op de hoogte was geweest van de feitelijke situatie van de woning, dan was zij de huurovereenkomst tegen een lagere huurprijs aangegaan. Daarom wil [huurder] (ter opheffing van dit nadeel) de te veel betaalde huur verrekenen met de lopende huur of terugbetaling daarvan door Faro . Haar beroep op dwaling slaagt niet. Ook van een oneerlijke handelspraktijk of onrechtmatig handelen is niet gebleken. Wel moet Faro als verhuurder medewerking verlenen voor de aansluiting van een internetverbinding. [huurder] moet op haar beurt een nog openstaande factuur aan Faro betalen. Faro wil de huurovereenkomst ontbinden, maar van een zodanig ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is geen sprake.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 maart 2025 met de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie met één productie,
- het bericht van 26 mei 2025 met productie(s) van Faro ,
- de spreekaantekeningen van Faro ,
- de mondelinge behandeling van 4 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt met ingang van 1 januari 2022 van Faro een zelfstandige woonruimte met garage en tuin aan [adres] te [plaats] voor in totaal € 1.450,00 per maand.
2.2.
Partijen hebben afgesproken dat Faro de garage verbouwt tot woongedeelte voor de zoon van [huurder] en dat Faro hiervoor kosten in rekening brengt. In 10.5 van de huurovereenkomst staat opgenomen:
“de kosten voor het ombouwen van de Garage worden in rekening gebracht door middel van een factuur totaal € 5.595,00 voor een elektrische boiler, airco unit koelen en verwarming, laminaat vloer, afvoer en water leiding vanuit de appartementen en het maken van een douche.”.
2.3.
Op 23 februari 2022 heeft [installatiebedrijf] onderzoek gedaan naar de storing van elektra in de keuken en zijn hiervoor werkzaamheden verricht.
2.4.
Op 18 juni 2023 heeft Elektrowijs een rapport opgesteld na een controle van de elektra in de woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[huurder] vordert - samengevat – te bepalen dat de hoogte van de kale huurprijs wordt gewijzigd en de te veel betaalde huur wordt verrekend met de lopende huur of moet worden terugbetaald met rente. Daarnaast vordert [huurder] om Faro te veroordelen tot het meewerken aan de aanleg van benodigde internetkabels op straffe van een dwangsom en tot betaling van de kosten voor de internetaansluiting in de woning. Ook vordert [huurder] betaling van de facturen van Elektrowijs en [installatiebedrijf] en proceskosten. Verder vordert [huurder] een verklaring voor recht dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en onrechtmatig handelen door Faro en dat Faro aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [huurder] geleden schade.
3.2.
[huurder] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en op grond daarvan vordert zij nadeelcompensatie in de vorm van huurprijsvermindering. Daarnaast is Faro volgens [huurder] verplicht om medewerking te verlenen aan de aansluiting van internetkabels in de woning en heeft Faro onrechtmatig gehandeld.
3.3.
Faro voert verweer. Faro concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.4.
Faro betwist dat sprake is van dwaling of onrechtmatig handelen. Verder voert Faro aan dat hij geen medewerking heeft verleend voor de aansluiting van internetkabels, omdat [huurder] de factuur voor de garage niet (volledig) wilde betalen.
in reconventie
3.5.
Faro vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met veroordeling van [huurder] tot betaling van € 3.125,00 en met veroordeling van [huurder] in de proceskosten en rente.
3.6.
Faro legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens Faro heeft [huurder] zich niet als goed huurder gedragen, omdat zij eventuele gebreken niet heeft gemeld en Faro geen gelegenheid heeft gegeven tot herstel hiervan en dit leidt tot gevaarlijke situaties. Daarnaast is [huurder] tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting voor de werkzaamheden voor de verbouwing van de garage.
3.7.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Faro , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Faro , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Faro in de kosten van deze procedure.
t
3.8.
[huurder] betwist dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen en voert aan dat zij wel tijdig heeft geklaagd over gebreken in de woning. Zij voert aan dat Faro hier geen actie op heeft ondernomen en dat sprake is van schuldeisersverzuim. Daarnaast voert [huurder] aan dat zij haar betalingsverplichting van de factuur heeft opgeschort vanwege de ernstige gebreken. Voor zover er sprake is van tekortkomingen, dan rechtvaardigen deze geen ontbinding van de huurovereenkomst.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
Beroep op dwaling
4.2.
