Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1351
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 373.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1962 van 112 m², met een garage van 32 m², op een perceel van 295 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 361.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 373.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd. Het taxatierapport is op 23 december 2024 door [taxateur] opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 392.000. In de matrix is de woning vergeleken met referentiewoningen. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en garages, afzonderlijk van elkaar gewaardeerd en is de grondstaffel toegepast op de grondprijs van zowel deze woning als de referentiewoningen. Verder heeft de heffingsambtenaar neerwaartse correcties van 10% toegepast voor het lagere voorzieningenniveau van de woning.
4.6.
Belanghebbende stelt uitsluitend dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van zijn woning ten opzichte van de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn volgens belanghebbende veel rustiger gelegen dan zijn woning. Zijn woning is namelijk gelegen tegenover een basisschool en in de nabijheid van een tankstation. Dat draagt volgens belanghebbende sterk bij aan de drukte in de straat. De waardedruk die van de ligging uitgaat, blijkt naar zijn mening ook uit de lage verkoopprijs (€ 310.000) van de naastgelegen woning aan de [adres 5] .
4.7.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de naastgelegen woning aan de Molenstraat 13 binnen de familie onder de marktwaarde is verkocht en dat die woning ten tijde van de verkoop in een matige onderhoudstoestand verkeerde. Na de aankoop zou de woning door de kopers cosmetisch zijn opgeknapt en opnieuw te koop zijn aangeboden voor een bedrag van € 439.000. Volgens de heffingsambtenaar blijkt daaruit dat de ligging niet bepalend is geweest voor de lagere verkoopprijs van de woning aan de [adres 5] . De rechtbank acht die toelichting, die overigens niet is betwist, overtuigend en zij volgt de conclusie van de heffingsambtenaar dat lagere verkoopprijs niet direct aan de ligging is toe te schrijven. Daarmee is de onderbouwing aan de stelling van belanghebbende komen te ontvallen. Nu belanghebbende zijn stelling niet op andere wijze heeft onderbouwd, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de ligging van de woning dusdanig slecht is dat de heffingsambtenaar daar in de matrix meer rekening mee had moeten houden.
4.8.
Het voorgaande betekent dat de taxatiematrix de beschikte waarde kan onderbouwen. De waarde van de woning en de aanslag OZB zijn dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB voor het jaar 2023 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 28 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.