Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11426920 \ VV EXPL 24-84
Vonnis in kort geding van 29 januari 2025
in de zaak van
WOONSTICHTING LAND VAN ALTENA,
te Nieuwendijk,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonstichting Land van Altena,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De zaak in het kort
1.1.
In deze zaak gaat het om het niet meewerken van [gedaagde] aan een woningopname vanwege onderhouds- en renovatiewerkzaamheden die in 2025 gaan plaatsvinden. De vraag die voorligt is of in een bodemprocedure [gedaagde] zal worden veroordeeld tot medewerking aan een woningopname, en bij gebreke daarvan Woonstichting Land van Altena over mag gaan tot tijdelijke ontruiming. Ook moet worden beoordeeld of in een bodemprocedure [gedaagde] zal worden veroordeeld tot nakoming van twee door Woonstichting Land van Altena genoemde gedragsaanwijzingen en als hij zich niet aan die gedragsaanwijzingen houdt om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en verlaten.
1.2.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat het voorshands aannemelijk is dat de vorderingen van Woonstichting Land van Altena in een bodemprocedure grotendeels zullen worden toegewezen. Alleen de veroordeling om de woning te ontruimen en te verlaten als [gedaagde] zich niet aan de gedragsaanwijzingen houdt wordt niet toegewezen. De kantonrechter zal hieronder in het vonnis uitleggen waarom dat zo is.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling van 15 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de mondelinge behandeling van 15 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de verstekverlening tegen de niet verschenen [gedaagde] .
3.De feiten
3.1.
Tussen Woonstichting Land van Altena en [gedaagde] is met ingang van 21 december 2021 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Woonstichting Land van Altena’ (hierna; algemene voorwaarden) van toepassing.
3.2.
Op 7 februari 2024 heeft Woonstichting Land van Altena aan de bewoners van het woningcomplex, waaronder [gedaagde] , een brief gestuurd over het verduurzamen van de woningen. Daarin staat vermeld dat er renovatiewerkzaamheden staan gepland in 2025 en dat er een vragenlijst ingevuld kan worden, waarin de bewoners tevens wensen kunnen vermelden om de woning comfortabeler te maken.
3.3.
Bij brief van 14 juni 2024 van Woonstichting Land van Altena is aan [gedaagde] medegedeeld dat zij in verband met de onderhoudsplannen en verduurzaming de technische staat van alle woningen willen opnemen en dat bij [gedaagde] een technisch huisbezoek staat gepland op 13 augustus 2024. Aan deze opname heeft [gedaagde] niet meegewerkt.
3.4.
Op 23 september 2024 is door Woonstichting Land van Altena een brief naar het adres van [gedaagde] verzonden, gericht aan mevrouw [naam] (de toenmalig gemachtigde van [gedaagde] ). Hierin is haar verzocht om met betrekking tot de geplande renovatie telefonisch contact op te nemen.
3.5.
Bij brief van 8 oktober 2024 heeft Woonstichting Land van Altena aan [gedaagde] medegedeeld dat hij verplicht is om mee te werken aan het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Er wordt verzocht om uiterlijk 18 oktober 2024 hier telefonisch een afspraak voor te maken.
3.6.
Op 13 november 2024 heeft de gemachtigde van Woonstichting Land van Altena bij brief medegedeeld dat er in het woningcomplex, waar de woning van [gedaagde] deel van uitmaakt, in 2025 onderhouds- en renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. Daar is een zogeheten ‘koude opname’ voor nodig om de huidige technische staat van de woning te beoordelen. Ook in deze brief is gemeld dat [gedaagde] verplicht is hieraan mee te werken en dat hij uiterlijk 20 november 2024 een afspraak moet maken, om een procedure te voorkomen.
3.7.
Er heeft nog geen “koude opname” plaatsgevonden in de woning van [gedaagde] .
4.Het geschil
4.1.
Woonstichting Land van Altena vordert, bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om na betekening van dit vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen termijn, de woningopname (‘koude opname’) van de woning aan [adres] te [plaats] , gemeente Altena, te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van Woonstichting Land van Altena –alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Woonstichting Land van Altena met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden.