Volgens [huurder] is de huurovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en op grond daarvan vordert zij nadeelscompensatie in de vorm van huurprijsvermindering. [1] [huurder] stelt dat Faro de onjuiste mededeling heeft gedaan dat de gehuurde woning volledig gerenoveerd is, maar er mankeren verschillende zaken aan de woning. Zij stelt dat als zij dit had geweten, zij de huurovereenkomst onder andere voorwaarden was aangegaan, namelijk tegen een lagere huurprijs.
4.3.
De kantonrechter begrijpt dat [huurder] een beroep doet op artikel 6:228 lid 1 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor een geslaagd beroep hierop is vereist dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, deze dwaling te wijten is aan een onjuiste inlichting van de wederpartij en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten (causaal verband). Voor de wederpartij moet ook kenbaar zijn dat in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, zij de dwalende had moeten inlichten. De stelplicht en bewijslast hiervan ligt op [huurder] .
Geen onjuiste inlichting of onjuiste voorstelling van zaken
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat een mededeling dat de woning volledig gerenoveerd is een algemene aanprijzing is die op zichzelf nog geen dwaling oplevert. Bovendien gaat het hier om een woning uit 1850. Dat de woning is gerenoveerd wil nog niet zeggen dat er dan nooit een gebrek of slijtage aanwezig kan zijn.
4.5.
Meer specifiek stelt [huurder] dat zij gedwaald heeft over de keuken, omdat er onder meer een niet goed werkende kookplaat aanwezig was, een niet goed sluitende vaatwasser, niet goed werkende magnetron, een niet goed te gebruiken keukenlade en de tegels aan de wand boven het aanrecht zitten los. Ter zitting heeft [huurder] toegelicht dat tijdens de (eerste) gesprekken met Faro de keuken in de woning werd geplaatst. Op het moment van aangaan van de huurovereenkomst was zij opnieuw in de woning aanwezig en toen heeft zij gezien dat de keukenrenovatie klaar was en dat de keukenapparatuur vies en niet nieuw was. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] dan niet kan zeggen dat zij een onjuiste voorstelling van zaken had over de keuken. Dat vervolgens enige tijd later bepaalde keukenapparatuur het begeeft is bovendien een omstandigheid die zich later heeft voorgedaan en hierover kan [huurder] niet hebben gedwaald ten tijde van het aangaan van de overeenkomst.
4.6.
Daarnaast is er volgens [huurder] sprake van rioleringsproblemen en is de afvoer van de douche niet goed, maar dit heeft Faro gemotiveerd weersproken. Volgens Faro heeft [huurder] hier niet eerder over geklaagd en ook andere huurders hebben dit nooit eerder gemeld. Nu [huurder] haar stelling verder niet onderbouwd heeft, kan de kantonrechter bij deze stand van zaken er niet van uit gaan dat er iets mis is met de riolering. Een eventuele onjuiste voorstelling van zaken hierover kan dus ook niet worden vastgesteld.
4.7.
[huurder] stelt ook dat zij heeft gedwaald, omdat zij er van uit ging dat Faro een professionele partij was die zich aan de regels houdt en zou zorgdragen voor jaarlijks onderhoud van de CV-ketel. Faro heeft gemotiveerd aangevoerd dat hij heeft aangeboden om de CV-ketel te controleren op onderhoud, maar dat hij hiervoor wel toegang tot de woning moet krijgen. Van een onjuiste voorstelling van zaken over het onderhoud van de CV-ketel is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Wat [huurder] verder nog heeft gesteld over haar vermoeden van huisvredebreuk door Faro of over de in de winter niet goed functionerende buitendeur leidt in het kader van haar beroep op dwaling niet tot een ander oordeel.
Geen kenbaarheid
4.8.
[huurder] stelt ook dat zij een onjuiste voorstelling van zaken had over de elektriciteit en bedrading in de woning. Zij ging er van uit dat zij een veilig bewoonbaar huis zou krijgen, maar dit is volgens haar niet het geval.
4.9.
De kantonrechter stelt voorop dat de verbouwing van de garage - en daarmee het aanleggen van elektra in de garage - pas later na het aangaan van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Voor zover de elektra of andere bedrading in de garage niet goed is aangelegd geldt dat hierbij geen sprake kan zijn van dwaling, omdat dit een omstandigheid is die nog niet aanwezig was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Voor de elektra in de woning zelf heeft [huurder] haar stelling onderbouwd met een rapport van een deskundige. Hieruit volgt dat sprake is van een onveilige situatie in de woning. Vast staat dat deze omstandigheid ook al aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat [huurder] dit niet heeft kunnen zien toen zij de woning bezichtigde. Zij had dus een onjuiste voorstelling van zaken over de elektra in de woning. De kantonrechter is echter van oordeel dat niet is gebleken dat Faro hierover een onjuiste inlichting heeft gegeven, zodat een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro niet kan slagen.
