Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11645101 \ VV EXPL 25-32
Vonnis in kort geding van 10 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M. Smits,
tegen
LIVINGSTONE WELKOM THUIS B.V.,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Livingstone ,
gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de ter zitting overhandigde en voorgedragen pleitnota van [eiser] met een wijziging van eis
- de conclusie van antwoord
- de ter zitting overhandigde en voorgedragen pleitnota van [eiser] met een wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Op 16 februari 2021 hebben partijen een overeenkomst gesloten voor de uitvoering van een bouwplan voor een woning aan de [straat] in [plaats] .
2.2.
In de overeenkomst is in artikel 2 opgenomen Pro:
“Opdrachtgever verklaart dat na aanvraag omgevingsvergunning hij/zij een aannemingsovereenkomst zal sluiten met een door Livingstone aan te wijzen Livingstone bouwpartner. (…)”. In artikel 3 van Pro de overeenkomst is opgenomen:
“Alle woningen worden door een Livingstone bouwpartner gebouwd volgens de waarborg- en garantieregeling van Woningborg . Opdrachtgever ontvangt voor aanvang bouw het garantie- en waarborgcertificaat van Woningborg .”
“Opdrachtgever verklaart dat na aanvraag omgevingsvergunning hij/zij een aannemingsovereenkomst zal sluiten met een door Livingstone aan te wijzen Livingstone bouwpartner. (…)”. In artikel 3 van Pro de overeenkomst is opgenomen:
“Alle woningen worden door een Livingstone bouwpartner gebouwd volgens de waarborg- en garantieregeling van Woningborg . Opdrachtgever ontvangt voor aanvang bouw het garantie- en waarborgcertificaat van Woningborg .”
2.3.
In de technische omschrijving van Livingstone , die aan [eiser] is verstrekt is in 90.05 opgenomen dat alle woningen van Livingstone onder Woningborg garantie worden gebouwd en dat alle Livingstone bouwpartners zijn aangesloten bij Woningborg . Ook is vermeld dat het bezit van het Woningborgcertificaat (hierna: certificaat) de koper de zekerheid geeft voor afbouw en herstel als de bouwpartner niet kan of wil herstellen.
2.4.
Technisch Beheer Bor B.V. (hierna: TBB), bouwpartner van Livingstone , heeft de woning gebouwd.
2.5.
In de aannemingsovereenkomst die tussen TBB en [eiser] is gesloten, is op pagina 2 bovenaan in een blokje met dikgedrukte letters opgenomen:
“Geen betaling(en) verrichten zonder in het bezit te zijn van uw Woningborg -certificaat”.In artikel 8 lid 1 en Pro 2 is bepaald dat TBB verklaart dat de woning deel uitmaakt van een door Woningborg geregistreerd project en door Woningborg is ingeschreven. TBB verbindt zich jegens [eiser] om de verplichtingen uit de Woningborg garantie- en waarborgregeling te zullen nakomen. TBB verplicht zich om terstond aan Woningborg het schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van het Woningborgcertificaat. Op pagina 12 van de overeenkomst heeft [eiser] aangevinkt om een digitaal Woningborg -certificaat per e-mailbericht te ontvangen.
“Geen betaling(en) verrichten zonder in het bezit te zijn van uw Woningborg -certificaat”.In artikel 8 lid 1 en Pro 2 is bepaald dat TBB verklaart dat de woning deel uitmaakt van een door Woningborg geregistreerd project en door Woningborg is ingeschreven. TBB verbindt zich jegens [eiser] om de verplichtingen uit de Woningborg garantie- en waarborgregeling te zullen nakomen. TBB verplicht zich om terstond aan Woningborg het schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van het Woningborgcertificaat. Op pagina 12 van de overeenkomst heeft [eiser] aangevinkt om een digitaal Woningborg -certificaat per e-mailbericht te ontvangen.
2.6.