II. [gedaagde] te veroordelen om – indien en voor zolang hij weigert om de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd in sub I. te gedogen en daaraan de noodzakelijke medewerking te verlenen – het gehuurde, gelegen aan [adres] te [plaats] , gemeente Altena, tijdelijk te verlaten met iedereen die in het gehuurde aanwezig is, onder afgifte van de sleutels aan Woonstichting Land van Altena, voor de duur dat en voor zover als dit voor Woonstichting Land van Altena noodzakelijk is om de werkzaamheden zoals bedoeld in sub I. uit te (laten) voeren.
III. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de volgende gedragsaanwijzingen:
a) zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde, zoals controle-, onderhouds-, en instandhoudingswerkzaamheden;
b) toegang te verschaffen tot het gehuurde om dringende controle-, onderhouds-, en instandhoudingswerkzaamheden uit te (laten) voeren, op eerste verzoek van Woonstichting Land van Altena of van de door haar ingeschakelde aannemer of derden die in opdracht van Woonstichting Land van Altena werkzaamheden dienen te verrichten.
IV. en voorts, als [gedaagde] , zich – zolang de huurovereenkomst loopt dan wel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn – na het in de te wijzen vonnis niet houdt aan de in sub III genoemde gedragsaanwijzingen:
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de woning c.a. gelegen aan [adres] te [plaats] , gemeente Altena, te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] moge bevinden, en dit pand middels inlevering van de sleutels ter vrij en algehele beschikking van Woonstichting Land van Altena te stellen;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Woonstichting Land van Altena legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is op grond van de algemene voorwaarden verplicht om medewerking te verlenen aan een woningopname vanwege de renovatiewerkzaamheden die in het wooncomplex gaan plaatsvinden. Ondanks meerdere verzoeken, heeft [gedaagde] nog steeds geen medewerking verleend. Omdat de aannemer in maart 2025 wil starten met de werkzaamheden vraagt Woonstichting Land van Altena dat [gedaagde] de woningopname gedoogt en medewerking verleent aan de woningopname. Voor zover hij dat niet doet, vraagt Woonstichting Land van Altena als extra drukmiddel tijdelijke ontruiming van de woning voor de duur van de woningopname. [gedaagde] heeft eerder niet willen meewerken om het energielabel van de woning opnieuw te laten vaststellen. Woonstichting Land van Altena heeft daar destijds ook een procedure voor moeten starten. Die vordering is toen toegewezen. Om te voorkomen dat [gedaagde] in de toekomst weer niet zal meewerken aan dringende werkzaamheden in de woning vordert Woonstichting Land van Altena dat [gedaagde] zich houdt aan twee gedragsaanwijzingen, en wanneer hij dat niet doet, vordert Woonstichting Land van Altena om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten.
4.3.
Hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten, was aan de kant van [gedaagde] niemand aanwezig bij de mondelinge behandeling. Tegen hem is verstek verleend.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure dient te worden beoordeeld of Woonstichting Land van Altena een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van Woonstichting Land van Altena in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
5.2.
Woonstichting Land van Altena legt aan haar spoedeisend belang ten grondslag dat een woningopname noodzakelijk is om de werkzaamheden voor de onderhoudsplannen en verduurzaming te kunnen plannen. De aannemer moet materialen inkopen voor de woningen en wil in maart 2025 starten met de werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang dan ook gegeven, en bovendien niet weersproken door [gedaagde] .
5.3.
De vorderingen van Woonstichting Land van Altena zijn onweersproken gebleven en de vorderingen onder I., II. en III. komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Daarmee is voldoende aannemelijk dat die vorderingen van Woonstichting Land van Altena in een bodemprocedure zullen slagen. Zodoende zullen deze vorderingen worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. Voor wat betreft de vordering onder I zal de kantonrechter bepalen dat [gedaagde] die medewerking moet verlenen vanaf 48 uur na betekening van dit vonnis en dat de datum en het tijdstip waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd minimaal 48 uur van tevoren schriftelijk aan hem moet worden meegedeeld. Met betrekking tot de vordering onder II zal de kantonrechter de vordering toewijzen, in zoverre dat [gedaagde] veroordeeld wordt om zelf de woning te verlaten, net als eventuele andere personen die daar van zijn kant aanwezig zijn. Zo nodig kan de tijdelijke ontruiming door de deurwaarder worden bewerkstelligd overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv).