4.10.
Voor zover [huurder] nog bedoeld heeft een beroep te doen op schending van de mededelingsplicht van artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro is de kantonrechter van oordeel dat dit ook niet slaagt. Niet kan worden vastgesteld dat Faro wist of dat hij behoorde te weten dat de elektra in de woning niet goed was aangelegd. Faro heeft immers een erkende installateur ingeschakeld voor de elektra en mocht er daarmee op vertrouwen dat alles conform de vereisten zou worden aangelegd. Er is verder niet gebleken dat Faro een reden zou moeten hebben om hieraan te twijfelen en dat hij hierover iets had moeten mededelen. Het kan Faro dan ook niet worden tegengeworpen dat hij [huurder] hierover had moeten inlichten.
Beroep op dwaling slaagt niet
4.11.
De kantonrechter concludeert dat het beroep op dwaling niet slaagt. Dit betekent dat de vorderingen tot wijzigen van de huurprijs en verrekening of terugbetaling van te veel betaalde huur moeten worden afgewezen. Nu [huurder] bewust gekozen heeft om dwaling ten grondslag te leggen aan haar vorderingen en niet (ook) een beroep op artikel 7:207 BW Pro, kan de kantonrechter die grondslag niet ambtshalve aanvullen. De kantonrechter begrijpt dat de situatie voor [huurder] erg vervelend is. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat dit alles niet wegneemt dat Faro als verhuurder in het kader van de huurrechtelijke verplichtingen nog steeds gehouden is om gebreken in de woning te verhelpen. [2]
Medewerking aan internetaansluiting
4.12.
[huurder] stelt dat zij voor de internetaansluiting in de woning de medewerking nodig heeft van Faro , maar vast staat dat Faro deze niet heeft verleend. Faro heeft aangevoerd dat zij alleen medewerking hieraan wilde verlenen als [huurder] het restant van de factuur voor de verbouwing van de garage zou betalen. De kantonrechter begrijpt dat Faro hiermee een beroep doet op opschorting.
4.13.
Een opschortingsrecht bestaat alleen als de schuldenaar een opeisbare vordering heeft op de schuldeiser en er tussen de wederzijdse verbintenissen voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Daarnaast moet de opschorting ook proportioneel zijn. [3] De kantonrechter is van oordeel dat het niet volledig betalen van de factuur voor de verbouwing van de garage door [huurder] niet rechtvaardigt dat Faro geen medewerking verleent voor de aansluiting van internet in het gehuurde. Dit staat niet in verhouding tot elkaar en is niet proportioneel. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [huurder] al een deel van de factuur heeft betaald. Bovendien is een internetverbinding in een woning zo gebruikelijk dat – als deze nog niet aanwezig is in de woning – een huurder dit moet kunnen realiseren. De kantonrechter is van oordeel dat een verhuurder hier in alle redelijkheid aan moet meewerken op verzoek van een huurder.
4.14.
Gelet op het voorgaande zal Faro worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking voor de internetaansluiting. Nu vast staat dat Faro eerder geen medewerking heeft verleend voor de internetaansluiting zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom hiervoor ook toewijzen, waarbij de kantonrechter de dwangsom beperkt naar € 100,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. De kosten voor de aansluiting van het internet komen niet voor vergoeding in aanmerking. Niet is gebleken dat partijen hebben afgesproken dat Faro zou zorgdragen voor de kosten van een internetaansluiting in de woning of de garage. Dit zijn kosten die [huurder] zelf zal moeten maken.
Facturen Elektrowijs en [installatiebedrijf]
4.15.
[huurder] vordert ook betaling van twee facturen. [huurder] heeft [installatiebedrijf] ingeschakeld, omdat zij telkens kortsluiting had in de keuken. Daarnaast heeft [huurder] Elektrowijs ingeschakeld om een inspectie te doen naar de elektra in de woning, waarbij Elektrowijs op diezelfde dag in opdracht van [huurder] verschillende punten heeft verholpen. Nu niet is gesteld of gebleken dat [huurder] Faro eerst in de gelegenheid heeft gesteld om de problemen met de elektra zelf te onderzoeken en eventuele gebreken te verhelpen, is Faro hiermee dus niet in verzuim en komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
Geen oneerlijke handelspraktijk of onrechtmatig handelen van Faro
4.16.
