Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 24/264
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1], verbonden aan JUIST),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde van belanghebbende, [persoon 1], en namens de heffingsambtenaar [persoon 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1960) met een woonoppervlakte van 93 m² (exclusief een dakkapel van 2 m2, een vrijstaande garage van 22 m², een vrijstaande berging/schuur van 35 m² en een aanbouw woonruimte van 13 m²). De woning ligt op een perceel van 715 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 296.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 306.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd die op 12 augustus 2024 door taxateur B. Dijkstra is opgesteld.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 323.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 306.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in de KOUDV-factoren rekening is gehouden.
8.1.
Met betrekking tot de aanbouw van de referentiewoning [adres 2] heeft belanghebbende aangevoerd dat hiervoor dezelfde waarde dient te worden toegekend als voor het hoofdgebouw. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat een aanbouw doorgaans wordt gewaardeerd tussen de 60% en 80% van het hoofdgebouw en dat in dit geval de aanbouw op 73% van de waarde van het hoofdgebouw is gewaardeerd. Het is niet gebruikelijk om een aanbouw tot het hoofdgebouw te rekenen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de toelichting ter zitting de waarde van de aanbouw aannemelijk gemaakt en is hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht onvoldoende om anders te oordelen.
8.2.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning van belanghebbende slaagt evenmin. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en gesteld dat gelet op de door belanghebbende overgelegde foto’s sprake is van gemiddelde voorzieningen, zeker gezien het bouwjaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van zijn woning als ondergemiddeld moeten worden aangemerkt.
8.3.
Verder heeft belanghebbende gesteld dat de factor uitstraling van de referentiewoning [adres 3] onterecht op 2 is vastgesteld in plaats van op 3. De rechtbank merkt op dat indien belanghebbende in zijn standpunt zou worden gevolgd, de getaxeerde waarde van de woning van belanghebbende nog steeds hoger is dan de beschikte waarde. De stelling van belanghebbende behoeft daarom geen behandeling meer.
8.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Ook krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl .
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.