Tijdens en na de bouw van de woning zijn gebreken ontstaan. Er is een defect aan de warmtepomp, waardoor er geen warm water is met douchen; de pomp maakt veel geluid en verwarmt onvoldoende in de winter en koelt onvoldoende in de zomer. Daarnaast is er water in de kruipruimte en zijn deuren niet afgehangen. Dit defect speelt al vanaf de oplevering in 2022.
2.7.
TBB is op 8 oktober 2024 in staat van faillissement verklaard.
2.8.
Woningborg heeft geen certificaat afgegeven. Uit het e-mailbericht van Woningborg aan Livingstone van 10 oktober 2024 volgt:
“Wij hebben geen correspondentie kunnen vinden van een mogelijke afspraak dat er een certificaat zou worden afgegeven na oplevering van de woningen aan de [straat] . Bovendien zijn de aangemelde woningen niet door ons geaccepteerd, er is geen premie betaald en ook geen certificaat afgegeven. (…)”
“Wij hebben geen correspondentie kunnen vinden van een mogelijke afspraak dat er een certificaat zou worden afgegeven na oplevering van de woningen aan de [straat] . Bovendien zijn de aangemelde woningen niet door ons geaccepteerd, er is geen premie betaald en ook geen certificaat afgegeven. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis:
Livingstone te veroordelen om het garantie- en waarborgcertificaat per direct, althans binnen een redelijke termijn van 14 dagen, aan [eiser] over te dragen;
Indien zij thans niet in het bezit is van het garantie- en waarborgcertificaat dit binnen een redelijke termijn van 14 dagen zich alsnog in te voorzien en het certificaat binnen deze termijn tevens over te dragen aan mevrouw [eiser] ;
Bij het uitblijven binnen de gestelde termijn van 14 dagen van de overdracht van het garantie- en waarborgcertificaat een dwangsom van € 20.000,00 te verbinden, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom, die ten gunst van [eiser] zal komen;
Livingstone te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Op grond van de overeenkomst die [eiser] met Livingstone heeft gesloten is Livingstone gehouden haar het certificaat te leveren. Livingstone zou haar ontzorgen tijdens de bouw en in dat kader ook zorgen voor het certificaat. Dit is overeengekomen in artikel 3 van Pro de overeenkomst en volgt ook uit artikel 90.05 van de technische omschrijving. Ook in haar communicatie heeft Livingstone aangegeven zorg te dragen voor het certificaat. Livingstone hield zelfs voor dat zij het certificaat al in bezit had. [eiser] heeft dit certificaat nooit ontvangen. In ieder geval mocht zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Livingstone de certificering zou regelen. Hierbij verwijst zij naar de artikelen 3:35, 6:248 en 6:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Omdat de aannemer TBB failliet is verklaard heeft [eiser] belang bij afgifte van het certificaat, zodat zij alle gebreken aan de woning kan laten herstellen.
3.3.
Livingstone voert verweer. Livingstone concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Livingstone voert het volgende aan. Livingstone stelt dat zij haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eiser] is nagekomen. De overeenkomst die tussen haar en [eiser] is gesloten ziet alleen op het ontwerp van de woning. Het afgeven van een certificaat maakt geen deel uit van de overeenkomst. In de overeenkomst van aanneming is bepaald dat de aannemer, TBB, de aanvraag van het certificaat doet en dat Woningborg het certificaat rechtstreeks aan [eiser] verstrekt. Livingstone is dus niet verantwoordelijkheid voor de levering van het certificaat. Dat is ook niet afgesproken. Wel heeft Livingstone zich ingespannen om [eiser] te helpen met het verkrijgen van het certificaat. Dit volgt uit haar brieven van 8 september 2025 en 22 januari 2025. Livingstone heeft geen controle- of zorgplicht ten aanzien van het certificaat en is niet verantwoordelijk voor de afgifte ervan. Livingstone stelt zich op het standpunt dat TBB als contractpartij degene is waar [eiser] moet zijn voor de afgifte van het certificaat. Dit volgt haar inziens ook uit de overeenkomst van aanneming die tussen [eiser] en TBB is gesloten. Als dit al anders is dan beroept Livingstone zich op overmacht. Door Livingstone zijn bovendien geen verwachtingen gewekt dat zij het certificaat aan [eiser] zal verstrekken. Ook is door haar niet onrechtmatig gehandeld. Tot slot voert Livingstone aan dat zij ervan uitging dat [eiser] het certificaat had ontvangen bij aanvang van de bouw van de woning.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Livingstone betwist dat sprake is van een spoedeisend belang en voert daartoe aan dat [eiser] ook zonder het certificaat al kan beginnen met het laten verrichten van herstelwerkzaamheden. De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. [eiser] heeft belang bij de afgifte van het certificaat zodat zij daar een beroep op kan doen voor herstel van de gebreken, waaronder lekkages en een defecte warmtepomp in de woning.