[huurder] heeft ook een verklaring voor recht gevorderd dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en onrechtmatig handelen door Faro en dat Faro aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [huurder] geleden schade. [huurder] heeft echter onvoldoende met feiten onderbouwd dat hier sprake van is, zodat dit gelet op de betwisting hiervan door Faro niet kan worden vastgesteld.
Betaling openstaand factuurbedrag verbouwing garage
4.17.
Faro vordert betaling van het nog openstaande bedrag van de factuur voor het verbouwen van de garage. Ter zitting heeft [huurder] aangevoerd dat deze vordering tot betaling inmiddels is verjaard, omdat het gaat om een consumentenkoop en daarbij geldt een verjaringstermijn van twee jaar. [4] Volgens [huurder] ziet de factuur op de levering van roerende zaken, zoals onder meer de elektrische boiler, airco unit en de laminaat vloer. De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt. Duidelijk is dat partijen hebben afgesproken dat [huurder] een bijdrage zou betalen voor het realiseren van een woonruimte in de garage door Faro . Nergens uit blijkt dat is afgesproken dat [huurder] deze zaken van Faro zou kopen. Op deze vordering is de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar van toepassing en deze termijn is nog niet verlopen. Van verjaring is dus geen sprake. [5]
4.18.
[huurder] stelt ook dat zij haar betalingsverplichting voor het restant van de factuur heeft opgeschort, vanwege de gebreken in de woning. Vast staat dat [huurder] aan Faro heeft laten weten dat er problemen waren met onder meer de elektrische installatie. De kantonrechter overweegt dat het in beginsel aan Faro als verhuurder is om actie te ondernemen als een huurder wijst op gebreken. Faro heeft echter onweersproken aangevoerd dat hij hiervoor een afspraak wilde maken, zodat Huijsman Elektrotechniek naar de installatie zou kunnen kijken, maar dat dit niet gelukt is omdat [huurder] het niet eens was met inschakeling van deze partij. De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat Faro (nog) niet naar de gebreken heeft kunnen kijken, en dus dat nakoming hiervan uitblijft, een omstandigheid is die aan [huurder] is toe te rekenen. Door voorwaarden te stellen aan wie er precies naar de gebreken komt kijken heeft [huurder] het lastig gemaakt voor Faro om haar verplichting na te komen. In dat geval kan zij geen beroep doen op opschorting. [6]
4.19.
Het voorgaande brengt mee dat [huurder] het nog openstaande bedrag van € 3.125,00 moet betalen. De vordering tot betaling daarvan zal worden toegewezen. Faro heeft ook de wettelijke rente hierover gevorderd vanaf de vervaldatum van de factuur op 1 februari 2022. [huurder] heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat deze wordt toegewezen zoals gevorderd.
Geen tekortkomingen van [huurder] die ontbinding rechtvaardigen
4.20.
Faro heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, omdat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hoewel vast staat dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting van de nog openstaande factuur, is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming niet zodanig ernstig is dat het een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Faro verwijt [huurder] ook dat zij niet aan haar klachtplicht heeft voldaan, omdat zij Faro niet tijdig op de hoogte heeft gesteld van de vermeende gebreken. Tegelijkertijd betwist Faro bij gebrek aan wetenschap dat er sprake is van gebreken, zodat een tekortkoming op punt niet komt vast te staan. Verder heeft Faro ook nog gewezen op de tekortkoming van [huurder] dat zij zonder voorafgaande goedkeuring van Faro alle sloten in de woning heeft vervangen. Ook dit is naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen.
De proceskosten
4.21.
Beide partijen zijn - zowel in conventie als in reconventie - gedeeltelijk in het (on)gelijk gesteld. Daarom worden de proceskosten gecompenseerd. Dat betekent dat beide partijen geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij voor deze rechtszaak heeft gemaakt, maar dus ook allebei geen vergoeding van de andere partij krijgen voor hun kosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en reconventie
5.1.
veroordeelt Faro om op eerste schriftelijke verzoek van [huurder] - gedaan per e-mailbericht aan Faro of haar gemachtigde - haar medewerking te verlenen, onder andere door [huurder] en de medewerkers van de in te schakelen partij(en) toegang te verschaffen tot de daarvoor bestemde ruimtes, waaronder de meterkast in de hal op de begane vloer, om de benodigde internetkabels aan te laten leggen en aansluiting te realiseren, zodat Faro een werkende internetaansluiting heeft in de door haar gehuurde woning,
5.2.
veroordeelt Faro om aan [huurder] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [huurder] om aan Faro te betalen een bedrag van € 3.125,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 februari 2022, tot de dag van volledige betaling,
5.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 9 juli 2025.