Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1512
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 491.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Drimmelen opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de gemachtigde deelgenomen [persoon] en namens de heffingsambtenaar [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar: 1964) met een gebruiksoppervlakte van 84 m², een vrijstaande berging van 99 m², een carport van 10 m² en een overkapping van 11 m². De woning is gelegen op een perceel van 1300 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 432.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 491.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 21 november 2024 door de taxateur [taxateur] opgesteld.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 491.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, nu de onderhavige woning beschikt over een perceeloppervlakte van meer dan 1.300m², terwijl de referentieobjecten allen beschikken over een perceel van minder dan 500m². De heffingsambtenaar stelt dat met het verschil in perceeloppervlakte rekening is gehouden door toepassing van de theorie van de afnemende meeropbrengst, waarmee de prijs per vierkante meter daalt naarmate de oppervlakte toeneemt. De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in perceeloppervlakte door het toepassen van de grondstaffel. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat de ligging van de woning op gemiddeld moet worden gewaardeerd en dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de ligging van de woning bovengemiddeld is. Belanghebbende stelt verder dat een fout is gemaakt in de waardematrix die als onderbouwing dient van de vastgestelde waarde. De voorzieningen van de woning zijn op ondergemiddeld gewaardeerd, maar deze correctie is niet meegenomen in de berekening van de waarde. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de ligging op zitting verdedigd dat de woning in een gebied ligt waar het omgevingsgeluid gering is en verwijst daarbij naar gegevens van het RIVM. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de voorzieningen op gemiddeld moeten worden gewaardeerd en dat deze correctie daarom niet is meegenomen in de berekening van de waarde van de woning.
4.7.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar - tegenover de betwisting van belanghebbende – door de enkele verwijzing naar kennelijke gegevens van het RIVM welke niet zijn ingebracht - niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de onderhavige woning als bovengemiddeld ten opzichte van de referentieobjecten moet worden beschouwd en dus een hoger waarde met zich brengt. De rechtbank overweegt voorts dat de voorzieningen van de woning in de matrix op ondergemiddeld zijn gewaardeerd, maar dat deze neerwaartse correctie – welke tot een lagere waarde zou moeten leiden - niet op een juiste wijze is doorberekend in de opbouw van de waarde van de woning in het standpunt van de heffingsambtenaar. De rechtbank is bij deze stand van zaken van oordeel dat de enkele stelling op zitting van de heffingsambtenaar dat de voorzieningen van de woning toch op gemiddeld moeten worden gewaardeerd niet aannemelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank is, in samenhang bezien met het voorgaande, onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen adequaat rekening is gehouden. Dit betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd hoeft geen behandeling.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 432.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 432.000 onvoldoende heeft onderbouwd om belanghebbende hierin te volgen.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
4.10.
Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 450.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1.
Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108.
5.3.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 450.000.
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van R.M.P. Dees, griffier, op 20 augustus 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.