Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 24/259
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 174.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde van belanghebbende, [persoon 1] , en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1950) met een woonoppervlakte van 90 m² (exclusief berging van 14 m², aanbouw van 4 m² en dakkapel van 5 m²). De woning ligt op een perceel van 165 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 163.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 174.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd die op 7 augustus 2024 door taxateur [taxateur] is opgesteld.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 191.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 174.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoning aan de [adres 2] niet vergelijkbaar is, omdat de woning twee keer in korte tijd is verkocht en de woning volledig is gerenoveerd. De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat de woning twee keer in korte tijd is verkocht niet maakt dat de woning niet vergelijkbaar is. De rechtbank acht deze referentiewoning en de overige referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar voor of na waardepeildatum verkocht. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de onderlinge verschillen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in de KOUDV-factoren rekening is gehouden.
8.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de referentiewoning [adres 2] binnen korte tijd tweemaal is verkocht. Zou deze woning al vergelijkbaar zijn, dan zouden volgens belanghebbende alle factoren op 4 moeten worden gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het waarderapport, de daarin opgenomen foto’s en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen van de referentiewoning [adres 2] voldoende rekening is gehouden door het vaststellen van de factoren uitstraling en voorzieningen op 4 en de overige factoren op 3. Daartegenover is de enkele omstandigheid dat de woning in korte tijd tweemaal achter elkaar is verkocht, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de andere factoren op 4 vast te stellen, aangezien nergens uit volgt dat die andere factoren na de opeenvolgende verkopen ook daadwerkelijk zijn verbeterd tot meer dan gemiddeld.
8.2.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat de voorzieningen van zijn woning moeten worden gewaardeerd op ondergemiddeld en hij heeft ter onderbouwing van die stelling foto’s van het toilet, de badkamer en de keuken overgelegd. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en gesteld dat gelet op de foto’s sprake is van gemiddelde voorzieningen, zeker gezien het bouwjaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van zijn woning als ondergemiddeld moeten worden aangemerkt.
8.3.
Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat voor de referentiewoning [adres 3] een correctie dient te worden toegepast voor de factor voorzieningen (10%) in plaats van een correctie voor de factor uitstraling (5%), aangezien de vermindering betrekking heeft op de omstandigheid dat de badkamer en de keuken wat ‘oudbollig’ zijn en de factor uitstraling volgens belanghebbende enkel betrekking kan hebben op de buitenzijde van de woning. De rechtbank merkt op dat indien belanghebbende hierin wordt gevolgd, de getaxeerde waarde van de woning van belanghebbende niet onder de beschikte waarde uitkomt. De stelling van belanghebbende behoeft daarom geen behandeling meer.
8.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Ook krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl .
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.