Kern van het geschil
4.3.
Kern van het geschil is of Livingstone gelet op de tussen haar en [eiser] gesloten overeenkomst een verplichting heeft tot afgifte van het certificaat. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet geval. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De kantonrechter wijst de vordering af
4.4.
De kantonrechter overweegt dat de overeenkomst tussen Livingstone en [eiser] ziet op de uitvoering van een bouwplan, waarbij onder meer opdracht wordt gegeven tot het vervaardigen van een ontwerptekening en het aanvragen van een omgevingsvergunning. In artikel 2 van Pro deze overeenkomst is opgenomen dat na aanvraag van de omgevingsvergunning, [eiser] een aannemingsovereenkomst zal sluiten met een bouwpartner van Livingstone . In artikel 3 van Pro de overeenkomst met Livingstone is opgenomen dat alle woningen worden gebouwd door een Livingstone bouwpartner volgens de waarborg- en garantieregeling van Woningborg . Ook is opgenomen dat de opdrachtgever, in dit geval [eiser] , voor aanvang van de bouw het certificaat ontvangt. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit deze artikelen geen verplichting tot afgifte van het certificaat door Livingstone . De overeenkomst tussen Livingstone en [eiser] moet immers in samenhang met de aannemingsovereenkomst worden gelezen. Deze aannemingsovereenkomst is gesloten tussen TBB en [eiser] . Hierin is duidelijk opgenomen dat TBB, de bouwpartner van Livingstone , zorgt voor de aanvraag van het certificaat bij Woningborg en dat Woningborg het certificaat vervolgens aan [eiser] toestuurt. Hieruit volgt dat Livingstone dus niet verantwoordelijk is voor de aanvraag en afgifte van het certificaat. [eiser] mocht hier ook niet op vertrouwen omdat de aannemingsovereenkomst duidelijk aangeeft dat als het certificaat er niet op tijd is, dat wil zeggen voor de aanvang van de bouw, er dan niet betaald moet worden door [eiser] . Bovendien is de overeenkomst gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de afgifte van het certificaat wordt geweigerd. Dat volgt uit artikel 9 van Pro de aannemingsovereenkomst. Gelet hierop had [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter dus ook zelf een zorgplicht om erop toe te zien of het certificaat er tijdig was. De verplichting om daarop toe te zien lag in ieder geval niet bij Livingstone .
4.5.
Op de zitting is door [eiser] nog een beroep gedaan op artikel 6:228 BW Pro en artikel 6:230 l BW. Dit beroep gaat niet op. Niet is gebleken dat Livingstone onjuiste informatie heeft verstrekt. Livingstone heeft [eiser] erop gewezen dat haar partners via Woningborg bouwen, maar de verplichting voor de aanvraag en de afgifte van een certificaat volgt niet uit de overeenkomst die tussen Livingstone en [eiser] is gesloten, zoals hiervoor al is overwogen. Livingstone kan dan ook niet weten of een certificaat wordt verstrekt. Ten aanzien van artikel 6:230 l BW oordeelt de kantonrechter daarnaast dat het afgeven van een certificaat niet gezien kan worden als een van de essentiële aspecten van de overeenkomst.
4.6.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
Proceskosten en wettelijke rente daarover
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Livingstone worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.