5.4.
Het deel van de vordering om tot (definitieve) ontruiming van de woning over te gaan als [gedaagde] zich niet aan de gedragsaanwijzingen houdt zal worden afgewezen. Een bij een voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken wanneer het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen zal slagen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dit niet aannemelijk is. Het instrument van een voorwaardelijke ontruiming wordt door de rechters in het land namelijk gebruikt als middel om huurders, die al ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst maar verbetering beloven, een tweede kans te geven in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming gekoppeld aan een gedragsaanwijzing. In die praktijk is verondersteld dat een huurder zijn eerste kans heeft verbruid op het moment dat hij een tweede kans krijgt. [gedaagde] heeft eind 2022/begin 2023 niet willen meewerken om het energielabel te kunnen vaststellen, waardoor Woonstichting Land van Altena een procedure heeft moeten starten om dat te kunnen bewerkstelligen. Op dat moment is er echter geen eerste kans aan [gedaagde] geboden met daaraan een gedragsaanwijzing gekoppeld. Er kan dus niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] een eerste kans heeft verbruid. Daarnaast kan het niet meewerken aan een woningopname op 13 augustus 2024 door [gedaagde] niet worden gezien als een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Er is door Woonstichting Land van Altena maar één keer een concrete datum vermeld voor een woningopname. Ook het feit dat [gedaagde] niet naar Woonstichting Land van Altena heeft gebeld om een afspraak te maken voor de woningopname is onvoldoende om vast te stellen dat er sprake is van dusdanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De verzoeken om telefonisch contact op te nemen waren namelijk twee rechtstreeks aan [gedaagde] gerichte brieven
(8 oktober 2024 en 13 november 2024). De andere twee brieven waren niet rechtstreeks aan hem gericht. De brief van 7 februari 2024 was gericht aan alle bewoners van het wooncomplex om hen te informeren en de brief van 23 september 2024 was aan mevrouw [naam] gericht. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [gedaagde] niet zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat die een ontbinding van de huurovereenkomst en een (meer dan tijdelijke) ontruiming van de woning in een bodemprocedure rechtvaardigt. Mogelijk spelen er nog andere zaken rond [gedaagde] , maar die heeft Woonstichting Land van Altena niet ten grondslag gelegd aan deze vordering, zodat de kantonrechter die niet kan meewegen in deze procedure.
5.5.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonstichting Land van Altena worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
877,22
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de woningopname (‘koude opname”) in de woning aan [adres] te [plaats] , gemeente Altena, te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van Woonstichting Land van Altena – alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door Woonstichting Land van Altena met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden, met dien verstande dat de datum en het tijdstip waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd minimaal 48 uur van te voren schriftelijk aan [gedaagde] moet worden meegedeeld,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om, wanneer hij niet vrijwillig aan de in 6.1 vermelde veroordeling voldoet, het gehuurde, gelegen aan [adres] te [plaats] , gemeente Altena, tijdelijk te verlaten met alle personen die daar van zijn kant aanwezig zijn, onder afgifte van de sleutels aan Woonstichting Land van Altena, voor de duur dat en voor zover als dit voor Woonstichting Land van Altena noodzakelijk is om de werkzaamheden als bedoeld in 6.1 te (laten) uitvoeren, welk verlaten zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv.,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot de nakoming van de volgende gedragsaanwijzingen:
a) zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde, zoals controle-, onderhouds- en instandhoudingswerkzaamheden;
b) toegang te verschaffen tot het gehuurde om dringende controle-, onderhouds-, en instandhoudingswerkzaamheden uit te (laten) voeren, op eerste verzoek van Woonstichting Land van Altena of van de door haar ingeschakelde aannemer of derden die in opdracht van Woonstichting Land van Altena werkzaamheden dienen te verrichten,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 877,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.